臺灣臺北地方法院107年度訴字第118號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第118號原　　　告　廣朋實業股份有限公司

法定代理人　郭國億
訴訟代理人　林財生律師
被　　　告　台灣阿甘全球國際有限公司

法定代理人　張文彥

被　　　告　林駿凱
共　　　同
訴訟代理人　沈明達律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107 年9 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告台灣阿甘全球國際有限公司應給付原告新臺幣伍拾萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告台灣阿甘全球國際有限公司負擔百分之六十一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾陸萬柒仟元為被告台灣阿甘全球國際有限公司供擔保後，得假執行；但被告台灣阿甘全球國際有限公司如以新臺幣肆拾玖萬玖仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠門牌號碼臺北市○○○路00巷0000號、22-3號建物（下稱系爭房屋）為伊所有，業於民國106 年4 月1 日起出租予被告台灣阿甘全球國際有限公司（下稱阿甘公司），雙方並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間至107 年3 月31日止，每月租金為4 萬5,000 元。嗣阿甘公司於106 年10月間要求提前至同年月31日終止租約，經伊同意後，兩造本約定於同年11月1 日辦理點交返還系爭房屋，詎於該日辦理點交時，被告林駿凱竟強佔系爭房屋為營業使用，更擅自變更該屋之用電戶名為其名義，足見阿甘公司未依約於同年11月1 日返還上開租賃物。系爭租約既於同年10月31日終止，依民法第455 條規定，承租人阿甘公司本應返還租賃物，而林駿凱就系爭房屋並無任何使用權源，故依民法第767 條規定，請求被告返還系爭房屋。
㈡依系爭租約第12條約定，阿甘公司於租約終止時，應將系爭房屋遷讓交還，如未及時遷出返還系爭房屋時，伊得向阿甘公司請求自終止租約之翌日起至遷讓完竣日止之應給付租金，及按照房租3 倍計算之違約金。又林駿凱無權占有系爭房屋，伊得依民法不當得利規定，請求其返還相當於租金之不當得利即每月4 萬5,000 元，故依系爭租約第12條及民法第179 條規定，請求被告於無權占有系爭房屋期間，按月給付4 萬5,000 元。另依系爭租約第3 條第3 項約定，阿甘公司承租系爭房屋，應負擔管理費每月1,610 元，而繳納管理費屬系爭房屋使用者之義務，故伊得依民法第176 條規定，請求被告返還伊代墊之管理費。綜上，被告於占用系爭房屋期間，應按月給付伊4 萬6,610 元（計算式：4 萬5,000 元＋1,610 元＝4 萬6,610 元），且被告2 人就此部分給付屬不真正連帶債務。
㈢再者，依系爭租約第12條約定，阿甘公司逾期返還系爭房屋，應依遲延期間給付伊按租金3 倍計算之違約金即每月13萬5,000 元（計算式：每月租金4 萬5000元×3 倍＝13萬5,00
0 元）等語。並聲明：⒈阿甘公司、林駿凱應就系爭房屋騰空遷讓返還原告；⒉被告等應自106 年11月1 日起至返還系爭房屋時止，按月給付原告4 萬6,610 元；⒊阿甘公司應自106 年11月1 日起至返還系爭房屋時止，按月給付原告13萬5,000 元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠阿甘公司係由視障者張文彥開設之公司，該公司為經營視障按摩業，乃於106 年3 月17日與原告簽訂系爭租約，雙方約定阿甘公司僅得以系爭房屋作為按摩店（盲人按摩）使用。惟阿甘公司前向臺北市政府工商處（下稱工商處）申請按摩業之營業登記時，因使用執照記載系爭房屋係供停車空間使用，不能經營按摩店，工商處因而未核准營業登記之申請，是原告既以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項規定，系爭租約應屬無效。縱使系爭租約並非無效，然原告未能提供合於系爭租約所約定之租賃物予阿甘公司使用收益，依最高法院81年度台上字第1454號判決要旨，租賃關係亦從此消滅，兩造不得就已消滅之租賃契約再主張終止契約。