臺灣臺北地方法院106年度訴字第43號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第43號原　　　告　裕友投資股份有限公司法定代理人　黃國誠訴訟代理人　方文献律師複代理人　郭奕均許淑媛莊明哲周昭維被　　　告　中興都更事業股份有限公司兼法定代理人　　　　　潘慧貞上　二　人訴訟代理人　陳俊傑律師被　　　告　中天都更事業股份有限公司法定代理人　巫國想上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年8月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將建號臺北市○○區○○段○○段○○○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號十樓之房屋遷讓清空並返還原告。被告應自民國一百零五年八月五日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟零壹拾伍元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分，關於遷讓清空並返還房屋之請求，於原告以新臺幣壹佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告潘慧貞、中興都更事業股份有限公司如以新臺幣伍佰壹拾捌萬貳仟伍佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。關於按月給付金之請求，於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告潘慧貞、中興都更事業股份有限公司如以新臺幣壹佰伍拾壹萬貳仟捌佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面一、按民事訴訟法第183條規定：「訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。」所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之（最高法院79年台抗字第218號判例參照）。查被告潘慧貞、中興都更事業股份有限公司（下稱中興都更公司）聲請依民事訴訟法第183條裁定停止本件訴訟程序，係主張：原告以門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號10樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落之臺北市○○區○○段0○段00地號土地（應有部分比例51/10000，下稱系爭土地）向台中商業銀行貸款獲核撥新臺幣（下同）6千萬元，嗣該6千萬元分別流向訴外人即原告之董事巫國裕1千2百萬元、董事黃崇敏8百萬元、監察人巫周美麗6百萬元、系爭房屋及系爭土地第二順位抵押權人陳順福1千2百萬元，合計流出3千8百萬元，且貸款金額6千萬元已逾原告向訴外人巫國想購買系爭房屋及系爭土地之總價金3千8百萬元，原告有通謀虛偽買賣製作陰陽合同詐欺銀行貸款及掏空公司資產之犯罪嫌疑，有裁定停止訴訟之必要云云（本院卷二第137至138頁）。查原告是否有以系爭房屋及系爭土地詐欺銀行貸款及掏空公司資產之犯罪嫌疑，與本件原告是否為系爭房屋之所有權人無涉，並不足以影響本件訴訟之裁判，揆諸首揭說明，潘慧貞、中興都更公司依民事訴訟法第183條規定聲請本院裁定停止本件訴訟程序，自屬無據，應予駁回。二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限。」「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴僅以潘慧貞為被告，請求潘慧貞將系爭房屋遷讓清空並返還原告，及按月給付不當得利，並聲明：（一）被告潘慧貞應將系爭房屋遷讓清空並返還原告。（二）被告潘慧貞應給付原告自民國105年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月以3萬1,138元計算之金額予原告（本院卷一第3 頁）。