臺灣臺北地方法院106年度重訴字第72號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第72號

原告

林品妡

原告

林素蓉

原告

林育彥

原告

鄭凱允

原告

李筱童

原告

李懿錕

原告

夏郁雅

原告

吳佳欣

原告

蔡育霖

原告

林育婷

原告

曾益昌

原告

陳俊亨

原告

游曼瑄

原告

葉銘軒

原告

琉璃光房地產有限公司

兼上一人

法定代理人

游品陞

法定代理人

追加 原告 黃郁婷

法定代理人

李杰峰

法定代理人

黃俊淇

共同訴訟代理人

謝華凱律師

被告

宏普建設股份有限公司

法定代理人

段津華

訴訟代理人

張淑敏律師

　　　　　　　陸正康律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於中華民國106年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但二、請求之基礎事實同一者、七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告主張其分別於如附表編號1至16（本院卷三第8頁）所示時間與被告各別簽定「宏普AMAX不動產預定買賣契約」，由被告將其預定興建之「宏普AMAX大樓」（下稱系爭建物）房屋及其持分土地分別預售與原告，其買賣戶別、車位、總價及原告給付價款均如附表編號1至16所示。惟系爭建物有依法不得作為住宅之使用上及交易上瑕疵，被告竟未明確告知且故意不告知，有減少契約之通常效用瑕疵；又上開契約約定系爭建物主要構造為鋼骨鋼筋混凝土造，惟實際僅地下1層至6層為鋼骨鋼筋混凝土結構，其餘樓層則為鋼筋混凝土結構，與上開約定約定不符，則7樓以上建物有價值減少之瑕疵；另系爭建物地下1至4層僅200個車位，其中189個供買受車位者設定專用使用權，餘除8個行動不便車位外，僅3個車位供未買受車位者共同使用，專用與非專用車位比例過於懸殊已無停車效用，契約房地總價已包含共用部分，此顯有損及未買車位者使用共同車位之瑕疵，而被告與未買受車位者所簽車位同意拋棄書依消費者保護法（下稱消保法）第12條第1項規定為無效，被告為買受車位者所設定專用使用權亦無合法權源，致關於車位持分權利及專用使用權有權利瑕疵等，爰先位依民法第359條規定解除契約，並依民法第259條第1、2款規定請求被告返還原告所繳付價金及其法定遲延利息。倘原告上開請求無理由，被告所得沒收原告已繳價之違約金亦屬過高，應予酌減，備位依民法第179條、第182條第2項後段規定返還所受領價款等語，並聲明被告應給付原告如附表編號1至16「已繳買賣價金」欄所示金額，及應自105年12月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣追加原告於106年3月8日提出民事追加原告狀（本院卷一第87至95頁），以其等亦分別於如附表編號17至19所示時間與被告各別簽定之不動產預定買賣契約書，買受系爭建物如附表編號17至19號房屋及其持分土地，以上開同一理由，請求被告應給付原告如附表編號17至19「已繳買賣價金」欄所示金額，及應自追加之訴繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，雖為被告所不同意，然追加原告完全援用原訴之訴訟資料及證據，其原因事實，除追加原告所提出其等與被告間之不動產預定買賣契約書外，原訴之訴訟及證據資料，於追加之訴均得以沿用，其紛爭得在同一程序加以解決，有利於為訴訟經濟，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，其請求之基礎事實應屬同一，依上開規定，追加原告所為之追加，應予准許。

