107年度重訴字第1417號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：110 年 05 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1417號原告林木森訴訟代理人謝佳伯律師複代理人林詩涵律師被告鄭鳳貞訴訟代理人郭上維律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國一一０年四月二十九日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳仟壹佰玖拾肆萬捌仟玖佰柒拾貳元，及自民國一０七年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟壹佰玖拾肆萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條定有明文。兩造間民國一０七年六月二十六日所訂不動產買賣契約書第十三條第六項約定：「‧‧‧如有爭議致訴訟或仲裁時，雙方合意以房地所在地為管轄法院或仲裁地‧‧‧」（見卷㈠第四三頁），本件原告係因前述兩造間不動產買賣契約涉訟，而買賣標的房地坐落臺北市中山區，在本院管轄區域內，依首揭規定，本院自有管轄權。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、四、五、六、七款、第二項亦有明定。原告原起訴先位請求被告給付新臺幣（下同）二千三百四十二萬元本息，備位請求被告給付七百五十萬元本息（見卷㈠第七、九頁），因備位之訴為先位之訴所含括、性質與預備之訴有間，經本院行使闡明權後，原告業於一０八年五月六日撤回備位訴之聲明，僅就訴訟標的為先備位之主張（見卷㈠第四一三頁筆錄），原告前開變更，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係減縮（備位）應受判決事項之聲明，且於辯論之初即為之，無礙被告之防禦及訴訟之終結，復經被告無異議而為本案言詞辯論，於法自無不合，應予准許，合先敘明。乙、實體方面一、原告部分：（一）訴之聲明：１被告應給付原告二千二百五十萬元，及自一０七年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。２被告應給付原告九十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。３願供擔保請准宣告假執行。（二）原告起訴主張：１兩造於一０七年六月二十六日經永慶房屋仲介股份有限公司（原告誤載為永慶房屋股份有限公司，下稱永慶房仲公司）之居間訂立不動產買賣契約（下稱本件買賣契約），約定由原告以總價二千二百五十萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍一萬分之一七八之土地，及其上建號同段第九八八號、門牌號碼臺北市○○區○○街 ○○○巷○號五樓房屋全部（下稱標的房屋，與前開基地持分合稱本件房地），原告業已依約於同年八月七日繳付全部價金，而於同年月三日取得本件房地所有權、於十日經點交而占有標的房屋。標的房屋為七十二年九月間興建完成，締約時屋齡已近三十五年，原告為裝修標的房屋，於同年七月十六日與訴外人京荷設計有限公司（下稱京荷設計公司）廖輝璋（原名廖清輝，一０三年六月十七日更名）訂立設計合約，約定由原告以總價二十萬元委託京荷設計公司進行標的房屋室內設計規劃，並於同年八月十五日與京荷設計公司訂立工程合約，約定由原告以總價二百六十萬元委託京荷設計公司施作室內裝修工程；詎京荷設計公司為施作室內裝修工程，於同年月十五日派員拆除標的房屋原裝潢時，發現標的房屋主臥室樓板混凝土脫落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕，隨拆除範圍擴大情況亦趨嚴重，經通知永慶房仲公司人員到場檢視後，永慶房仲公司即於同年月二十一日派員進行氯離子檢測，惟二十三日檢測報告作成後並未立即交付原告，僅告知標的房屋混凝土氯離子含量超過標準而將進行結構安全檢測，於二十六日再由土木技師勘查、翌日作成勘查評估報告，於三十日轉交評估報告予原告，並於同年九月初告知「被告將按評估報告之記載進行修補」情節，但並未告知是項修補不能除去混凝土之氯離子含量，亦無法解決氯離子造成鋼筋鏽蝕、縮短鋼筋使用年限問題，原告乃表示同意。