臺灣臺北地方法院107年度訴字第135號

• 裁判案由: 債務不履行損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 02 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第135號原　　　告　張錦輝
訴訟代理人　陳明正律師
涂文勳律師
被　　　告　梁玉光
大師國際不動產股份有限公司
上　一　人
法定代理人　陳建慶
共　　　同
訴訟代理人　姚文勝律師
趙子澄律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國107 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國102 年9 月1 日與被告大師國際不動產股份有限公司（下稱大師房屋）簽訂「一般委託銷售契約書」，並由任職於大師房屋之不動產營業員即被告梁玉光仲介出售原告名下之門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號14樓之2 之房地（下稱系爭房地），委託出售價格為新臺幣（下同）7,980 萬元，以系爭房地約49.09 坪計算，約合每坪單價162.6 萬元。嗣被告梁玉光於103 年1 月1 日、103 年2 月28日、103 年6 月30日、103 年9 月16日、104 年3 月31日、104 年7 月10日六度持已事先填寫之「委託契約書更改附表」，陳稱依大師房屋規定每半年需換約乙次，要求原告只要於附表上簽名即可，原告因事務繁忙，以為此係大師房屋之例行公事，且基於對梁玉光之充分信任，遂在不疑有他及無暇細看下，屢次於上開「委託契約書更改附表」親自簽名。詎被告梁玉光竟係於上開103
年9 月16日之「委託契約書更改附表」中，將系爭房地之委託出售金額擅改為7,363 萬元，約合每坪150 萬元；又於104 年3 月31日之「委託契約書更改附表」將委託出售金額擅改為6,488 萬元，約合每坪132.2 萬元。被告梁玉光成功將委託出售價格降至6,488 萬元後，即勾串其扶輪社友人即訴外人許淑晴，以許淑晴欲購買系爭房地為由，於104 年10月6 日向原告稱許淑晴欲以4,120 萬元購買系爭房地，已與大師房屋簽下買賣斡旋契約書並繳交斡旋金80萬元云云，惟因許淑晴出價低得離譜，遭原告一口拒絕。但被告梁玉光為求牟利並不死心，又於3 日後（即同年月9 日）向原告陳稱許淑晴願以4,250 萬元（約合每坪86.6萬元）購買系爭房地，要求原告於事先已全部填寫完足之「委託契約書更改附表」及「買賣斡旋契約書」簽名，原告基於對被告梁玉光之信任且繁忙之際，遂逕於該2 份文件上簽名，然原告當時曾告知被告梁玉光，該2 份文件僅係基於對伊信任暫時簽給伊而已，原告需詢問系爭房地附近之不動產實際交易價格後，始會同意與許淑晴簽訂買賣契約。嗣經原告詢問左鄰右舍始知，上開每坪單價與系爭房地同一社區之其他房地近期成交價格相差甚多，系爭房地每坪單價應以104 萬元始為合理。原告得知此情後，當然不願再與許淑晴簽訂買賣契約，並以存證信函撤銷對大師房屋之委任關係，且主張上開買賣斡旋契約書對原告不生效力。詎被告梁玉光竟慫恿許淑晴於105 年2 月對原告聲請支付命令，經原告聲明異議後，進入訴訟程序，嗣經臺灣高等法院105 年度上易字第1337號判決（下稱另案確定判決）命原告應給付許淑晴違約金80萬元確定。
