107年度簡上字第252號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：108 年 12 月 23 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第252號上訴人即附帶被上訴人　李威霖兼訴訟代理人　李志成上一人　之訴訟代理人　許世賢律師被上訴人即　燦坤實業股份有限公司附帶上訴人法定代理人　何宗原訴訟代理人　曾柏諭陳俊瑋律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國107 年3月7日本院臺北簡易庭106年度北簡字第272號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於108年11月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決主文第一項關於命上訴人連帶給付超過新臺幣壹佰貳拾柒萬貳仟參佰參拾貳元及自民國一百零六年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息部分，及該部分假執行之宣告；暨命上訴人連帶負擔訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。被上訴人之附帶上訴駁回。第一審訴訟費用及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人連帶負擔百分之四十一，由上訴人李志成負擔百分之四十六，餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序事項一、查被上訴人即附帶上訴人燦坤實業股份有限公司（下稱燦坤公司）之法定代理人於本院審理中由閻俊傑變更為何宗原，業經何宗原於民國107年7月27日具狀聲明承受訴訟，有委任狀及聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷第79、81頁），合於民事訴訟法第176條規定，應予准許。二、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。此等規定於簡易案件上訴時，準用之，民事訴訟法第436條之1第3項亦有明定。本件被上訴人於本院言詞辯論終結前為附帶上訴，合於上開規定，應予准許。貳、實體事項一、被上訴人㈠起訴主張：燦坤公司於93年3月4日與訴外人建來成建設股份有限公司（下稱建來成公司）簽訂建屋租賃合約（下稱系爭租約），約定由燦坤公司向建來成公司承租門牌號碼桃園市○○區○○路0000號1樓、地下1樓及1249號地下1樓房屋（下稱系爭房屋）作為營業使用，租期自93年3月1日起至105 年4月30日止，第1年每月租金55萬元，每年調整3.5%，燦坤公司應於每年5月1日前分別開立12張次年逐月1日到期之支票交付建來成公司以為當年度之租金，押租金165萬元。嗣後建來成公司將系爭房屋所有權移轉予上訴人即附帶被上訴人李威霖（以下逕稱李威霖），三方於100年間簽訂協議書（下稱第1份協議書），約定由李威霖繼受建來成公司系爭租約之全部權利義務，押租金則由建來成公司直接移交予李威霖；後李威霖於102年4月15日將系爭房屋信託移轉予上訴人即附帶被上訴人李志成（以下逕稱李志成，與李威霖合稱上訴人），三方乃再訂立協議書（下稱第2份協議書），由李志成受託管理系爭房屋，押租金自102年5月起移轉予李志成之受託信託財產專戶。燦坤公司於104年12月7日發函通知李志成準備於105年3月15日提前終止系爭租約。李志成嗣於105年3月16日與燦坤公司進行點交會勘系爭房屋，雙方並協議由燦坤公司將系爭房屋回復原狀，期間不計算違約金及租金，並於105年3月21日點交系爭房屋，當日李志成竟以燦坤公司未依約將系爭房屋回復原狀而拒絕點交。惟本件租賃關係既已提前合法終止，無租賃債務不履行之情事，上訴人自有依系爭租約第4條連帶返還押租金1,650,000元之義務。另李志成全額兌現105年3月及同年4月之租金支票，即應返還燦坤公司溢繳105年3月租金414,443元及105年4月租金802, 983元，以及燦坤公司105年3月31日至106年11月14日止未使用系爭房屋所墊付電費220,349元及水費4,712元，合計1,442,187元，爰依系爭租約及協議書、不當得利法律關係，提起本件訴訟。並聲明：1.上訴人應連帶給付燦坤公司1,650,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.