107年度消字第16號｜民事：酌減違約金等｜裁判日期：107 年 07 月 02 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 107年度消字第16號原　　　告　林宗瑋訴訟代理人　林聖鈞律師莊季凡律師複代理人　　吳允翔律師被　　　告　宏普建設股份有限公司法定代理人　段津華訴訟代理人　張淑敏律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年6月4 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬叁仟元，及自民國一百零六年九月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾玖萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：伊於民國103年6月5日與被告簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭預定買賣契約），買受坐落新北市○○區○○○段○○段000○000○000地號土地上所興建之「宏普AMAX」建案（下稱系爭建案）A18棟19樓房屋（下稱系爭房屋）及基地應有部份（連同系爭房屋下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）978萬元，伊已支付196萬元。惟因伊無合理審閱系爭預定買賣契約之期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第2項規定，系爭契約全部無效。縱認系爭買賣契約有效，由於被告委託之代銷公司即訴外人海悅開發股份有限公司（下稱海悅公司）銷售員即訴外人徐雨祥（下稱徐雨祥）銷售系爭房地時，以不實廣告讓伊誤認系爭房屋係供「住家」使用，且隱匿系爭房屋屋內欠缺瓦斯管線及衛浴設備之訊息，致伊不及知系爭房屋不能供住家使用之情事，因而陷於錯誤，訂立系爭預定買賣契約。伊直至106年7月31日始知受詐欺，自得依民法第92條規定，撤銷訂立系爭房地買賣契約之意思表示，伊先位依民法第92條第1項之規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷訂立系爭預定買賣契約之意思表示，並依不當得利法律關係，請求被告給付已收受之價金196萬元，加付自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。縱認伊撤銷不合法，惟被告沒入伊已給付之196 萬元價金為違約金，顯然過高，伊得依民法第252條規定，請求酌減違約金為97萬8,000元，伊備位依民法第259條之規定請求被告返還98萬2,000元，加付自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息與伊。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告196萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告98萬2,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告於103年5月30日繳納定金，迄至同年6月5日始簽立系爭預定買賣契約，伊已給予5日以上審閱期。系爭房地使用用途為「餐飲場所、一般事務所」，已明確記載於被告公司房地買賣訂購單（下稱系爭訂購單）及系爭預定買賣契約多處，被告並無誤解為供「居住」使用之可能，被告持自己從網路上列印之資料充作系爭預定買賣契約一部，主張伊隱瞞系爭房地不能供居住使用，並不可採。況原告於103年6月5日簽訂系爭預定買賣契約時即應知悉系爭房地不能供居住使用，卻遲至106年8月29日始以起訴狀為撤銷之表示，已逾民法第93條規定之1年除斥期間。又原告未依約按期支付價金，經伊依系爭預定買賣契約第19條第2項之約定，通知原告限期給付買賣價款及遲延利息，逾期未付即逕解除該契約之意思表示，原告仍置之不理，系爭預定買賣契約業經伊解除，故原告應依前開約定給付違約金，伊因原告違約受有未能收取出售系爭房地利潤、已支付予海悅公司銷售費及需再次委託海悅公司銷售之代銷費用等損害，遠超逾系爭預定買賣契約買賣總價15%，被告沒收原告已繳價款作為違約金，並無違約金過高情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠、原告向被告買受坐落新北市○○區○○○段○○段000○000○000地號土地上所興建之「宏普AMAX」建案A18棟19樓房屋即系爭房屋及基地應有部份，買賣價金總價為978萬元。