臺灣臺北地方法院107年度訴字第1127號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 108 年 06 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1127號原　　　告　張裕昌
訴訟代理人　陳世偉律師
複代理人　　陳芸律師
被　　　告　黃家進
訴訟代理人　孫寅律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國108 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰玖拾壹萬壹仟貳佰捌拾伍元，及自民國一百零六年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾柒萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰玖拾壹萬壹仟貳佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為著名不動產投資客，別名「帥過頭」，伊於民國92年經友人介紹認識被告後，被告向伊表示可代為操作投資不動產，兩造即於102 年4 月9 日簽訂委託經營協議書（下稱系爭協議書），約定共同投資不動產（下稱系爭投資案），由被告負責尋找投資標的物，並進行裝潢、出租及銷售，由伊負責支出相關費用；且系爭協議書第5 條、第6 條分別約定：「盈虧分配黃家進佔三成，乙方（指原告）佔七成。銷售交屋後1 天內結清。虧損時黃家進全額負責。除外條款：戰爭地震導致房地產跌價時，虧損依甲三乙七分配。其他個別因素租客自殺、火災、房價下跌，甲方全額負責虧損。」、「雙方約定買入時間4 年後，經銷售無買方出價，或出價過低時，任何一方才可以要求內標結案，雙方出價，價高者得，得標者依正常買賣過戶，盈虧結清依第5 條辦理。」伊即於102 年4 月間支付總價新臺幣（下同）1,900 萬元，購買門牌號碼：新北市○○區○○路000 巷00號6 樓、26號6 樓之房地及停車位2 個（下稱系爭24號房地、系爭26號房地，合稱為系爭不動產），將系爭不動產登記在伊名下，並於裝潢後將系爭不動產出租他人收益。嗣兩造簽訂系爭協議書4
年後，伊見國內不動產市場持續下跌、無回升跡象，遂於106 年6 月30日以台北火車站郵局第000187號存證信函，請求被告依約結算未果；且房仲鄭昀山曾於同年6 月間協助銷售系爭不動產，惟始終無人出價購買，足見系爭協議書第6 條所約定「經銷售無買方出價」之內標結案條件已成就。伊又於同年8 月16日以文山興隆路郵局第100 號存證信函，通知被告伊擬依系爭協議書第6 條約定，出價1,680 萬元買回系爭不動產，並辦理結算，請被告於7 日內回覆，惟被告拒不處理；伊再於同年10月24日寄發律師函，催告被告依約給付應負擔之虧損款，被告仍未回應，應視為被告對於伊之出價無異議，本件得以總價1,680 萬元結算系爭投資案之盈虧。再者，系爭不動產於投資期間共有以下支出：㈠購買系爭不動產支出1,900 萬元；㈡如附表編號3 至110 所示仲介費、保險費、稅捐、裝潢工程款、水電瓦斯費等支出合計352 萬7,525 元；㈢如附表編號111 至161 所示房貸支出合計124
萬600 元。收入部分則有：如附表編號162 至222 所示租金收入合計105 萬6,840 元，及內標結算之金額1,680 萬元。從而系爭投資案經結算結果，虧損金額為591 萬1,285 元（計算式：16,800,000元＋1,056,840 元－19,000,000元－3,527,525 元－1,240,600 元＝5,911,285 元），伊得依系爭協議書第6 條、第5 條約定，請求被告如數給付。另伊係以原證4 之律師函，催告被告於5 日內給付應分攤之虧損金額，該函係於106 年10月27日送達被告，故本件應自同年11月2 日起算遲延利息。