２永慶房仲公司人員於同年九月二十八日經原告催促後方交付氯離子含量試驗報告予原告，原告始獲悉標的房屋三處混凝土取樣試驗結果之氯離子含量均超過國家標準（八十四年七月一日前為每立方公尺０‧六公斤，以後為每立方公尺０‧三公斤），且氯離子含量平均值高達每立方公尺０‧九二九公斤，顯有重大瑕疵，遂口頭向被告為解除本件買賣契約之意思表示，並再以起訴狀為解除本件買賣契約之意思表示；爰先位依本件買賣契約第十三條第二項、民法第二百五十九條第一項第一、二款規定，請求被告返還價款二千二百五十萬元，及自一０七年八月七日起至清償日止之法定利息；另被告明知標的房屋存有鋼筋外露、混凝土剝落情事，仍保證標的房屋無氯離子過高情事，就瑕疵存在有故意過失，而原告業依與京荷設計公司間設計合約、工程合約於同年八月六日給付設計款十四萬元、於同年月十五日給付裝修工程款七十八萬元，合計九十二萬元，因本件買賣契約經原告解除而無繼續施作之必要，原告乃終止與京荷設計公司間承攬契約，受有前述九十二萬元之損害，爰併依民法第二百二十七條規定，請求被告如數賠償，並支付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息。又如鈞院認標的房屋之瑕疵尚不得解除契約，則備位依民法第三百五十九條規定減少價金七百五十萬元（或四百四十六萬六千一百三十一元，即價值減損三百一十二萬三千二百八十八元，加計十二次修繕費用一百三十四萬二千八百四十三元），並依民法第一百七十九條規定請求被告返還該部分溢收價款，及支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。二、被告部分：（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。（二）被告以兩造確經由永慶房仲公司（買方張瀚元、賣方謝榮修）居間，訂立本件買賣契約，於一０七年八月三日完成所有權移轉登記、同年月十日移轉占有，同年月十五日原告拆除標的房屋原裝潢天花板，而經由仲介公司人員要求被告修繕天花板，同年月二十一日經仲介公司人員派員取樣檢測，同年月二十三日檢測報告作成後，兩造即經仲介人員告知標的房屋混凝土氯離子含量為每立方公尺０‧九二公斤，被告並於同年月二十八日收受檢測報告；原告於同年月二十七、二十八日透過賣方仲介人員謝榮修、室內裝修師廖輝璋要求被告儘速修繕，其後由謝榮修、廖輝璋持續與被告協商修繕、施工相關事宜並於同年九月十一日修繕完畢後進行驗收，原告另要求被告修繕後陽台天花板，被告與標的房屋上方之六樓屋主呂碧霞協調後共同進行修繕，於同年九月十四日進場，二十日應原告要求停工，同年十一月七日應原告要求復工，但完工後並未驗收；原告既於知悉標的房屋混凝土氯離子含量超過標準後要求被告修繕，足使被告信賴原告已不再行使契約上相關權利，應認為已承認所受領之標的房屋，不得主張解除，原告主張解除違反誠實信用原則，屬權利濫用，另就標的房屋回復原狀為同時履行抗辯，至被告就標的房屋之瑕疵並無可歸責事由存在，原告不得請求賠償設計款、工程款等語，資為抗辯。