二、原告及追加原告（下分稱其姓名或名稱，合稱原告等）主張：原告等分別於如附表所示簽約日期，與被告各別簽定「宏普AMAX不動產預定買賣契約」（下稱系爭契約），由被告將其預定興建之系爭建物房屋及其持分土地（下稱系爭不動產）分別預售與原告等，其買賣戶別、車位、買賣總價，及原告等已依約給付被告之價款均如附表所示，惟系爭建物有下列瑕疵：㈠系爭建物用途為「餐飲場所、一般事務所」，依法不得作為住宅使用，關於系爭建物不得作住宅使用及不得變更為住宅使用之非常態事實瑕疵，被告應於簽約時明確告知原告等，是系爭建物之房屋存有使用及交易上瑕疵，已減少其通常效用，被告故意不告知該瑕疵，有違誠信。原告等有部分人曾詢問銷售人員關於系爭契約所載「餐飲場所，一般事務所」意義及可否供住宅使用，經銷售人員解釋「可作住宅使用、可變更為住宅使用」，致原告誤買不得作住宅使用之房屋。㈡系爭契約約定系爭建物主要構造為鋼骨鋼筋混凝土造（SRC結構），惟系爭契約之附件4建材設備說明㈡竟載「本大樓採用鋼筋混凝土結構（RC）搭配底層（B1層-6層）鋼骨鋼筋混凝土結構（SRC）設計」，被告實際施工時非以SRC結構建造全部建物，顯與上開約定不符，則系爭建物7樓以上價值因而減少，被告將來移轉系爭建物予買受系爭建物7樓以上之原告等時，顯有價值減少之瑕疵。㈢兩造所簽系爭契約房地總價包含共用部分，系爭建物地下1至4層僅200個車位，189個設定予買受車位者專用使用權，餘除8個行動不便車位外，僅3個車位供未買受車位者共同使用，以每戶2個成人計算至少760人，扣除189人，由571人共用3個車位，已無停車效用，專用與非專用車位比例過於懸殊，有損及未買車位者使用共同車位之使用上瑕疵原則，至未買受車位者與被告所簽車位同意拋棄條款依消保法第12條第1項規定為無效，則被告為買受車位者所設定專用使用權亦無合法權源，致關於車位持分權利及專用使用權有權利瑕疵等。綜上，原告等先位依民法第354條第1項前段、第359條前段，以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，依民法第259條第1、2款規定請求被告返還原告等前所繳付之價金及其法定遲延利息。又倘原告等上開請求為無理由，被告得依系爭契約第19條約定請求按買賣總價15%計算金額作為違約金，原告等給付價款約為買賣總價10%，惟原告等不買，被告亦可將房地預售他人，依被告現在所定房屋總價與兩造於103年簽約時之房地總價相當，被告可立即收回10%價款，被告所受損害至為輕微。且曾益昌年屆六旬且無子女，將儲蓄用於購買系爭建物之房屋5戶，旨在收取租金供將來養老之用。其餘原告年齡係低薪受薪者，經濟狀況非寬裕，上開已給付價款對於原告等而言係屬鉅款，是依本件情形觀之，系爭契約約定之違約金明顯過高，請求核減至相當之數額，則核減後之金額，原告等備位依民法第179條、第182條第2項後段規定請求返還其所受領之價款與原告等。並聲明：被告應給付原告等如附表「已繳買賣價金」欄所示金額，及附表編號1至16部分，被告應自105年12月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；附表編號17至19部分，被告應自追加之訴繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、被告則抗辯：系爭建物之使用用途為「餐飲場所、一般事務所」，明訂於系爭契約多處，被告並無誤解為供「居住」使用之可能。被告依約興建符合使用用途之買賣標的房屋，不構成物之瑕疵，原告應就「只要是建商在市場上賣的房子就一定可供住宅使用」之經驗存在舉證。又原告以消保法第4條規定主張被告應於系爭契約中明確載明「房屋不得作住宅使用」一節不可採。另依系爭契約第8條、系爭契約附件4建材設備說明建築結構㈡所載暨主管機關核准之結構平面圖，被告於系爭建物地下1層至6層採用鋼骨鋼筋混凝土(SRC造)結構，其餘則採用鋼筋混凝土(RC造)構造，符合兩造約定。再系爭契約附件7之1車位使用約定書第1條約定購買車位者擁有使用、收益、處分及排除他人干涉之權利；附件7之2車位同意拋棄書約定未購買車位者，同意拋棄對系爭建物之車位空間之使用、收益、處分或排除他人干涉之權利；系爭契約第7條屋頂、法定空地及地下層之權屬及分管約定該契約地下層共4層，由被告依法令以車位應有部分(持分)設定專用使用權予車位者。未購買車位者已充分認知其房地總價不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有部分(持分)面積亦未含車位之持分面積。除緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對地下法定停車位應有部分(持分)，並無使用管理權等任何權利。則被告將系爭建物地下層200輛車位中189個停車位出售予系爭建物部分區分所有權人買受車位者專用合法有據。且被告留設之3個車位歸全體區分所有權人共有，主要係供訪客或住戶臨時停車使用，非供未購買車位者長久停車使用，自無原告所指上開3個車位不足供本棟380位區分所有權人使用，致有損未買受車位者使用共用部分公共設施之權益可言，系爭建物並無任何瑕疵，原告不得依第359條前段規定主張解除系爭契約，請求返還已付買賣價金。況有關瑕疵擔保責任之規定，原則上於危險移轉後始有適用。原告等所受買系爭建物之房地尚未交付，故無瑕疵擔保規定之適用。另原告等如主張解除買賣契約，對被告將顯失公平，依民法第359條規定，亦不得解除契約。又系爭契約第7條、附件7之1「車位使用約定書」及附件7之2「車位同意拋棄書」及附件9之1至9之4之地下4層停車空間平面暨分管配置圖既已將法定停車位約定專用部分為分管約定，如欲終止該分管約定，需由原同意分管之當事人或其繼受人全體為之始可，非原告所得任意變更或撤銷。系爭建物已完成結構體，原告等依約應再繳納結構體款。被告函催請原告等依約給付未果，被告乃依系爭契約第19條第2項約定再限期函催原告等給付應繳買賣價款及遲延利息，逾期即以違約論處，並不另為解約之意思表示，該存證信函已於106年4月24日、26日送達原告等，故系爭契約業經被告解除。原告等應賠償被告如被證15所示利潤欄之金額（本院卷二第179至208頁），被告因原告違約受有極及消極損害，較兩造約定買賣總價15%違約金及原告已繳買賣價金高出許多，被告沒收原告已繳價款作為違約金，並無違約金過高情事。本件原告等尚應賠償上開被證15之金額，被告依系爭契約第19條第2款約定亦得請求原告等按系爭契約總價15%計付違約金。爰就原告應賠償被告金額對原告等為抵銷之意思表示，原告等即無權請求被告返還任何款項。並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項（本院卷三第284至285頁）：