李志成應給付燦坤公司1,442,187元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原判決認定燦坤公司於外牆鑲嵌招牌應屬因應其營業目的之需求所為之改裝設施所致及自然耗損，乃認燦坤公司未改裝系爭房屋之結構狀態，於正常使用下之自然折舊及減損不應要求燦坤公司回復至未使用系爭房屋之狀態，並無判決理由矛盾之情事。且燦坤公司承租系爭房屋時，系爭房屋之外牆即有尚未拆除之舊招牌，故系爭房屋外牆有螺絲孔洞並非燦坤公司所造成，上訴人自不得請燦坤公司修復孔洞。又上訴人於原審主張因燦坤公司拆遷時破壞系爭房屋外牆，留有多處坑洞，造成系爭房屋到處漏水，因而請求燦坤公司負擔修復之系爭房屋漏水、外牆、騎樓地磚及騎樓天花板等項之回復原狀費用1,878,685元，並以此主張抵銷云云，然上訴人僅主張要修復孔洞，並未說明修復孔洞是否屬105年3月16日會勘會談紀錄表兩造合意回復原狀之範圍？且上訴人亦未具體說明修復孔洞之費用及具體損害數額為何？自不得據此向燦坤公司主張抵銷。㈢民法第455條、系爭租約第9條第2項並未如系爭租約第9條第1項特別規定或約定需支付點交有瑕疵之違約金，足證兩造就返還系爭房屋並無應先回復原狀之約定，燦坤公司交還系爭房屋即符合系爭租約第9條第2項交還房屋之債之本旨。又兩造協議依105年3月16日之會勘紀錄所列缺失項目修補，並約定於105年3月21日點交系爭房屋，詎李志成以系爭房屋有105年3月16日會勘紀錄以外缺失，即系爭房屋漏水、外牆、騎樓地板及天花板等自然耗損部分為由，拒絕受領系爭房屋，是李志成自該日起即負受領遲延之責，即係因不可歸責於燦坤公司之事由而未能於租約終止時交還系爭房屋，難謂燦坤公司有不依約交還系爭房屋而有違反系爭租約第9條第2項之情事，自毋庸給付違約金，亦無須依民法第230條負給付遲延之責任。㈣上訴人主張「只要交還房屋，上訴人馬上可以將系爭房屋出租，因燦坤公司遲遲不願回復原狀致上訴人房屋無法出租，所造成之損害自屬預期租金之損害」云云。惟上訴人並未就其預期利益之客觀確定性及其實際損害舉證以實其說，其主張自屬無據。又上訴人主張：「於105年3月30日前系爭房屋仍在燦坤公司占有中，則自105年3月16日起至105年3月30日止，燦坤公司仍應給付租金或相當於租金之不當得利」，並未於原審提出，屬新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第447條第1項規定，自不許上訴人提出。且因兩造已約定點交期間免計租金，且上訴人於105年3月21日拒絕點交系爭房屋，受領遲延，直至105年3月30日逕自占有系爭房屋，是上訴人自不得向燦坤公司請求給付105年3月16日至105年3月30日之租金或相當於租金之不當得利。㈤附帶上訴則以： 1.原判決雖認定李志成自行雇工拆除夾層C及夾層上方屋頂支出費用115,000元、修復2F夾層玻璃毀損支出費用33,740元、清除1F鋁包板強力膠支出費用10,000元部分抵銷為有理由，惟105年2月25日會議紀錄記載「2.室內可移動物撤空含垃圾清運，夾層(2F)不用拆除」、「7.空調冷卻水塔，放置於騎樓上方夾層，不拆，留置」，嗣因李志成於105年3月16日要求空調移走，兩造僅於105年3月16日之會議紀錄記載「空調放置處回復原狀」，而未記載拆除夾層，可知兩造並未推翻原證19之105年2月25日夾層(2F)不用拆除之合意，斟酌兩造約定之原因事實，乃單純指空調水塔移除，並未包含「夾層RC及夾層上方屋頂」之拆除之意義甚明。 2.依李志成提出之修復2F夾層玻璃請款單中項次9「10mm強化玻清玻璃」附圖，可知系爭房屋之2樓不僅一樘玻璃破損，與105年3月16日會議記錄編號2僅約定「2F一樘玻璃破損修繕」不符，足認上開請款單項次9「10mm強化玻清玻璃」附圖之破損玻璃並非燦坤公司所造成，否則兩造於105年3月16日共同會勘系爭房屋時應於會議紀錄記載；又李志成提出之施工現場照片與修復2F夾層玻璃請款單中項次9「10mm強化玻清玻璃」附圖完全相同，顯見修復2F夾層玻璃請款單之多片玻璃毀損，乃上訴人自行拆除夾層後所造成，與燦坤公司完全無涉。 3.燦坤公司交還系爭房屋予李志成時，其鋁包板牆面上並無未清除之強力膠，且依燦坤公司提出之交屋時之外牆照片及施工前外牆照片，騎樓兩側柱子之鋁包板外牆皆光滑完整，並未殘留任何強力膠，又李志成提出之鋁包板牆力膠照片，並未標示其位置，亦未註明何時拍攝，與燦坤公司交還系爭房屋時之外觀不符，實不足以認定上開鋁包板強力膠係燦坤公司所造成。