三、原告主張兩造於一０七年六月二十六日經永慶房仲公司之居間訂立本件買賣契約，約定由其以總價二千二百五十萬元向被告買受本件房地，其於同年八月七日繳付全部價金，於同年月三日取得本件房地所有權、十日取得占有，其於同年七月十六日與京荷設計公司廖輝璋訂立設計合約，委託京荷設計公司進行標的房屋室內設計規劃，並於同年八月十五日與京荷設計公司訂立工程合約，以總價二百六十萬元委託京荷設計公司施作室內裝修工程，京荷設計公司於同日開始拆除標的房屋原裝潢，發現標的房屋樓板有混凝土脫落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕情形，經永慶房仲公司派員檢測，於二十三日作成檢測報告，顯示標的房屋三處混凝土取樣試驗結果之氯離子含量分別為０‧七五五、０‧九八三、一‧０五０，均超過國家標準，且平均值達每立方公尺０‧九二九公斤，二十七日由土木技師作成現況勘查評估報告，被告於九月初開始僱工進行修繕工作，其業依與京荷設計公司間設計合約、工程合約於同年八月六日給付設計款十四萬元、於同年月十五日給付裝修工程款七十八萬元，合計九十二萬元之事實，業據提出不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、付款明細確認表、標的物現況說明書、空間設計合約書、工程委託合約書、現況勘查評估報告書、硬固混凝土水溶性氯離子含量試驗報告、相片、收據、工程估價單、設計圖為證（見卷㈠第三五至六七、七九至一０七、一一五至一二九、一四九、一五一、一八一至二二三、三九七至四０九頁），核屬相符，並為被告所不爭執，應堪信為真實。但原告主張本件買賣契約已經其解除，被告應返還價金二千二百五十萬元及賠償九十二萬元損害部分，則為被告否認，辯稱：原告知悉標的房屋氯離子含量後，已經承認標的房屋而要求其修繕，經其依原告之要求修繕完畢，產生原告不解除契約之確信，原告自不得解除契約請求返還價金，及其就標的房屋之瑕疵存在無可歸責，原告不得請求不完全給付之損害賠償，以及就標的房屋回復原狀為同時履行抗辯等語。四、茲分述如下：（一）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之；㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第一百九十九條第一項、第二百零三條、第二百五十八條第一項、第二百五十九條第一、二款、第三百四十五條第一項、第三百五十四條第一項、第三百五十九條定有明文。次按本件買賣契約第十三條「其他約定」第二項「氯離子含量檢測約定」：「⒈簽定不動產買賣契約後，甲方（即原告）得自費並請求乙方（即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測‧‧‧檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國８４年６月３０日（含）當日以前者，約定為０．６Ｋｇ／ｍ３（不含）以上，該日期以後者，約定為０．３Ｋｇ／ｍ３（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款‧‧‧⒊本買賣標的建物無論甲方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任」（見卷㈠第四三頁）。１兩造於一０七年六月二十六日經永慶房仲公司之居間訂立本件買賣契約，約定由原告以總價二千二百五十萬元向被告買受本件房地，其於同年八月七日繳付全部價金，於同年月三日取得本件房地所有權、十日取得占有，原告委託京荷設計公司施作室內裝修工程，京荷設計公司於同年月十五日開始拆除標的房屋原裝潢，發現標的房屋樓板有混凝土脫落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕情形，原告旋向永慶房仲公司反映，經永慶房仲公司派員檢測，於二十三日作成檢測報告，顯示標的房屋三處混凝土取樣試驗結果之氯離子含量分別為０‧七五五、０‧九八三、一‧０五０，均超過國家標準，平均值為每立方公尺０‧九二九公斤，此經原告陳明在卷，核與卷附不動產買賣契約書、硬固混凝土水溶性氯離子含量試驗報告所載相符，且為被告所不爭執，前已述及，而標的房屋於七十二年九月二十九日建築完成（參見不動產估價報告附件建物登記謄本），標的房屋之混凝土氯離子含量均逾本件買賣契約第十三條第二項第⒈款所定標準（每立方公尺０‧六公