㈡原告人員林瑞真告知張文彥：因原告公司更名，雙方需重新簽署租約文件云云，而張文彥為視障者，因遭林瑞真「詐欺」始簽署潘朵拉租賃異動申請書（下稱系爭異動申請書）及終止房屋租賃契約（下稱系爭終止租約書），故主張依民法第92條第1 項前段規定，以107 年9 月17日民事辯論意旨狀之送達，向原告為撤銷簽署上開終止租約文書之意思表示。另林瑞真交付空白系爭終止租約書予張文彥之經紀人黃玉淇之行為，應屬要約之引誘，而張文彥於106 年10月23日簽署系爭異動申請書並交付原告之行為，則屬終止租約之要約，且原告於106 年11月14日本件起訴時雖提出原證3 之系爭終止租約書，但該文書上僅由阿甘公司簽署，原告則未簽署，是依民法第157 條第1 項規定，阿甘公司所為終止租約之要約已失其效力，則原告主張系爭終止租約書於同年10月23日成立云云，並不足採。
㈢原告早已將系爭房屋收回，並在周圍興建鐵皮圍籬，林駿凱係阿甘公司之職員，於租賃期間代阿甘公司申請變更電費繳納名義人，不能證明林駿凱個人占用系爭房屋，是原告請求伊等遷讓系爭房屋，均無理由。又原告未依民法第423 條所定出租人之主給付義務，提出合於約定使用、收益租賃目的之系爭房屋予阿甘公司使用，並於106 年11月間，在系爭房屋周圍興建鐵皮圍籬，致被告不能進出，阿甘公司得依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權，拒付租金及違約金等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如有不利於被告之判決時，請准予提供擔保後得免為假執行。
三、經查，原告原名「廣朋建設股份有限公司」，於96年7 月10日更名為「廣朋實業股份有限公司」。原告為系爭房屋之所有權人，於106 年3 月17日與阿甘公司簽訂系爭租約，該租約業經公證程序，約定租賃期間自同年4 月1 日起至107 年3 月31日止，每月租金為4 萬5,000 元；阿甘公司之法定代理人張文彥為視障者，該公司承租系爭房屋作為經營視障按摩店使用。又系爭租約第12條、第19條第7 項分別約定：「（租賃物之返還約定）本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（指阿甘公司）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（指原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止之應付租金及按照房租參倍計算之違約金。」、「本租約房屋…不接受八大行業承租。乙方同意此處僅可作為活力健康按摩店（盲人按摩）使用，合約期間如欲改變經營型態，需經甲方同意後，方可執行，如有未告知甲方且自行變更之情事，甲方得無條件終止本約，並沒收乙方2 個月押金作為賠償。」。且阿甘公司法代張文彥曾簽署內容為：「…原訂租期自民國106 年4 月1 日至民國107 年3 月31日，茲因情事變更、經雙方同意提前於民國106 年10月31日終止租約」等語之系爭終止租約書；及內容為：「…提前至106 年10月31日解約。…申請退還押金一個月押金45,000元整。…8 月份租金310 元＋9 月份租金遲延繳納3,000 元＋10月份租金46,610元＋違約金46,610元＋預收水點費3,390
元－一個月押金45,000元，總計應再給付新台幣54,920元（已於10/20 匯款完成）。」等語之系爭異動申請書等情，為兩造均不否認，並有原告公司變更登記表、系爭房屋建物所有權狀、106 年房屋稅繳款書、系爭租約影本、系爭異動申請書、系爭終止租約書等在卷可稽（見北補卷第6 至11頁；本院卷第10至11頁背面、132 、133 頁），是上開事實均堪認定。
四、得心證之理由：
㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246
條第1 項前段定有明文，該項所稱之不能之給付，係指自始客觀不能而言，即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現，惟倘僅係主觀、暫時之不能給付，難謂其契約為無效。依系爭租約第1 條、第19條第7 項分別約定：「（房屋標示及租賃範圍）房屋坐落：臺北市○○區○○○路00巷0000號及22-3號，皆出租1 樓部份，地下室皆不出租。」、「本租約房屋座落於臺北市○○區○○○路00巷0000號及22-3號…」等語（見租約影本第1 、5 頁），可知兩造約定原告出租予阿甘公司之租賃標的物為系爭房屋1 樓部分，而原告已將上開1 樓部分全部交付予阿甘公司使用，此為被告均不否認。