㈡退步言之，伊於106 年10月間，以960 萬元出售系爭24號房地，並支出仲介費、土地增值稅等合計40萬5,511 元；復於107 年9 月間以846 萬元出售26號房地，並支出水電瓦斯費、地價稅等合計14萬5,696 元。縱認本件不符合系爭協議書第6 條約定，伊仍得依系爭協議書第5 條約定，訴請被告給付系爭投資案之虧損金額520 萬2,492 元（計算式：〈售屋所得：9,600,000 元＋8,460,000 元〉＋〈租金收入1,056,840 元〉－購屋款19,000,000元－如附表編號3 至110 所示仲介費、保險費、稅捐、裝潢工程款、水電瓦斯費等支出合計3,527,525 元－如附表編號111 至161 所示房貸支出1,240,600 元－原證7-1 所列支出405,511 －原證8-1 所列支出145,696 元＝5,402,492 元）等語。並聲明：⒈被告應給付原告591 萬1,285 元，及自106 年11月2 日起至清償日止，按年息百分之五之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭協議書第1 至3 條約定，原告於購入系爭不動產後，負有將該不動產交給伊進行裝潢、出租及銷售之義務，惟原告始終不願將系爭不動產交給伊進行裝潢、出租，而不動產未經裝潢即無法獲取高額租金收入，不予出租則無租金收入，是裝潢及出租必然影響投資結算之盈虧。本件兩造簽約迄今，系爭協議書所約定買入4 年之投資期間已屆至，若經銷售而無買方出價或出價過低，雙方皆可結清系爭投資案進行分配損益，此時原告縱使願意將系爭不動產交付伊進行裝潢、出租，對伊而言並無實益，況原告現已將系爭不動產出售他人，顯無法將系爭不動產交給伊進行裝潢、出租，已屬給付不能，故依民法第226 條、第256 條規定，伊拒絕受領，並以107 年12月10日民事爭點整理狀對原告為解除系爭協議書之意思表示，而系爭協議書既經解除，原告即無權請求伊給付結算款。又兩造簽訂系爭協議書後互負債務，原告負有將系爭不動產交給伊進行裝潢及出租之義務，原告尚未履行此對待給付，則依民法第264 條規定，伊得拒絕自己之給付（即結算及負擔盈虧之義務）。
㈡依系爭協議書第6 條約定：雙方約定買入時間4 年後，經銷售無買方出價，或出價過低時，任何一方可以要求內標結案。然系爭協議書約定由伊負責銷售，原告並無自行銷售系爭不動產之權利，原告既無權銷售，即無從發生「無買方出價，或出價過低」之情事；且原告於106 年9 月21日自行委託仲介公司銷售，於同年10月間立刻成交，顯然買方購買意願強烈，並無「無買方出價，或出價過低」之情事，是本件尚未符合內標結案之條件，原告主張結算分配，於法無據。退步言之，依系爭協議書第5 條約定：盈虧分配由伊佔三成，原告佔七成等語，則縱使系爭投資案結算結果為虧損，伊僅需負擔三成損失，故原告請求之金額顯然過高等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見院一卷第508 、509 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠兩造於102 年4 月9 日簽訂系爭協議書，約定共同投資系爭不動產，由被告負責尋找不動產投資標的及裝潢、出租、銷售；由原告負責辦理不動產登記及金錢收支、記帳。
㈡系爭協議書第5 條、第6 條分別約定：「盈虧分配黃家進佔三成，乙方（指原告）佔七成。銷售交屋後1 天內結清。虧損時黃家進全額負責。除外條款：戰爭地震導致房地產跌價時，虧損依甲三乙七分配。其他個別因素租客自殺、火災、房價下跌，甲方全額負責虧損。」、「雙方約定買入時間4
年後，經銷售無買方出價，或出價過低時，任何一方才可以要求內標結案，雙方出價，價高者得，得標者依正常買賣過戶，盈虧結清依第5 條辦理。」
㈢原告於102 年4 月8 日、同年月18日分別與郭芳娥、陳麗美及葉瑞珍簽訂系爭24號房地、系爭26號房地及停車位2 個之買賣契約，原告合計支付1,900 萬元，並於同年5 月登記為系爭不動產之所有權人。
㈣原告登記為系爭不動產之所有權人後，系爭不動產由吳聖文、崔德泙、白人華經手，出租予詹正元、姜秀蓁、李常謙、陳瑞民。
㈤原告於106 年8 月16日寄發內容為：經本人委託仲介代為銷售系爭不動產至今，結果乏人問津…本人現以系爭不動產之合作標的，本人出價以1,680 萬元買回…台端於文到7 日內出價，逾期視為放棄出價，同意以我方出價之金額結算盈虧等語之存證信函予被告。被告於106 年8 月18日收到此存證信函。
