臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1075號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 12 月 07 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1075號原　　　告　台灣電力股份有限公司

法定代理人　楊偉甫
訴訟代理人
兼
送達代收人　龔維智律師
被　　　告　劉益男

訴訟代理人　鄭洋一律師
複代理人　　陳成志律師
黃詩琳律師（107年3月27日解除委任）
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告法定代理人原為朱文成，於訴訟程序中變更為楊偉甫，其於民國106 年11月30日具狀聲明承受訴訟，此有經濟部106 年11月8 日經授商字第10601153990 號函、原告公司變更登記表及民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷㈠第136-140 頁），核被告所為，與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條之規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：1.兩造就原告所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 ○000 ○000 地號土地，承租面積113 平方公尺之不定期限租賃契約應予終止。2.被告應將坐落第1 項土地上之門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號房屋（下稱系爭房屋）拆除（面積以實際測量為準），將土地返還原告。3.被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）172,666 元（見本院卷㈠第5 頁）。嗣經本院囑託臺北市大安地政事務所現場測量複丈後，於107 年10月31日以民事更正聲明暨準備書㈡狀將訴之聲明變更如聲明欄所示（見本院卷㈡第76至77頁）。經核原告訴之變更，其請求基礎事實同一，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000○000○000○000○000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告之祖父前於日據時代興建房屋，即現為未辦理保存登記門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號之系爭房屋。嗣臺灣光復後被告之父即訴外人劉英貴向原告承租系爭土地作為系爭房屋之基地使用，而成立不定期限租賃契約，其後被告繼承上開不定期限租賃契約，因租金久未調漲，原告先後於94年、102 年間訴請調漲租金。系爭房屋為日據時期建築，迄今已60多年，顯已超過財政部頒布之固定資產耐用年數表所載之耐用年限25年。且系爭房屋經原告委託社團法人中華民國建築技術學會鑑定，以系爭建物結構桿非屬良好，且結構安全初步評估結果屬Ｄ級（差），認系爭房屋現況有結構安全疑慮。從而，系爭房屋既已不堪使用，兩造間之租賃契約，應已歸於消滅。又倘認原告前述主張無理由，則請求類推適用民法第833 條之1 規定，斟酌建物之性質、種類、利用狀況等，比照地上權慣例，終止本件不定期限租賃契約。則被告占用系爭土地並無合法占有權源，原告自得請求被告將系爭房屋拆除，並應將占用之系爭土地返還予原告。又被告因占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，其計算標準自應依原告於102 年間訴請調漲租金並於臺灣高等法院103 年度上字第1407號達成和解之條件，即以申報地價年息百分之10為計算依據，故被告應按月給付原告183,579 元。並聲明：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ至Ｇ部分，面積依序為19、87、6 、1 、3 、3 、0.4 平方公尺，即系爭房屋之建物、雨遮拆除，並將土地返還原告。2.被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告183,579 元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：兩造間存有不定期限之基地租賃契約，且系爭房屋現金仍在使用中，未有不堪使用之情事，原告提出社團法人中華民國建築技術學會鑑定報告，並無任何系爭房屋已達不堪使用之用語，且僅就系爭房屋外觀可視部分拍照鑑定，反觀被告所委請台灣省土木技師公會出具之鑑定報告認為系爭房屋結構安全無虞，且此鑑定內容係以進入系爭房屋內進行會勘、拍照採證、紀錄及傾斜測量、並有鑽心取樣與中性化試驗、抗壓強度試驗等，過程嚴謹，相較於原告所提之鑑定報告顯然更符合真實，自可採取。是以，系爭建物顯無不堪使用情形，兩造間基地租賃契約仍繼續存在。又關於不定期限租賃法律關係，並無賦予法院定終止租賃契約之明文規定，自無類推適用民法第833 條之1 規定之餘地等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證理由：