又阿甘公司前於106 年11月27日向臺北市商業處查詢系爭房屋所在地得否作為按摩業、腳底按摩業登記使用，固經臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）認定不符合規定，此有本院公務電話記錄、商業處代收營業場所預先查詢審查表清冊、營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表等存卷可查（見本院臺北簡易庭107 年度北簡字第48號民事卷〈下稱北簡卷〉第163 至168 頁；本院卷第31、32頁）。然查，北市建管處107 年4 月3 日北市都建使字第10736436900 號函載明：系爭房屋領有97使字第255
號使用執照，22-2號、22-3號房屋原核准使用用途均為「一般事務所」，如擬作為按摩業、腳底按摩業使用，應依建築法第73條第2 項規定辦理建築物變更使用執照等語（見北簡卷第109 頁），可徵系爭房屋之原使用用途雖為「一般事務所」，但並非不得依建築法規定申請變更，尚難認系爭房屋有不能實現債務本旨即所謂「標的不能」之情事。至被告辯稱：原告係將1 樓3 個停車位（共44.93 平方公尺）當作店面出租予阿甘公司，嗣阿甘公司將系爭房屋裝潢作為按摩店使用後，卻接獲建管處通知將予拆除，商業處亦不核發給營業執照等語，惟觀諸系爭租約第7 條約定：「本房屋係供店面、車位使用，若甲方（指原告）依需求而要求登記營業則由乙方（指阿甘公司）自行辦理登記…」等語（見系爭租約第2 頁），是阿甘公司與原告締約時，是否明知所承租之範圍包括停車位之共用部分，尚非無疑。且系爭租約既載明租賃範圍包括停車位，並由阿甘公司負責辦理營業登記，則阿甘公司雖接獲北市建管處於106 年11月20日通知將拆除22-2號1 樓後方建物（見本院卷第167 頁），及北市建管處認定需辦理變更使用執照後，系爭房屋才能作為按摩業、腳底按摩業之營業登記，仍難認系爭租約之標的有自始客觀給付不能，或不能依債務本旨實現之情事。是被告抗辯：原告將不能作為按摩業使用之系爭房屋出租予阿甘公司，依民法第246 條第1 項規定，系爭租約應屬無效云云，洵不足採。
㈡次按租金為租賃物使用收益之對價，故在租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情形與租賃物之滅失相類，倘出租人亦無可歸責時，依民法第225 條第1 項及第266 條第1 項前段規定之意旨，出租人固免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅，最高法院81年度台上字第1454號判決意旨參照。被告固辯稱：因原告不能提供合於系爭租約所約定之租賃物予阿甘公司使用收益，依最高法院81年度台上字第1454號判決要旨，本件租賃關係早已消滅云云。然查，被告於本件審理時係抗辯：原告未依民法第423 條規定交付合於約定使用收益之租賃物予承租人阿甘公司，被告另案已提起民事訴訟（案號：臺北簡易庭107 年度北簡字第48號），並依民法第226 條第1 項規定請求原告負損害賠償責任等語（見本院卷第27頁），顯見被告係主張「因可歸責於出租人即原告之事由」，原告未交付合於約定使用、收益之租賃物予阿甘公司甚明，此與上開最高法院判決意旨所稱：於租賃關係存續中，發生「非可歸責於兩造之事由」，致承租人無從為租賃物之使用收益之情形顯然不同，是被告此節所辯顯有誤認，尚不足取。
㈢原告主張阿甘公司因無力負擔租金，向其提議提前終止系爭租約，其與承租人阿甘公司之法定代理人張文彥已於106 年10月24日簽訂系爭異動申請書及系爭終止租約書，雙方合意於同年月31日終止系爭租約等情，業據提出系爭異動申請書、系爭終止租約書、LINE對話紀錄等件為證（見本院卷第39至54、74至89、108 至133 頁）。又證人即張文彥之經紀人黃玉淇於本院審理時具結證稱：伊係張文彥之經紀人，張文彥日常生活需要協助時，伊也會幫忙；每當原告人員林瑞真無法聯絡張文彥時，就會聯絡伊，希望透過伊來聯絡張文彥；只要阿甘公司遲繳房租，林瑞真就會打電話跟伊說原告要斷水斷電，伊覺得很煩；（法官問：證人於106 年10月2 日與林瑞真之LINE對話中稱：麻煩妳明天去貼斷水斷電公告，看是否從下星期一開始，阿甘也同意等語，此為何意？）