㈥原告於106 年10月24日寄發原證4 之律師函予被告，主張結算後之虧損570 萬4,432 元應由被告全額給付。被告於同年11月11日寄發存證信函，主張原告不配合出租、銷售，故不同意上開律師函之主張。
㈦原告就系爭投資案，於102 年4 月8 日至106 年7 月30日期間，有如附表編號1 至161 之支出，合計2,376 萬8,125 元；於102 年12月2 日至106 年7 月17日期間，有如附表編號162 至222 之租金收入，合計105 萬6,840 元。
㈧上開事實為兩造均不爭執（見院一卷第508 、509 頁），並有系爭協議書、系爭不動產買賣契約、系爭投資案支出明細（含統一發票、保險單、保險費收據、仲介服務收費明細表、授信手續費收據、裝修工程合約書、瓦斯裝置工程估價單、廚具報價單及合約確認單、清潔費、磁扣鑰匙費收據、抓漏防水工程費收據、冷氣維修工程訂購單、粉刷工程收據、地政代辦服務費收據、水電瓦斯費、管理費繳款收據、契稅、地價稅、房屋稅繳款書、網路招租廣告刊登費、房貸繳息還本/ 繳費收據、兩造往來之存證信函、律師函等在卷可稽（見院一卷第19至37、47至239 頁），是上開事實均堪認定。
四、原告主張被告應依系爭協議書第6 條、第5 條約定，負擔內標結案之虧損591 萬1,285 元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為：㈠被告抗辯原告未履行配合裝潢及出租系爭不動產之義務，主張依民法第226 條、第256 條、第264 條規定，解除系爭協議書及同時履行抗辯，有無理由？㈡系爭投資案是否符合系爭協議書第6 條約定內標結案之要件？若符合，原告得請求被告給付之金額若干？茲分述如下：
㈠被告以原告未履行配合裝潢及出租系爭不動產之義務為由，主張解除系爭協議書及行使同時履行抗辯，並無理由：
⒈依系爭協議書第1 條、第2 條、第3 條分別約定：「黃家進負責找到標的物。銷售、出租、裝潢。」、「乙方（指原告負責房地產登記人及金錢之支出及收入及記帳）。」、「登記人若有不配合出租或銷售之行為，由乙方負責。」（見院一卷第19頁），可知兩造約定系爭投資案係由被告負責尋找不動產投資標的及裝潢、出租、銷售，原告則負責辦理不動產登記及金錢收支、記帳，是被告抗辯原告負有配合裝潢及出租系爭不動產之義務，應屬有據。
⒉原告主張：其已配合被告指示裝潢及出租系爭不動產，並無違約情事等語，業據提出裝修工程合約書、對話紀錄、文武工程行開立之統一發票、匯款紀錄及系爭不動產租賃契約書等件為證（見院一卷第87至91頁）。觀諸原告提出之上開物證，可徵原告已於102 年6 月6 日與文武工程行負責人黃慧斌簽訂裝修工程合約，由文武工程行就系爭不動產施作裝潢工程；且系爭不動產於102 年10月至106 年7 月期間，係由吳聖文、崔德泙、白人華（下合稱吳聖文等3 人）代理原告出租予詹正元、姜秀蓁、李長謙、陳瑞民，每月租金為1 萬9,000 元或1 萬9,500 元。參以證人即約瑟不動產經紀有限公司（下稱約瑟公司）員工吳聖文於本院審理時具結證稱：伊於101 、102 年至106 年5 月期間在約瑟公司任職，一開始做租賃業務，後來轉做代銷工作，被告係約瑟公司主管，被告會指揮伊做事；系爭不動產於出租前有施作裝潢，伊於系爭不動產裝潢好時，曾前往現場與裝潢師傅黃慧斌（斌哥）拿取鑰匙，黃慧斌好像是被告親戚，這是伊轉做代銷業務後才知道的，因為約瑟公司於代銷建案前，需要裝潢代銷中心，裝潢部分是請黃慧斌處理的；伊有上591 租屋網查詢系爭不動產附近出租行情，因系爭不動產有施作裝潢，所以出租價格蠻高的，伊在591 出租網刊登出租訊息，等到有人表示要承租時，伊向原告回報並詢問此價格是否要出租，原告同意後，後來由伊代表原告與房客簽約，伊向房客收取第一個月租金及押金後，會將款項轉交給屋主，之後伊會請房客直接將每月租金匯款給屋主；原證6-1 之租約是伊簽署的，其餘原證6-2至6-4之租約是由約瑟公司之同事白人華、崔德泙處理的；伊是幫兩造處理合夥事務，並領取約瑟公司之薪水，崔德泙、白人華在約瑟公司也是負責租賃業務；就伊所知，被告與投資人為合夥投資不動產時，大部分都是由約瑟公司處理出租業務，包括伊自己投資部分也是等語（見院一卷第485至488頁）；且被告自承：崔德泙、白人華曾在其經營之約瑟公司工作過等語（見院一卷第頁），並提出吳聖文等3 人之人事資料卡（見院一卷第377至383頁）。綜上各情，足證兩造簽訂系爭協議書後，系爭投資案確係由被告團隊人員黃慧斌負責裝潢系爭不動產，並由被告所經營約瑟公司之員工吳聖文等3 人處理系爭不動產出租事宜，堪認原告已配合被告之指示裝潢及出租系爭不動產，甚為灼然。是被告抗辯：原告未履行系爭協議書約定將系爭不動產交給其進行裝潢、出租之義務，其得主張解除契約及行使同時履行抗辯云云，均不足採。