斤）甚明，參諸①標的房屋之混凝土氯離子含量無從藉由修繕降低、改善，而房屋之混凝土如氯離子含量較高，在保護層不足、接觸空氣情形下，將加速鋼筋之鏽蝕，且補強局部，其他部分仍有發生鋼筋鏽蝕風險，此經證人即一０七年八月間曾評估標的房屋現狀之土木技師蘇國樑到庭證述詳明（見卷㈠第五三六至五四０頁），②又標的房屋縱經修繕補強後，僅混凝土氯離子含量過高一節，仍因「污名」減損百分之十三‧九五即三百一十二萬餘元之價值，此亦經本院囑託不動產估價師估價明確，有不動產估價師覆函暨估價報告可稽（見卷㈠第五０一頁及外放估價報告），是標的房屋之混凝土氯離子含量過高係無法排除之重大瑕疵，而原告至遲於約三個半月後之同年十二月十日即以起訴狀為解除本件買賣契約之意思表示，此觀起訴狀所載即明（見卷㈠第七頁收狀戳及第十七頁書狀第二十行），依首揭法條及本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定，原告主張本件買賣契約已經其合法解除，依本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定及民法第二百五十九條第一、二款規定，請求被告返還已付價金二千二百五十萬元，及自受領日即一０七年八月七日起按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，尚非無憑。２被告雖稱原告於一０七年八月二十三日知悉標的房屋氯離子含量超過約定標準後，怠於通知被告，依民法第三百五十六條第二項規定，視為承認所受領之標的房屋，不得主張瑕疵、據以解除契約云云；惟原告於一０七年八月十日取得標的房屋占有後，同年月十五日即經由裝修工程承攬人之拆除原裝潢工作發現標的房屋有混凝土剝落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕情事，旋向仲介人員反映，經永慶仲介公司於同年月二十一日安排混凝土氯離子含量檢測，迭已提及，原告既於取得標的房屋占有後一週內旋透過仲介人員反映標的房屋有混凝土剝落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕情事，並由仲介人員立即派員進行混凝土氯離子含量檢測，已難認原告有怠於從速檢查及通知瑕疵情事；且原告遲至一０七年九月二十六日以後方取得標的房屋混凝土氯離子含量檢測報告、得悉標的房屋混凝土氯離子含量之精確、完整檢測結果，其前僅經仲介人員電話告知檢測概略數額，此觀原告與買方仲介人員張瀚元間電子通訊對話列印即明（見卷㈠第一一三頁），並經張瀚元到庭肯認屬實（見卷㈠第四二二頁筆錄），賣方仲介人員謝榮修則證稱其與原告並無直接接觸、並未告知原告標的房屋氯離子檢測結果，就原告何時獲悉標的房屋氯離子檢測結果及所獲悉內容亦不甚明瞭（見卷㈠第四一五、四一六頁筆錄），而兩造均不爭執張瀚元、謝榮修證述內容之真正，且張瀚元、謝榮修均為永慶房仲公司員工，與兩造並無宿怨仇隙或故舊親誼，此為兩造所不爭，本件買賣契約並已履行完成，本件訴訟結果於渠等無任何法律上、經濟上利害關係，衡情渠等應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述應屬客觀可採；參諸謝榮修證稱原告於一０七年九月底即表示欲解除本件買賣契約，經其轉告被告（見卷㈠第四一八頁筆錄），張瀚元亦證稱：「‧‧‧去年八月買方有說發現鋼筋外露，要檢測氯離子，是我們公司提供的服務，測出來的結果０‧八、０‧九，有超標，檢測報告是送到公司，我再轉交給買方，那時買方在國外，所以我是先電話告知他檢測的數值‧‧‧大概九月的時候轉給買方‧‧‧買方問會不會有安全上的疑慮，我們就請結構技師做結構檢測，檢測完買方就提解約」（見卷㈠第四一九、四二０頁筆錄），即原告於一０七年九月底收受標的房屋之混凝土氯離子含量檢測報告後，即表示解除本件買賣契約：被告亦於同年十月一日以電子通訊略載稱：「契約書有明載，若是氯離子含量超標，只要買方接受的範圍‧‧‧原屋主已依照買方要求做了鋼筋泥水補強修繕，工程也已經過仲介陪同林先生及廖先生來親自驗收工程通過，自然不具退屋的條件」、「中古屋的瑕疵若不足以造成結構性的安全，只需要做好修繕補強，不具退屋的條件」等語（見卷㈡第六七頁電子通訊往來列印），而原告如未曾為解除本件買賣契約之意思表示，被告豈會反覆爭執「不具退屋條件」？