伊於106 年10月間曾詢問張文彥是否要將系爭房屋歸還原告，不要再承租系爭房屋經營按摩店了，伊認為張文彥的意思是同意歸還，所以伊才會告知林瑞真可以去張貼斷水斷電之公告；伊於105 年10月23日有收到林瑞真以LINE傳送之系爭異動申請書、系爭終止租約書PDF 檔案，林瑞真希望伊轉交這2 份文件給張文彥；伊於105 年10月20日匯款5 萬4,920 元給原告，因為林瑞真連續幾天告訴伊阿甘公司積欠房租的事情，又跟伊說要扣違約金，伊覺得壓力很大，想說張文彥的壓力應該更大，所以伊先幫張文彥墊付這筆錢，心想將來阿甘公司返還房屋後可取回押金，到時候伊就可取回上開代墊款等語（見本院卷第99頁背面至101 ）；證人即原告行政人員林瑞真於本院審理時亦結證稱：伊負責處理原告之租賃、停車場業務；原證5 之LINE對話紀錄是伊與黃玉淇間之對話，因為張文彥跟伊說如果聯繫不上他時，可以找黃玉淇，黃玉淇可以聯絡到張文彥；大約於106 年9 月底、10月初時，張文彥打電話跟伊說無力給付系爭房屋之租金，要辦提前解約，經伊詢問原告（主管）後，原告表示同意，但要求張文彥給付相關費用；伊告知張文彥後，張文彥叫伊將相關金額告知黃玉淇，黃玉淇會再轉告他；本來原告算出來的金額是10萬多元，但因張文彥無力給付，且黃玉淇無法代墊這麼高的金額，後來原告先扣除押金，再請黃玉淇支付5 萬多元，黃玉淇已匯款給付完畢；伊於黃玉淇匯款前，有大約跟張文彥說明終止租約之費用如何計算，且於張文彥至原告處簽署終止租約文件時，伊還有再向他及陪同到場之陳先生（指陳正旴）說明，並計算金額給他們看，他們對於金額沒有意見後，張文彥才在系爭異動申請書、系爭終止租約書上簽名等語（見本院卷第102 至104 頁）。復觀諸原證5 之LINE對話紀錄，發現林瑞真曾於106 年8 、9 月多次請黃玉淇轉告張文彥儘速繳交系爭房屋之租金（見本院卷第108 至112 頁）；且依原告提出之彰化銀行存款明細查詢紀錄（見本院卷第139 至141 頁），可徵阿甘公司確有拖欠原告106 年8 、9
月份租金之情形。綜上各情，原告主張阿甘公司因無力給付租金，主動提議提前終止系爭租約，其與阿甘公司已達成提前終止租約之合意等語，應堪採憑。
㈣被告雖辯稱：原告職員林瑞真告知張文彥：因原告公司更名，雙方需重新簽署租約相關文件，張文彥為視障者，因受林瑞真之詐欺而陷於錯誤，始簽署林瑞真提出之系爭異動申請書及系爭終止租約書，故主張依民法第92條第1 項前段規定，以107 年9 月17日民事辯論意旨狀之送達，向原告為撤銷簽署上開終止租約文書之意思表示云云。然按「民事法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。」、「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。」，最高法院56年台上字第3380號、44年台上第75號判例意旨參照。本件被告主張張文彥受原告人員林瑞真之詐欺，無非以證人黃玉淇證稱：（法官問：證人於106 年10月23、24日與林瑞真之LINE對話中稱：請阿甘明天帶大小章直接去找你等語，此為何意？）林瑞真跟伊說因為原告更名或負責人異動，所以要請張文彥去用印，簽署變更租約的文件，伊告訴林瑞真，因為伊沒有空帶張文彥去，伊請張文彥自行前往原告公司，後來是由張文彥姪兒陳正旴陪同他去的等語（見本院卷第101 頁）；及證人陳正旴證稱：伊曾陪同張文彥去原告公司簽過文件一次，當時伊只是協助張文彥簽名在文件下方之位置，至於文書之內容為何，伊根本沒有看；伊和張文彥至原告公司時，林小姐（指林瑞真）帶伊等去一張會議桌，並說要簽的文件已經準備好了，林小姐與張文彥沒有討論簽約之內容，可能雙方都知道要簽什麼文件，所以很快就簽約；林小姐將文件拿出來後，伊協助張文彥在文件上之正確位置簽名，張文彥有問林小姐是否把簽約之內容念一遍給他聽，林小姐說不用了，大家都很清楚，張文彥也同意；張文彥沒有要求伊念他所簽署文件之內容給他聽，所以伊沒有念給張文彥聽等語（見本院卷第159 、160 頁）為依據。然查，證人黃玉淇及陳正旴分別為張文彥之經紀人及姪兒，上2 證人與張文彥均有深厚情誼關係，其等之證詞不無偏袒維護被告之虞。且依經驗法則判斷，證人陳正旴既陪同視障者張文彥前往原告辦公室簽約，其在場之目的應係為協助張文彥確認所簽署文件之內容是否正確，豈有僅協助張文彥在文件下方「客戶簽章」、「承租人、負責人」欄位內簽名之理？又觀之系爭異動申請書及系爭終止租約書，可知上二文書均係單張文件，內容簡要敘述租賃雙方同意提前於106 年10月31日終止租約，及雙方結算欠繳之租金、違約金、水電費、押金等語，復依證人陳正旴所述，張文彥既曾要求林瑞真口述文件內容而遭拒絕，則陳正旴豈有未口述上開文件內容予張文彥知悉之理？又證人黃玉淇雖附和張文彥之說詞而供稱：伊於106 年10月20日匯款予原告之5 萬9,420 元，此係替張文彥代墊系爭房屋10月份之租金云云（見本院卷第101
頁背面），惟觀之原證5 之LINE對話紀錄（見本院卷第117
