106年度訴字第55號｜民事：返還房屋｜裁判日期：106 年 09 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第55號原　　　告　吳婉如即榮婉企業社訴訟代理人　李宗哲律師被　　　告　天時物業有限公司法定代理人　林宇宏訴訟代理人　周念暉律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於中華民國106年8月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號二樓之一房屋騰空返還予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣參拾捌萬陸仟元為被告供擔保後得假執行。但被告於以新臺幣壹佰壹拾陸萬陸佰伍拾玖元為原告供擔保後得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告於民國105年5月11日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由原告將臺北市○○區○○○路○段000巷00號全棟及16個機械汽車位出租予被告，被告則逐年按月支付新臺幣（下同）58萬元至70萬元租金，租期自105年6月21日（原告誤繕為1日）起至125年6月20日止，共20年，並約定裝潢期自105年6月21日起至同年8月20日止，共2個月，被告需給付押租保證金180萬元，於簽約時給付120萬元，其餘60萬元於租約起始日後第6個月期滿時給付兌現，以作為其履行系爭契約義務之擔保。又為確保被告按時給付租金及租期屆滿時交還房屋，若被告未給付租金或未交還房屋，原告得依公證法第13條第1項之規定逕聲請強制執行，兩造於系爭契約第14條第2項約定：「雙方公證本契約後，即可裝潢本租賃標的物。」，明定兩造均有公證系爭契約之義務，於系爭契約公證後，原告始需交付租賃物予被告進行裝潢。詎兩造前往公證人鄭艾侖事務所辦理公證時，被告卻要求將原出租人修改成分別為榮婉企業社、吳婉如2人，若原告不同意修改系爭契約，被告即不同意公證，致公證人無法依原契約內容進行公證，惟榮婉企業社與吳婉如系屬一體，其權利義務、所為法律行為之效果均歸於吳婉如，故原告所為之出租行為應為合法。嗣被告竟於105年7月12日以存證信函要求原告履行租賃物點交與公證契約義務，反稱係原告不履行公證契約義務，原告於105年7月14日以存證信函澄清，又於同年8月再以存證信函向被告表示有關被告遲延履行公證義務一事，請被告於同年8月4日下午2時至公證人鄭艾侖事務所完成公證，倘屆期未出席或仍欲修改系爭契約致無法完成公證，原告將以該存證信函作為終止系爭契約之意思表示，不另通知。後被告雖有於105年8月4日出席公證，惟其仍欲修改系爭契約致公證無法完成，從而本件因被告遲延履行公證義務，經催告仍不履行，原告依系爭契約第12條第4款之約定及民法第229條、第254條、第263條之規定終止系爭契約，應有理由。另原告前因被告有提前放置家具之需求，遂提供租賃物中門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號2樓之1之房屋（下稱2樓之1房屋）予被告使用，惟現因原告已合法終止系爭契約，被告無繼續占用該房屋之合法權源，原告遂以存證信函請求被告於文到後7日內騰空返還租賃物，然被告為脫免責任，前稱公證為契約義務，復又以存證信函改稱「本公司並無公證之必須義務，今臺端另行要求公證契約，本公司僅願與區權人本人進行公證契約」云云，而拒絕返還租賃物。為此，爰依民法第455條、第767條、第229條、第254條、第263條之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000 巷00號2樓之1之房屋騰空返還予原告。及願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭契約並未約定被告負有履行公證之給付義務，被告自無給付遲延之情形，系爭契約第14條第2項之約定係指系爭契約經公證後被告即可裝潢租賃物，並非約定被告因此負有履行公證之給付義務，更未因此免除原告依法負有交付租賃物之主給付義務，被告實無任何給付遲延之情形。