㈠原告等分別就系爭不動產與被告簽有系爭契約，其簽約日期、戶別、車位、買受人、買賣總價、已繳買賣價金如附表所示(本院卷三第8頁)，並有原告等提出之系爭契約為證（外放原證1至22、原證30至33)。

㈡系爭建物的建築執照記載主要用途為一般事務所及餐飲場所。

㈢系爭契約附件7之1「車位使用契約書」、附件7之2「車位同意拋棄書」第7條及附件9之1、9之2、9之3、9之4之地下4、3、2、1層停車空間暨分管配置圖，將屬全體區分所有權人共同使用之地下二層編號32號、地下三層編號93號、地下四層編號154號車位及各層行動不便車位以紫色標示為「住戶公共設施共用部分」，另將法定停車位以黃色標示「法定停車空間約定專用部分」。

㈣被告於106年1月18日函催原告等給付結構體完成款，有信函影本可參(本院卷三第9至37頁)。

㈤被告於106年2月17日函催原告等給付結構體完成款，於106年2月18日送達林品妡、林素蓉、李筱童、李懿錕、吳佳欣、蔡育霖、林育婷；於106年2月19日送達夏郁雅、106年2月21日送達游曼瑄、葉銘軒、游品陞、琉璃光房地產有限公司（下稱琉璃光公司）；106年3月7日送達曾益昌；於106年3月17日送達林育彥、鄭凱允，有函文及送達回執可佐（本院卷二第63至84頁、卷三第38至55頁）。

㈥被告於106年3月9日及106年3月10日函催原告等於文到7日內給付結構體完成款，及自逾期之第6日起給付遲延利息，於106年3月10日送達蔡育霖、林育婷、黃郁婷、李杰峰；於106年3月13日送達林品妡、林素蓉、李懿錕、夏郁雅、陳俊亨、游曼瑄、游品陞；於106年3月14日送達林育彥、吳佳欣、葉銘軒；於106年3月18日送達李筱童；於106年3月23日送達鄭凱允、於106年3月27日送達曾育昌；有函文及送達回執可佐（本院卷二第85至171頁、卷三第56至84頁）。

㈦黃郁婷、林育彥、鄭凱允、李筱童、李懿錕、夏郁雅、吳佳欣、蔡育霖、林育婷、曾益昌、游曼瑄、葉銘軒、游品陞、琉璃光公司於106年3月2日及8日寄函被告，主張依民法第269條第2項規定撤銷系爭契約第55條所載全部約定，有上開存證信函影本可憑(本院卷三第85至87頁)。

㈧被告於106年3月21日函覆原告等，表示購買法定停車位之住戶，於與被告簽訂系爭契約時，可認已為表示享受其利益之意思表示，依民法第269條第2項規定，原告等不得變更其契約或撤銷之；且公寓大廈之共有部分，約定由特定共有人使用者，應認共有人間已合意成立分管契約，非原告等所得任意決議收回，原告等於106年3月22日等日期收受，有存證信函及回執影本可查（本院卷三第88至109頁）。

㈨原告等於106年3月16日寄函被告，表示其已以起訴狀繕本之送達被告，對被告為解除系爭契約之意思表示，故不再給付買賣價金，有存證信函影本足參(本院卷三第110至111頁)。

