臺灣臺北地方法院107年度重訴字第1238號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 12 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 107年度重訴字第1238號原　　　告　新光人壽保險股份有限公司

法定代理人　吳東進
訴訟代理人　高文才律師
林材勇律師
被　　　告　弘平商社股份有限公司

法定代理人　安仲平

被　　　告　金八式股份有限公司

法定代理人　安仲平

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告弘平商社股份有限公司應將坐落臺北市○○區○○○路○○巷○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告弘平商社股份有限公司、金八式股份有限公司應遷讓設於前項聲明房屋地址之公司登記。
被告弘平商社股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾玖萬捌仟壹佰壹拾陸元，並應自民國一百零七年九月十五日起至遷讓房屋之日止按月給付原告新臺幣陸萬壹仟壹佰伍拾貳元，及自民國一百零七年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰零五萬陸仟元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第三項前段於原告以新臺幣玖萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳拾玖萬捌仟壹佰壹拾陸元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第三項後段於每月履行期屆至，原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月以新臺幣陸萬壹仟壹佰伍拾貳元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之房屋租賃契約第10條約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦有明定。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之（最高法院90年度台抗字第287 號裁定意旨參照）。本件原告起訴時原聲明為：㈠請求判令被告弘平商社股份有限公司（下稱弘平公司）將坐落臺北市○○區○○○路00巷00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告；㈡被告弘平公司應給付原告新臺幣（下同）411,600 元及逾期罰款金4,116 元，並自民國107年8月7 日起至107 年9 月14日，按月賠償原告58,800元，且自107 年9 月15日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告61,152元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。嗣具狀追加金八式股份有限公司（下稱金八式公司）為被告，並變更聲明為：㈠被告弘平公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告弘平公司、金八式公司並應遷讓設於前項聲明地址之公司登記；㈢被告弘平公司應給付原告298,116 元（包含欠繳租金235,200 元及逾期罰款金4,116 元，及自107 年8 月8 日起至107 年9 月14日按月賠償原告58,800元），並應自107 年9 月15日起至遷讓房屋之日止按月賠償原告61,152元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息等語，且以兩造間租約關係、民法第455 條、第767 條第1 項、第179 條規定為請求；又原告於107 年12月7 日復當庭捨棄民法第767 條第1 項前段之請求權基礎。是原告增列聲明第2 項及變更聲明第3 項之請求金額，乃屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，其追加被告金八式公司及捨棄請求權基礎，亦係基於原告得否請求被告遷讓房屋之同一法律關係，其請求之基礎事實同一，就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，均與上開規定相符，應予准許。至原告調整訴之聲明敘述文字部分，因不影響其請求內容，僅屬補充事實上或法律上之陳述，尚非訴之變更或追加，附此敘明。