（二）原告與被告大師房屋成立居間契約，被告梁玉光係大師房屋之不動產營業員，依民法第567 條規定，梁玉光就系爭房地附近類似不動產之實際交易價格有調查之義務，並應將所知悉之調查結果據實報告予原告，依不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 款規定，亦應將類似不動產之交易價格公平提供予雙方當事人，俾利原告作為決定系爭房地交易時之重要參考；更況，梁玉光負責臺北市中山區之房屋仲介業務，對於系爭房地附近之一般市場銷售行情必然十分清楚，詎其竟對原告刻意隱匿系爭房地之合理交易價格，亦未提供附近區域「類似不動產之實價登錄資料」予原告，致原告陷於不正確之出售價格認知而貿然簽下買賣斡旋契約書，並因而損失違約金80萬元，被告梁玉光顯未盡其仲介業務之善良管理人注意義務，應依民法第227 條規定對原告負債務不履行之損害賠償責任，而被告大師房屋亦應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，負連帶賠償責任。為此，爰依民法第227 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定提起本訴等語。
（三）並聲明：被告梁玉光、大師房屋應連帶給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告係早於102 年3 月1 日即與被告大師房屋簽訂一般委託銷售契約書，委託大師房屋代為銷售系爭房地，委託銷售價格為6,868 萬元；原告再於同年9 月1 日與大師房屋簽訂一般委託銷售契約書，約定委託銷售價格為7,980
萬元，然因無法於原委託期間內順利出售，且原告個人因有資金壓力，乃於103 年1 月1 日、103 年2 月28日、103 年6 月30日、103 年9 月16日、104 年3 月31日、104 年7 月10日多次簽具委託契約書更改附表，變更委託期間及調降委託金額，原告並於104 年8 、9 月間以電話告知梁玉光擬以每坪100 萬元出售，該單價經梁玉光參考「臺北市不動產交易資訊查詢服務網」之103 年至104 年間鄰近區段之交易資料後，認尚在交易單價區間內，梁玉光即對原告之意見予以尊重。嗣許淑晴於104 年10月6 日與被告大師房屋簽立買賣斡旋契約書，委託大師房屋以4,120 萬元價格代為斡旋購買系爭房地，因該價格未獲原告同意，許淑晴復於同年月8 日再次簽立買賣斡旋契約書將斡旋價格調高為4,250 萬元。被告梁玉光乃參考系爭房地鄰近地段之交易實價資訊，建議原告調降系爭房地之委託銷售價格，獲得原告同意後，原告即於同年月9 日簽立委託契約書更改附表將委託銷售價格調降為4,250 萬元，並於同日於許淑晴上開同年月8 日出具之買賣斡旋契約書上簽名。是被告梁玉光實已盡到仲介業務之善良管理人注意義務，不動產經紀業管理條例第24條之2 第1
款亦未明文房屋仲介公司需提供不動產交易行情表予買賣當事人，原告以此主張梁玉光未盡善良管理人注意義務，並非有理。況原告先前即有多次委託大師房屋買賣多筆房屋，對於不動產交易具有一定之經驗及智識，且原告對於許淑晴先前出價4,120 萬元亦曾拒絕乙次，是原告應係在詳為思考或洽詢後，始於許淑晴上開4,250 萬元價格之買賣斡旋契約書上簽名同意以上開價格出售，足見該價格亦係經原告衡量個人財務狀況等各種因素後所為之決定。本件係因原告嗣後藉故違約不賣，始遭另案確定判決判命應給付許淑晴80萬元違約金，與被告梁玉光未提供交易行情表之事無任何因果關係。至原告主張其於104 年10月9 日在上開委託契約書更改附表及買賣斡旋契約書上簽名時，曾告知被告梁玉光該2 份文件僅係暫時簽名，需詢問附近不動產實際交易價格後，始會同意與許淑晴簽訂買賣契約云云，並非事實。被告梁玉光既未違背善良管理人注意義務，原告主張被告梁玉光、大師房屋應連帶負債務不履行損害賠償責任，自無理由等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
（一）經查，原告於102 年9 月1 日與被告大師房屋簽訂「一般委託銷售契約書」，由任職於大師房屋之不動產營業員即被告梁玉光仲介出售系爭房地，委託出售價格為7,980 萬元，嗣原告先後於103 年1 月1 日、103 年2 月28日、103 年6 月30日、103 年9 月16日、104 年3 月31日、104