嗣於本院審理中發現占有系爭房屋之人尚包含中興都更公司、中天都更事業股份有限公司（下稱中天都更公司），遂追加中興都更公司、中天都更公司為共同被告（本院卷一第49至50頁），經核原告追加前後主張之事實，仍以原告基於所有權人地位得請求無權占有系爭房屋之人遷讓清空並返還系爭房屋及給付不當得利等情為據，追加前後主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得於追加後請求之審理予以利用，應認基礎事實同一；為使上開追加前後之請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決兩造間紛爭，揆諸前開規定，應許其上開訴之追加。又原告復於106年11月1日準備程序期日更正第一項聲明為：被告應將建號臺北市○○區○○段0○段000號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00 號10樓之房屋遷讓清空並返還原告（本院卷一第169頁反面）。原告所為僅係補充系爭房屋建號之事實上陳述，並未變更或追加訴訟標的，揆諸前揭規定，亦無不合，自應准許。三、被告中天都更公司經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其對中天都更公司部分一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：原告於105年7月11日向巫國想購買系爭房屋及坐落之系爭土地，原告業已支付全部買賣價金3,800萬元，並於同年8月5日完成所有權移轉登記，惟系爭房屋遭被告無權占有，原告自得以所有權人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋。又系爭房屋之坐落土地105年度申報地價為每平方公尺 14萬8,489元、104年度房屋課稅現值為108萬4,500元，則系爭房屋申報總價為373萬6,543元，系爭房屋所在地區交通便利、生活機能完善，其年租金依土地法第97條第1項規定以年息10%計算為37萬3,654元，平均每月租金為3萬1,138元，此為被告無權占有系爭房屋每月所受之不當得利，被告應自原告於105年8月5日登記為系爭房屋所有權人之日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬 1,138元。為此，爰依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋遷讓清空並返還原告，並依民法第179條規定請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓清空並返還原告。（二）被告應給付原告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月以3萬1,138元計算之金額予原告。（三）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。二、被告方面：（一）被告潘慧貞、中興都更公司則以：原告並未依與巫國想間買賣契約支付買賣價金予巫國想，該買賣契約及移轉房地所有權之物權行為均係通謀虛偽意思表示而無效，原告並非系爭房屋之所有權人，自不得以所有權人之地位請求被告返還系爭房屋及給付不當得利。又系爭房屋原為潘慧貞所有，潘慧貞前因巫國想慫恿騙說系爭房屋價值不斐，應可向銀行貸得更高價錢，而與巫國想於100年8月18日簽訂虛假之房地買賣暨附買回契約書（下稱系爭100年買賣契約），將系爭房屋以低於市價之價格移轉登記予巫國想，與巫國想間為借名登記契約關係，巫國想並未支付價金，潘慧貞依借名登記契約自屬有權占有系爭房屋。嗣潘慧貞為依系爭100年買賣契約第9條約定行使買回權，遂於103 年11月11日與巫國想簽訂協議書（下稱系爭103年協議），並指定訴外人梁卿華製作價金為5,600萬元之虛假買賣契約（下稱系爭買回契約），委由梁卿華向銀行申請貸款後再依系爭100年買賣契約由潘慧貞買回系爭房屋，然銀行貸款至今仍未核准，巫國想卻以存證信函稱潘慧貞未履行系爭買回契約約定應給付之5,600萬元，而將系爭房屋未經潘慧貞同意出售予原告。另巫國想以騙術使潘慧貞簽下系爭100年買賣契約，並未經潘慧貞同意將系爭房屋以賤價出售予原告，為故意侵害潘慧貞行使對巫國想之借名登記返還請求權，潘慧貞依民法第184條第1項前段、第 213條第1項規定對巫國想有侵權行為之回復原狀請求權，即請求其回復系爭房屋所有權及使用權予潘慧貞，亦有權占有系爭房屋。再中興都更公司有於102年1月1日至103年12月31日之期間向巫國想承租系爭房屋，並依民法第422 條或第451條規定成立不定期限租賃契約關係，中興都更公司依民法第425條第1項規定亦有權占有系爭房屋。