況有關系爭契約公證一事，被告歷來均表達願意按兩造已簽訂之內容進行公證，且均如期配合至原告所委任之公證人事務所辦理相關公證事宜，惟原告履次於進行公證時，一再以其個人為躲避查稅等事由，拒絕按系爭契約上記載之出租人：「榮婉企業社」、「吳婉如」來進行公證程序，致公證程序遲遲無法進行，此係完全可歸責於原告所致，與被告無關。又被告係承租全棟建物，租期更長達20年，依常理雙方自會以房屋所有權人即吳婉如作為房屋之主要出租人，且系爭契約簽章之記載方式為「出租人：榮婉企業社、吳婉如」，系爭契約無論首頁或末頁，吳婉如之印章均於榮婉企業社大小章外，另獨立蓋用其個人名義私章，均可證明吳婉如確實亦為出租人之一，倘系爭契約要為公證，自必須將吳婉如同時列為出租人方屬適法，被告並多次發函予原告，催促原告儘速依約完成公證，然原告始終抗拒公證，本件既因原告自身逃避查稅考量而拒絕公證，則原告請求返還房屋，應無理由。另原告至今除點交2樓之1房屋外，其餘各樓層之房屋及機械汽車位均未依約點交予被告使用，原告更違法以切斷供電及侵入屋內竊取鑰匙等方式，不斷騷擾被告，顯已涉犯刑法無故侵入住居、強制及竊盜等罪嫌，被告業已提起刑事告訴，原告違反出租人義務之情節重大，並造成被告因長期無法使用房屋而衍生鉅額營業等損失至少900萬元，其請求顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。及如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：㈠2樓之1房屋現由被告占有使用中。㈡系爭契約第14條第2項約定：「雙方公證本契約後，即可裝潢本租賃標的物。」、第12條第4款約定：「出租人終止租約：四、其他違反本合約約定之內容者」。四、得心證之理由：原告起訴請求被告返還2樓之1房屋，為被告所否認，並以前詞置辯，經兩造確認本件請求本院審酌的爭點只有「原告以被告未依租約第12條第4款、第14條第2項的規定終止租約是否合法」，詳如以下說明。㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。（最高法院17年上字第917號、20年上字第2466號判例參照）。㈡又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第455條、第767條第1項前段、第229條、第254條、第263條、258條第1、2項分別定有明文。㈢次按「上訴人等四商號係某甲等四人各別獨資經營，雖無從認為非法人之團體，但該商號與其主人既屬一體，而被上訴人提出之起訴狀，亦係列其主人為該商號之法定代理人，茲祇改列其主人為當事人，即不生無當事人能力之問題」（最高法院43年台上字第601號判例參照）；又「獨資經營事業之商號與其主人係屬一體，該商號僅為商業名稱，並非自然人之本體，如以獨資商號名義為法律行為，除由商號經理人為之外，須由其商號所有人親自為之或授權他人為之」（最高法院94年度台上第1410號判決參照）。又按「公司與其負責人之人格個別獨立，獨資商號與其負責人則為同一權利主體」（最高法院95年度台上字第1409號判決參照）。㈣再按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例參照）。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號判例參照）。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第2251號判決參照）。㈤查，榮婉企業社是105年3月17日經臺北市商業處核准設立，負責人為吳婉如，組織類型為獨資，有經濟部商業司－商業登記資料查詢1紙在卷可參（見本院卷第66頁）。又查2樓之1房屋之所有權人為吳婉如，於101年8月21日辦理第一次保存登記，有建物登記第一類謄本（所有權個人全部）附卷可參（見本院卷第31至32頁）。再查系爭契約簽約日為105年5月11日，出租人欄位記載原告、吳婉如、原告的統一編號00000000、及吳婉如的身分證字號（詳卷，基於個人資料的隱私保護不予記載），並分別蓋用榮婉企業社大、小章、吳婉如個人印章（見本院卷第6、11頁），可證依系爭契約形式上的記載，出租人分別為原告、吳婉如，而不是僅有原告。