年7 月10日六度簽署「委託契約書更改附表」，委託銷售價格調降至6,488 萬元，嗣許淑晴於104 年10月6 日與被告大師房屋簽立買賣斡旋契約書，委託大師房屋以4,120
萬元價格代為斡旋購買系爭房地，經梁玉光告知原告後，該價格未獲原告同意，許淑晴復於同年月8 日再次簽立買賣斡旋契約書將斡旋價格調高為4,250 萬元，嗣原告於同年月9 日於該4,250 萬元價格之買賣斡旋契約書、及委託銷售價格為4,250 萬元之委託契約書更改附表上簽名。嗣原告向許淑晴表示不願此價格出售，經許淑晴以原告違約不賣，而訴請給付80萬元違約金，經另案確定判決判命原告應給付許淑晴違約金80萬元確定等情，為兩造所不爭執，並有原告於102 年9 月1 日簽立之一般委託銷售契約書、103 年1 月1 日、103 年2 月28日、103 年6 月30日、103 年9 月16日、104 年3 月31日、104 年7 月10日、104 年10月9 日分別簽立之委託契約書更改附表、許淑晴上開二份買賣斡旋契約書、原告於104 年11月30日寄予許淑晴及被告大師房屋之存證信函以及另案確定判決等件在卷可稽（本院卷第68至77、82至85、189 至191 頁），復經本院調閱另案確定判決歷審案卷核實無訛，堪信為真正。（二）而本件原告主張被告梁玉光、大師房屋應對其連帶負債務不履行之損害賠償責任，無非係以被告梁玉光刻意隱匿系爭房地之合理交易價格，亦未提供附近區域「類似不動產之實價登錄資料」予原告，致原告陷於不正確之出售價格認知而貿然簽下上開不合理價格之買賣斡旋契約書，並因而損失違約金80萬元等語為據。然查，原告於簽立該成交價格之買賣斡旋契約書及104 年10月9 日之委託契約書更改附表前，即已先後於103 年1 月1 日、103 年2 月28日、103 年6 月30日、103 年9 月16日、104 年3 月31日、104 年7 月10日六度簽署「委託契約書更改附表」，其中除將委託期間數度延長外，期間已有二度調降委託銷售價格（於103 年9 月16日調降至7,363 萬、104 年3 月31日調降至6,488 萬元）之情，有該等委託契約書更改附表可證。衡以委託銷售價格及委託期間本即房屋委託仲介銷售契約之重要之點，其中價格又更屬關鍵，而原告為38年生（見本院卷第26頁原告所提系爭房地租賃契約），當時已年逾六旬，並自陳有經營事業且擔任宗親總會主席（本院卷第7 至8 、37頁），顯具一定智識及社會經驗，當無可能於未審視上開委託契約書更改附表所載委託銷售「價格」下，即多次貿然簽署，原告上開所述，顯違反常理，難以憑採。故本件系爭房地之委託銷售價格，前已於104 年3 月31日經原告同意調降至6,488 萬元一節，堪予認定。嗣許淑晴於104 年10月6 日簽立買賣斡旋契約書出價4,120 萬元，該價格未獲原告同意，許淑晴復於同年月8 日再次簽立買賣斡旋契約書將價格調高為4,250 萬元，原告亦不否認係於知悉此價格下，於同年月9 日於該第二份買賣斡旋契約書、及委託銷售價格為4,250 萬元之委託契約書更改附表上簽名等情，觀諸原告於該買賣斡旋契約書簽署欄已勾選「賣方同意依本斡旋出售，並確認由受託人代為保管斡旋金」，並再次載明「賣方同意以4,250 萬元出售」及簽署時間等內容（本院卷第77頁），依原告之智識經驗及社經地位，對於該等客觀文字記載之明確文義及其效果，顯不能諉為不知，足認本件原告確已同意以4,250 萬元總價買賣成交系爭房地無訛。依該買賣斡旋契約書第4
條第2 項前段約定：「本斡旋書須經賣方載明承諾時間及簽章並送達買方時，買賣契約即為成立，雙方即應負履行簽立本約之一切義務」，應認原告與許淑晴間就系爭房地業已成立買賣契約，原告即應受該契約之拘束，本件係因原告嗣後反悔、違約不賣，始經另案確定判決判命應給付許淑晴80萬元違約金。至原告另主張其於104 年10月9 日在上開委託契約書更改附表及買賣斡旋契約書上簽名時，有告知被告梁玉光其僅係暫時簽名，附有「待詢問鄰近地區之不動產實際交易價格，認許淑晴上開出價合理」之停止條件云云，然此為被告所否認，原告就此有利於己之事實，並未提出任何具體證據資料以實其說，且與上開買賣斡旋契約書上已數度載明「賣方同意以4,250 萬元為出售價格」之意旨之客觀資料所示明確文義，顯然有違，要難採信。
