臺灣臺北地方法院106年度訴字第3904號

• 裁判案由: 債務人異議之訴等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 01 月 11 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3904號原　　　告　時尚地球村語文資訊有限公司
法定代理人　鄧秋慧
原　　　告　陳中義
前2人共同
訴訟代理人　鄒永禎律師
被　　　告　王桂英
訴訟代理人　溫瑞鳳律師
上列當事人間債務人異議之訴等事件，本院於民國106年12月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「⒈確認被告王桂英就門牌號碼新北市○○區○○路○段00號2 樓、3樓建物（下稱系爭租賃物），自106年9月1日起至107年6月30日止，對原告2人之租金等債權新臺幣（下同）432萬元不存在。⒉本院106年度司執字第91688號給付租金等強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）所為強制執行程序應予撤銷。」（見本院卷第2頁），嗣於民國106年10月19日言詞辯論時變更聲明為：「⒈確認被告王桂英就系爭建物自106年7月1日起至107年6月30日止，對原告2人之租金等債權432萬
元不存在。⒉系爭強制執行事件所為強制執行程序應予撤銷」（見本院卷第84頁），經核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，自應准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，有最高法院52年台上字第1240號判例要旨可參。查本件原告起訴主張，原告已終止兩造間租賃關係，被告並無後續租金請求權，被告所執執行名義成立前，即有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，惟被告否認之，致原告所有財產有受追償之危險等情，堪認原告提起本件確認之訴有即受確認判決之訴之利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)被告前執與原告時尚地球村於104年6月26日簽訂、以原告陳中義為連帶保證人、並經公證之租賃契約（下稱系爭租賃契約）為執行名義向本院聲請強制執行，經本院以106年度司
執字第91688號事件受理在案。系爭租賃契約租期固自104年7月1日至107年6月30日止，惟因經營環境不善及相關建築法規即「建築技術規則設計施工篇第170條」要求應設置無障
礙設施或提代方案之限制，原告多方考量無奈決定終止租約，並提前於106年7月3日先以簡訊通知被告擬於106年8月31
日提前終止前揭租賃契約，嗣於106年8月17日再以台北榮星郵局第1469號存證信函通知被告終止租約並請被告屆期配合會同點交等語，詎於106年8月29日原告依約騰空完畢，復以台北榮星郵局第1513號存證信函通知被告配合點交後，惟均未獲被告置理，被告並沒收押租金105萬元。
(二)系爭租賃契約第3條載明，系爭租賃物即2、3樓租金分別為
每月新臺幣（下同）21萬元、15萬元，原告於系爭租賃契約簽訂後依約於每年開始即按月簽發各月份租金支票共12紙交付被告收執，並由被告於每月1日兌領當月租金，此為兩造
不爭之事實，是本件系租賃顯屬一般月租型租賃契約，而非被告主張之年租型租賃契約。至每年租期開始即按月簽發一年度租金支票共12紙交由被告收執乙節，僅係民間房東方便收租所為之便宜措施，蓋若屬年租型契約，承租人所簽發之支票面額當為一年租金總額，而非按月兌領之12紙支票，是被告主張本件係年租型契約，顯與事實不符，不足採信。
(三)被告雖以系爭租賃契約第12條約定，主張原告不得提前終止租約云云，惟按「租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理」，有最高法院18年上字第2001號判例意旨可參。系爭租賃契約既經原告提前通知，至遲於106年8月31日即已合法終止，被告自不得請求嗣後尚未發生之租金債權，此觀諸最高法院23年上字第3867號判例意旨自明。另原告於106年8月29日依約將系爭租賃物騰空完畢，並將鑰匙留存警衛室轉交被告後，被告即已委派工程人員施作修繕外牆、樓地板及3樓天花板，益證系爭租賃物自
106年8月30日以後，已由被告自行管理使用，被告更不得再向原告主張給付租金。
(四)縱被告主張原告違約並求償432萬元，其違約金顯屬過高，
原告二人爰依民法第252條規定，以及內政部105年6月23日
內政部授中辦地字第1051305384號公告之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項「壹、應記載事項」之「十二、提前終止租約」部分規定，主張系爭租賃契約之違約金最高不得超過一個月租金總額，聲請本院酌減違約金至36萬元整（計算式：系爭建物二樓每月租金21萬元、三樓租金每月15萬元，共計36萬元）。
(五)爰聲明：⒈確認被告王桂英就系爭建物自106年7月1日起至107年6月30日止，對原告2人之租金等債權432萬元不存在。
⒉系爭強制執行事件所為強制執行程序應予撤銷。
二、被告答辯則以：
(一)系爭建物並無原告主張不能作為補習班之情：
⒈查系爭建物係78年間建造，原告自92年承租、租期3年，期
滿後再訂立租賃契約，自92年迄104 年（即本件系爭租賃契約）已續約5 次，足證系爭建物作為補習班及出版業務使用均無任何問題，且原告並未提出任何主管機關函件，證明系爭建物遭禁止作為補習班使用。
⒉原告提出之盧永欽建築師事務所說明書（下稱系爭說明書），為配合原告請託，故將系爭建物之二、三樓房屋合併計算，才作出「今如申請補習班，依『建築技術規則設計施工篇第170 條』規定應設置無障礙設施或提代方案改善」等語，實則系爭建物二、三樓分別均係獨立租賃契約，系爭說明書記載不實，尚難採信。況系爭建物係一樓一戶，目前4 、5
、6 、7 各樓皆分別為音樂舞蹈、戴爾美語等補習班營業使用中，故系爭說明書所載，全非屬實。
