106年度重訴字第1455號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：107 年 10 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1455號原　　　告　華鋐企業股份有限公司法定代理人　高慶堯訴訟代理人　葉宗憲葉慶人律師複　代理人　楊偉毓律師葉慶媛律師被　　　告　寶悅開發建設股份有限公司法定代理人　方宗明訴訟代理人　洪筱喬蔡富強律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於中華民國107 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原告於將新北市○○區○○段○○○地號土地、權利範圍56376/0000000 回復登記予被告之同時，被告應給付原告新臺幣肆佰陸拾壹萬玖仟玖佰肆拾貳元，及自民國一百零七年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣玖拾柒萬伍仟叁佰壹拾元，及自民國一百零六年九月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告各以新臺幣壹佰伍拾肆萬元、叁拾貳萬陸仟元供擔保後，各得假執行。但被告如各以新臺幣肆佰陸拾壹萬玖仟玖佰肆拾貳元、玖拾柒萬伍仟叁佰壹拾元為原告預供擔保後，各得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴主張其與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），以價金新臺幣（下同）461萬9,942元向被告購買新北市○○區○○段000號土地、權利範圍56376/0000000（下稱系爭土地），因被告無法排除第三人占用，亦未依約買回系爭土地，爰以起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，並依系爭契約第6.3條、第4.2條之約定，請求被告返還買賣價金461萬9,942元及給付違約金461萬 9,942元暨信託費、印花稅、代書服務費等計51,321元，並聲明：被告應給付原告929萬1205元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣以107年3月13日民事更正聲明暨準備(二)狀，變更聲明為：⑴原告於將系爭土地回復登記予被告之同時，被告應給付原告461萬9,942元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。⑵被告應給付原告467萬1,263元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第75頁）。經核其聲明之變更，請求之基礎事實及基於系爭契約之法律關係而為本件請求，均未改變，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告主張： (一)原告與被告於民國106年3月20日簽訂系爭契約，由原告以461萬9,942元向被告購買系爭土地，原告並已付清全部價款，系爭土地經新北市中和地政事務所於106年8月9日派員進行會勘、測量，依會勘、測量結果，系爭土地上有建物主體、排油煙管、花盆、鐵板、斜坡、水泥平台占用情事，顯見被告並未依系爭契約特約事項之約定，於公部門會勘前一天完成占用排除，亦拒不依系爭契約第5.4條、5.5條買回系爭土地，原告自得以本件起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，並依系爭契約第6.3條、第4.2條之約定，請求被告返還買賣價金461萬9,942元，並賠償已收價款同額金額461萬9942元作為違約金，及給付系爭土地辦理產權移轉登記過程中所衍生之板信銀行信託費2萬元、印花稅13,999元、代書服務費17,322元等合計51,321元。 (二)系爭土地於106 年3 月27日辦理土地鑑界時，即發現其上有地上物占用情事，原告乃立即與被告協商要求被告依約排除占用，惟未果，兩造更曾因此合意解除契約，然被告反悔表示願繼續履約，更於106年4月24日以臺北光復郵局430號存證信函要求原告給付第二期買賣價金，否則解除契約並沒收已付價款138萬5,983元。