二、上訴人上訴及答辯意旨略以：㈠燦坤公司未依約於105年3月21日將系爭房屋回復原狀，嗣雖於105年3月30日將遙控器交付管委會總幹事余平祿再轉交給李志成，然因燦坤公司仍遲未為回復原狀，李志成於105年6月23日發函通知燦坤公司於105年6月30日共同會勘系爭房屋1樓店面之漏水，雙方會勘後，李志成要求燦坤公司應於105年7月31日前修復系爭房屋之漏水、外牆、騎樓地磚及天花板，然仍未修復；李志成再於105年7月14日以律師函通知修復系爭房屋1樓店面之漏水，惟燦坤公司仍無動於衷。是以，依105年3月16日之會勘紀錄，上訴人僅同意給予燦坤公司4天修復系爭房屋，期間不計算違約金，故105年3月21日至同年月29日期間仍應計算違約金，依系爭租約第9條第2項約定，燦坤公司應給付上訴人違約金699,372元，另上訴人先行代燦坤公司僱工回復原狀費用為1,878,685元、自105年3 月16日至106年1月10日期間受有預期租金利益之損失4,427,419元，以上自為系爭押租金擔保效力所及，當然發生抵充效果，若認非為押租金擔保效力所及，上訴人亦得依民法第334條第1項規定為抵銷抗辯。㈡原判決既認為如屬改裝應回復至出租前未改裝之狀態，如屬自然折舊及減損則不應要求回復至未使用系爭房屋之狀態，於認定事實時亦認定燦坤公司於外牆鑲嵌招牌應屬因應其營業目的之需求而為之改裝設施所致，則燦坤公司於外牆鑲嵌招牌部分自應回復至出租前未改裝之狀態，惟原判決卻又同時認為燦坤公司於外牆鑲嵌招牌部分係屬自然耗損，燦坤公司不須負回復原狀之責，顯有判決理由矛盾之判決違背法令。又系爭租約第6條第1項約定「有關乙方（即燦坤公司）之裝潢及施工不得損害原有建築…租期屆滿時乙方應將本租賃標的回復原狀…」，燦坤公司雖辯稱出租時就有舊招牌存在，惟燦坤公司對舊招牌所在以外之外牆鑲嵌新招牌並造成孔洞並不爭執，且重新鑲嵌新的招牌亦會造成新的孔洞，燦坤公司就其於外牆新造成的孔洞均應負責回復至無孔洞之原狀。㈢按民法第234條規定之受領遲延，必須債務人對於債權人確依債之本旨提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。原判決既認燦坤公司有「拆除夾層及夾層上方屋頂」、「2F夾層更換10mm強化清玻璃」、「1F鋁包板強力膠清除」等未回復原狀之情，則燦坤公司於105年3月21日約定點交時並未將系爭房屋回復原狀，提出之給付顯然不符合債之本旨，上訴人自無受領之義務，原判決卻逕以上訴人不同意點交即認定燦坤公司並未遲延交屋，其判決顯然違背法令。㈣系爭房屋原即供商場出租使用，兩造終止租約後，依上訴人已訂計劃本就是交屋後即可出租與他人使用，獲得預期之租金利益。因燦坤公司遲未將系爭房屋回復原狀，李志成於 105年12月自行將系爭房屋回復原狀後，旋即於106年1月11 日出租，可證受有預期租金之損害。又上訴人係依民法第 213條第1項規定請求回復原狀，或是依同條第2項請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀，係屬上訴人之權利，原判決卻以上訴人未先以自己費用回復原狀後再行出租，再向燦坤公司請求賠償費用，任由系爭房屋閒置為由，逕認上訴人無所謂預期租金之損害，其認事用法顯屬率斷。㈤原判決既認定105年3月30日前系爭房屋仍在燦坤公司占有中，則自105年3月16日起至105年3月30日止，燦坤公司仍應給付李志成租金或相當於租金之不當得利，是李志成收取此部分租金並無不當得利問題，上訴人僅須返還燦坤公司105年3月31日之租金費用。三、原審為燦坤公司一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應連帶給付燦坤公司1,491,260元，及自106年3月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；李志成應給付燦坤公司1,442,187元，及自106年3月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人就原判決對其不利部分提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，燦坤公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。燦坤公司則答辯聲明：上訴駁回。另燦坤公司就其敗訴部分中之158,740元（即原審准許「拆除夾層及夾層上方屋頂」、「2F夾層更換10mm強化清玻璃」、「1F鋁包板強力膠清除」抵充部分）提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上訴人應再連帶給付被上訴人158,740元，及自106年3月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則聲明：附帶上訴駁回。