㈠原告主張系爭房屋已達不堪使用之程度，不定期限租賃契約關係因而消滅，是否有理由？
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；民法第421 條第1 項、第422 條分別定有明文。又按民法第422條係規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，
應以字據訂立之，未以字據訂立者視為不定期限之租賃。」足見該條所定之旨趣係指出租人與承租人均就租賃之條件，意思表示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾一年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租賃而已（最高法院81年度台上字第1831號民事裁判意旨參照）。經查：系爭房屋為被告之祖父於日據時期即昭和4 年11月間建築，並曾於日治時期辦理建物所有權保存登記及繼承所有權保存登記。系爭土地於39年11月11日經政府接收並登記為國省共有管理機關，嗣於48年6 月16日登記為原告所有，被告之父即訴外人劉英貴向原告承租系爭土地作為系爭房屋之基地使用，而成立不定期限租賃契約。訴外人劉英貴死亡後，由被告繼承上開不定期限租賃契約，是系爭土地之不定期限租賃關係仍於兩造間繼續存在。且臺灣高等法院曾以77年度上字第1282號民事判決調整系爭土地租金為按申報地價年息8%計算，其後本院復以94年度訴字第2253號民事判決調整系爭土地租金為按申報地價年息10% 計算，嗣原告再於102 年間以申報地價已大幅提昇為由訴請調漲租金，由本院以102 年度訴字第5055號受理在案，經兩造於臺灣高等法院103 年度上字第1407號達成和解，合意調整系爭土地租金自102 年12月11日起每年租金調整為1,480,224 元各情，此有本院102 年度訴字第5055號民事判決書、臺灣高等法院103 年度上字第1407號和解筆錄各1 份在卷可佐（見本院卷㈠第14至18頁），堪信為真實。則兩造就租賃之條件，意思表示一致，而成立租賃契約，僅因其期限逾1 年而未以字據訂立，揆諸前揭說明，兩造間存有不定期限之基地租賃契約，至為明確。
⒉按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450
第2 項前段固有明文；惟按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞至不能為通常之使用之情形。此有最高法院95年台上字第388 號判決意旨可參。查兩造間就系爭房屋之基地有未定期限之基地租賃關係存在乙情，業如前述，且為兩造所不爭執，則依上開判決意旨，應解為兩造定有租至房屋不堪使用時為止之期限。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。此有最高法院17年上字第917 號判例可參。本件原告主張兩造間之基地租賃關係，已因其上房屋不堪使用而屆期消滅，其自應先就系爭房屋有不堪使用情事之事實，負舉證責任。經查：
⑴原告固提出先前自行委託鑑定之社團法人中華民國建築技術學會106年4月17日（106）鑑字第215號「台北市○○區○○○路○段00號房屋安全鑑定報告書」（見本院卷㈠第19至72頁），該鑑定結果雖認定：「1.本案鑑定標的物之外觀現況與柱、樑、牆壁等，均有作嚴謹的檢視，發現多不符合一般建築術成規，研判本案建築結構系統及結構桿件非屬良好，牆壁亦非屬承重牆壁。2.就鑑定標的物現況觀之，正面一樓騎樓之ＲＣ. 樑有鋼筋外露、鏽蝕嚴重及樑面爆開之情形，此等情形對抗垂直或橫向力造成的彎矩明顯轉弱，對標的物結構系統影響很大，研判本案建築結構桿件非屬良好。3.又依『建築物結構安全初步評估表』填寫統計後，發現其總評估分數（Ｒ）＝77.58 ，顯示本案主建物及附屬建物之結構安全初步評估結果屬Ｄ級（差）。」等語，且於鑑定結論欄表示「研判門牌號碼：台北市○○區○○○路○段00號房屋之現況有結構安全疑慮」等情，惟就系爭房屋是否無法居住使用而已達不堪使用之程度，未見上開鑑定報告有何隻字片語提及並明確認定。