則原告不唯於取得買賣標的占有後一週內即反映標的房屋有混凝土剝落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕情事，立即由仲介人員派員進行檢測，於一０七年九月二十六日以後方知悉標的房屋混凝土氯離子含量檢測結果，但旋即於同年月底為解除本件買賣契約之意思表示，自無怠於檢查、通知情事，被告此節所辯，委無可採。３被告又辯稱原告知悉標的房屋混凝土氯離子含量後，要求其修繕，經其依原告之要求修繕完畢，產生原告不解除契約之確信，原告仍據以解除契約、請求返還價金，違反誠實信用原則、為權利濫用云云；被告此節所辯，已經原告否認，被告固提出相片、電子通訊對話列印、報價單（見卷㈠第二四三至三六九頁），並引用證人張瀚元、謝榮修、標的房屋上方六樓屋主呂碧霞、標的房屋室內補強工程承攬人曾耀慶之證述為憑，關於前述證據之真正，除電子通訊對話列印外，並均為原告所不爭執，然查： ①前開相片部分僅能證明標的房屋有混凝土剝落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕情形，經被告僱工修繕補強；電子通訊對話列印部分，形式真正已經原告否認，且內容均無法確認通訊雙方之人別，復均僅有零碎片段，甚且前後不連貫，本院認尚難遽採；至報價單縱為真正，亦僅能證明被告修繕標的房屋後陽台、室內天花板之項目及費用。 ②賣方仲介謝榮修係證稱：「‧‧‧交屋我記得是在八月十日左右‧‧‧八月十五日‧‧‧同事張瀚元說有接到買方電話，室內拆了裝潢發現鋼筋外露，我馬上打給屋主告知此事‧‧‧十七日那天‧‧‧就去現場察看，我發現真的是鋼筋外露，也有拍照給前屋主看，我們就申請做氯離子測試‧‧‧八月二十四日的時候我們知道數值超標，我負責告知前屋主鄭小姐數值超標，可能會有安全疑慮需要做結構檢測，隔兩天結構報告也出來，我們公司協調賣方能否去做室內天花板的修繕，賣方那時也找了工班來看、評估修繕，買方有一個設計師廖師傅在現場，廖師傅對修繕有一些看法，所以雙方有協調，現場廖師傅要求鋼筋裸露的斷面要截掉，重新焊接新的鋼筋，後來有說服賣方採取廖師傅的方式做修繕，後來就開始施工從發現鋼筋外露到前述修繕期間有遇到買方幾次‧‧‧買方很擔心房子的狀況，我沒有印象他有沒有提到如何解決或是要如何處理‧‧‧（法官問：就你記憶所及，原告有無提過什麼樣的情況下願意接受本件房屋？）買方非我直接接觸，所以這部分我沒有聽過。（法官問：有無看過買賣雙方提到本件房屋如何處理，林先生願意接受？）交屋之後雙方有約在我們恩主公店碰面一次‧‧ ‧買方林大哥要求賣方鄭小姐賠償，數字我忘了，沒有達成協議‧‧‧（問：結構檢測的報告及事後的修繕，是賣方要求的檢測及修繕還是你們建議的？）我沒有印象‧‧‧後陽台第一次協調修繕的時候我在，是跟樓上的屋主、廖師傅還有賣方，協調內容就是如何施工，我沒有印象，其他修繕我大部分也有到，時間點我不記得‧‧‧賠償金協調過好一陣子，最一開始是買方要求賣方要賠，後來買方提供賠償金要求解除契約，但雙方都沒達成協議」（見卷㈠第四一四至四一八頁筆錄）。簡言之，永慶房仲公司人員接獲原告通知，察看拆除裝潢之標的房屋後，發覺確有混凝土氯離子含量超過標準疑慮而派員檢測混凝土氯離子含量、發現超過約定標準，再委請土木技師勘查評估現況、提出補強建議後，要求被告依土木技師之建議修繕標的房屋，原告不唯從未主動要求被告依土木技師建議修繕、補強標的房屋，未曾表示同意於被告修繕補強後接受標的房屋，且兩造於發現瑕疵後，曾數度進行協商，均未達成合致。 ③買方仲介張瀚元證稱：「（法官問：就你記憶所及，買方在知道氯離子超標及結構檢測報告出來之後，有沒有提過什麼樣的情況他願意接受本件房屋？）