臺灣臺北地方法院107年度訴字第1117號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1117號原　　　告　陳靜蘋陳玉松陳炳新共　　　同訴訟代理人　江淑卿律師被　　　告　穩鼎開發建設有限公司法定代理人　張雅惠訴訟代理人　郭承昌律師上列當事人間請求給付房租補償金事件，本院於民國108 年1 月9 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告陳靜蘋新臺幣捌拾捌萬元，及自民國一零七年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告陳玉松新臺幣肆拾肆萬元，及自民國一零七年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告陳炳新新臺幣肆拾肆萬元，及自民國一零七年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告陳靜蘋以新臺幣貳拾玖萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬元為原告陳靜蘋預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告陳玉松以新臺幣壹拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬元為原告陳玉松預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告陳炳新以新臺幣壹拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬元為原告陳炳新預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠原告陳靜蘋、陳玉松及陳炳新（下合稱原告3 人）為姊弟關係，陳靜蘋以所有坐落於新北市○○區○○段0000○000000○0000地號土地（下稱系爭陳靜蘋土地）與被告於民國104 年5 月21日簽訂合建契約書（下稱合建契約書1 ）。同日陳玉松及陳炳新以所有坐落於新北市○○區○○段0000○000000○0000地號土地，權利範圍各1 ／2 （下稱系爭陳玉松等土地，與系爭陳靜蘋土地合稱系爭土地）與被告簽訂合建契約書（下稱合建契約書2 ，與合建契約書1 合稱系爭契約書，兩者合稱本件合建案），原告3 人均已依約交付相關資料及證件並由被告向建管機關申請建照執照。㈡系爭契約書簽立後迄今已近3 年，約定興建房屋之建照執照因可歸責於被告之事由未蒙核發。原告3 人以存證信函數度催告被告依約盡速履行系爭契約書，被告均回函推託，甚至於拆除系爭土地上原有房屋時發生損鄰事件，亦拒不出面處理。被告一再延宕，不予置理，原告3 人復委請律師數度發函催告，被告再推託以容積移轉法令更改致興建面積減少，援引系爭契約書第2 條第3 款、第10款約定需修正系爭契約書為藉詞。然兩造簽立系爭契約書迄今均無容積移轉法令更改之情形，被告之回函均未具體指出於何年何月公布之何種法令，有修正或更改之情事。被告因遲不履行系爭契約書，顯已違約且有可歸責於被告之事由而遲延之情事，原告3 人依民法第229 條規定催告，同法第230 條及依第254 條規定取得法定解除權，再依同法第258 條規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示；如認係終止契約，亦依民法第263 條規定，以原告3 人於107 年2 月27日委請律師發函為終止之意思表示，得適用或準用民法第259 條規定與被告為契約解除或終止。從而，兩造間因系爭契約書所生法律關係已不存在。㈢依系爭契約書第4 條第3 項約定，被告於拆除房屋時應給付房租補貼每月每戶新臺幣（下同）4 萬元至使用執照領取時止。