⑵另此份鑑定報告之鑑定人即證人江星仁建築師到庭證稱：「（請說明現況有結構安全疑慮？）第4 點記載結構安全疑慮是根據前面的3 點綜合判斷，我有觀察外觀的狀況及牆壁，另外有看到RC樑鋼筋外露、鏽蝕的情形，建築物比較久遠，沒有按照現行的建築技術規則設計跟施工，所以我才會寫上結構有安全疑慮。（報告書第4 頁有記載標的物右側立面〈及東側牆壁〉有型鋼補強支撐的情形，依照你的敘述，如果型鋼拆除的話，標的物結構性的安全是不是會更低？）在鑑定的過程，聲請人有告訴我，這個型鋼本來是補強現在鑑定隔壁的房子〈已經拆除〉，但是型鋼固定也蠻好的，多少會有幫助現在鑑定的這間房子，假如拆除的話，對鑑定的房子的安全性會更低的。」「（鑑定人有進入系爭建物？）在鑑定的過程有分兩次，第一次我們不會記載下來，第一次叫做初步勘查，第二次叫做正式的會勘，第一次初步勘查的時間，有到系爭建物的一樓店舖內，我們要跟兩造說清楚，大概需要的過程，在那次的時間點，屋主有表示不讓我進去，第一次的初勘我有進入一樓的店舖之內，我有坐在店舖的椅子裡面，第二次要正式會勘時，屋主講的很清楚，我們就不會要求要進去，第二次會勘的時候，一、二樓室內都沒有進去，在我的專業判斷，騎樓的樑是很重要的構建，我看到的騎樓的樑，如1 、3 、4 的照片，已經露出八成主筋，而且鏽蝕。」「（你只是用外面的狀況，評估結構是否安全？）對。」「（鑑定報告附件7 ，是否是你說的77.58 ？）對。（剛才你說你沒有進去，附件7 有建築物結構安全初步評估表項次7 、8 、9 ，既然鑑定人都沒有進入裡面測量，也沒有看到，如何知道這些數據？證人如何知道柱高深、牆高厚、樑跨深，這些東西？〈本院卷第67頁〉）起碼我在騎樓可以看到柱跟樑，從側面也是可以看的到，在側面有很大的牆壁，牆壁很重要，在連棟的時候是室內牆，但是隔壁棟都拆掉了，變成室外牆，所以不用看裡面了，因為我是學建築的，所以我有尺度的概念，我看到桌子大概就知道多高了。」「（從觀察就可以評估耐震的數據？）由評估表來算出分數的。（除了7 、8 、9 項除外，其他的表都是用觀察出來的？）有些不用觀察，因為第一項建築物設計年度不是觀察的，至於其他項次我可以送律師一本書，因為要講很久了。（鑑定結論有記載「牆壁非屬承重牆壁」是什麼意思？）是承重牆的時候是不會開口的，而且承重牆會很厚，一般來說是一塊（1B）磚的厚度約25公分，既然牆以前是內牆不可能會有25公分，在這兩個要件下，認為非承重牆壁。我要看一下相片，我們在鑑定的過程，是一直再觀察，因為就是不能進去量，所以我們利用一些比較的方式，例如側面比較高的樑，門是玻璃，可以看到側面，一方面知道他的厚度，沒有達到一塊（1B）磚厚。（是否知道建物裡面牆壁的厚度？）沒有進去看，不知道。」「（本件的鑑定結論是否已達建物不堪使用的程度？）很難回答。我聽到法官講不堪使用這四個字，在建築法我會想到傾頹朽壞。在房屋結構的觀點，不是傾頹朽壞才是不堪使用，我們用各種方面看有安全疑慮，我們就認為符合鑑定的要旨。」等語（見本院卷㈡第38至41頁、本院107年9月25日言詞辯論筆錄）。
⑶是依證人江星仁之證詞，此份鑑定報告僅就系爭房屋之外觀現況為觀察，並未進入系爭房屋內拍照或實際測量，且該鑑定報告內容所憑據之附件（七）建築物結構安全初步評估表「項目7梁跨深比耐震性指標」、「項目8柱高深比或牆高厚比耐震性指標」、「項目9 牆量指標」等評估內容，均未經實際勘測而逕以觀察估計之方式為評估內容並評分甚明，則此鑑定報告所憑之相關評分數據是否正確，已非無疑。另證人江星仁亦證述有關鑑定報告提及系爭房屋東側牆壁以型鋼補強支撐，如予以拆除，系爭房屋結構性的安全更低等語，惟任一房屋如拆除型鋼補強結構，均會造成安全疑慮，則以系爭房屋如除去型鋼補強結構論述系房屋安全與否，而非針對系爭房屋現今狀態為論述，顯非的論。參以證人江星仁亦未正面回答系爭房屋是否已達不堪使用之程度，僅證稱鑑定人以各種方面檢視有安全疑慮，即為符合鑑定要旨等語。又縱依該鑑定報告認「系爭房屋正面一樓騎樓之ＲＣ. 樑有鋼筋外露、鏽蝕嚴重及樑面爆開之情形」，然此亦僅此局部範圍有此情形，且依證人江星仁到庭所述其認為系爭房屋安全結構之疑慮，並非不能補強，可經開業之建築師，從設計規劃面去補強等語（見本院卷㈡第41頁、本院同日筆錄）。從而，原告援引社團法人中華民國建築技術學會之上開鑑定報告並據此認定系爭房屋已達不堪使用之狀態，兩造間不定期限租賃契約已經消滅云云，委難令本院信為可取。
⑷至原告雖另以系爭房屋已逾固定資產耐用年限為主張系爭房屋不堪使用之理由，然房屋是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，至固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，尚不得執此逕為不堪使用之推論。另原告又主張系爭房屋已符合都市危險及老舊建築物加速重建條例所定建物拆除重建之要件，惟原告並未提出任何系爭房屋業經中央主管機關評定為應予拆除之公文書等證據資料，自難徒憑原告片面主張而為有利原告之認定。
⒉又系爭房屋是否仍堪予使用，亦經被告另提出台灣省土木技師公會106 年10月17日（106 ）省土技字第北1469號「台北市○○區○○○路○段00號安全鑑定報告書」（見本院卷㈠156 至205 頁）為據，經查：