四、不爭執事項（本院卷第118、119頁、第260頁）：㈠燦坤公司於93年3月4日與建來成公司簽訂系爭租約，承租系爭房屋作為營業使用，租期自93年3月1日起至105年4月30日止，第1年每月租金550,000元，每年調整3.5%，自104年5月1日起至105年4月30日止，每月802,983元，燦坤公司應於每年5月1日前分別開立12張次年逐月1日到期之支票交付建來成公司以為當年度之租金，押租金165萬元。㈡嗣建來成公司將系爭房屋所有權移轉予李威霖，建來成公司、李威霖及燦坤公司三方於100年間簽訂第1份協議書，約定由李威霖繼受建來成公司系爭租約之全部權利義務，押租金則由建來成公司直接移交予李威霖，李威霖於102年4月15日將系爭房屋信託移轉予李志成，另由李威霖、李志成及燦坤公司再訂立第2份協議書，由李志成受託管理系爭房屋，押租金自102年5月起移轉至李志成之「受託信託財產專戶」。㈢第2份協議書第3條約定：「甲（李志成）、乙（燦坤公司）、丙（李威霖）三方確認本協議書係因租賃房屋租賃權之移轉，為明確規範三方之權益所簽訂，不得損害乙方之租賃權益，如因此發生之債務或賠償，甲、丙願負連帶責任。」㈣燦坤公司於104年12月7日以燦坤（104）商場字第10455號函，通知李志成將提前於105年3月15日終止系爭租約；李志成並於105年3月16日與燦坤公司進行點交會勘系爭房屋，雙方並協議：「於105年3月17日到3月20日期間不計算違約金及租金，於105年3月21日點交系爭房屋」。㈤燦坤公司於105年3月30日將系爭房屋大門鐵門遙控器經管委會總幹事，總幹事有交付李志成，但並未完成系爭房屋點交。李志成同日取回、占有系爭房屋。㈥李志成已兌現燦坤公司所繳付105年3月、4月份租金支票。㈦上訴人對水電費之負擔應自105年3月31日起至105年11月14 日止，系爭房屋此段期間之電費220,349元及水費4,412元，皆由燦坤公司繳納。㈧二造於105年3月16日就討論系爭房屋回復原狀事宜作成會議紀錄。㈨上訴人提出被證3、9、12、13照片及影片非105年3月21日拍攝。五、本件爭點及本院之判斷：㈠燦坤公司依系爭租約第4條及第2份協議書第3條，請求上訴人連帶返還押租金165萬元本息，有無理由？ 1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金，租賃關係如已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，自得請求交付押租金（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。是押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照） 2.依系爭租約第2條（租賃期間）、第4條（押金）分別約定：「租賃期限：自93年3月1日起至105年4月30日止」、「乙方（燦坤公司）應於訂約時，提出165萬元開立以簽約日日期之支票作為押租保證金，本押租金甲方（上訴人）應於乙方終止租約騰空所有物品，結清租金及應繳納之費用（含水電費、管理費）及第18條第6款之事項後，7日內無息退還押租保證金予乙方」（原審卷第14頁），又上訴人2人就系爭租約所生之債務或賠償，負連帶責任，亦為第2份協議書第3條所明定。 3.查系爭租約業經燦坤公司提前通知李志成於105年3月15日終止，燦坤公司並於105年3月30日將系爭房屋大門鐵門遙控器經管委會總幹事轉交李志成等節，為兩造所不爭執，則系爭租約既於105年3月15日已經終止，燦坤公司嗣遷離系爭房屋，先前係預付租金，其後甚至溢付應繳納水電等費用（詳如後述），李志成於105年3月30日取回系爭房屋遙控器、占有系爭房屋後，燦坤公司自得請求上訴人返還押租金。惟按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他租賃債務時，其所交付之押租金，即發生當然抵充之效力，而於抵充後，如猶有餘額，始生返還押租金之問題。是以，燦坤公司人固得請求上訴人連帶返還押租金，惟已給付之押租金165萬元，應先抵充燦坤公司應負租賃債務不履行損害賠償，若仍有餘額，始得請求上訴人連帶返還。㈡燦坤公司是否已將系爭房屋回復原狀？ 1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第438條第1項、第432條第1項及第455 條分別定有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態。 2.系爭租約第6條第1項亦約定：「有關乙方（燦坤公司）之裝潢及施工不得損害原有建築，...。