原告於103年5月30日支付定金20萬元，於同年6月5日簽訂系爭預定買賣契約，並於同日支付簽約金78萬元，復於106年2月17日支付結構體款49萬元，於同年7月24日支付外飾完成工程期款49萬元，合計196萬元，有系爭預定買賣契約、被告公司通知繳款函文、台新國際商業銀行106年7月24日國內匯款申請書及106年2月15日存入憑條等件在卷（見臺灣新北地方法院106年度訴字第3363號【下稱新北地院卷】卷一第47-117、119、121頁，卷二第69頁）。㈡、系爭房地之使用執照記載主要用途為「G1：金融證券類場所、G2：一般事務所、B2商場百貨、B3餐飲類場所」，有新北市政府工務局106莊使字第00430號使用執照在卷（見新北地院卷二第67頁）。㈢、被告於106年7月5日函催告原告支付申請使用執照款49萬元，未獲原告置理，原告復於同年9月20日以存證信函催告原告文到7日內支付前開款項及遲延利息，逾期則解除系爭預定買賣契約，該存證信函於同年月21日送達原告，有被告公司通知繳款函文、臺北安和郵局第1604號存證信函暨掛號回執等件在卷（見本院卷一第101-111頁）。㈣、被告委託海悅公司銷售系爭房地予原告，約定應給付海悅公司之銷售服務費為銷售底價之5%；超價獎金則由被告分得90%，海悅公司分得10%，有銷售企劃契約書在卷（見新北地院卷二第513-537頁）。五、本院得心證之理由：原告主張伊無合理審閱系爭預定買賣契約之期間，系爭契約全部無效；又被告銷售系爭房地時，以不實廣告使伊誤認系爭房地係供住家使用，並隱匿系爭房屋屋內無瓦斯管線及衛浴設備，致原告不知系爭房屋不能以住家使用，因而陷於錯誤，訂立系爭房地買賣契約，系爭契約無效或已經伊依法撤銷訂立該契約之意思表示等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠系爭預定買賣契約是否依消保法第11條1規定無效？原告依民法第179條之不當得利規定，請求被告返還196萬元，是否有理由？㈡原告是否受被告詐欺而訂立系爭預定買賣契約？原告依民法第92條規定撤銷訂立該契約之意思表示並依同法第179條規定，請求被告返還196萬元，是否有理由？㈢原告得否主張本件違約金過高，請求法院酌減系爭契約第19條第2款約定之違約金至原告已付價款的10%？並依民法第179條、第182條規定請求被告返還其餘已付買賣價金？茲析述如下：㈠、系爭預定買賣契約是否依消保法第11條1規定無效？原告依民法第179條之不當得利規定，請求被告返還196萬元，是否有理由？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。又104年6月17日修正前之消費者保護法第11條之1第1項、第3項、第4項，其立法理由係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。而因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。內政部據此於90年9月3日以台（90）內中地字第0000000號公告修正預售屋買賣契約書範本規定契約審閱期間至少5日。其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解「定型化契約條款」之機會，並為確保消費者之契約審閱權，而明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。然此於該契約中另基於雙方合意磋商而訂定之非定型化契約條款並無適用，當屬明確。 ⒉經查，稽之兩造簽訂之系爭預定買賣契約，於契約第2條設有關系爭房地使用分區、登記用途之約定：「第二條買賣標示及權利範圍。一、土地部份。座落於新北市○○區○○○段○○段000○000○000○○○地號土地，謄本面積合計參仟貳佰伍拾柒點壹貳平方公尺（約玖佰捌拾伍點貳捌坪），使用區分為第一種商業區。…」、「二、房屋部份。