沒有‧‧‧（法官問：是否知道買賣雙方有無提及賣方修繕房屋的問題？）裝潢的時候發現後陽台鋼筋裸露嚴重，我們協調前屋主幫忙修繕後陽台」（見卷㈠第四一九至四二二頁筆錄），亦陳明原告從未表示願於被告修繕、補強標的房屋後，即接受標的房屋。 ④標的房屋上方六樓屋主呂碧霞則結證稱：「‧‧‧鄭小姐有跟我討論陽台樓地板的問題，請我施作，大概是鄭小姐搬走之後，他原本就發現有一點裂縫，想要把房子好好的交給買方，所以找我施作，費用是我跟鄭小姐一人一半。因為我兒子剛好在做水電，所以直接交給我去找人來施作，從一０七年四月鄭小姐搬走之後，新買方把後陽台的鐵欄杆拆除又有破壞到，從那時開始做，大約九月三日討論說要做，九月十九日正式施工，我聯繫的對象是被告。九月十九日有打除一部份，九月二十日我就被鄭小姐說要停工‧‧ ‧會跟原告碰面是因為已經打掉的部分鋼筋外露，我覺得有安全疑慮，林先生說要跟律師討論是否讓繼續施工，後來他有同意讓我繼續做。（法官問：就你的認知，要修後陽台天花板是你跟鄭小姐的約定還是你跟林先生的約定還是你們三個人的約定？）我跟鄭小姐的約定。（法官問：林先生有無主動要求你做什麼樣的修繕？）沒有」（見卷㈠第四二三、四二四頁筆錄）。呂碧霞為標的房屋上方房屋屋主，與兩造俱無任何宿怨仇隙或故舊親誼，此為兩造所不爭，本件訴訟結果於其亦無任何法律上、經濟上利害關係，衡情呂碧霞應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述亦屬客觀可採。則標的房屋於一０七年九月至十一月間之後陽台修繕補強工作，係呂碧霞依其與被告間之約定所施作，僅一０七年九至十一月間，因標的房屋之所有權及占有均已移轉予原告，呂碧霞方另行徵求原告之同意施作，並非應原告之要求施作。 ⑤至標的房屋室內補強工程承攬人曾耀慶固先到庭證稱：「‧ ‧‧當時做全室天花板結構，沒有室外，包含臥室、客廳，浴室有做天花板，當時牆面已經敲除。我只有做補強的部分，去的時候已經有一些鋼筋外露，我把惡化敲除，惡化的鋼筋切除、補上新的鋼筋，如果鋼筋情況沒有很差，就用轉換劑除鏽後上紅丹油漆，再上EPOXY輕質砂漿，再用益膠泥回填。我整個室內天花板都做了，基本上惡化的全部都有處理‧‧‧我去的時候有一位好像是承包商幫我們開門，也有跟我說大概要怎麼做，他們講的細項就是我剛剛說的細項，他要求我那樣做‧‧‧（法官問：惡化水泥膨脹的水泥原因是什麼？）因為鋼筋遇到環境濕氣而膨脹，膨脹是因為生鏽‧‧‧（問：你在現場施工的時候有沒有印象看到其他仲介在現場？）沒有，只有當天看到應該是對方他們的仲介，因為他跟我說什麼東西要做。跟介紹的仲介不一樣。（問：施作過程中，幫你開門的承包商是否會對你的施作項目給意見或指示？）沒有，我的作法都是對方承包商提供的，他對我們的施作項目很認同，他也說我們是很標準的作法。（問：最後施作完成後，相關驗收是否記得誰驗收的？）也是這個承包商驗收的，他說我們做得很好，他很滿意‧‧‧」（見卷㈠第五五０至五五二頁筆錄），即指其就標的房屋之修繕內容、方式均依原告之標的房屋室內裝修承攬人廖輝璋指示為之。然被告就標的房屋室內修繕補強工程，係由曾耀慶所經營之尚豪工程行承攬，此經被告自承明確（見卷㈠第三七五頁書狀），核與被告所提報價單（見卷㈠第三六七頁）及曾耀慶證述情節一致；而被告早於一０七年八月二十八日即以電子通訊陳稱，承攬標的房屋室內修繕補強工程者，為同年初甫承攬其位在臺北市內湖區房屋裝修工程者，深獲其信賴，翌日又補充稱，該裝修工程承攬人負責人與其具有姻親關係等語（見卷㈠第三０一、三０五頁電子通訊往來列印），但曾耀慶到院證述時，從未提及與被告間之姻親關係或前曾承攬被告其他裝修工程，初始甚且證稱與兩造均素不相識，經本院質疑後方改稱經仲介介紹承攬標的房屋修繕補強工程而結識被告（見卷㈠第五五０頁筆錄），與被告前開電子通訊往來列印內容迥異，顯有刻意閃躲迴避與被告間親誼以增加自身證詞憑信性情事，所述已有可疑，而難遽採；況曾耀慶坦認對於標的房屋當時所有權人為何人一無所悉（見卷㈠第五五二頁筆錄第十九至二二行），顯無從依據原告之指示修繕、補強標的房屋，尤無從推論原告同意於被告修繕補強後承認標的房屋，且曾耀慶嗣經本院及原告就其證述可疑處詳細訊問後，補稱：「（問：報價單是你施作工程前所提出的嗎？）