若認無租賃契約關係存在，中興都更公司與巫國想間於104年1月1日起就系爭房屋成立使用借貸契約；且潘慧貞自將系爭房屋移轉登記予巫國想之日起，亦與巫國想就系爭房屋成立使用借貸契約，故中興都更公司、潘慧貞依與巫國想間之使用借貸契約自有權占有系爭房屋。另系爭房屋由潘慧貞借名登記予巫國想時，原告之董事為訴外人巫國裕、監察人為訴外人巫周美麗，均與巫國想有親屬關係，原告明知潘慧貞與巫國想間就系爭房屋為虛假買賣，潘慧貞就系爭房屋有合法使用權，竟故意以買賣關係之善意第三人地位阻斷並妨礙潘慧貞行使系爭房屋之合法使用權，顯為權利濫用。況系爭房屋非僅潘慧貞占有，另有中興都更公司、中天都更公司同時占有中，中天都更公司負責人即為巫國想，與原告公司間均為關係企業，原告稱其105年間即取得系爭房屋所有權，卻從未查看系爭房屋使用情形，顯不合理，原告與巫國想顯有詐欺行為，原告非善意之第三人等語，資為抗辯。並答辯聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（二）被告中天都更公司經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本件爭點為：（一）原告是否為系爭房屋之所有權人？被告占有系爭房屋是否為無權占有？原告請求被告遷讓清空並返還系爭房屋，有無理由？（二）原告請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利3萬1,138元，有無理由？四、得心證之理由：（一）原告為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓清空並返還系爭房屋為有理由： 1.潘慧貞、中興都更公司抗辯：原告與巫國想就系爭房屋於105年7月11日簽訂買賣契約時，巫國想明知系爭房屋為潘慧貞借名登記於其名下，原告之董事巫國裕、監察人巫周美麗分別為巫國想之兄弟或配偶，原告於購買系爭房屋時自當明知潘慧貞與巫國想就系爭房屋存有借名登記契約，且原告並未支付系爭房屋買賣價金予巫國想，是原告與巫國想間就系爭房屋之買賣係屬通謀虛偽意思表示而無效，原告並非系爭房屋所有權人，不得對被告行使所有物返還請求權及請求不當得利云云（本院卷一第117至119頁），然為原告所否認。惟按，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項定有明文。又民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例參照）。而買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以債權抵償，並無必然之關係，價金未確實支付，不即表示未有效成立買賣（最高法院96年度台上字第201號判決參照）。再第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第 415號判決參照）。查：（1）原告主張：原告就系爭房屋及坐落之系爭土地買賣價金已全部清償，第一期簽約款300萬元由原告於 105年7月21日以現金300萬元存入巫國想之國泰世華銀行帳號000000000000號帳戶（下稱巫國想之國泰世華銀行帳戶）；第二期備證用印款300萬元由原告於105年7月22日以國泰世華銀行本行支票面額300萬元（支票號碼EV0000000號）交付巫國想；第三期完稅款300萬元，由原告於105年8月2日以國泰世華銀行本行支票面額300萬元（支票號碼EV00000 00號）交付巫國想；尾款2千9百萬元，由原告於105年8月 16日為潘慧貞代償系爭房屋及系爭土地設定第一順位抵押權予第一銀行擔保之債務餘額1,195萬7,166 元等語（本院卷二第110頁反面），有其提出之105 年7月21日國泰世華銀行存款憑證、105年7月22日國泰世華銀行本行支票、105年8月2日國泰世華銀行本行支票、105年8月16日國泰世華銀行匯出匯款憑證為證（本院卷二第112至115頁），且有第一商業銀行信義分行106年11月5日一信義字第00086號函及所附憑證資料可稽（本院卷一第191至197頁）。此部分買賣價金之給付，與原告、巫國想簽訂之系爭房屋買賣契約第3條約定第一期至第三期款各300萬元，及約定：「第四期尾款，尾款新台幣：貳仟玖百萬元整。1.由買方（即原告）清償原一胎第一商業抵押權擔保債務額新台幣貳仟貳佰捌拾萬元整，設定抵押權擔保所生之債務。」、第4條約定「出賣人（即巫國想）原有抵押權設定之未償債務①原一胎：第一商業銀行，抵押債務新台幣壹仟陸佰萬元整（以餘額證明為憑）。...雙方（即巫國想、原告）同意依如下方式之一辦理：...（二）雙方同意... 