三、本件被告經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：其與被告弘平公司於104 年9 月4 日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告弘平公司，租期自104 年9 月15日起至109 年9 月14日止，共計5 年，每月租金依租賃年度為73,500元至75,705元不等；另雙方於104 年9 月間簽訂批註條款，約定弘平公司、被告金八式公司均得設籍於系爭房屋，惟於被告弘平公司遷出系爭房屋地址時，被告金八式公司亦應隨同遷出。嗣雙方於106年1 月26日就系爭租約簽訂批註條款，約定106年2 月15日至107 年9 月14日每月租金調整為58,800元，自107 年9 月14日起每月租金調整為61,152元。詎被告弘平公司僅交付至106 年9 月14日之租金及履約保證金176,400 元，迄107 年8 月止已遲付租金達10月，共計588,000 元，扣除上開履約保證金後，積欠租金411,600 元（588,000 －176,400 ＝411,600 元），且依系爭租約第3 條第3 款約定，應再加付未繳租金總額百分之1 計算之逾期罰款金計4,116 元（411,600 ×1 ％＝4,116 元）。又經原告發函催告被告弘
平公司限期繳清上開欠款及搬遷，並表明終止租約，均未獲置理，是系爭租約已於107 年8月8日終止，被告弘平公司即應遷讓返還系爭房屋予原告並遷出設籍，而被告金八式公司依前開批註條款約定，亦應遷出設於前址之公司登記。而被告弘平公司於系爭租約終止後，除曾償還176,400 元外，迄仍拖欠租金並繼續使用系爭房屋，乃受有相當於租金之不當得利，自應以前述106 年1 月26日批註條款所約定之租金為標準給付原告。為此，爰依系爭租約第3 條第1 至3 款、第9 條、批註條款約定，及民法第455 條、第179 條規定，起訴請求被告返還系爭房屋及遷出設籍，並應給付欠繳租金及逾期罰款金共298,116 元（包含欠繳租金235,200 元〈欠租411,600 元－部分清償176,400 元＝235,200 元〉、逾期罰款金4,116 元，及自107 年8 月8 日起至107 年9 月14日當月應賠償原告之58,800元），及自107 年9 月15日起至遷讓房屋之日按月賠償相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告弘平公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告弘平公司、金八式公司並應遷讓設於前項聲明地址之公司登記；㈢被告弘平公司應給付原告298,116元，並應自107年9 月15日起至遷讓房屋之日止按月賠償原告61,152元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠經查，原告主張被告弘平公司於104 年9 月4 日向其承租系爭房屋，並簽訂系爭租約及批註條款，約定被告弘平公司、被告金八式公司均得設籍於系爭房屋；嗣雙方又於106年1月26 日就系爭租約簽訂批註條款，約定106 年2 月15日至107年9 月14日每月租金調整為58,800元，自107 年9 月14日起每月租金調整為61,152元，惟被告弘平公司僅交租至106 年9 月14日即未再給付，原告乃於107 年7 月31日發函通知繳清租金或遷出，然被告弘平公司迄今尚未搬離，且其亦仍與被告金八式公司設籍登記於系爭房屋地址等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、批註條款、存證信函暨掛號回執、公司登記資料在卷可參（見本院臺北簡易庭107 年度北簡字第13205 號卷，下稱北簡卷，第11至39、67、81頁）。而被告經合法通知，均未曾到庭爭執或具狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280 條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，是本院審酌原告所提上開證據資料，堪信前情為真實。㈡關於原告訴請被告弘平公司騰空返還系爭房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。又依系爭租約第3 條第3 項約定：「於逾期未繳付或支票未兌現時，每逾1 日應加付未繳租金總額百分之1 之逾期罰款金，逾期2 期以上時以乙方（即被告弘平公司）違約論，甲方（即原告）得依法向乙方請求違約金並終止本契約，乙方應立即無條件遷出，不得異議」，及第9 條約定：「租賃期限屆滿或租約終止時，乙方應即遷讓，將房屋回復原點交狀，拆空所有乙方自行增設隔間及裝潢後、清除廢棄物，會同甲方點交無誤後交還予甲方接管，並付清租金、違約金、相關法令及本約約定經雙方確定之損害賠償金及其他一切合理之費用，如不能付清時，甲方得在履約保證金內扣除之，乙方不得異議」。準此，於系爭租約終止時，承租人即被告弘平公司自應有返還系爭房屋予原告之義務。⒉經查，被告弘平公司已欠租達2 期以上，詳如前述，且原告已寄發存證信函限令其於107 年8 月8 日前繳清租金、遷讓房屋，並表明終止系爭租約之意，此信函業經被告弘平公司收受，惟其迄仍繼續使用上開房屋等情，亦詳前述。則原告主張其已依系爭租約第3 條第3 項約定，於107 年8 月8 日終止系爭租約，經核尚無不符，堪予認定。是以，系爭租約既經原告合法終止，被告弘平公司即應返還系爭房屋予原告。原告依前述民法規定及系爭租約約定，請求被告弘平公司騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈢關於原告請求被告弘平公司、被告金八式公司遷讓公司登記部分：