、118 頁），可徵於黃玉淇為上開匯款前，林瑞真已將原告計算阿甘公司欠繳之租金、違約金、水電費等金額與原告應返還阿甘公司之押金互為抵銷，始通知黃玉淇匯款5 萬9,420 元至原告之帳戶，則上開匯款自屬原告與阿甘公司為終止租約而辦理結算之金額；再者，依上開LINE對話紀錄（見本院卷第118 、119 頁），可證林瑞真確有於106 年10月20日、同年月23日，以LINE軟體分別傳送系爭異動申請書、系爭終止租約書予黃玉淇，並請黃玉淇轉交上二文件予張文彥用印，黃玉淇則回稱：「我和阿甘（指張文彥）今天沒有碰面，所以我請阿甘明天早上帶大小章直接去找妳，」等語，是黃玉淇當已知悉林瑞真欲交付張文彥簽署之文件為系爭異動申請書及系爭終止租約書，文件內容顯與原告更名或負責人異動無關。綜上，足認黃玉淇、陳正旴之上開證述均與事實不符，其等證稱張文彥因受原告人員林瑞真之詐欺，始簽署系爭異動申請書及系爭終止租約書之情節，難以採信。況查，阿甘公司於另案臺北簡易庭107 年度北簡字第48號損害賠償事件中已自承：租賃雙方於106 年10月31日合意終止租約等語（見北簡卷第120 頁背面、170 頁背面），益徵阿甘公司法代張文彥確與原告達成終止租約之合意，且張文彥於106 年10月24日簽署系爭異動申請書及系爭終止租約書，並無遭原告詐欺之情形。是被告主張撤銷終止系爭租約之意思表示云云，亦屬無據。
㈤至原告於起訴時所提出之原證3 系爭終止租約書，該文書上雖僅有承租人阿甘公司、法代張文彥之大小印文及張文彥之署名，出租人欄位則未用印（見北補卷第12頁）。然查，張文彥係於106 年10月24日在原告製作之系爭終止租約書文件上用印，且雙方已約定於同年11月1 日在系爭房屋現場進行點交程序，雖嗣後雙方未能於該日完成點交，仍足認原告已為同意終止系爭租約之承諾，應屬無疑。是被告抗辯：原告於107 年6 月26日當庭提出之系爭終止租約書，其上才有原告公司之用印，依民法第157 條第1 項規定，阿甘公司對原告所為終止租約要約已失其效力云云，亦不足採。
㈥查系爭房屋之承租人阿甘公司與出租人原告已達成提前終止系爭租約之合意，雙方約定於106 年10月31日終止租約，業經本院認定如前，是原告主張本件租賃關係已於同日終止，為有理由。惟原告之各項請求有無理由，茲分述如下：
⒈關於請求遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455
條前段、第767 條第1 項前段固有明定。承上說明，系爭租約業經兩造於106 年10月31日合意終止，而阿甘公司並未依系爭租約第12條約定，將系爭房屋點交返還原告，此為兩造均不否認，則原告主張被告於本件租賃關係終止後無權占有系爭房屋，當屬有據。惟查，原告於本件106 年11月14日起訴請求被告返還系爭房屋後，被告雖未會同原告完成屋況及設備之點交手續，但被告已於107 年1 月間遷出系爭房屋（尚未清空屋內物品），此為兩造均不爭執（見本院卷第56頁及背面、187 頁背面）；且被告於同年4 月17日本院開庭時供稱：系爭房屋內伊遺留之裝潢、冷氣等物品均主張拋棄，可由原告自行處理等語（見本院卷第56頁及背面），足認原告已完成催告被告返還系爭房屋之程序，而被告既於107 年4 月17日當庭表明拋棄系爭房屋內遺留物品之意，自應視為租賃雙方已完成點交程序，始為公平。況查，原告現將系爭房屋整理後另行招租，此有現場照片1 張存卷可證（見本院卷第95頁），堪認原告已收回系爭房屋無疑。是原告主張：因被告迄今未將系爭房屋點交歸還，原告尚未占有系爭房屋，故請求被告遷讓返還該屋云云，顯不足採。
⒉關於請求被告2 人依無權占用系爭房屋期間，給付相當於租金之不當得利每月4 萬6,610 元，及請求阿甘公司依無權占用系爭房屋期間，給付違約金每月13萬5,000 元部分：
①查阿甘公司於106 年10月31日系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋，迄至107 年4 月17日兩造始視為完成點交，業經本院認定如前。又依系爭租約第12條約定：「（租賃物之返還約定）本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（指阿甘公司）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（指原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止之應付租金及按照房租參倍計算之違約金。」（見系爭租約影本第3頁）被告據上主張阿甘公