會同至原貸款機構（人）處由買受人代為清償原貸款，並以該代償款來抵付該期款，出賣人並應塗銷原抵押權登記。」之給付方法一致（本院卷一第123頁），堪認原告確已支付前揭第一期簽約款、第二期備證用印款、第三期完稅款及第四期尾款2千9百萬元中之1,195萬7,166元予巫國想。（2）至系爭房屋、系爭土地設定第二順位抵押權所擔保之陳順福債權部分，依系爭100年買賣契約第3條第2項之約定，系爭房屋、系爭土地原設定第二順位抵押權擔保債權額1千5百萬元予訴外人柯婉樺，尚未清償之債務金額為8百萬元，此債務由買方巫國想承受，賣方潘慧貞與巫國想並同意此債務由巫國想覓得之陳順福代為清償，並將第二順位抵押權及所擔保之債權讓與陳順福，有系爭100年買賣契約在卷可稽（本院卷一第25頁），另原告與巫國想簽訂之系爭房屋買賣契約第3條固約定「第四期尾款，尾款新台幣：貳仟玖百萬元整。...2.由買方（即原告）承受清償原二胎，債權人：陳順福，承受讓與抵押權擔保債權為新台幣壹仟伍佰萬元整，設定抵押權擔保所生之債務。上列設定抵押債務由買方同意承受清償，並以此承受金額充作買賣總價金之一部分，由買賣總價金珠扣除。」（本院卷一第123頁）而陳順福於100年9月7日代償潘慧貞向柯婉樺借款之利息12萬元、本金800萬元，嗣巫國想於105年7月1日、同年9月10日、106年1月10日分別開立支票給付陳順福800萬元、38萬4,876元、38萬4,876元，有證人陳順福陳報之100年9月7日簽收單、100年8月31日國泰世華銀行本行支票、巫國想於105年7月1日、同年9 月10日及106年1月10日開立之支票3紙、陳順福之國泰世華銀行中台中分行存摺、債權額確定證明書、金錢借貸契約書附卷可查（本院卷一第215至223頁）。再參諸證人陳順福證述：柯婉樺將系爭房屋及系爭土地之第二順位抵押權讓與給我，因為巫國想向潘慧貞購買系爭房屋及系爭土地時，已有設定第二順位抵押權給柯婉樺，柯婉樺一直催潘慧貞返還借款，故巫國想就承受潘慧貞設定給柯婉樺的第二順位抵押權所擔保之債務，另因柯婉樺借款予潘慧貞之利息利率為年息18%，我就跟巫國想說，由我來代償潘慧貞積欠柯婉樺的債務，我只對潘慧貞主張年息2%的利息，我是以國泰世華銀行台中分行的支票8百萬元、現金給付利息18萬元給柯婉樺，就從柯婉樺受讓第二順位抵押權，我是幫潘慧貞清償第二順位抵押權所擔保之借款給柯婉樺，所以我是借錢給潘慧貞，潘慧貞有將系爭房屋及系爭土地移轉登記予巫國想，我就一直催巫國想要還我清償給柯婉樺的800萬元，巫國想就在105年8月22日交付1張8百萬元的支票給我，另巫國想有分2次給付我70多萬元的利息，我在100年9月9日受讓第二順位抵押權，該抵押權之債務人為潘慧貞，潘慧貞與巫國想間依系爭100年買賣契約，由巫國想來承受第二順位抵押權之債務等語（本院卷一第201頁反面至第202頁、第 203頁反面），可認潘慧貞就系爭房屋、系爭土地設定第二順位抵押權予柯婉樺所擔保之債務，由陳順福代為清償，並受讓該第二順位抵押權及所擔保之債權，嗣巫國想代償876萬9,753元予陳順福（本院卷一第202至203頁、第217至219頁），雖非由原告依其與巫國想簽訂之系爭房屋買賣契約第3條約定向陳順福清償，但原告已於105年9月5日交付面額為1,704萬2,834元之國泰世華銀行本行支票予巫國想，業據原告提出該支票為證（本院卷二第116頁），堪認原告已依約給付全部買賣價金3,800萬元予巫國想（計算式：300萬元+300萬元+300萬元+1,195萬7,166元+1,704萬2,834元）。故潘慧貞、中興都更公司抗辯第二順位抵押權所擔保之債務非由原告依其與巫國想簽訂之系爭房屋買賣契約約定清償，而由巫國想代償，與常情不符云云（本院卷二第140至141 頁），至多核屬潘慧貞與巫國想間就系爭100年買賣契約履約與否之爭議，尚難遽認原告與巫國想就系爭房屋買賣為通謀虛偽意思表示。（3）潘慧貞、中興都更公司另抗辯：原告、巫國想於105年7月11日簽訂系爭房屋買賣契約時，均明知系爭房屋為潘慧貞借名登記至巫國想名下，巫國想並非所有權人，原告仍向巫國想購買系爭房屋，原告與巫國想間就系爭房屋之買賣顯為通謀虛偽意思表示云云。然潘慧貞、中興都更公司就巫國想、原告均明知潘慧貞與巫國想間就系爭房屋有借名登記契約存在一節，均未能舉證以實其說，揆諸前揭說明，潘慧貞、中興都更公司此部分抗辯，亦不可採。