㈩被告委託第三人海悅開發股份有限公司（下稱海悅公司）銷售系爭不動產予原告，約定應給付海悅公司之銷售服務費為銷售底價之5%；超價獎金則由被告分得90%，海悅公司分得10%，有銷售企劃契約書影本可參（本院卷二第417至427頁）。被告於106年4月21日以存證信函催請原告於文到7日內給付應繳買賣價款及遲延利息，逾期即以原告違約論處，解除系爭契約及依該約第19條第2款約定請求原告賠償被告因此所受一切損害及所失利益，該存證信函於106年4月24日送達林品妡、林素蓉、李筱童、李懿錕、夏郁雅、吳佳欣、蔡育霖、林育婷、陳俊亨、游曼瑄、游品陞、琉璃光公司、黃郁婷、李杰峰；於106年4月26日送達林育彥、鄭凱允、曾益昌、葉銘軒等情，有存證信函及回執影本在卷可參（卷三第194至280頁）。

五、原告等主張其等分別與被告簽定系爭契約，由被告將其系爭不動產預售與原告，然系爭建物依法不得作為住宅使用，被告竟未告知此等瑕疵，且被告銷售人員亦解釋系爭建物之房屋可作住宅使用或可變更為住宅使用，致原告誤買。另系爭契約約定系爭建物結構為鋼骨鋼筋混凝土構造，實則僅為底層（B1層至6層）鋼骨鋼筋混凝土結構（SRC）設計，其餘均為鋼筋設計，顯與約定不符。又系爭建物之專用與非專用車位比例過於懸殊，違反公平正義，損及未買車位者使用共同車位之使用上瑕疵，且車位同意拋棄書依消保法第12條第1項規定為無效，致買受汽車停車位關於車位持分權利及專用使用權有權利之瑕疵等，為被告否認，並以前開情詞置辯。茲審酌分敘如下：

㈠系爭建物是否具有物或權利之瑕疵？

1.原告等主張系爭建物不得作為住宅使用，且銷售人員陳稱可作為住宅使用或變更為住宅使用等語，為被告否認。查：

⑴系爭契約書前言記載「茲為乙方（按即被告，下同）預定興建案名『宏普AMAX』（下簡稱本大樓,核定用途為餐飲場所、一般事務所）之房屋及其持分土地預定買賣事宜，雙方同意訂立本契約（以下簡稱本契約），……第二條：……二、房屋部分：㈠同右項地號之本案基地內預定興建地上二十四樓及地下四層之辦公大樓，建造執照為新北市政府核發101莊建字第00285號……，本大樓合計規劃380戶，內含兩間店面(依實際核准戶數為準)，新北市政府核准之執照圖及地政機關產權登記用途一樓為餐飲類場所、金融保險機構、展區、零售業、門廳，二、三樓為餐飲類場所、金融保險機構、展區、零售業、樓電梯間、門廳，四至二十四樓為一般事務所、地下二層為防空避難間停車空間及機電設備空間，地下一層至地下四層為停車空間及機電設備空間。……。第六條代辦抵押貸款約定：一、本契約房屋使用用途為餐飲場所、一般事務所，不得辦理國宅、勞工及其他政策性優惠貸款。」等語（見外放系爭契約第1至3頁、第9頁）。又系爭契約附件9之5：3層平面暨分管配置圖明確標示「餐飲/金融保險/展區/零售業」；附件9之6：4層平面暨分管配置圖、附件9之7：5、6、10、11、16、17、23、24層平面暨分管配置圖、附件9之8：7、12、18、19層平面暨分管配置圖、附件9之9：8、13、14、20、21層平面暨分管配置圖、附件9之10：9、15、22層平面暨分管配置圖等，各樓層除共同使用部分外，各戶均明確標示為「一般事務所」；附件11本戶房屋平面配置圖，其上除共同使用部分外，亦明載：「一般事務所」（見外放系爭契約第65至70頁、第73頁）。上開附件均附於系爭契約後，依系爭契約第24條約定：「本契約之附件視為本契約之一部分，與本契約具有同等效力，雙方應共同遵守履行，如有任何一部分不履行時，視同全部違約」等語（見外放系爭契約第27、28頁），上開附件均為契約之一部分而均足以拘束兩造，則有關系爭契約之約定除契約本文外，亦須參酌系爭契約附件內容。系爭契約已明定被告所出售之系爭建物為辦公大樓，用途為餐飲場所、一般事務所，至為明確，則系爭建物之房屋預定及通常效用本為供作為餐飲場所、一般事務所及系爭契約所約定用途房屋之使用，系爭契約既已明白約定如上，系爭契約第1條並載明：「契約審閱及廣告效力：一、本契約於簽訂前，經甲方於中華民國…年…月…日攜回審閱5日（契約審閱期至少五日）。（甲方簽章…乙方簽章…）」，系爭契約既經原告攜回審閱5日，且原告有意買受系爭不動產，就上開約定內容應已詳閱清楚，為各該原告等分別與被告簽訂，原告等就此自難諉為不知。又原告等主張其他類似建案就各該建案於報紙廣告明確告知消費者「此房屋不可作為住宅使用」，系爭建物之建物廣告及系爭契約，則未明確告知房屋不可作為住宅使用等語，提出報紙2份為證（見本院卷一第72、73頁）。按「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」、「特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。」都市計畫法第32條、第38條分別定有明文。又建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限，亦為建築法第73條第2項所明定。查，系爭建物坐落基地使用分區為第一種商業區，主要用途為餐飲場所、一般事務所等情，有被告提出為原告不爭執之建造執照影本（本院卷二第16頁）可佐。依上開規定，系爭建物即應依其土地使用分區之劃分而為使用。系爭建物坐落之基地使用分區為第一種商業區，系爭建物主要用途為餐飲場所、一般事務所，被告於系爭契約即依其申請之建造執照使用用途載明系爭建物之使用用途，已明白揭示系爭建物之使用分區及其用途。除系爭契約本文暨上開附件外，建造執照並附於系爭契約內為附件14，而為系爭合約之一部分，且一般智識之人應得辨別辦公大樓係作為商業或辦公之用，及與住宅大樓之不同，尚難因被告未特別告知或於房屋廣告載明「此房屋不可作為住宅使用」等語，即逕認系爭建物之房屋有使用上及交易上之瑕疵存在，或有減少通常效用之瑕疵，系爭建物就此部分既無瑕疵，即難認被告有何故意不告知瑕疵之情事。至消保法第4條雖約定：企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。然系爭契約及其附件已明載系爭建物之用途係供餐飲場所、一般事務所，均如前述，依其內容，亦無從認有何影響原告等之健康及安全，亦無從因被告未於廣告或系爭契約上載明「此房屋不可作為住宅使用」等語，即認被告未提供原告等充分與正確之資訊，是原告等主張系爭建物有不得作住宅使用，不得變更為住宅使用此非常態事實之瑕疵，被告應於預售系爭建物之房屋時明確據實告知原告。系爭建物之房屋有使用上及交易上之瑕疵存在，房屋之通常效用有減少之瑕疵，被告於預售房屋時故意不告知其瑕疵，有違交易上之誠實及信用云云，洵無足取。至原告等主張曾詢問銷售人員關於系爭契約第1條所載「餐飲場所，一般事務所」意義及房屋可否供住宅使用，銷售人員竟解釋「可作住宅使用、可變更為住宅使用」，致原告誤買不得作住宅使用之房屋云云，已為被告否認，原告等就此則始終未提出任何證據證明，則原告等此部分主張，自難採信。