㈡系爭投資案符合系爭協議書第6 條約定內標結案之要件，原告得請求被告給付結算虧損款591 萬1,285 元：
⒈按民法規定之條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻止其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。所謂以不正當行為阻止其條件之成就，包括不作為在內，倘依契約或通常情形，須當事人一方之協力行為，始能使其條件成就者，為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻止其條件之成就，自應視為條件業已成就，最高法院104 年度台上字第2114號、91年度台上字第1212號判決意旨足資參照。
⒉依系爭協議書第6 條約定：「雙方約定買入時間4 年後，經銷售無買方出價，或出價過低時，任何一方才可以要求內標結案，雙方出價，價高者得，得標者依正常買賣過戶，盈虧結清依第5 條辦理。」（見院一卷第19頁），可知兩造約定以「系爭不動產買入4 年後，發生經銷售而無買方出價或出價過低時，由雙方出價，以價高者取得系爭不動產」，作為系爭投資案以內標結算之條件。又證人即房屋仲介鄭昀山於本院審理時結證稱：伊任職臺灣房屋龍安店期間，大約於106 年6 、7 月間受白人華委託出售系爭不動產其中一間，伊忘記是系爭24號房屋或系爭26號房屋，委託期間好像是3 個月；白人華打電話跟伊說屋主（指原告）請他代理出售該屋，並說如果有人出價，請伊回報，白人華會詢問原告是否以該價格出售；當初伊是與白人華簽訂委託銷售契約，伊沒有見到原告；伊受委託銷售上開房屋屋之3 個月期間，都沒有人出價要購買，當時房屋市場不好，買方都是觀望；伊知道白人華與「帥過頭（指被告）」是同一團體，這是房仲業界都知道的事等語（見院一卷第445 至447 頁）。參酌證人鄭昀山與兩造並無利害關係，當無偏袒維護原告之必要，是其前開證詞應堪採信，足徵於原告102 年4 月間買入系爭不動產4 年後，確已發生委託仲介銷售而無買方出價情事，是原告主張系爭投資案得以雙方出價方式，以內標結算等語，應屬有據。又原告曾於106 年6 月30日發函被告，要求依系爭協議書第6 條約定辦理結案；復於同年8 月16日，寄發內容為：「經本人委託仲介代為銷售系爭不動產至今，結果乏人問津…本人現以系爭不動產之合作標的，本人出價以1,680
萬元買回…台端於文到7 日內出價，逾期視為放棄出價，同意以我方出價之金額結算盈虧」等語之存證信函予被告等情，有台北火車站郵局第000187號存證信函及文山興隆路郵局第100 號存證信函存卷可考（見院一卷第21至29頁）；而被告於收受上二存證信函後，並未出價或未回應原告，僅於106 年11月1 日以新店檳榔路郵局第000221號存證信函，主張不同意原告以106 年10月24日律師函主張其應負擔之虧損金額等語（見院一卷第421 、423 頁），且被告供稱：原告於106 年4 月間來找伊時，伊並未與原告達成出售系爭不動產之協議，係原告自行決定出售系爭不動產等語（見院一卷第448 頁），足徵被告顯係為避免以內標結算需負擔虧損，故意以消極不出售系爭不動產及不配合原告出價之不正當行為，阻止「系爭不動產經銷售而無買方出價時，由雙方出價，以價高者取得系爭不動產」之內標結算條件之成就，則依民法第101 條第1 項規定，應視為條件已成就，堪認原告業以1,680 萬元之價格得標系爭不動產，且兩造應以此價格辦理系爭投資案之結算。