（4）至潘慧貞、中興都更公司又抗辯：巫國想曾於105年8月18日匯款1,385萬元至陳順福擔任董事之訴外人順元開發股份有限公司（下稱順元公司）帳戶，故難以排除是由巫國想自行提出1,385萬元透過陳順福購買上開105年9月5日面額為1,704萬2,834元之國泰世華銀行本行支票，供原告清償向巫國想購買系爭房屋及系爭土地之價金尾款1,704萬2,834元云云（本院卷二第141至142頁），固提出順元公司董監事一覽表及公司登記資料為佐（本院卷二第152頁、第175至176頁），另經國泰世華銀行台中分行於107年5月4日以國世台中字第1070000122號函覆表示：「本行客戶巫國想帳號000000000000帳戶於105年8月 18日匯款新台幣1,385萬元至本行000000000000號帳戶，此帳戶戶名為順元開發股份有限公司」等語（本院卷二第87至87-1頁）。惟查，就原告提出之用以清償尾款面額為1,704萬2,834元之105年9月5日支票（本院卷二第116頁），是否係由巫國想以105年8月18日匯予順元公司之金錢所支應，潘慧貞、中興都更公司並未舉證予以證明，所為上開抗辯，純為臆測之詞，自不足採。（5）綜上，堪認原告確有與巫國想就系爭房屋之買賣達成合意，並已給付全部買賣價金予巫國想，巫國想並於105年8月5日以買賣為登記原因將系爭房屋移轉登記予原告，原告因此取得系爭房屋之所有權。 2.潘慧貞、中興都更公司復抗辯：潘慧貞與巫國想間依系爭100年買賣契約就系爭房屋有借名登記契約關係，潘慧貞將系爭房屋借名登記至巫國想名下，故潘慧貞、中興都更公司有權占有系爭房屋云云（本院卷二第132頁反面），固提出系爭100年買賣契約、系爭103年協議、系爭買回契約為佐（本院卷一第25至33頁），然為原告所否認。按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決參照）。觀諸潘慧貞、中興都更公司所提之系爭100年買賣契約、系爭103年協議、系爭買回契約，均無任何潘慧貞借用巫國想名義將系爭房屋登記予巫國想，而系爭房屋仍由潘慧貞管理、使用、處分之約定。且潘慧貞、中興都更公司復未能舉證證明潘慧貞就系爭房屋有何管理、使用、處分之權。揆諸前揭說明，難認潘慧貞與巫國想間就系爭房屋有何借名登記契約關係存在，故潘慧貞、中興都更公司此部分抗辯，並不可採。況潘慧貞與巫國想間即令有借名登記契約關係，依債之相對性原則，亦不得以此對抗原告，潘慧貞、中興都更公司以此抗辯有權占有系爭房屋，並不足採。 3.另潘慧貞、中興都更公司抗辯：巫國想賤賣系爭房屋予原告，構成對潘慧貞之借名登記返還請求權行使之妨礙，巫國想對潘慧貞構成民法第184條第1項前段規定之故意侵權行為，潘慧貞對巫國想有民法第213條第1項之回復原狀請求權，回復原狀之內容為回復系爭房屋之所有權及使用權予潘慧貞云云（本院卷二第132頁反面），亦為原告所否認。查潘慧貞與巫國想之間，就系爭房屋並未存有借名登記契約關係，已如前述，則潘慧貞、中興都更公司此部分抗辯，自不可採。 4.潘慧貞、中興都更公司又抗辯：中興都更公司有向巫國想承租系爭房屋，且於系爭房屋由巫國想以買賣為原因移轉登記予原告後，依民法第425條買賣不破租賃關係之規定，中興都更公司係基於租賃契約關係繼續占有系爭房屋，而非無權占有；若認中興都更公司與巫國想間並無租賃契約關係，則中興都更公司與巫國想間自104年1月1日起成立使用借貸契約，潘慧貞則自將系爭房屋移轉登記予巫國想之日起，與巫國想間成立使用借貸契約，均屬有權占有系爭房屋云云（本院卷二第132頁、第142至144頁），雖提出102年、103年各類所得扣繳暨免扣繳憑單為佐（本院卷二第186至187頁）；然為原告所否認（本院卷二第133 頁）。惟查，中興都更公司就其抗辯與巫國想間就系爭房屋成立租賃契約關係，僅提出前揭扣繳憑單，前揭扣繳憑單固載明租賃房屋地址為系爭房屋之地址，扣繳單位為中興都更公司，所得人為巫國想，然所得所屬年月之記載分別為102年1月至同年12月、103年1月至同年12月，至多僅得證明中興都更公司於102年、103年間有向巫國想承租系爭房屋，難認中興都更公司自104年1月1日起有何向巫國想承租系爭房屋之情形，中興都更公司雖又抗辯與巫國想就系爭房屋成立不定期限之租賃契約云云（本院卷二第143頁），然並未提出證據以實其說，是中興都更公司抗辯其占有系爭房屋係基於與巫國想之租賃契約關係云云，自不可採。又使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用。故不動產於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該不動產之權利（最高法院59年台上字第2490號判例、91年度台上字第278號判決參照）。