乙方於交還房屋時，不得向甲方（上訴人）請求設備費之補償或其他主張。租期屆滿時乙方應將本租賃標的回復原狀，但如經甲方同意者不在此限」（原審卷第14頁），又系爭租約於105年3月15日終止後，兩造於105年3月16日現場會勘後所製造之會談紀錄表（原審卷第29頁、第99頁），燦坤公司對此會勘紀錄作成經過亦不爭執（原審卷第192頁），此即為兩造間約定燦坤公司就系爭房屋應負回復原狀之內容。 3.再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人既依兩造會談紀錄表所載內容為據，抗辯燦坤公司有未盡回復原狀之情，則依105年3月16日會談紀錄表，燦坤公司就系爭房屋應回復原狀的具體內容及程度為何、回復前後系爭房屋狀況如何、暨燦坤公司就何部分並未回復原狀等事實，自應由上訴人負舉證責任。茲就兩造於105年3月16日會談紀錄表中約定的各事項，分敘如下： ⑴2樓1樘玻璃破損修繕：該處2樓1樘玻璃之狀況，業據上訴人提出燦坤公司交還系爭房屋時照片1幀為證（原審卷第233頁編號6照片），上訴人亦有標示1樘玻璃所在位置，並無客體不明的情形，且可見上訴人取回系爭房屋後該處玻璃仍有龜裂而不堪正常使用之情形，自屬未回復原狀，而燦坤公司於租賃期間正常使用下應保持玻璃表面完整，亦不違反承租人所負保管維護義務程度。另燦坤公司僅提出原證15追加減單（原審卷第195頁），惟所主張項次3、4為「2樓破損PVC地磚拆除」、「2樓破損PVC地磚修補」等工項，並未記載包括修繕玻璃在內，難認玻璃已回復原狀，其另辯稱係上訴人事後自行施工時不慎毀損玻璃，則屬臆測情詞，均無足採。 ⑵騎樓外部二根柱子鋁板，大樓住戶要求換新，舊招牌處有洞之鋁板面一同換新、seven區域外牆破損鋁板換新：燦坤公司僅稱已將二根柱子修補更新，並提出工程報價單（原審卷第195、196頁）及交還時照片1紙（原審卷第228頁）為憑，惟燦坤公司提出工程報價單相關工項分別為：騎樓包柱帆布拆除、騎樓包柱鋁包版清潔、騎樓柱包塑鋁板貼飾-道康寧 791填縫、為騎樓柱包塑鋁板貼飾-鷹架組立（活動架）、外牆螺絲洞補速力康等，並無更換鋁板的進料或工項，對照上開照片中二柱中間之鋁板表面不平整有凹折，顯非新品，難認燦坤公司已依約換新鋁板，另證人即燦坤公司之員工蔡尚穎亦供證：柱子部分確實有要求換新，有修補柱子，破洞鋁板面沒有換新等情（原審卷221頁反面），可見燦坤公司僅以清潔、包塑鋁板貼飾或填縫等方式進行表面修繕，並未依約將鋁板全部更新以回復原狀至明。 ⑶seven區域地板磁磚破損要補：燦坤公司確有僱工進行地磚切割打石1工、40*40CM地磚貼飾3工、40*40CM地磚汲水泥沙60片、PVC地磚貼飾28坪等工項，並有上開工程報價單為佐（原審卷第195頁），其確已實地進行地磚修補工程。又上訴人於兩造協議時並未特定地磚修補範圍，業據證人即蔡尚穎證述在卷（原審卷第222頁），李志成雖主張石材進料包含在seven區域地板磁磚修補工項內，惟亦稱：「地板就是指所有的地板，不需特定哪塊磁磚」等語（原審卷第314頁），自承於交涉會勘時並未具體指出玻損地板磁磚的位置及修補範圍，難認上訴人主張有據。況上訴人事後自行施作範圍及項目，主要係施作1F人行道混泥土、焊鋼絲網、鋪設地磚等項目，有請款單及施工圖片在卷可認（原審卷第270至 273頁），然燦坤公司承租系爭房屋使用範圍一樓部分為地面層、平台等處，有系爭租約及建物測量成果附圖可證（原審卷第14頁、第19頁反面），顯然室外人行道並非在承租系爭房屋使用範圍之內，上訴人亦不否認上開騎樓下方人行道施工地點為共有部分（原審卷第314頁反面），復未能證明人行道鋪磚損害係燦坤公司不當行為所致，則燦坤公司辯以被證15並非承租範圍，磁磚毀損亦非其所為，此非屬回復原狀之範圍等語，尚非無據。是上訴人並未舉證此部分為燦坤公司依約應回復原狀之範圍，無以遽認燦坤公司未盡回復原狀之義務。 ⑷seven區域底部一面牆面（有見C型鋼處）應補平整：上訴人提出修復前之相片（原審卷第102頁、第238頁）為多處磁磚破損圖面，其並未具體指出何處牆面並未補平整之具體位置，是燦坤公司主張上開磁磚破損位置無法確認為修補範圍，另就室內空間天花板及牆壁（B1至2F）已僱工進行孔洞木作修補回復原狀乙情，同據提出上開工程報價單為佐，並非無據，是上訴人並未舉證燦坤公司未盡回復原狀義務。 ⑸seven區域外部四面玻璃做回：上訴人指稱因燦坤公司將3面玻璃改為百葉窗，1面玻璃改為出入口，並未拆除回復原來樣貌乙節，業經提出交還系爭房屋時照片（原審卷第234頁編號4照片、第235頁編號7照片、第236頁編號8、9照片，另參見同卷第314頁上訴人訴訟代理人供述），其上亦有標註系爭房屋之相對位置，又燦坤公司僅稱「做回」係指其僱工將玻璃上輸出物清除云云，惟「清除」與「做回」文義顯有不同，與應兩造約定應「做回」的回復樣態有別，且無法合理說明兩造約定具體數量（4面）之用意，其所主張回復原狀內涵應非兩造上開協議的真意，自無可採，況燦坤公司因使用需求改裝設置百葉窗及出入門，於租期屆滿將之回復租賃物原有的玻璃樣貌，亦合於交易習慣及誠信原則，故應認燦坤公司就此部分未盡回復原狀義務。 ⑹seven區域空調放置處回復原狀：燦坤公司雖已將該區域空調水塔自行移置完成，惟尚留置水管及部分設置在該處乙情，有現場照片在卷（原審卷第263之1頁）及易呈冷凍空調設備有限公司105年8月9日報價單為佐（同卷第197頁），燦坤公司亦不爭執，僅稱拆除夾層RC及夾層上方屋頂並非雙方協議回復原狀之內容，並引兩造105年2月25日會議紀錄為據。然查，依兩造約定將「空調放置處」回復原狀，意旨不僅燦坤公司應移除裝設的空調水塔、機組設備，亦應包括因安裝空調設備於該處所內所改裝附屬設施，使該處空間回復原狀。另證人蔡尚穎於原審中亦供證：空調放置處指的是騎樓上方，上開報價單所拆除處是空調相關的地方（原審卷第223 頁），是燦坤公司於承租後在騎樓上方改裝該處夾層RC及夾層上方屋頂，以利設置空調水塔等設施，於租約終止後，應自行拆除完畢騰出空間以回復原狀。兩造於105年2月25日會談中固記載：「空調冷卻水塔（騎樓上方）留置」，有同日會談紀錄表可認（原審卷第310頁），惟此顯與兩造於3月16日會勘紀錄內容不符，應以兩造最後協議的意思決定承租人回復原狀的內容，是燦坤公司主張回復原狀僅指移除空調水塔，即與兩造的真意未符，故燦坤公司未盡此項回復原狀之義務。 ⑺1F排煙閘門銹蝕補強處理：經燦坤公司提出上開工程報價單，並主張第14、15項所載室內清潔包含此部分之補強處理，上訴人僅空言否認此情，惟亦未提出排煙閘門應回復原狀之程度為何，或應為如何之補強，是上訴人並未舉證燦坤公司未盡回復原狀義務。 ⑻兩造就其餘部分（即編號1各層白漆幾處漏漆應漆成白色含1Ｆ入口鐵捲門銹蝕、編號3各樓層清理清潔乙式含玻璃二座樓梯、另SEVEN區域編號5清理清潔乙式、補充2一Ｆ燦星玻璃隔間拆除等部分）業經燦坤公司回復原狀之事實，均無意見。 4.此外，上訴人主張燦坤公司未依105年6月30日會勘紀錄內容就外牆、騎樓下方地磚、騎樓上方等處回復原狀，惟為燦坤公司所否認，況該紙紀錄最後亦載明此開內容「房東李董事長表示之意見，並提出1個月內，燦坤處理完成（以7/31日計）」（原審卷第152頁），乃上訴人單方面提出之意見，無以認為有拘束兩造之效力，是燦坤公司應負回復原狀義務之範圍仍應以兩造於105年3月16日會談紀錄表之約定內容為準。 5.從而，堪認燦坤公司依105年3月16日簽認會談紀錄表之記載內容，確實負有回復原狀的義務，惟其就2樓1樘玻璃破損修繕、騎樓外部二根柱子鋁板，大樓住戶要求要求換新，舊招牌處有洞之鋁板面一同換新、seven區域外牆破損鋁板換新、seven區域外部四面玻璃做回、seven區域空調放置處回復原狀等部分，有未盡回復原狀義務之情事。㈢上訴人主張以其支出1,878,685元回復原狀費用抵充或抵銷押租金，有無理由？ 1.按租賃關係消滅，出租人有返還押租金義務，承租人有返還租賃物義務。而按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字第 1645號判決要旨參照），是如燦坤公司已將系爭房屋回復原狀時，上訴人即應負返還押金義務，反之若系爭房屋有未回復原狀之情形，上訴人得自押租金中扣除回復原狀之費用。2.系爭租約第12條第1項約定「乙方（即燦坤公司）應盡善良管理人之注意使用房屋，如有毀損，乙方應負損害賠償責任，但因天災、地變等不可抗力所致者不在此限。」（見本院卷第15頁背面），亦約定燦坤公司就因故意或過失所致之房屋毀損負損害賠償之責。 3.燦坤公司既有如上述未盡回復原狀義務之情事，則上訴人主張： ⑴2樓1樘玻璃破損修繕、seven區域外部四面玻璃做回部分，支出33,740元費用部分：業據提出統煜金屬有限公司請款單為證（原審卷第259頁），並經證人即該公司實際負責人黃慶安證述：該請款單由其開具，是依實做實算的數量開立，承攬工程均已施作完畢等語（本院卷第256頁），應認屬回復原狀之必要費用，上訴人主張以此抵銷押租金，核屬有據。 ⑵騎樓外部二根柱子鋁板，大樓住戶要求要求換新，舊招牌處有洞之鋁板面一同換新、seven區域外牆破損鋁板換新部分，支出更換鋁板218,928元部分（面積45.61平方公尺），同有上開請款單及施作時拍攝照片佐證（原審卷第262頁），至餘其餘鋁包板表面處理及補土、現場噴漆，上訴人並未全面更換鋁板（即原審卷第259頁請款單第1、2項工項部分），是上訴人亦自認此部分無更換鋁板必要，即不屬兩造約定更新鋁板之費用，即應以上訴人為更新鋁板所支出218,928 元核屬回復原狀之必要費用，其於此範圍內主張抵銷，核屬有據。 ⑶seven區域空調放置處回復原狀，自行拆除夾層RC及夾層上方屋頂，而支出115,000元部分，同有上開請款單及施作時拍攝照片佐證（原審卷第262頁），應屬有據。 ⑷1F鋁包板強力膠清除，支出10,000元部分：依上訴人提出之施工照片所示（原審卷第260、265頁），確實可見施工人員於鋁包板上補土，且鋁包板牆面上確有未清除之強力膠，故李志成以此支出清除1F鋁包板強力膠費用10,000元主張抵銷，亦屬有據。 ⑸從而，上訴人為抵銷抗辯之項目與金額，其中於377,668元（計算式：33,740+218,928+115,000+10,000）之範圍內主張抵充後，仍應連帶返還燦坤公司押租金1,272,332元（計算式：1,650,000－377,668）。㈣上訴人以系爭租約第9條第2項遲延返還約定請求違約金699 ,372元，並主張充償或抵銷，有無理由？ 1.按違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，並應以債務人有不履行債務之情事時，始能請求。又按債權人對於債務人已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234條、第235條定有明文。是債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任。 2.依系爭租約第9條（交付及遷讓約款）：「乙方（即燦坤公司）於未依本合約期前終止租約或租賃期滿不交還房屋時，乙方應給付甲方每遲一日相當於日平均租金三倍之違約金至交還為止，並賠償甲方（上訴人）之損失」（原審卷第15頁），核屬違約金約款，且該約定既無證據證明兩造當事人間有約定屬懲罰性質之違約金，應認為屬損害賠償性質違約金之約定，自以燦坤公司有約款所指債務不履行之情事時，上訴人始能請求違約金。 3.查，上訴人主張燦坤公司有系爭房屋租賃期滿不交還之違約情事，惟兩造間系爭租約關係雖於已於105年3月15日提前終止期滿，燦坤公司依兩造105年3月15日會談紀錄表之約定，於105年3月21日向李志成請求點交系爭房屋，而李志成係以燦坤公司沒有回復原狀為由，才沒有與燦坤公司點交一節，為李志成自陳在卷（原審卷第17 8頁反面、第313頁反面），則燦坤公司既已提出點交系爭房屋之意思，並自認已依債之本旨完成回復原狀，並無不交還房屋之意思或拒絕交還的舉措，縱因兩造對於燦坤公司是否已依約回復原狀之認知差距有所爭執，惟與「承租人於租賃期滿不交還房屋」之情形仍屬有別，且本件係因李志成不同意點交，為拒為受領系爭房屋的表示，亦未有受領協力行為，嗣李志成遲於105年3月30日始取回系爭房屋遙控器、占有系爭房屋，是揆諸上開說明，上訴人即應負受領遲延之責，故本件燦坤公司就點交房屋並不負遲延給付責任，無系爭租約所定「租賃期滿不交還房屋」之債務不履行情事，則上訴人依系爭租約第9條第2項約定，請求賠償106年3月21日至同年月29日違約金699,372 元，並主張充償、抵銷云云，即屬無據。㈤上訴人以喪失於105年3月16日至106年1月10日另外出租收益，請求燦坤公司賠償所失利益4,427,419元，並主張充償或抵銷，有無理由？ 1.按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第213條、第216條定有明文。再按民法第216所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之。準此，民法第216 條規定「所失利益」性質上為損害賠償之範圍，主張權利人證明請求權基礎（契約請求權或侵權行為請求權）確實存在，次再證明依客觀情形及已定計畫，有客觀之確定性之損失，始得主張之。 2.查，上訴人主張因燦坤公司拖延拒不回復原狀，其於106年1月11日始將系爭房屋出租，因此於105年3月16日至106年1月10日期間，受有預期租金利益4,427,419元之所失利益云云（以租金每月45萬元，期間9月又26日計算），然上訴人係於106年1月10日始將系爭房屋之一部分（桃園區中正路1247號1樓）出租予後手承租人中國信託銀行，有房屋租賃契約書及公證書在卷（原審卷第156至163頁），依此客觀情狀，其出租範圍並非系爭房屋全部，前後租賃時間亦非屬緊接，再按一般商辦租賃，出租人收回租賃標的物後亦會經過騰空整理、向外招租、洽談締約等階段，出租時點更因受經濟景氣等市場環境因素影響，即刻覓得新房客無縫接軌應非常態，當無上訴人所稱可馬上出租與他人，獲得租金利益之情形，又上訴人復未舉證其於105年3月16日至106年1月10日當時已將系爭房屋之全部另出租與特定第三人計畫之證據，則系爭房屋是否於租約終止之翌日即可順利出租並不確定，上訴人就此可能受有利益僅屬可能，並不具有客觀之確定性。