被告前已給付原告3 人104 年8 月至105 年4 月間之房租補貼共72萬元，但被告自105 年5 月起，未依系爭契約書第4 條第3 項給付原告3 人房租補貼，被告將原告3 人於系爭土地上之原有房屋拆除迄今未取得建築執照、使用執照，即應給付原告3 人之房租補貼，自105 年5 月起至107 年2 月止，被告已積欠陳靜蘋22個月房租補貼88萬元、陳玉松及陳炳新因共有一戶，故被告各積欠陳玉松及陳炳新22個月房租補貼44萬元，被告未給付之事實，被告於回函中均已有坦承，爰依系爭契約書第4 條第3 項之約定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付陳靜蘋88萬元，及自起訴狀繕本送達之日起按年息5 ％計算之利息。⒉被告應給付陳玉松44萬元，及自起訴狀繕本送達之日起按年息5 ％計算之利息。⒊被告應給付陳炳新44萬元，及自起訴狀繕本送達之日起按年息5 ％計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠依系爭契約書第4 條第3 項約定，被告固然同意於拆除房屋時，給付原告3 人每戶每月4 萬元之房租補貼至使用執照領取為止。惟依系爭契約書第3 條第1 、2 項約定，原告3 人應提供產權清楚及沒有任何糾紛之土地，且應配合於合約成立後30日內得向地政單位至土地標的物現場鑑界，被告始得著手建照之申請。又系爭契約書第4 條第3 項約定中所謂「拆除房屋」應指房屋完全拆除而言，且對於系爭土地上房屋之拆除，被告並無拆除義務，原告3 人始有拆除義務。原告3 人得知建物拆除前應先申請拆除執照，不知如何申請，旋委任被告配合之訴外人常得群建築師幫忙申請執照，拆除執照與建造執照上建築師雖同為常得群，不代表被告負有拆除義務。原告3 人以自己為申請人，於104 年9 月間就其所有坐落於系爭土地上之門牌號碼新北市○○區○○路000 ○000 號房屋（下稱系爭290 、292 號房屋），申請拆除執照，拆除工程進行不久，即發生同路段288 號鄰房（下稱288 號鄰房）牆壁毀損爭議，再加上原告3 人家人長久以來與288 號鄰房所有權人相處不睦，系爭290 號房屋，僅拆除前半段，就被288 號鄰房所有權人以鄰損為由向新北市政府檢舉，新北市政府工務局於106 年6 月29日正式勒令原告3 人停止拆除工程。系爭292 號房屋則仍坐落在系爭土地上，尚未拆除，被告根本無法申請地政機關前來鑑界、測量，亦無法施作地質鑽探，遑論申請建築執照。是系爭土地上原有房屋因可歸責於原告3 人之事由迄今未能完全拆除，並提供產權清楚可供地政機關測量鑑界之土地給被告，原告3 人不得依系爭契約書第4 條第3 項請求被告給付房租補貼，否則原告3 人因可歸責於自己之事由，自行僱工拆除受阻，反而領得越多房租補貼，不合乎公平原則。㈡被告固曾給付原告3 人共72萬元房租補貼，惟系爭契約書當初係訴外人即原告3 人父親陳俊彥與被告接洽，陳俊彥表示原告3 人只是伊借名登記人，豈料簽約後，原告3 人執意於房屋拆除完畢前，要求陳俊彥向被告請求房租補貼，陳俊彥不堪其擾，而被告又為了顧全大局，且認為原告3 人既然已取得拆除執照，且由訴外人建春營造有限公司（下稱建春公司）擔任承拆人，拆屋一事不日應可完成，始於拆除前先給付幾個月的房租補貼，以資安撫。㈢本件合建案中斷，除前述系爭土地上原有房屋尚未拆除之因素外，實因新北市政府於105 年6 月1 日修正新北市都市計畫容積移轉許可審查要點第4 點第3 項，關於接受基地之面積及連接之道路性質，應符合前款規定之道路應足寬開闢達8 公尺以上，並連通已開闢達8 公尺以上之道路，始得申請容積移轉。被告不得已需配合法令變更樓高設計，因而無法按系爭契約書第2 條第3 項之約定回饋10％容積移轉面積予原告3 人，然原告3 人執意要按照可辦理容積移轉之方案，即所試算可分得之280 坪房屋始願意配合辦理變更設計，並拒絕將土地信託登記。