㈠同右項地號之本案基地內預定興建地上二十四樓及地下四層之辦公大樓，建造執照為新北市政府核發101莊建字第00285號（詳附件十四），本大樓合計規劃380戶，內含兩間店面（依實際核准戶數為準），新北市政府核准之執照圖及地政機關產權登記用途一樓為餐飲類場所、金融保險機構、展區、零售業、門廳，二、三樓為餐飲類場所、金融保險機構、展區、零售業、樓電梯間、門廳，四至二十四樓為一般事務所，地下二層為防空避難室兼停車空間及機電設備空間，地下一層至地下四層為停車空間及機電設備空間。」（見新北地院卷一第53-55頁），而於原告決定買受、實際簽約時，於前開約定條款後方另加載原告所購買之房屋編號、主要及附屬建物面積及總面積等，並交原告就此部份用印表示無訛（見新北地院卷第55頁)。是依前開說明，此有關原告買受系爭房屋而加載購買標的個別狀況之約定乃具有個別差異性，自非格式印製之定型化條款，而無消保法所定審閱期間之適用甚明，故原告主張系爭房地登記用途部分未給予審閱期，系爭預定買賣契約為無效，應屬無據。 ⒊又依系爭預定買賣契約第2條已記明系爭房地使用分區及登記用途，業如上述；而系爭預定買賣契約第1條第1項已載明「本契約於簽訂前，經甲方（即原告）於中華民國103年5月30日攜回審閱5日（契約審閱期間至少五日）」之文字，並經原告於下方買方簽章欄簽名蓋章，此有系爭預定買賣契約附卷可參（見新北地院卷一第51頁）。揆諸原告並未否認親自簽署系爭預定買賣契約之前開欄位，且其大學畢業，擔任醫院行政人員長達13年，7年前曾有買賣不動產經驗，經原告自承在卷（見本院卷二第240、243-245頁），並有稅務電子閘門調件明細表可考（外放卷後），依其年齡及學經歷狀況，亦無不能瞭解系爭預定買賣契約所載內容之情事，又依原告智識能力及經驗，何有可能未審閱系爭預定買賣契約條款內容即簽署被告已遵守審閱期間規定之條款。職是，堪認被告確已遵守審閱期間規定。原告復未能舉證證明被告未交付系爭預定買賣契約與原告審閱，其空言主張被告違反消保法第11條之1規定云云，洵屬無據。基此，系爭預定買賣契約仍屬有效，原告主張系爭預定買賣契約為無效乙節，不足採信。 ⒋次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。另不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，倘因受有利益係因民法上有明文規定，即與無法律上原因而受利益之情形有別，況未受有利益，更不生不當得利之問題（最高法院47年台上字第303號判例、80年度台上字第1189號裁判參照）。查，本件系爭預定買賣契約既仍屬有效，被告受領原告所交付之價金，自屬有法律上之原因，原告主張依民法第179條之不當得利規定，請求被告返還買賣價金196萬元，於法亦有未合。㈡、原告是否受被告詐欺而訂立系爭預定買賣契約？原告依民法第92條規定撤銷訂立該契約之意思表示並依同法第179條規定，請求被告返還196萬元，是否有理由？ ⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例意旨參照）。而民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號民事判例意旨參照）。 ⒉依兩造簽訂之系爭預定買賣契約第2條已明確記載土地之使用分區為第一種商業區，系爭房屋登記用途為一般事務所，已如前述。又於簽訂系爭預定買賣契約前原告所簽立之系爭訂購單，其上特別約定欄記載：「⒉訂購人（即原告）清楚知悉所承購標的之土地使用分區為第一種商業區，使用用途為一般事務所。」等文字，並經原告於後方訂購人簽章欄簽名無訛，此有系爭訂購單在卷可考（見本院卷一第59頁）。衡以原告之智識經驗水準，復無不能瞭解系爭房地記載用途為一般事務所及第一種商業區等文字之情事，執此，難認被告有何故意隱匿瑕疵資訊之詐欺情事。原告固舉系爭建案廣告傳單及傳單上宣傳之建案格局圖等件為憑（見新北地院卷一第27-45頁），佐證被告有隱瞞系爭房地不得供住宅使用之情。惟考諸原告提出之廣告傳單，其上記載：「宏普銳意打造新莊精品建築，在精選上好地段蓋出好房，從柏悅府、文華居、四季館、雙橡園等都是口碑絕佳、快速完銷的精品式建築，帶動新莊房市穩健發展。」可徵被告之廣告宣傳單僅係羅列被告過往推出之建案，藉以宣傳被告公司所興建之房屋評價甚高，尚難可認被告於該廣告傳單內有表示系爭建案與該廣告所羅列之建案一致均屬住宅使用之意，原告主張洵屬無徵，難為有利其之認定。原告不能證明其係受被告詐欺而訂立系爭預定買賣契約，依首揭說明，原告自不得依民法第92條規定，撤銷訂立契約之意思表示。