⑴該鑑定報告將建物現況結構照相並進行現場裂縫調查會勘，且以建物結構垂直度量測，並經混凝土鑽心取樣之中性化與抗壓試驗予以鑑定，認為「鑑定標的物在傾斜量測未達建築危害標準且現場勘查樑柱等主要結構亦無明顯結構性裂縫；再者，混凝土鑽心取樣抗壓強度與中性化均可符合基本要求，故研判鑑定標的物在正常使用條件下，其結構安全無虞」等語，足見系爭房屋現今尚無結構安全之虞，且系爭房屋1
樓及2 樓現由原告分別出租第三人供作中藥行、ＰＵＢ等營業使用中，此亦有台灣省土木技師公會鑑定報告書中所附現場照片可參（見本院卷㈠第188 至198 頁），益見系爭房屋既仍有營業使用，顯然無礙於系爭房屋作為一般住宅之基本功能及其可供生活起居之通常使用，自難遽認有何已達不堪使用之情形。
⑵至原告另主張系爭房屋為未辦理保存登記之建物，然台灣省土木技師公會鑑定報告就鑑定標的竟記載建號，且就騎樓樑柱鋼筋外露等情節未如實記載，另鑽心取樣之中性化與抗壓試驗委託厚昇工程顧問有限公司檢驗時，並未由台灣省土木技師公會人員親自送驗，故該鑑定報告不可採信云云。惟經負責鑑定之土木技師即證人薛博允到庭證述：鑑定報告地點記載建號是筆誤，門牌地址是對的，該地址沒有建號；鑑定報告之附件5-3 頁為厚昇工程顧問有限公司材料實驗室出具之混凝土鑽心試體抗壓強度試驗報告，其上記載送驗人員為盛全工程有限公司之員工，係因鑽心試驗要取孔，盛全工程有限公司是幫忙做取孔並將採樣送厚昇工程顧問有限公司的廠商，取樣時間為106 年9 月9 日，但106 年10月2 日才送件是因混凝土取樣之後要做中性化試驗，試驗完之後再送到實驗室做實驗，中間會有幾天的落差。中性化試驗是在現場噴類似PH值的藥劑，因中性化試驗的目的，是要看混凝土有沒有保護鋼筋的效果，因為混凝土久了之後，效果會不見，所以要做中性化試驗等語（見本院卷㈡第35至37頁、本院同日筆錄），由此可知，台灣省土木技師公會之鑑定標的為系爭房屋無訛，且依循一般實務運作並以實際測量及運用科學儀器試驗之結果數據為判斷依據，又該鑑定報告雖未就騎樓樑柱鋼筋部分為說明，然就系爭房屋裂縫、剝落之情形均已詳實記載於附件六之現況調查記錄表、照片內（見本院卷㈠第182 至198 頁），故原告主張該鑑定報告不可採等情，尚有誤認，自不足採。
㈡原告得否請求被告拆除系爭房屋返還占用之土地，並請求給付相當於租金之不當得利？
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一契約年限屆滿時。土地法第103 條第1 款定有明文。又土地法第103 條第1 款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院89年度台再字第7 號判決可資參照）。準此，原告提出之證據方法，尚無法證明系爭房屋已達不堪使用之程度，自難謂兩造間就系爭土地約定租用基地建築房屋之租期已屆至，且亦無原告得合法終止租約之事由，故兩造間之基地租賃關係尚未消滅。
⒉另按地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1固有明文。惟按地上權雖未定有存續期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，民法第833條之1乃明定土地所有人或地上權人均得於逾二十年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。又此項請求係變更原物權之內容，性質上為形成之訴，應以形成判決為之。是民法第833條之1規定，核有變更原物權之內容而為形成之訴之性質，影響法律關係變動甚為重大。惟租用基地建築房屋之租賃契約屬債權性質，與物權性質之地上權迥異，且法無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約亦得為相同之處理，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。是原告於訴之聲明請求類推適用民法第833條之1規定，終止租賃契約云云，礙難准許。
⒊從而，被告抗辯其本於兩造間之不定期限基地租賃關係，有權占有系爭土地等語，信屬可取。被告系爭房屋占有原告所有之系爭土地，即非無權占有，亦非無法律上原因而使用系爭土地，則原告依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭房屋，即如附圖所示編號Ａ至Ｇ部分，返還占用之土地，並本於不當得利之法律關係，給付相當租金之不當得利，洵屬無據，不應准許。
四、綜上，原告依民法第767 條、第179 條、類推適用民法第833 條之1 ，請求被告拆除系爭房屋，返還系爭房屋占用之系爭土地，並請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利183,579 元云云，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日民事第二庭 法 官 林禎瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日書記官 鄭玉佩