故系爭契約書進程，實因原告3 人拆屋受阻及不願依法令變更設計等問題一再拖延，原告3 人本件請求房租補貼，實屬權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保准予免為假執行。三、經查，陳靜蘋為系爭陳靜蘋土地所有權人，陳玉松及陳炳新為系爭陳玉松等土地共有人，權利範圍各1 ／2 ，陳靜蘋於104 年5 月21日與被告簽訂合建契約書1 ，陳玉松及陳炳新於同日與被告簽訂合建契約書2 ，合建契約書1 與合建契約書2 之契約條款相同，系爭契約書第4 條第3 項約定：「乙方（即被告）同意給付甲方（即原告3 人）房租補貼，每戶每月新台幣肆萬元整給付，於拆除房屋時給付，每期給付參個月至使用執照領取時終止之。」，被告業給付原告3 人共72萬元房租補貼，本件合建案尚未取得使用執照等情，有系爭契約書1 份、系爭土地登記謄本及代收支票－歷史交易查詢影本各2 份在卷可稽（見本院卷第17頁至第52頁、第147 頁至第149 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、原告3 人另主張被告應依系爭契約第4 條第3 項給付自105 年5 月起至107 年2 月止共22個月之房租補貼，即應給付陳靜蘋88萬元、陳玉松及陳炳新各44萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告3 人本件請求有無理由？經查：㈠原告3人本件請求有理由： ⒈按「乙方（即被告）同意給付甲方（即原告3 人）房租補貼，每戶每月新台幣肆萬元整給付，於拆除房屋時給付，每期給付參個月至使用執照領取時終止之。」，系爭契約書第4 條第3 項定有明文。解釋上開約定之真意，應在於補貼原告3 人於房屋拆除期間，因無法居住在原房屋內，需另外租屋支出租金之損失，是所謂「於拆除房屋時給付」，自係指開始拆除房屋時所生之給付義務，並非指房屋完全拆除始有給付之義務。被告此部分辯解，與兩造約定之真意不符，無從憑採。 ⒉原告主張被告於104 年8 月間開始拆除系爭290 、292 號房屋，且被告已給付原告3 人自104 年8 月間至105 年4 月間之房屋補貼共72萬元等情，業據原告提出代收支票－歷史交易查詢影本2 份在卷為證（見本院卷第128 頁至第129 頁）。且觀諸被告提出之現場照片2 張（見本院卷第131 頁），顯示系爭290 號房屋前半部已拆除，系爭292 號房屋2 樓之門窗亦已拆除，2 樓部分鏤空，足認系爭290 、292 號房屋確實已開始拆除無訛。又參之原告提出之代收支票－歷史交易查詢，被告曾交付票據到期日104 年9 月1 日、104 年12月10日、105 年2 月25日，面額各為24萬元之支票3 紙予原告3 人，堪認被告確實於104 年8 月間開始拆除系爭290 、292 號房屋，並依系爭契約書第4 條第3 項之約定，每期給付3 個月房租補貼予原告3 人，即原告3 人共2 戶，2 戶3 個月房租補貼共24萬元。 ⒊被告雖辯稱：依系爭契約書，被告無拆除房屋之義務，房屋亦非被告所拆除云云。然： ⑴系爭契約書第4 條第3 項係約定被告於房屋開始拆除時有給付原告3 人房租補貼之義務，並非約定係由被告拆除時被告始有給付房租補貼之義務，且系爭290 號、292 號已經開始拆除之事實，已如前述，被告依系爭契約書第4 條第3 項之約定，自有給付原告3 人房租補貼之義務。 ⑵又就系爭290 、292 號房屋拆除事件，曾經新北市政府工務局核發104 年度汐拆字第88號拆除執照（核准日期：104 年6 月15日、領照日：104 年6 月29日）。觀之系爭拆除執照（見本院卷第123 頁），雖係由原告3 人為申請人，然常得群於臺灣士林地方法院107 年度訴字第545 號案件（下稱士院另案）證稱：是由被告委託伊事務所申請拆除執照，拆除執照卷中原告3 人印章、身分證、違建拆除同意書及審查紀錄表上資料，都是由被告提供等語，有士院另案107 年10月12日言詞辯論筆錄1 份在卷可參（見本院卷第377 頁至399 頁）。