詎原告依約履行負清買賣價款並完成所有權移轉登記，被告卻不僅未於系爭土地移轉登記前以辦理地籍分割、無償捐贈等方式與原告議價並完成排除占用，復未於移轉登記後、新北市中和地政事務所106年8月9日會勘前一日清理土地改良物排除占用，自屬無法提出無瑕疵物而為符合債之本旨之給付，其雖抗辯該瑕疵得以其他方式除去，然自兩造締約迄公部門會勘已近半年之久，系爭土地上佔用情形迄今竟仍然未排除，顯係被告未盡其契約保證義務，而構成系爭契約第6.3條之違約情事，原告並無故意以不正當之行為阻止排除占用可言，當得向被告主張解除契約。 (三)聲明：⑴原告於將新北市○○區○○段000地號土地、權利範圍56376/0000000回復登記予被告之同時，被告應給付原告461萬9,942元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告應給付原告467萬1,263元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯略以： (一)本件原告買受系爭道路用地之目的是辦理容積移轉之送出基地，所以依照系爭契約目的，原告得請求買回之部分僅限土地有遭占用未排除而無法辦理容積移轉送出基地之部分，此參系爭契約第5.5條規定「本買賣標的無法作為辦理容積移轉之送出基地時，乙方（即被告）同意將無法使用之土地原價買回，但若因未來法令變更或土地使用分區變更者除外」甚明。次按新北市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及處理原則（下稱系爭處理原則）第4條規定「都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之處理原則如下：(一)、清理土地改良物、(二)辦理地籍分割。」換言之，如果容積送出基地上有占用物，而無法清理排除占用，只需將占用部分之土地辦理土地分割，從容積移轉送出基地分割出來成獨立的地號，該原地號之瑕疵即可治癒，仍得辦理容積移轉送出，而將容積移轉送出基地遭占用部分之土地辦理地籍分割由出賣人原價買回，此方式乃所有辦理容積移轉基地買賣之常態，坊間交易之慣例亦是如此。又系爭土地是被告向前手買入，分割一部分辦理容積移轉送出後剩餘之部分，而該分割出來申請容積移轉送出基地辦理鑑界、勘驗時，亦發現送出基地有部分土地遭占用，處理方式亦是依照系爭處理原則第4條規定，將有占用情形之土地辦理地籍分割，符合送出基地不得有占用情形之規定，而分割出來之部分再由出賣人以原價買回，此有新北市政府103年5月1日北府城開字第1030726427號函可稽，被告亦已於106年3月10日贈與新北市政府並於同年月29日完成所有權移轉登記，足證有改良物占用之道路用地，僅需將占用物坐落之土地辦理分割即可作為容積移轉送出基地辦理捐贈，故依系爭契約第5.5條之約定，原告得請求被告買回之基地範圍僅限占用物坐落之部分，原告請求被告就系爭土地其他無占用得辦理容積移轉送出基地之部分亦須一併買回，實乃無稽。 (二)依系爭處理處理原則第4點之規定，針對送出基地尚有改良物占用無法捐贈之情形時，申請人有三種方式得排除占用之瑕疵，除清理地上物外、亦可以將改良物占用之土地辦理地籍分割再捐贈無改良物之土地、或是土地改良物所占土地面積無償捐贈不計入容積移轉，上述三種方式均是排除占用情事以符合容積移轉送出基地之方法。被告針對系爭土地占用之排除，分別在106 年5月3日向原告提出辦理土地遭占用部分地籍分割，被告並原價買回，再補足持分給原告，或是土地改良物所占土地面積無償捐贈不計入容積移轉方式辦理容積移轉，惟原告卻拒不配合辦理，其實際原因乃係原告於兩造簽約至5月3日爭執是否要繼續履約期間，已經另購土地作為容積移轉，而不再需要系爭土地，原告為達解約之目的，即利用系爭土地被告有排除占用之義務，以建照來不及申請為藉口，消極不配合被告依系爭處理原則規定所提出之排除占用方案，故意造成系爭土地無法排除占用之情事，再以此為由要求被告買回，繼而以被告違反買回約定主張解除契約，要求返還價金及一倍之違約金，原告之行為顯屬權利濫用，且有民法第101條第2項之「因條件成就而受有利益之當事人，如以不正當行為促成其條件之成就者，視為條件不成就」之該當，故本件原告並無權要求被告買回系爭土地，其據以主張被告違反買回約定解除契約請求返還價金及違約金，自無法律上正當理由。 (三)退步言，縱原告得請求被告全部買回，被告亦主張同時履行抗辯權，原告在未提出對待給付之前，被告並無支付買回價金之義務，原告尚不得據此主張被告遲延或違約，故原告之催告與解約均屬無效。末按，縱認有違約，然被告最遲於106年5月3日雙方協商履約時即已向原告提出包括遭占用土地辦理地籍分割、或遭占用土地之面積持分由被告無償捐贈等排除占用之解決方案，同年7月28日並再度以存證信函重申被告願意辦理分割排除占用，然原告藉口建照不及申請為由，拒絕配合辦理，故系爭土地辦理容積移轉無法排除占用，顯非可歸責於被告，且原告係因已另購土地辦理容積移轉，不再需要系爭土地，而消極拒不配合辦理前述排除占用之方案，故意造成被告違約，原告請求與價金同額之違約金顯然有失公允。 (四)聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第127頁）： (一)兩造於106年3月20日簽訂土地買賣契約書（見本院卷第7至 13頁），由原告以價金461萬9,942元向被告購買系爭土地，作為辦理容積移轉之送出基地，原告已按期如數給付價金予被告。 (二)系爭土地經新北市中和地政事務所於106年8月9日派員進行會勘測量，部分土地遭第三人以建物主體、排油煙管、花盆、鐵板、斜坡、水泥平台等地上物占用情事（見本院卷第17至22頁）。 (三)被告於106年5月8日將系爭土地所有權移轉登記予原告（見本院卷第65頁）；原告因辦理系爭土地移轉支出板信銀行信託費2萬元、印花稅13,999元及代書服務費（含規費）17,322元（見本院卷第25至28頁）。 (四)原告委任律師於106年8月21日寄發106年8月21日106弦律字第0821號律師函，並經被告收受（見本院卷第23至24頁）。(五)被告委任律師於106年9月5日寄發106年9月5日証揚律字第 000000號律師函回覆原告，並經原告收受（見本院卷第29頁）。 (六)被告委任律師於106年4月24日以台北光復郵局430號存證信函請求原告履行雙方簽訂之土地買賣契約書（見本院卷第 124至125頁）。 (七)新北市政府以106年9月20日新北府城開字第1061815803號函駁回系爭土地申請土地容積移轉（見本院院第114至117頁）。四、本院之判斷： (一)原告主張其向被告買受之系爭土地遭地上物占用，被告未依系爭契約特約事項之約定，於公部門會勘前一天完成占用排除，亦拒不依系爭契約第5.4條、5.5條買回系爭土地，爰以本件起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，並依系爭契約第6.3條、第4.2條之約定，請求被告返還買賣價金461萬9,942元，並賠償已收價款同額金額461萬9,942元作為違約金，及給付系爭土地辦理產權移轉登記過程中所衍生之板信銀行信託費2萬元、印花稅13,999元、代書服務費17,322元等合計51,321元。被告則以依系爭契約第5.5條之約定，原告得請求買回者僅限於遭地上物占用部分，且原告就被告依系爭處理原則第4條規定，提出以辦理地籍分割或將土地改良物所占土地面積無償捐贈不計入容積移轉等排除占用之方案，拒不配合辦理，執意解除契約，顯屬權利濫用，並該當民法第101條第2項之情形，原告在未提出對待給付之前，被告亦無支付買回價金之義務，又系爭土地無法排除占用非可歸責於被告，原告請求與價金同額之違約金顯然有失公允等情置辯。是本件應審究者為原告以系爭土地部分遭地上物占用，被告未於地政機關會勘前一日完成排除占用，依系爭契約第5.4條、第5.5條請求被告買回系爭土地，有無理由？原告以被告未依約買回系爭土地，依系爭契約第6.3條解除契約，請求被告返還價金並給付違約金及辦理產權移轉登記之相關費用，是否有據？ (二)按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝在內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據；解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之觀察，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院103 年台簡上字第17號、103年台上字第713號、102年台上字第2211 號、99年度台上字第1421號裁判意旨參照）。