⑵原告等又主張系爭契約約定系爭建物主要構造為鋼骨鋼筋混凝土造（SRC結構），惟被告實際施工時非以SRC結構建造全部建物，而僅有系爭建物地下1樓至6樓為鋼骨結構，其餘為鋼筋混凝土造結構，則系爭建物7樓以上部分之價值因而減少，顯有價值減少之瑕疵云云，提出系爭契約影本為證。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條訂有明文；又解釋私人之契約應在通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院92年度台上字第1583號裁判意旨參照）。是解釋當事人所立契約真意，自應以當時事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，而不能拘泥字面或截取契約等相關書據中片斷，任意推解致失真意。查，系爭契約第8條第1、2項約定：「施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件四之建材設備說明內容施工，……」、「本大樓建築物主要構造係鋼骨鋼筋混凝土造，主建物、附屬建物之規格尺寸，除本契約有約定外，應依照主管機關核准之執照及圖說等有關規定施工，並經建築師確認及主管機關核發使用執照之竣工圖合格標準，……」（見外放系爭契約第15頁）；另依系爭契約附件4建材設備說明建築結構㈡記載：「本大樓採用鋼筋混凝土結構，搭配底層(b1層-6層)鋼骨鋼筋混凝土結構設計，並使用加釩鋼筋材料及符合鋼鐵業偵檢輻射汙染作業要點之規定，絕無輻射汙染現象，並不定期抽樣檢驗確保工程品質。為使建築物品質更高，外牆採用雙層鋼筋與高強度混凝土，柱筋接續採用SA級鋼筋續接器及標準搭接方式。」（見外放系爭契約第37頁）；又依被告提出之新北市政府工務局建造執照記載：構造種類為「鋼骨鋼筋混凝土構造」（本院卷二第16頁）。參酌系爭契約第22條第2項約定：「甲乙雙方均完全充分瞭解有關本買賣契約之詳細內容，並同意完全按本書面買賣契約及其附件約定所載為依據，不受其他任何口頭陳述等影響，後者如與前者有所牴觸或差異時，仍以雙方簽訂之書面買賣契約及其附件約定為準。有關本案在銷售過程中，甲乙雙方如有口頭約定其他任何事項，應在簽約時一併提出，並以書面文字方式列入本不動產預定買賣契約書，始生效力」，經原告於該條項後簽名，參酌系爭契約第24條約定（見外放系爭契約第27、28頁），上開附件4建材設備說明除明載於系爭契約第8條第1項外，並附於系爭契約後而為契約之一部分，有關兩造所訂立契約之解釋，自應通觀契約內及附件等相關資料以為判斷。系爭契約已明載施工標準依系爭契約所附之附件4建材設備說明內容施工，即不能捨棄附件4約定內容而僅依系爭契約本文逕為認定。該建材設備說明有關建築結構約定確已明載地下1層至6層係以鋼骨鋼筋混凝土結構設計，而未明載包含地上7層以上為鋼骨結構，且依被告提出之結構平面圖，地下1層至6層結構為有H型鋼、鋼柱、鋼梁並配合鋼筋組立之設計；7層以上至屋突等則為鋼筋混凝土結構設計（本院卷三第168至181頁、卷四第37至44頁），是系爭契約第8條第2項及建造執照雖記載系爭建物主要構造為鋼骨鋼筋混凝土造，但再參酌系爭契約附件4及圖說內容，被告抗辯系爭建物地下1層至6層採用鋼骨結構，其餘採用鋼筋混凝土構造，與系爭契約約定相符等語應屬可取。則原告等主張系爭契約約定系爭建物為鋼骨鋼筋混凝土構造，實際僅地下1樓至6樓為鋼骨結構，餘則為鋼筋混凝土造結構，系爭建物7樓以上部分之價值顯有價值減少之瑕疵云云，自難遽予採信。