⒊被告雖抗辯：依原證9 之不動產買賣契約書，可證原告於106 年9 月21日委託信義房屋銷售系爭24號房屋，於同年10月間立刻成交，故無「無買方出價，或出價過低」之情事云云。然查，系爭不動產其中1 戶經委託仲介鄭昀山銷售3 個月期間，並無買方出價之情，業經本院認定如前。縱然原告於106 年10月15日以960 萬元之價格出售系爭24號房屋（見院二卷第17至78頁之不動產買賣契約書），然本件原告於同年8 月16日以文山興隆路郵局第100 號存證信函主張以總價1,680 萬元辦理內標結算，而被告拒不回應時，依約系爭投資案已生內標結算之效力，尚難以原告事後將系爭不動產出售他人，遽認未發生「無買方出價，或出價過低」之情事，被告此節所辯，洵不足採。
⒋復依系爭協議書第4 條約定：「上開各自負責之行為所產生之開銷。列入公帳支出。持有房地產時間或買賣所產生之各項支出由乙方（指原告）支出，出租收入由乙方代管。總而言之，買賣、裝潢、持有時間之全部費用稅金、租金收入，全部之支出收入由乙方收支記帳，銷售結帳時結帳統計之。…」（見院一卷第19頁），可知兩造約定以系爭投資案之總支出（包括購屋款、裝潢費、稅金、持有系爭不動產期間之各項開銷等）及總收入（包括租金、售屋款等）結算盈虧。⒌觀之系爭協議書第5 條第1 項、第2 項分別約定：「盈虧分配黃家進佔三成，乙方佔七成。銷售交屋後1 天內結清。」、「虧損時黃家進全額負責。除外條款：戰爭地震導致房地產跌價時，虧損依甲三乙七分配。其他個別因素租客自殺、火災、房價下跌，甲方全額負責虧損。」（見院一卷第19頁）被告雖據第5 條第1 項之約定，主張其僅需負擔系爭投資案之三成損失云云。惟按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，最高法院19年上字第28號判例、88年度台上字第972
號判決意旨參照。查系爭協議書第5 條第1 項、第2 項所載系爭投資案發生虧損時，被告應負擔之比例究為全部或三成乙節，確有歧異，惟本院審酌兩造簽訂系爭協議書之主要目的，係因原告信任被告之不動產投資專業，欲借重被告及其團隊投資不動產，始約定被告於系爭投資案4 年投資期間無庸為任何出資，而由原告獨自負擔全部購屋成本及持有系爭不動產期間之各項支出，則依經驗法則判斷，若非被告承諾全額負擔投資虧損，原告豈有獨自負擔數百萬元高額投資成本之可能？且系爭協議書第5 條第2 項載明：虧損時由被告全額負責，包括發生租客自殺、火災、房價下跌時，均由被告全額負擔虧損，例外發生因戰爭、地震導致房地產跌價時，始減輕被告之責任，改依被告負擔三成、原告負擔七成之方式分攤損失等語，益徵被告確有承諾全額負擔投資虧損之意甚明，是原告主張：系爭協議書第5 條第1 項記載「盈『虧』分配黃家進佔三成，乙方佔七成」，應為「盈『餘』分配黃家進佔三成，乙方佔七成」之誤載等語，應堪採憑。
⒍另原告就系爭投資案，於102 年4 月8 日至106 年7 月30日期間，有如附表編號1 至161 之支出，合計2,376 萬8,125
元；於102 年12月2 日至106 年7 月17日期間，有如附表編號162 至222 之租金收入，合計105 萬6,840 元等情，為兩造均不爭執；且系爭協議書所約定系爭投資案以內標結算之條件已成就，本件應以原告主張之1,680 萬元作為內標結案之售屋金額，業經本院認定如前，則原告依系爭協議書第5
條約定，請求被告負擔全部虧損款591 萬1,285 元（計算式：2,376 萬8,125 元－105 萬6,840 元－1,680 萬元＝591
萬1,285 元），當屬有據。末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文、第203 條分別定有明文。查原告已於106 年10月24日寄發律師函催告被告於5 日內給付系爭投資案之虧損款，被告係於同年10月25日收受此函文等情，有106 年10月24日太和律師事務所和偉字第01701024001 號函及送達回執存卷可考（見院一卷第31至37頁），則原告請求自107 年11月2 日起算本件遲延利息，應屬可採。
五、綜上所述，原告依系爭協議書第6 條、第5 條約定，請求被告給付系爭投資案結算虧損款591 萬1,285 元，及自106 年11月2 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日民事第五庭 法 官 羅立德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日書記官 林奕瑋
附表：