查依系爭契約第5.4 條約定：「乙方（即被告）負責排除佔用情事，倘若無法排除，乙方原價買回，絕無異議。」、第5.5 條約定：「本買賣標的無法做為辦理容積移轉之送出基地時，乙方同意將無法使用之土地原價買回，但若因未來法令變更或土地使用分區變更者除外。」、特約事項約定：「1.乙方需於簽約後3日內向地政機關申請本契約土地鑑界，鑑界結果若土地發生佔用情事，乙方需於公部門會勘前一日完成佔用排除，若乙方無法排除佔用則雙方同意依循本契約5.4或5.5處理，絕無異議。鑑界之代辦費和規費及因排除佔用而衍生之一切費用由乙方負擔。」（見本院卷第9 、10頁）。次依證人即仲介系爭土地買賣之鼎翰建設股份有限公司員工陳柏翰結證稱：「（問：這份合約是否你們公司仲介買賣？提示土地買賣契約書）是。（問：你有無參與交涉過程？）有。（問契約書是否你們公司製作？）是。（問契約書第五條的5.4 中的排除占用的情事，於本件土地買賣標的所指排除占用的方式有哪些？）一般排除占用有委託佔用人自行清理或地籍分割或無償捐贈，大致是這三類。（問：就5月3日要求原告履約的部分，被告當時是否有說「那就割一割」要求原告履約？）我記得詳細日期會再早一些。106年3月27日委託我們公司代書辦理土地鑑界完，發現土地上有占用物之後，原告提出說是否先排除占用，被告公司回公司商討如何解決占用物的部分，商討過程蠻長的，有提到之前土地有占用時被告有提過是否解約，原告有同意，但後來隔了幾天，被告又說要履約說不用解約了，後來針對解約履約見面協調，等到近五月都還沒有定案，後來被告公司王副理有說董事長就本案件有占用的部分就割一割，我也有打電話給原告公司葉董說被告公司決定繼續履約並決定把地割一割，5月3日約在原告辦公室見面，那天就履約部分雙方都在，我也在場，後來才確定繼續履約下去，也就是把買賣流程走完，因為簽約有報稅單，之後還要過戶，這是一整個流程。之後針對合約占用部分要在會勘前排除，但我沒有參與，因為雙方之後是以存證信函往來。（問：除了辦理地籍分割，有無聽過被告提到無償贈與方式處理？）之前有聽被告公司王副理詢問我無償捐贈流程如何操作，我有說明公部門流程怎麼走，我依稀記得5月3日王副理有隨口提到我們也可以無償捐贈，但這話題沒有繼續下去。（問：若本件按照你們承辦地籍分割及無償捐贈的流程，從106年5月3日申請至106年8月8日可否完成申請作業？）可以。（問：特約事項契約條文中提到完成占用排除，依照當時兩造簽約的情形，是指什麼狀況？）簽約的時候還沒有坐土地鑑界，正確占用情形還不可知，但是這些占用物的部分在會勘全都要排除，土地上不能有我剛剛說的占用物。（問：106年3月20日簽約當天，有無提到排除占用的方法包括無償捐贈或是地籍分割？）那天沒有，因為還沒有鑑界。（問：契約約定原價買回是指買回當時購買的土地，或是買回土地不能捐贈或分割的持分？）這部分要看雙方如何協調，沒有一定。簽約當天原價買回沒有特別討論這一塊。5.4條的意義是如果地上物無法排除，就土地原價買回，契約的原意，即使一部占用，若無法排除做捐贈，也是全部買回。（問：被告在要求原告將買賣價金繳清前，有無具體提出系爭土地上占用物排除方案？）有提出，但是雙方沒有共識。因為土地如果要分割的話，買方持分會減少，有提出過多過一些土地持分過來，分割完對案件送出的量體也沒有影響，只是也沒定案，雙方沒有共識。（問：無法達成共識的原因為何？）應該是說怕建照時間來不及，協調沒有共識。（問：簽訂系爭土地買賣契約書時，原告是否希望整筆土地都能捐贈？）是。（問：106年3月20日當天原告有無同意系爭土地假若有占用物，得就一部分為地籍分割或扣除佔用面積進行容積移轉的意思存在？）沒有討論到。（問：106 年3月20日簽約當天，5.4條的排除占用是否指要將地上物排除占用？）就是假若有占用就一定要排除，但都還不知道土地有無占用，所以沒有就這部分討論。（問：106年3月20日簽約當天，原告是否要以整筆土地得以進行容積移轉為條件才簽訂買賣契約？）是。」（見本院卷第106至110頁背面）。