⒊依系爭租賃契約第3條既約定，本件租約自104年7月1日起至107年6月30日止，復有第12條載明：「租賃契約期間，乙方（即原告）不得藉任何理由違約遷離他處，且不得藉任何理
由向甲方請求租金償還、遷移費及其他名目之權利金」，原告已承租使用系爭建物多年，豈有中途藉口「多方考量，不得不提前終止租約」之餘地？
⒋綜上，依系爭租賃契約第12條及原告所提相關建築法規限制等節，原告均無終止本件租賃契約之權。
(二)本件因原告遷離他處，被告所受損失項目如下計共5,104,000元：
⒈二樓租金210,000 元及三樓租金150,000 元，期間12個月共計4,320,000 元（計算式：（210,000 ＋150,000 ）×12月
＝4,320,000 元）。
⒉依兩造所訂二份租賃契約，原告尚有應代為扣繳租賃所得稅480,000 元（二樓280,000 元、三樓200,000 元），及管理費172,000 元（二樓86,000元、三樓86,000元），回復原狀費用180,000元，共計832,000元並未給付。
⒊另被告並無沒收原告105萬元押租金。
⒋原告復主張，被告請求432 萬元違約金顯屬過高，原告爰依民法第252 條規定請求酌減乙節，因被告係聲請強制執行未為給付之租金，並非違約金，是原告請求並無理由。
(三)被告既係系爭建物所有權人，則原告搬遷他處後，自須加以修繕而不能任令破損，然被告並未將系爭建物另行出租他人使用，兩造間系爭租賃關係仍存續中，是原告仍為承租人，自有給付租金義務。爰聲明：原告之訴駁回。
三、得心證理由：本件原告主張業已終止系爭租賃契約，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：(一)原告得否終止系爭租賃契約？被告得否請求原告給付租金432萬元？(二)系爭執行事件之強制執行程序應否撤銷？茲分述如下：
(一)原告得否終止系爭租賃契約？被告得否請求原告給付租金432萬元？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第450條第1、2項分別定有明文。又定
有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第453條復有規定。故定有期限之租賃契
約，如當事人無「於期限屆滿前，得終止契約之約定」，依民法第453條反面解釋，即無期前終止契約之權利。先予敘
明。
2.查系爭租賃契約之約定租賃期間，自104年7月1日起至107年6月30日止，共計3年，且未明文約定原告(即契約乙方)於期限屆滿前，得隨時終止契約，此有兩造所不爭之租賃契約在卷可稽，再觀諸系爭租賃契約第12條約定：「乙方不得藉任何理由違約遷離他處，且不得藉任何理由向甲方請求租金償還...」，第13條第5目約定：「十三、乙方於租賃期間，如有下列情事之一者，視為違約，...(五)承租期間，不論任
何理由，中途遷離他處時。...」，均約定承租人即原告不
得於期前離去，且不得返還租金，堪認原告確無期前終止契約之權利，為契約之當然解釋，原告自應受租約之拘束，不得隨時終止契約，且於107年6月30日以前，仍有給付租金予被告之義務。
3.原告雖主張，因有建築法規限制，致伊應依「建築技術規則設計施工篇第170條」規定，設置無障礙設施或提代方案，
以至於未能合法使用系爭建物全部面積，故須提前終止系爭租賃契約，復以內政部「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，主張依其中第12條第2項規定提前終止租約時
違約金最高不得超過一個月（見本院卷第36頁）等情。惟查，原告既已在該址承租多年，均無不能使用租賃物之情事，為兩造所不爭執，相關法令限制造成原告營業面積受限之結果，自與系爭租賃物本身有無瑕疪分屬二事，亦不該當民法第424條所定「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有
瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康」之事由，原告終止契約之舉，自屬可責於原告之違約事由。次查，上揭內政部「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，「壹、應記載事項」之「十二、提前終止租約」部分規定，係先後將不得終止租約與得終止租約等二種情形分別規範，而違約金上限之條文，顯以得終止租約為前提，始有適用，而系爭租賃契約之承租人即原告既無期前終止之權，已如前述，自無爰引該部分規範之餘地。
(二)系爭執行事件之強制執行程序是否應予撤銷？
1.按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。強制執行法第14條第2項定有明文。而所謂消滅債權人請求事由，係指發
生足以消滅債權人全部或一部強制執行請求權之事由，例如清償、免除、抵銷、提存、混同、債權讓與、債務承擔、消滅時效完成、解除條件成就等或其他類似之情事，始足當之；所謂妨礙債權人請求事由，係指可使執行名義所載請求之全部或一部暫難行使之事由而言，如同意延期清償、同時履行抗辯、先訴抗辯權、留置權等（最高法院98年度台上字第1899號判決意旨參照）。
2.被告前於106年8月29日執系爭租賃契約暨公證書向本院聲請就原告2人之財產於432萬元之範圍內為強制執行，經本院以系爭執行事件受理在案，惟查原告就系爭租賃契約並無期前終止之權，已如前述，自無原告主張有執行名義成立前消滅或妨礙債權人請求之事由發生，所請核與強制執法第14條第2項規定要件不符。是原告訴請撤銷系爭執行事件之強制執
行程序，於法不合，應予駁回。
四、綜上所述，原告即承租人於107年6月30日前仍有給付租金之義務，其請求確認被告對之租金債權共432萬元不存在，以
及系爭強制執行事件執行程序應予撤銷，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 1 月 11 日民事第二庭 法 官 林修平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 11 日書 記 官 賴靖欣