查潘慧貞、中興都更公司就其抗辯與巫國想間就系爭房屋成立使用借貸契約，其等為借用人，巫國想為貸與人云云，均未能舉證以實其說，難認潘慧貞、中興都更公司與巫國想間就系爭房屋有何使用借貸契約關係；況縱潘慧貞、中興都更公司此一抗辯屬實，依前揭說明，潘慧貞、中興都更公司與巫國想間就系爭房屋成立之使用借貸關係，於系爭房屋所有權由巫國想移轉登記予原告後，亦不得拘束原告，潘慧貞、中興都更公司抗辯其等基於與巫國想間使用借貸關係占有系爭房屋，均不可採。 5.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告主張其於105年7月11日向巫國想購買系爭房屋及坐落之系爭土地，並於105年8月5日以買賣為登記原因登記為系爭房屋之所有權人，且已給付全部價金3,800萬元，業據其提出系爭房屋登記第一類謄本、系爭土地登記第一類謄本、不動產買賣契約書為證（本院卷一第6至7頁、第123至126頁），另原告給付全部買賣價金之證據業如前述第四之（一）之1之（1）、（2）點所述。又原告主張系爭房屋現由潘慧貞、中興都更公司、中天都更公司占有，為潘慧貞、中興都更公司所不爭執（本院卷二第131頁反面至第132頁）；另中天都更公司經於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同對原告主張之前述事實為自認。是原告依民法第767條第1項前段之規定，本於所有物返還請求權，請求被告遷讓清空並返還系爭房屋予原告，自屬有理由。 6.至潘慧貞、中興都更公司抗辯：中興都更公司之董監事與原告關係企業即訴外人崇友投資股份有限公司（下稱崇友公司）、忠泰投資股份有限公司（下稱忠泰公司）、順太開發企業股份有限公司（下稱順太公司）、中南海酒店股份有限公司（下稱中南海公司）、超大投資股份有限公司（下稱超大公司）、美兆投資股份有限公司（下稱美兆公司）、美光投資股份有限公司（下稱美光公司）、百威投資股份有限公司（下稱百威公司）、國友投資股份有限公司（下稱國友公司）、天想投資股份有限公司（下稱天想公司）、順元公司之董監事有巫國想、巫文傑、巫成勳、許雅程等人重疊，且系爭房屋尚有中天都更公司占有，其董監事亦與原告前揭關係企業之董監事重疊，原告明知中興都更公司、中天都更公司無償使用借貸系爭房屋，巫國想與原告竟為損害潘慧貞就系爭房屋之不動產返還請求權之行使，虛偽簽訂系爭房屋買賣契約，排除潘慧貞、中興都更公司合法占有系爭房屋之權利，顯有違反民法第148 條規定而有權利濫用及違反誠信原則之情形云云（本院卷二第142頁、第144至145頁），固提出原告關係企業董監事一覽表及各該公司登記資料為佐（本院卷二第150至183頁）。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。再民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。查原告之董監事為黃國誠、巫國裕、黃崇敏、巫周美麗（本院卷二第153至154頁），中興都更公司之董監事為潘慧貞、潘維亞、巫國想、巫文傑、巫承勳、許雅程（本院卷二第183頁），中天都更公司之董監事為巫國想、巫文傑、巫承勳、潘慧楨、潘維亞、許雅程（本院卷二第179頁），原告之董監事與中興都更公司、中天都更公司並無重疊，而潘慧貞、中興都更公司抗辯原告之前揭關係企業董監事部分與中興都更公司、中天都更公司之董監事重疊云云，惟並未能舉證順太公司、中南海公司、超大公司、美兆公司美光公司、百威公司、國友公司、天想公司、順元公司與原告間何以為關係企業（本院卷二第150 至152頁、第159至176頁），且就其所舉崇友公司、忠泰公司之董監事名單觀之（本院卷二第150至151頁、第155 至158頁），並無與中興都更公司、中天都更公司之董監事有何重疊之處。且縱潘慧貞、中興都更公司前揭抗辯屬實，揆諸前揭說明，原告係合法行使其就系爭房屋之所有物返還請求權及不當得利請求權，而潘慧貞、中興都更公司占有系爭房屋並非有權占有，業如前述，是難認原告有何明知潘慧貞、中興都更公司有合法占有系爭房屋之權利，而竟行使其所有物返還請求權及不當得利損害請求權並以損害潘慧貞、中興都更公司為目的之情形，是潘慧貞、中興都更公司抗辯原告行使所有物返還請求權及不當得利請求權，係屬權利濫用云云，並不可採。 7.