另證人即建春公司負責人呂建概亦於本院審理中證稱：建春公司是拆除案之承拆人，雖然契約是跟地主簽的，但實際是跟被告公司之凌文宏接觸，沒有見過地主等語（見本院卷第404 頁至第407 頁），足見上開拆除執照原告3 人雖係申請人，然監拆人、承拆人均實際由被告委託，且監拆人與承拆人聯繫窗口與資料來源均係被告，難認係由原告3 人負責申請拆除系爭290 號、292 號房屋之拆除執照。 ⑶又依系爭292 號房屋外懸掛之拆除工程告示牌所示（見本院卷第197 頁），拆除工程之開工日期為104 年9 月10日。然呂建概於本院審理中證稱：本來要進場拆除的時間是104 年10月間，但因為進場前就發生鄰損事件，聽294 號鄰房說，拆除裝潢時就發生鄰損，伊請被告公司之凌文宏處理好鄰損，建春公司才會入場，建春公司準備入場時，系爭290 號房屋前段已經拆除等語（見本院卷第404 頁至第407 頁），及佐以被告第一次給付房租補貼給原告3 人，支票之到期日為104 年9 月1 日乙情，足見系爭290 號、292 號確實於表定拆除工程開工前即已開始拆除作業。而經本院調閱拆除執照卷後，新北市政府工務局人員於105 年5 月24日、105 年6 月3 日、105 年6 月24日曾電繫被告公司之童瀚毅、凌文宏，詢問288 號鄰房鄰損事件之處理進度等情，有童瀚毅、凌文宏名片各1 份、上開日期之公務電話紀錄3 份在卷可考（見本院卷第240 頁、第244 頁、第249 頁、第339 頁、第341 頁），而童瀚毅、凌文宏於答覆新北市政府工務局人員時，並未推諉系爭290 號、292 號房屋拆除工程非被告負責，實際非由被告拆除等詞，足徵系爭290 號、292 號房屋之拆除工程表訂開工日期前，即已開始拆除工程，且係由被告或被告委託之廠商進行拆除工程。是以，被告上開辯詞，既乏契約上之依據，亦與事實不符，難以採信。 ⑷被告又辯稱：被告於系爭290 號、292 號房屋完全拆除前先給付原告3 人幾個月的租金補償，係安撫性質云云。然兩造間訂有系爭契約書，明白約定房租補貼之給付條件，難信被告置契約條款不論，純為安撫之目的，給付原告3 人長達9 月個之房屋補貼。且原告3 人於本件起訴前，曾以存證信函催告被告依系爭契約書給付房租補貼，被告函覆略以：「並在一百零五年十月份，於新北市○○區○○路00號與上述所有權人（即原告3 人）會面同時已提出必須修正合建契約內容，方能進入產權信託，同時亦會將租金補足，然未獲得所有權人正面回應」等語、「暫緩租金補貼乙事俟產品修正完成後補足，並非不履行，敬請見諒！」等語、「本公司已於105 年11月21日去函告知所有權人因容積移轉法令更改致興建面積減少必須調整設計規劃，且應依照104 年5 月21日所簽立合建契約內容之第二條第三、十款約定修正合建契約內容後方能完成產權信託作業，同時再將租金補貼補足」等語，有台北光復郵局105 年11月21日存證號碼001677號存證信函、台北西松郵局105 年10月17日存證號碼001379號存證信函及被告107 年1 月2 日107 穩字第102 號函各1 份在卷可憑（見本院卷第61頁至第67頁、第83頁），足見被告於本件訴訟前，並未否認原告3 人得依系爭契約書請求房租補貼，且曾承諾原告3 人將補足積欠之房租補貼，被告實係因請求原告3 人配合辦理變更設計未果，始保留房租補貼之給付甚明。被告上開辯解，委無足採。 ⑸被告復辯稱：原告3 人未依系爭契約書第3 條第1 、2 項約定，提供產權清楚及沒有任何糾紛之土地，得由地政單位至土地標的物現場鑑界，且拒絕配合辦理變更設計及將土地信託登記，本件仍請求房租補貼屬權利濫用云云。