由上開證人之證詞可知，原告購買系爭土地係欲以整筆土地作為容積移轉送出基地之用，且兩造簽約時，並未就地上物排除占用方式是否得以地籍分割或捐贈方式處理進行討論，則契約條文中所稱之「排除占用」，依文義解釋，自應指地上物之清除處理，而不包括上述兩種處理方式，況如欲以上述兩種方式排除占用，則系爭土地所得作為容積移轉送出基地之面積勢必減少，雖被告得以買回占用部分之土地或以其他持分補足，然此與原告當初欲以整筆土地作為容積移轉送出基地之目的即有未合，雙方於締約之初既未就此有何討論，自難認原告有與被告達成以地籍分割或扣除占用面積進行容積移轉之方式以代「排除占用」之合意，則縱使依政府規定得就土地之一部分進行地籍分割或扣除占用面積進行容積移轉，然系爭契約既未有此約定，且於兩造協調過程中，原告亦未同意按前述方式辦理，原告即無配合被告依上述方式辦理之義務。至於系爭契約第5.5條所定「本買賣標的無法做為辦理容積移轉之送出基地時，乙方同意將無法使用之土地原價買回」，所謂「將無法使用之土原價買回」，依當事人立約時之真意及就契約內容作全盤觀察，乃係指整筆土地而言，非僅指遭地上物占用部分，有如前述。是被告辯稱依系爭契約第5.5條之約定，原告所得請求買回者僅限於遭地上物占用部分云云，即非可取。又被告未依系爭契約特約事項之約定，於地政機關106年8月9日進行會勘前一日完成占用排除，原告依系爭契約第5.4條請求被告買回系爭土地，被告拒絕買回，原告依系爭契約第6.3條「乙方如違反或不依本契約履行應盡義務，甲方得解除契約，乙方應退還已收買賣價款並賠償已收價款同額金額作為違約金」之約定，解除系爭契約，並請求被告給付違約金，要無不合，難認有何權利濫用，或該當民法第101條第2項之情形。 (三)按「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院39年台上字第902號、29年上字第895號判例意旨參照）。本件原告依系爭契約第6.3 條解除契約為有理由，已如前述，則兩造即互負回復原狀之義務，且經被告依民法第264 條規定行使同時履行抗辯，原告尚未將系爭271 地號土地返還登記予被告，本院就此部分即應為同時履行之判決。 (四)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。而民法第252 規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院93年度台上字第909號、102年度台上字第1606號、82年度台上字第2529號裁判要旨參照）。查「乙方如違反或不依本契約履行應盡義務，甲方得解除契約，乙方應退還已收買賣價款並賠償已收價款同額金額作為違約金」，為系爭契約第6.3 條所明定。本件原告已付清全部價金，被告則已將系爭土地移轉登記予原告，然因兩造就系爭契約之履行有爭議，於協商不成後，經原告解除契約，並依前開約定請求被告給付違約金，則斟酌兩造於系爭契約履約情形、所支出勞務費用、解除契約效果及影響、平衡買賣雙方之利益等一切情事，認本件以全部已收價金全額作為違約金實屬過高，應酌減至已收價款之20% 即923,989元（計算式：4,619,942元×20%＝923,989元，元以下四捨五入），方屬適當公允。五、綜上所述，原告依系爭契約第6.3 條解除契約後，請求被告回復原狀，於原告將系爭土地回復登記予被告之同時，被告應返還買賣價金461萬9,942元，及自民事更正聲明暨準備( 二)狀繕本送達被告翌日即107年3月14日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之遲延利息；及依系爭契約第6.3條、第4.2條約定，請求被告給付違約金923,989元及辦理產權移轉登記之費用51,321元，合計975,310元，並自起訴狀繕本送達被告翌日即106年9月22日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，即非有據，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴範圍內，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 10 月 3 日民事第三庭法官鍾淑慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 10 月 3 日書記官石勝尹

臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1455號

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