依原告與被告弘平公司於104 年9 月間所簽訂之批註條款第1 、3 條約定：「甲方（即原告）同意乙方（即被告弘平公司）之關係企業弘平公司、金八式公司設籍於系爭房屋地址」、「乙方遷出前款地址時，上開公司必須隨同遷出」。查，被告弘平公司應遷讓返還系爭房屋予原告，已如前述，則原告依上揭批註條款約定，請求被告弘平公司、金八式公司遷讓設籍於系爭房屋地址之公司登記，亦屬有理。
㈣關於原告請求被告弘平公司給付欠繳租金及逾期罰款金部分：
⒈依前述系爭租約第3 條第3 、4 項約定，承租人於逾期未繳付或支票未兌現時，每逾1日應加付未繳租金總額百分之1之逾期罰款金；上開金額如不能付清時，出租人得在履約保證金內扣除之，不足之數及出租人所遭受之損失，出租人得依法追償。又依原告與被告弘平公司於106 年1 月26日所簽訂之批註條款，106 年2 月15日至107 年9 月14日每月租金調整為58,800元，自107 年9 月14日起每月租金則調整為61,152元，履約保證金並修改為176,400 元（溢繳部分已由原告退還）。
⒉經查，被告弘平公司僅交付至106 年9 月14日之租金及履約保證金176,400 元等情，業經認定如前。則被告弘平公司迄系爭租約終止（107 年8 月8 日），已欠租達10個月，共計588,000 元之租金（58,800×10＝588,000 元），並依系爭
租約第3 條第4 項約定扣除176,400 元後，尚有411,600 元之租金未清償（588,000 －176,400 ＝411,600 元）。再依系爭租約第3 條第3 項計算，應再加計4,116 元之逾期罰款金（411,600 ×1 ％＝4,116 元）。又被告弘平公司於本件
起訴後，另清償租金176,400 元，故其迄系爭租約終止時尚欠239,316 元之租金及逾期罰款金未給付（411,600 ＋4,116－176,400＝239,316 元）。是原告依系爭租約第3 條及批註條款約定，請求被告弘平公司支付上開款項，應為可採。㈤關於原告請求被告弘平公司返還不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又被告無權占有原告之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
⒉經查，被告弘平公司於系爭租約經原告於107 年8 月8 日終止後，迄未返還系爭房屋予原告，即屬無合法權源而繼續占有該屋，而獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益之損害，從而原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利益，揆諸上開說明，即屬正當。且審酌系爭房屋係位於臺北市士林天母商業區之1 樓店面，此有現場照片在卷可憑（見北簡卷第19頁），居住及經濟價值非低，故如按兩造原訂租約條件即106 年1 月26日批註條款所定自106 年2 月15日至107 年9 月14日每月租金為58,800元，自107 年9 月14日起每月租金為61,152元，應屬允洽。是原告主張被告弘平公司自107 年8 月8 日至107 年9 月14日應按月給付58,800元，自107 年9 月15日起至遷讓系爭房屋日止，應按月給付租金61,152元，核屬可取。
㈥遲延利息認定部分：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。查本件給付無確定期限，而民事起訴狀繕本於107 年9 月20日送達被告弘平公司（見北簡卷第71頁送達證書），依前揭說明，原告自得請求自上開訴狀繕本送達被告弘平公司之翌日即107年9月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。據上各節，被告弘平公司應給付原告298,116 元（包含欠繳租金239,316 元及自107 年8 月8 日起至107 年9 月14日當月應賠償原告之58,800元相當於租金之不當得利），並自107 年9 月15日起至遷讓房屋之日止按月賠償原告61,152 元，及自107年9 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
四、綜上所述，原告依系爭租約第3 條第1 至3 款、第9 條、批註條款約定，及民法第455 條、第179 條規定，所為如主文第1 至3 項之請求，均有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項本文。
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中 華 民 國 107 年 12 月 21 日民事第七庭 法 官 劉娟呈
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 21 日書記官 周慈怡