⑶原告等另稱：系爭建物地下1至4層僅200個車位，其中有189個設定專用使用權，餘除8個行動不便車位外，僅3個車位供未買受車位者共同使用，其所為專用與非專用車位比例過於懸殊，契約之房地總價已包含共用部分，有損未買車位者使用共同車位之使用上瑕疵；又已買受車位者，被告為其等設定專用使用權，並無合法權源，且車位同意拋棄條款依消保法第12條第1項規定有顯失公平情事而致契約無效，致買受車位關於車位持分權利及專用使用權有權利之瑕疵云云。茲查：

①按「約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」公寓大廈管理條例第3條第5款、第58條定有明文。又按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號裁判意旨參照）。再者，公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而供共同使用之共用部分，除依法不得為約定專用部分外，得經約定供特定區分所有權人使用。

②查，系爭建物地下層計有200個車位，其中189個車位出售予系爭建物部分區分所有權人，被告預留其中3個車位供全體區分所有權人共有等情，為兩造所不爭執（本院卷一第85頁、卷二第6頁），再觀之系爭契約附件4或附件5面積計算方式及公共設施分配及產權登記特約條款（有部分契約載於附件4，部分載於附件5）第4、5條約定內容，堪信為真正。又系爭契約第7條約定：「屋頂、法定空地及地下層之權屬及分管約定㈠本契約地下層共四層，總面積玖仟陸佰捌拾伍點肆捌平方公尺(貳仟玖佰貳拾玖點捌陸坪)，扣除第二條第二項第二款所列地下層共有部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘樓地板面積陸仟柒佰玖拾點參伍平方公尺(貳仟零伍拾肆點零捌坪)，由乙方依法令以停車位應有部分(持分)設定專用使用權予本預售屋該停車位承購戶。㈡未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有部分(持分)面積亦未含停車位之持分面積。除緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下法定停車位應有部分(持分)，並無使用管理權等任何權利。」等語（見外放系爭契約第13頁），並分別就有無買受系爭建物地下層車位者，依其情形於系爭契約附件7之1車位使用約定書或附件7之2車位同意拋棄書簽名（見外放系爭契約第53至55頁），其中系爭契約附件7之2車位同意拋棄書第1條約定：「立拋棄書人……茲因購買……，除同意遵守本約及大樓管理公約之相關規定外，本大樓所規劃之汽車停車空間，立拋棄書人同意由有購買停車位之人按其所購買之車位編號位置，各擁有其持分及使用、收益、處分或排除他人干涉之權利」等語，而原告依其有無買受系爭建物地下層車位，分別於系爭契約第2條第4項約定其車位部分位置及規格（見外放系爭契約第4頁），並以系爭契約附件9之1至9之4確定車位坐落之地下層數及車位別（見外放系爭契約第61至64頁），系爭建物地下層之車位，於系爭建物完成並出售後，為區分所有權人共用部分，依前開說明及公寓大廈管理條例第58條第2項規定反面解釋，雖不得讓售予特定人，然仍無妨由建築業者與各買受人約定就特定之共用部分允許特定區分所有權人有專用使用權，而於系爭建物之共有人間成立分管契約。被告為系爭建物之建築業者，於建造系爭建物時與各區分所有權房屋之買受人分別就有無另買車位，於系爭契約約定特定車位由特定區分所有權之買受人約定專用使用權，於法並無違背。況現在公寓大樓地下車位持分或使用權，具有相當市場價值，未買受車位持分或使用權者，就無法使用公寓大廈地下層車位，當有相當之認知，自難因買受公寓大廈區分所有權未買受車位者不能使用車位即認有使用上之瑕疵存在。原告主張系爭建物供就專用與非專用車位比例過於懸殊，違反公平正義，損及未買車位者使用共同車位之使用上瑕疵，洵無足取。