按「一、甲方（即原告3 人）提供之土地產權，若有其他設定或擔保抵押權者，應負責於本合約書簽立後三十日內辦妥塗銷手續或以整併原生債權方式轉移至信託金融機構統籌處理之，期間利息由甲方自行負擔，日後甲方應負責保證提供之土地產權清楚，絕無抵押或其他擔保之設定及任何糾紛，如發生任何糾紛，應由甲方負責清理及負擔費用，如因上述糾紛而致影響乙方（即被告）申請建築執照或施工時，甲方須負起一切損害賠償責任。」、「二、合約成立後30日內乙方得申請地政單位至土地標的物現場鑑界，若界址有任何糾紛，甲方應於鑑界後三十日內負責理清並騰空點交房地交付乙方，乙方必須從旁善意協助處理之，鑑界所產生費用由乙方支付。」，系爭契約書第3 條第1 項、第2 項分別定有明文。查被告並未舉證證明原告3 人所提供之產權有任何糾紛之情事，亦未舉證證明被告曾申請鑑界，而界址有任何糾紛之情事，被告徒以原告3 人違反系爭契約書第3 條第1 、2 項約定云云，無足憑採。又苟原告3 人依系爭契約書或法律規定有配合辦理變更設計及辦理信託登記，而原告3 人拒絕配合之情事，被告應循系爭契約書之約定或法律規定行使權利，此與系爭290 號、292 號房屋已經開始拆除，被告依系爭契約書第4 條第3 項約定即應給付原告3 人房租補貼無涉，且原告3 人依系爭契約書第4 條第3 項約定請求被告給付，屬依契約行使權利，難認有權利濫用可言。 ⒋綜上，被告依系爭契約書第4 條第3 項約定，有給付原告3 人房租補貼之義務，被告之辯詞均無足採，已如前述，而被告於105 年5 月起即未給付原告3 人房租補貼乙節，為被告所不爭執，是原告3 人依系爭契約書第4 條第3 項約定請求被告自105 年5 月起至107 年2 月止，共22個月房租補貼，應屬有據。㈡按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271 條定有明文。查陳玉松及陳炳新為系爭陳玉松等土地共有人，權利範圍各1 ／2 ，陳玉松及陳炳新於同日與被告簽訂合建契約書2 ，已如前述，是陳玉松、陳炳新係共有一戶，被告依系爭契約書第4 條第3 項約定有給付每戶4 萬元房租補貼之義務，而陳玉松及陳炳新對被告此金錢債權，給付係可分，是陳玉松及陳炳新各請求被告給付22個月房租補貼44萬元（計算式：4 萬元×22個月÷2 ＝44萬元），應屬有據。㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條定有明文。查原告3 人本件起訴狀之繕本於107 年4 月18日對被告生送達之效力，有本院送達證書1 份在卷可佐（見本院卷第101 頁），是原告3 人均得依上開規定，請求被告給付自107 年4 月19日起算之法定遲延利息。五、綜上所述，原告3 人得依系爭契約書第4 條第3 項請求被告給付自105 年5 月至107 年2 月，每戶每月4 萬元，共22個月之房租補償，即陳靜蘋得請求88萬元，陳玉松及陳炳新得各請求44萬元。從而，原告依系爭契約書第4 條第3 項之約定，請求：㈠被告應給付陳靜蘋88萬元，及自起訴狀繕本送達之日即107 年4 月19日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告應給付陳玉松44萬元，及自起訴狀繕本送達之日即107 年4 月19日起至清償日止起，按年息5 ％計算之利息。㈢被告應給付陳炳新44萬元，及自起訴狀繕本送達之日即107 年4 月19日起至清償日止起，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，亦與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 1 月 30 日民事第一庭法官李子寧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 1 月 30 日書記官簡素惠

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