至潘慧貞、中興都更公司聲請向台中商業銀行函調原告於該行帳戶106年4月14日核撥貸款6千萬元之全部卷宗、向國泰世華銀行台中分行函調順元公司於該行帳戶自105年7月1日起至106年4月30日止之往來明細表及陳順福於該行帳戶105年9月5日轉帳750萬元至何人帳戶、105年10月12 日轉開本支400萬元及105年11月10日轉開本支1,200萬元分別由何人領取，欲證明原告與巫國想間於105年7月11日就系爭房屋簽訂之買賣契約是否出於通謀虛偽意思表示、巫國想於105年8月18日轉帳1,380萬元至順元公司後，順元公司有無再轉匯入原告充當系爭房屋買賣價金尾款、巫國想於105年7月19日轉帳8百萬元予陳順福，陳順福是否再於105年9月5日轉帳750萬元至原告公司充作系爭房屋買賣價金尾款之一部分、陳順福於105年10月12日轉開本支 400萬元及105年11月10日轉開本支1,200萬元是否為原告領取及與系爭房屋買賣價金有無關連暨原告與巫國想間就系爭房屋買賣是否出於通謀虛偽意思表示等事實云云（本院卷二第145至147頁）。惟按當事人未充分知悉、掌握其主張或抗辯所必要之事實、證據時，藉由證據調查之聲請，企圖從證據調查中獲得新事實或新證據，並以該事實或證據作為支撐其請求或聲明為有理由之依據者，為摸索證明，依民事訴訟法第285條第1項規定，應禁止摸索證明，否則違背民事訴訟法基於辯論主義之要求。查原告於106 年4月14日向銀行貸款貸得6千萬元，已在原告於105年8月5日取得系爭房屋所有權後半年之久，與潘慧貞、中興都更公司抗辯原告與巫國想就系爭房屋買賣為通謀虛偽意思表示云云，難認有何關連；且潘慧貞、中興都更公司迄未能就原告究於何時自順元公司領取1,380萬元及該款項給付方式等事實詳為主張，則其上開聲請，衡情乃對於證據方法未有明確記載之摸索證明，此項證據聲請自不合法，核無調查必要。（二）原告請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬7,015元部分，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有權人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。 2.查系爭房屋業於105年8月5日以買賣為原因移轉登記予原告，原告自斯時起即為系爭房屋之所有權人，被告就系爭房屋之占有係屬無權占有，均已如前述，堪認被告無法律上原因而獲得使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，屬不當得利，依前開說明，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭房屋位於臺北市大安區安和路上，鄰近購物中心、捷運站，生活機能佳，交通便利，有系爭房屋所在位置之地圖、照片在卷可查（本院卷一第95至98頁、卷二第127頁），且為原告、潘慧貞、中興都更公司所不爭執（本院卷二第131頁反面），本院審酌上開情形，認原告請求相當於租金之不當得利，以系爭房屋及坐落基地105年度申報總價年息9%計算，尚屬適當。次查系爭房屋坐落之系爭土地面積為3,502平方公尺，原告所有權應有部分為10,000分之51，105年度申報地價為每平方公尺 14萬8,489元，有系爭土地登記第一類謄本、地價第一類謄本在卷可稽（本院卷一第7頁、卷二第135頁），而兩造復不爭執系爭房屋105年度課稅現值以95萬元計算（本院卷二第131頁反面），是原告請求被告給付相當租金之不當得利每月應以2萬7,015元為適當【計算式為：（3,502X10,000分之51X14萬8,489元+95萬元）X9%÷12＝2萬7,015 元，元以下四捨五入】。綜上，系爭房屋既於105年8月5 日移轉登記為原告所有，原告請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7,015元，為有理由；逾此部分之請求，為無理由。五、綜上所陳，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓清空並返還原告，並依民法第179條之規定，請求被告自105年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬7,015元為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、原告、潘慧貞、中興都更公司均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 9 月 6 日民事第二庭審判長法官賴錦華法官林伊倫法官許峻彬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 7 日書記官李真萍

臺灣臺北地方法院106年度訴字第43號

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