⑷原告復主張：原告等中未買受車位者間所簽車位同意拋棄書約定係約定未買受車位者，向第三人即買受車位者為給付之契約，因系爭建物尚未竣工而無領取使用執照，第三人對於上開約定未向未買受車位者表示享受其利益之意思，依民法第269條第2項規定，原告等中未買受車位者自得撤銷以上約定，於車位同意拋棄書被撤銷後，被告為已買受車位者設定專用使用權並無合法權源，且車位同意拋棄條款依消保法第12條第1項規定有顯失公平情事而致契約無效，導致買受車位關於車位持分權利及專用使用權有權利之瑕疵云云。按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。消保法第12條定有明文。又定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條定有明文。是有關定型化契約是否無效，應視個案情形是否違反誠信原則及對消費者顯失公平。查，依前所述，被告以系爭契約用於同一契約類型之定型化契約與各買受系爭建物區分所有權之買受人，約定由買受車位者就特定車位有專用權，未買受車位者則拋棄該車位共用部分使用收益等權利，於法並無違背，而未買受車位者，依一般認知本無使用車位權利，已如前述，買受車位者亦須給付該買賣車位之價金，而取得該車位之專用使用權；且被告為建築業者，其就地下層車位之設置亦支出相當大之成本，並依其成本及車位之市場價值出售予消費者，依其情形尚難認有何違反誠信及顯失公平之情形。復按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權。第三人對於前項契約，未表示享受其利益之意思前，當事人得變更其契約或撤銷之。第三人對於當事人之一方表示不欲享受其契約之利益者，視為自始未取得其權利，民法第269條定有明文。查，原告等中未買受車位者與被告所簽立之系爭契約，約定買受如預售之系爭建物區分所有房屋及其持分土地，所買受標的並不包括地下層車位使用權，被告就系爭建物地下層共有之車位部分，與未買車位者簽訂車位同意拋棄書，並非以其間所訂車位同意拋棄書向某一特定買受車位者為給付，某一特定買受車位者，亦無得請求原告等中未買受車位者請求給付之權利，其性質上依前開說明及公寓大廈管理條例規定，係由建築業者即被告，設定專用使用權予購買系爭建物區分所有權中有買受車位者，是原告等中有與被告簽立之車位同意拋棄書，其性質與民法第269條第三人利益契約性質有所不同，原告等中未買受車位者依民法第269條規定撤銷車位同意拋棄書，洵屬無據。則原告等中有買受車位之人主張車位持分權利及專用使用權有權利之瑕疵云云，自無足取。

㈡原告等得否依民法第359條前段規定主張解除系爭契約及依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還其已繳納之價金及附加自受領時起之利息：本件原告等主張系爭建物有上開權利及物之瑕疵，既無可取，均如前所述，則其依民法第359條規定解除契約，並依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還原告等前所繳付之價金及其法定遲延利息云云，即無可取。

㈢原告得否主張本件違約金過高，請求法院酌減系爭契約第19條第2款約定之違約金至原告已付價款的10%？並依民法第179條、第182條規定請求被告返還其餘已付買賣價金？

1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號裁判意旨參照）。是除當事人另有訂定外，民法第250條所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查，系爭契約第19條第2項約定：「倘甲方有減少價金之要求，或違約不買，或未依期付款，或有任何違反本契約其他約定情事者，經乙方定期催告仍未辦理者，乙方除得解除本契約外，並得請求甲方按本契約本契約買賣總價百分之十五（最高不得超過百分之十五）計算之金額作為違約金（但該約定之違約金如超過甲方已繳之價款者，則以已繳之價款為限）予乙方，……」。等語（見外放系爭契約第26頁），兩造就上開違約金之約定性質上均認屬損害賠償總額預定性質（本院卷一第69頁）。