（三）至原告主張被告梁玉光未提供內政部不動產交易實價查詢系統之附近區域「類似不動產之實價登錄資料」予原告，致原告陷於不正確之出售價格認知而貿然簽下上開不合理銷售價格之買賣斡旋契約書，並因而損失違約金80萬元等語。按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；經營仲介業務者須公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格；民法第567 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 款固分有規定；但並無明文規定仲介業須提供「書面」之資料，或限定須為內政部不動產交易實價查詢系統之實價登錄資料。而被告辯稱本件每坪約合86.6萬元之買賣成交價格，與臺北市不動產資訊與居住服務整合入口網查詢鄰近不動產之實際交易價格相較，尚在交易單價區間內等語，業據提出該入口網查詢網頁資料為證（本院卷第78至79頁），參諸系爭房地坪數約49.09 坪、樓層數為14樓、於本件104 年10月9 日買賣成交時屋齡約8 年（見本院卷第27頁系爭房地之建物所有權狀），依上開被告所提網頁資料顯示，與系爭房地屋齡、坪數及樓層數均相近之住宅大樓，在104 年7 月間之每坪成交單價亦約為80餘萬元左右，是被告辯稱本件成交價格堪稱合理，尚非無據。至原告另提出內政部不動產交易實價查詢系統中，與系爭房地屬同一社區之另二處房地分別於104 年7 月、105 年3 月間之交易價格資料（本院卷第39、45頁），前一房地之建物移轉坪數較諸系爭房地大出逾17坪，後一房地之交易時間則距離本件成交時間已半年之久，實難遽認得作為相互比較基準；原告又提出591 房屋交易網之同一社區交易資料（本院卷第46至47頁），該網頁雖記載「目前每坪單價102.9 萬元」、「近二年平均成交每坪單價121 萬元」等語，然原告提出之網頁資料並未顯示查詢日期，已難判斷該等網頁內容所稱之「目前」、「近二年」之具體時間點為何，且其中有關「近二年之平均成交單價」，其單價統計期間長達「二年」之久，衡以近年房市波動頻繁之情，該等統計資料顯難遽為本件交易之比較依據，故原告所提上開資料，均無以為其有利之認定。更況，各筆不動產交易之實際成交價格，除前揭內政部不動產交易實價查詢系統等網路查詢資料顯示之房地屋齡、坪數、交易時間等或可作為比較基準之因素外，實亦會因房屋內部裝修等實際使用現況、買賣雙方之資金需求或壓力、資產配置乃至個人或家庭生涯規劃等交易動機、目的、預期心理等諸多因素而受影響，益徵原告徒以上開比較基準已顯薄弱之網路查詢資料，主張本件房地成交價格過低云云，難認可採。此外，原告即未再就所稱其係因被告梁玉光未提供附近區域類似不動產之實價登錄資料而陷於不正確之出售價格認知，以及系爭房地本件成交價格確有何不合理之處等節，舉證以實其說，則其主張因被告梁玉光未提供類似不動產之實價登錄資料，未盡仲介業務之善良管理人注意義務，致其陷於不正確之出售價格認知而貿然簽下不合理售價之買賣斡旋契約書，因而損失違約金，被告梁玉光、大師房屋應連帶負債務不履行損害賠償責任等語，即非有據。
四、綜上所述，原告依民法第227 條規定、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告梁玉光、大師房屋連帶給付80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 4 月 2 日民事第二庭 法 官 林伊倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 2 日書記官 黃品蓉