司應給付無權占用期間相當於租金之不當得利及違約金，固非無據。
②惟按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條至第252 條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依民法第252 條規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例意旨參照。本院審酌阿甘公司係於107 年1 月間遷出系爭房屋（尚未清空屋內物品），原告隨即第二度架設鐵皮圍籬，阻止被告進入系爭房屋，此有現場照片1 張為證（見本院卷第93頁）；復參酌內政部於105 年6 月23日公告修正之房屋租賃契約書範本第12條第3 項約定：租賃契約終止後而承租人未依約返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1 倍（未足1 個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止等語（見本院卷第190 頁背面）；且原告並未主張因被告遲延返還系爭房屋，致其受有無法使用、收益系爭房屋以外之損害等情，是本院認原告固得請求被告給付無權占用期間相當於租金之不當得利，但有關違約金部分，原告所請求按租金3 倍計算之違約金則屬過高，應予酌減為按租金1 倍計算始為相當。
③另按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176 條第1 項定有明文；且系爭租約第3 條第3 項約定：「約定之租金支付期間，每月管理費（以26.83 坪×60元
計算）新台幣1,610 元整外加，本款係為代收代付之費用，甲方（指原告）待轉交給本社區管理費。」（見系爭租約影本第1 頁）。原告雖主張：依民法第176 條及系爭租約上開約定，被告應返還無權占用系爭房屋期間，由原告代墊之管理費云云，然原告就其所稱於被告無權占用系爭房屋期間，其代被告支出每月管理費1,610 元乙節，並未提出任何付款憑證，是其此節主張難以採憑。
④查林駿凱曾於106 年10月17日向台灣電力公司（下稱台電）辦理變更系爭房屋之用電戶名為其名義人，並於106 年11月間進入系爭房屋等情，固為兩造均不否認，並有台電臺北市區營業處107 年2 月14日北市字第1070002668號函及附件之過戶登記單、臺灣士林地方法院檢察署107 年度偵字第762 號不起訴處分書等存卷可查（見本院卷第20、21、34至35頁背面）。然查，林駿凱係阿甘公司之員工，其受阿甘公司之指示，辦理變更用電戶名及於系爭租約終止後進入系爭房屋，尚難認林駿凱個人有占用系爭房屋之行為。是原告主張林駿凱應依民法第179 條規定，返還無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利云云，自不足採。
⑤末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條定有明文。被告雖抗辯：原告於106 年11月間，在系爭房屋周圍興建鐵皮圍籬，致被告不能進出，阿甘公司得依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權，拒付租金及違約金云云。惟查，本件兩造已於106
年10月31日合意終止系爭租約，業經本院認定如前，則原告於租約終止後，自不負民法第423 條交付合於約定使用、收益租賃物之義務；且原告係依系爭租約第12條約定之違約條款，請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金，是被告此節抗辯，顯有誤會。
⑤綜上說明，原告主張阿甘公司應給付於終止租約後無權占用系爭房屋期間（即106 年11月1 日至107 年4 月17日，共5.566 月）相當於租金之不當得利及按租金1 倍計算之違約金，合計50萬1,000元（計算式：〈4萬5,000元＋4萬5,000元〉×5.566月＝50萬1,000元），為有理由，逾此
部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第12條約定，請求阿甘公司給付50萬1,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 19 日民事第五庭 法 官 羅立德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 19 日書記官 林奕瑋