2.復按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252 條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。查兩造就系爭契約約定買受系爭契約各別如附表「買賣總價」欄所示之房地價金，原告等分別給付如附表「已繳買賣價金」欄所示金額，即未再給付，被告於106年4月21日以存證信函催請原告於文到7日內給付應繳買賣價款及遲延利息，逾期即以原告違約論處，解除系爭契約及依該約第19條第2款約定請求原告賠償被告因此所受一切損害及所失利益，該存證信函於106年4月24日送達林品妡、林素蓉、李筱童、李懿錕、夏郁雅、吳佳欣、蔡育霖、林育婷、陳俊亨、游曼瑄、游品陞、琉璃光公司、黃郁婷、李杰峰；於106年4月26日送達林育彥、鄭凱允、曾益昌、葉銘軒等情，已如前述（見前開四、不爭執事項所載）；被告抗辯原告等除黃俊淇外收受上開存證信函仍未給付應繳買賣價款一節，原告等未予爭執，依前開系爭契約第19條第2項約定，可認被告與原告等除黃俊淇外之系爭契約，業經被告合法解除。而被告委託海悅公司銷售系爭不動產予原告等，約定應給付海悅公司之銷售服務費為銷售底價之5%；超價獎金則由被告分得90%，海悅公司分得10%，已如前述（見前開四、不爭執事項㈩所載），參酌兩造訂立之系爭契約為不動產預定買賣契約書，系爭建物於訂約時並未建造完成，依系爭契約第4條付款辦法約定：「一、甲方同意付款辦法按附件1『付款期別明細表』繳付，並於乙方通知繳款期限內，自行向乙方指定之繳款地點或金融機構專戶或即期支票按期如數繳付，乙方通知之每期繳款間隔應在二十日以上。」等語（見外放系爭契約第7頁）；而系爭契約附件1付款期別明細表分別按訂金、簽約金、開工款、結構體完成、外飾完成、申請使用執照、領取使用執照、金融貸款、交屋款等期別定其分期應給付之金額，上開分期款項為被告用以支付建築系爭建物款項之重要來源，如與被告訂約者未能如期給付，將影響被告支付其承包廠商工程款或供貨商貨款，造成被告需另挪用公司其他款項或向他人融通知資金，甚至影響其工程進度而造成損失。復參酌被告提出為原告所不爭執之103年4月28日內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正之預售屋買賣契約書範本（本院卷二第20至31頁），其中第25條第4款規定為：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價金者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等語（本院卷二第27頁），系爭契約就此約定違約金比例為15%亦未違反內政上開契約書範本。而本件原告等除原告黃俊淇已繳買賣價金達買賣總價15.07%外，其餘原告等所繳買賣價金均約10%左右（約10%至10.09%），加上被告就系爭建物預期利潤，單就原告等已繳價金部分，尚難認被告沒收部分之違約金有過高情事，原告等雖以曾益昌年屆六旬且無子女，將儲蓄用於購買系爭建物之房屋5戶，旨在收取租金供將來養老之用。其餘原告係低薪受薪者，經濟狀況非寬裕，上開已給付價款對於原告等而言係屬鉅款等語，然上開僅係原告等購買動機及資力狀況，尚難僅此逕認違約金過高。本件依其情形，被告依系爭契約第19條第2項約定沒收原告等除黃俊淇外如附表所示已繳買賣價金充作違約金，並無上訴人所指稱違約金過高情事存在，原告等除黃俊淇外復未能提出具體事證證明上開違約金有過高情事。則其等主張被告所收取違約金過高，請求依附表「已繳買賣價金」欄所載金額之10%計算而酌減違約金云云，尚非可取。至黃俊淇主張被告有解約事由，其得依民法第359條規定解約，並無可取，已如前述。而被告於106年6月1日以存證信函催請黃俊淇於文到5日內給付應繳買賣價款及遲延利息，逾期即以原告違約論處，有被告提出之存證信函及掛號郵件收件回執影本可佐（本院卷四第61至63頁），是於本件言詞辯論終結前，被告僅催告黃俊淇繳納分期款，尚未解除契約，被告受領黃俊淇之145萬元已繳買賣價金，自有法律上之原因，黃俊淇依民法第179條、第182條第2項請求被告返還上開145萬元本息，洵屬無據。

㈣被告對原告為解除系爭契約之意思表示，沒收原告等已繳買賣價款，並為抵銷之主張,是否合法：原告等上開主張屬無據，則此部分即毋庸再予論述，附此敘明。

六、綜上所述，原告等先位主張系爭建物有物及權利之瑕疵，依民法第359條規定解除契約，並依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還原告等前所繳付之價金及其法定遲延利息；備位依主張系爭契約約定之違約金過高，應予酌減，請求依民法第179條、第182條第2項後段規定返還酌減後之價金，均無理由，應予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

八、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。

民事第四庭法 官 蔡政哲