又上訴人於105年3月30日即已占有系爭房屋，縱燦坤公司確有應回復原狀之義務且未回復原狀之情事，惟所應回復原狀之範圍僅於部分玻璃門窗破損修繕、鋁板換新及騎樓上方空間回復原狀，占系爭房屋之使用設施及空間有限，燦坤公司並已搬遷清空，亦堪認系爭房屋未因此導致客觀上已達無法使用收益之狀態，故系爭房屋於上開期間未出租縱為屬實，亦無上訴人所謂預期租金之損害。㈥燦坤公司依民法第179條規定，請求李志成給付代墊水電費及105年3月16日至4月30日之溢收租金合計1,442,187元，有無理由？ 1.按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，且此項意思表示即無須得他方當事人之同意。 2.再依系爭租約第7條（提前終止）第2款約定：「乙方...於租賃期間內如欲提前終止時則應於欲終止租約前3個月以書面通知甲方」（原審卷第15頁），則本件燦坤公司於104年 12月7日發函予李志成通知提前於105年3月15日，該函於同月10日送達李志成乙情，有燦坤公司函文及回執可佐（原審卷第27、28頁），應認該終止契約之意思表示亦附相當期間通知，合於上開約定，是系爭租約因燦坤公司行使終止權而於105年3月15日發生契約終止效力，燦坤公司其後即無支付租金之義務。是以，系爭租約既經燦坤公司於105年3月15日提前合法終止，李志成自105年3月16日起即無受領租金之法律上原因，然其仍將燦坤公司交付之105年3月、同年4月租金支票提示兌付，燦坤公司依民法第179條之規定，請求返還105年3月16日至同年月31日間之租金414,443元（計算式：802,983元×16/31＝414,442.83，元以下四捨五入）、同年4月份之租金802,983元，即屬有據。至上訴人主張燦坤公司遲未將系爭房屋回復原狀，其於此段時間應負相當租金額之損害賠償責任云云，惟燦坤公司不負給付遲延之損害賠償責任，上訴人不得請求違約金，已如上述，李志成此開抗辯，亦屬無據。 3.又李志成係於105年3月30日取回系爭房屋遙控器、占有系爭房屋乙節，已如上述，李志成亦認其應自105年3月31日起自行負擔水電費等語（原審卷第313頁反面），而燦坤公司於 105年3月30日返還系爭房屋後仍有繼續繳納系爭房屋之電費220,349元及水費4,412元之事實，為兩造間所不爭執，並據其提出繳費憑證佐證（原審卷第47至75頁），則燦坤公司請求李志成返還105年3月31日至105年11月14日所墊付之水、電費，亦屬有據。是以，燦坤公司依民法第179條之規定，請求李志成返還墊付水電費及溢收租金1,442,187元（計算式：414,443＋802, 983＋220,349＋+4,412），即有理由。七、綜上所述，燦坤公司依系爭租約第4條、第2份協議書第3條之約定及民法第179條規定，請求上訴人連帶給付1,272,332元，及自106年3月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及李志成應給付1,442,187元，及自106年3月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就返還押租金判准命上訴人連帶給付超過上開應予准許之本息部分，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。又原審就上開不應准許部分，為燦坤公司敗訴之判決，核無違誤，燦坤公司附帶上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。十、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，燦坤公司之附帶上訴則無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第85條第2項，判決如主文。中華民國 108 年 12 月 23 日民事第三庭審判長法官林春鈴法官林玲玉法官林瑋桓以上正本係照原本作成。李志成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。李威霖、燦坤實業股份有限公司不得上訴。中華民國 108 年 12 月 23 日書記官江慧君

臺灣臺北地方法院107年度簡上字第252號

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