從而，原告以其已撤銷訂立系爭預定買賣契約之意思表示為由，主張被告應依不當得利之規定，返還所受領之買賣價金，並無理由。㈢、原告得否主張本件違約金過高，請求法院酌減系爭契約第19條第2款約定之違約金至原告已付價款的10%？並依民法第179條、第182條規定請求被告返還其餘已付買賣價金？ ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號裁判意旨參照）。是除當事人另有訂定外，民法第250條所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查，系爭預定買賣契約第19條第2項約定：「倘甲方有減少價金之要求，或違約不買，或未依期付款，或有任何違反本契約其他約定情事者，經乙方（即被告）定期催告仍未辦理者，乙方除得解除本契約外，並得請求甲方按本契約買賣總價百分之十五（最高不得超過百分之十五）計算之金額作為違約金（但該約定之違約金如超過甲方已繳之價款者，則以已繳之價款為限）予乙方，…」等語（見新北地院卷一第103頁），遍觀系爭預定買賣契約並未就損害賠償另為規定，是就上開違約金之約定性質上應認屬損害賠償總額預定性質。 ⒉復按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252 條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。查兩造就系爭預定買賣契約約定以978萬元買受系爭房地，原告則給付196萬元即未再給付，被告先於106年7月5日函催告原告支付申請使用執照款49萬元，未獲原告置理，原告復於同年9月20日以存證信函催告原告文到7日內支付前開款項及遲延利息，逾期則解除系爭預定買賣契約，該存證信函於同年月21日送達原告，有被告公司通知繳款函文、臺北安和郵局第1604號存證信函暨掛號回執等件在卷（見本院卷一第101-111頁），是依系爭預定買賣契約第19條第2項約定，可認被告已合法解除該契約。而審酌被告委託海悅公司銷售系爭房地予原告，約定應給付海悅公司之銷售服務費為銷售底價之5%；超價獎金則由被告分得90%，海悅公司分得10%，有銷售企劃合約書可憑（見本院卷一第470-483頁），參酌兩造訂立之系爭預定買賣契約為不動產預定買賣契約書，系爭房地於訂約時並未建造完成，依該契約第4條付款辦法約定：「一、甲方同意付款辦法按附件一『付款期別明細表』繳付，並於乙方通知繳款期限內，自行向乙方指定之繳款地點或金融機構專戶以現金或即期支票按期如數繳付，乙方通知之每期繳款間隔應在二十日以上。」等語（見新北地院卷一第63頁）；而系爭預定買賣契約附件1付款期別明細表分別按訂金、簽約金、開工款、結構體完成、外飾完成、申請使用執照、領取使用執照、金融貸款、交屋款等期別定其分期應給付之金額（見新北地院卷一第115頁），上開分期款項為被告用以支付建築系爭房地款項之重要來源，如與被告訂約者未能如期給付，將影響被告支付其承包廠商工程款或供貨商貨款，造成被告需另挪用公司其他款項或向他人融通資金，甚至影響其工程進度而造成損失。再佐以系爭預定買賣契約第19條第2項就此約定違約金比例為15%，並無違反預售屋買賣範本第25條第4項規定，故違約金約定買賣總價15%，並無過高之情形。從而，被告抗辯得依系爭預定買賣契約第19條第2項約定，請求原告給付違約金146萬7,000元，為有理由。本件原告已繳買賣價金196萬元，被告所得請求原告給付之違約金 146萬7,000元經與原告所給付之買賣價金相抵銷後，尚有餘額49萬3,000元，準此，原告依不當得利法律關係，得請求被告返還經酌減部分之買賣價金49萬3,000元。五、綜上所述，原告請求被告給付49萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年9月9日起，至清償日止按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准予被告提供免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 7 月 2 日民事第八庭法官江春瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 7 月 2 日書記官陳湘樺

臺灣臺北地方法院107年度消字第16號

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