㈥又查，原告於簽約時表示只要以原告名義簽約，但因被告表示因為租期長、裝潢費用近2000萬元，不能跟原告簽約，這樣等於是跟二房東簽約，會變成買賣破租賃，若租期的20年內原告出售房屋，新屋主可以與被告解除契約，雙方簽約當時有討論到以原告名義簽約的節稅，但被告表示風險很高，不管吳婉如是否要以原告名義節稅，系爭租約一定要對到吳婉如也就是所有權人。簽約時有簽榮婉企業社、吳婉如，契約上有蓋公司章、個人章，吳婉如表示這樣蓋是對的；第一、二次公證時，有系爭租約出租人是原告1人或原告與吳婉如2人的問題，被告認為是原告與吳婉如2人，原告認為只有榮婉企業社1人，後來還要修正租約，差異愈來愈大，第三次仍無法完成公證，第四次時雙方只是到場拍照就離去，感覺沒有真正要協調，只是不想因為沒出席導致公證不成立等語，為系爭租約的房屋仲介也就是證人林志威到庭證述在卷（見本院卷第110頁）。再查，簽約當天被告認為再加蓋一個小章比較有保障，吳婉如認為沒有甚麼差別就配合等語，吳婉如加蓋小章是因為被告認為這樣較有保障等語，亦有證人陳詩琪證述在卷（見本院卷第119頁正、背面），可證在雙方議約過程，確實因為被告要求且經原告同意而另於系爭契約上增列吳婉如為出租人。㈦再查，吳婉如與會計師討論認為以原告名義出租在節稅或實際上的運作會比較好。因此系爭租約於簽約之前就將第3條㈠改為租金均含「營業稅」而不是舊租約所寫的租賃所得扣繳及補充保費，有證人陳詩琪證述在卷（見本院卷第119頁），核與原告所述相符。被告亦並未爭執由原告作為出租人。因此，綜上所述，以原告名義作為出租人，以及以吳婉如名義作為出租人，對於兩造而言，都各有其需求與目的。然而，依據上開法律見解，原告性質上屬於獨資商號，與其負責人屬於同一權利主體，因此，原告與吳婉如屬於同一權利主體，所以，系爭契約上雖然形式上分別記載原告以及吳婉如的名義，但是其中吳婉如的部分應屬贅載，只需記載原告的名義即可包括吳婉如在內。㈧又按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為輔助主給付之功能，使債權人之利益能獲得最大之滿足，基於法律之規定或當事人之約定或誠信原則及契約之補充解釋（契約漏洞之填補），尚負有獨立之附隨義務（亦稱為與給付有關之附隨義務或從義務）（最高法院98年度台上字第2171號判決參照）。被告向原告承租房屋的目的既然是為了供作旅館業使用，則房屋裝潢理應是經營旅館的前提及不可或缺的一部分。查系爭契約關於裝潢的約定有二，其一為第2條約定的裝潢期自105年6月21日至105年8月20日，其二為第14條第2項的雙方公證契約後即可裝潢。由被告寄發的存證信函也可知道被告認為公證是系爭契約所定的義務，有被告提出的台北漢中街郵局第85號、第177號存證信函影本可參（見本院卷第93至94頁）。因為依照系爭契約的上開約定，完成系爭契約的公證之後，被告才可以進行裝潢，否則被告無法達成承租系爭房屋的經濟目的。而兩造預定的公證書內也載明「約定逕受強制執行其意旨，承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人返還保證金，如不履行時，應逕受強制執行。承租人如有保證人，對於給付租金或違約金亦應逕受強制執行」等語（見本院卷第177頁），兩造依上述約定各享有對於他方逕予強制執行的利益。由此可證，系爭契約第14條第2項的公證對兩造而言都是獨立的義務，性質上屬於從義務或附隨義務。㈨系爭契約的出租人始終只有原告，公證系爭租約也是獨立的從義務或附隨義務，已如前述，被告卻以吳婉如必須加入公證為由，而拒絕與原告公證系爭契約，即屬違反本合約約定之內容，被告拒絕公證應屬無據，因此，原告依據系爭租約第12條第4款的約定，終止租約，為有理由。又依系爭租約第11條第2項的約定，承租人應於提前終止時，將租賃房屋遷讓交還出租人，不得藉詞任何理由，而繼續使用本租賃房屋。從而，原告訴請被告將2樓之1房屋騰空返還予原告，為有理由。五、綜上所述，原告本於系爭租約法律關係，請求被告將2樓之1房屋騰空返還予原告，為有理由，應予准許。六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 9 月 15 日民事第八庭法官郭銘禮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 9 月 18 日書記官吳華瑋

臺灣臺北地方法院106年度訴字第55號

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