對，要先送估價單才有承包施作。（問：上面的項目是誰提出來的？）我去現場看過寫出來的，我寫出來的時候有給對方的承包商評估過，他說我的作法是正確的。我估價單給他們的時候，鄭小姐好像有給承包商看過，因為承包商說我的施作工法就跟我寫的一樣‧‧‧（法官問：告訴你要做什麼的是仲介還是承包商？）我進去的時候是仲介帶我進去的，他介紹我給承包商認識，認識後是承包商跟我說哪裡哪裡要做，他說天花板鋼筋裸露跟膨脹的地方都要做，他沒有跟我說要怎麼做，而是指示我哪裡要做，補強工程內容是我依據我的經驗去做的」（見卷㈠第五五三、五五四頁筆錄），亦即廖輝璋僅係為其開啟標的房屋大門並指出混凝土剝落、鋼筋外露處，至詳細工項、如何施作暨數量、價額係由曾耀慶本於專業評估後提出報價單，經被告同意後施作；仍難遽認原告曾指示被告如何修繕、補強標的房屋，進而推論原告願於被告修繕、補強標的房屋後，即接受標的房屋。 ⑥再者，原告標的房屋裝修工程承攬人京荷設計公司廖輝璋到庭證稱：「我接到原告的設計工程‧‧‧之後就簽約，我有完成設計，也開始施作，剛開始做到拆除工程，把房子裡面的木作、部分隔間牆、地板、天花板都拆掉，拆除第三天在拆天花板，有發現上面有剝落的石塊，我就告訴原告，我有拍照傳給原告，他也有來現場察看，後面兩三天繼續做還是有這個情況，之後還是把拆除工程做完。我記得謝房仲有找技師來檢測‧‧‧我接到房仲電話後有配合開門，後來技師檢驗報告出來，文件是我從房仲那裡拿的，是房仲通知我去找他拿，因為原告出國不在，我就交到原告家裡‧‧‧原告跟房仲告訴我因為剝落的事情會有人來施工，我的工程還沒停，但我必須讓兩個星期的時間給修繕人員，我就把現場交給對方的人員，第一天是我幫他開門，因為我的工程裡面有材料‧‧‧對方施工人員有說他來做什麼工程，做樓板剝落修復工程，他有說是原屋主找他來的。我碰過他三次‧‧‧他也有問我這樣做可不可以，我跟他說委任的人不是我，不過檢測報告裡面有修繕的建議，照著做應該沒問題‧‧‧工程人員施工前有來看過，那時候房仲、我跟原告、被告及被告的先生都在，那天是我第一次跟工班碰到面‧‧‧第二次見面就是他來施工‧‧‧第三次見面他已經施工一陣子、他問我施作結果可不可以，才講鋼筋的事，因為他不是我委任的，只是都在做工程才跟他提，房仲謝先生有說要驗收，我有跟原告聯繫‧‧‧之後延了一天，我陪業主一起去，現場只有我、原告、房仲謝先生，施工者曾先生沒有到現場‧‧‧（問：是否驗收曾先生的工程？有無表示其施作內容很好、很滿意？）因為我們都沒有碰到人，我們也沒辦法驗收‧‧‧（問：你剛提到有與謝先生、原告等人到現場，卻沒有看到曾先生的那天，是否本來約好要驗收？）‧‧‧我跟原告一起，只有發現謝先生在現場，其他沒有人。（法官問：去現場的目的是什麼？）是謝先生說要驗收，我跟我的屋主有到現場去。我們還有問他對方沒來怎麼驗收」（見卷㈡第十四至十七頁筆錄）。廖輝璋承攬標的房屋之設計及室內裝修工程，並於原告終止契約後結算收取共九十二萬元報酬，與兩造俱無宿怨仇隙或特殊故舊親誼，此仍為兩造所不爭，衡情廖輝璋亦無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述仍屬客觀可採，則關於原告（廖輝璋）曾否具體指示曾耀慶修繕補強標的房屋，及曾否就曾耀慶之修繕補強工作為驗收，曾耀慶與廖輝璋所述不一，參諸曾耀慶所述已有偏頗情事而難遽採，已如前述，且以施作防水泥作工程為業之曾耀慶，竟未就工程完工及驗收通過一節作成任何文字或圖片之證明文件，亦悖於常情，況廖輝璋就其有無權限為原告決定買賣標的房屋事宜、原告有無授權其決定或轉達關於標的房屋買賣事項、曾否聽聞原告表示於標的房屋修繕後願接受標的房屋、曾否依原告指示轉達前項意思予他人，及有無指揮曾耀慶施作修繕補強工程之項目、順序等，要皆明確為否定之答覆（見卷㈡第十六頁筆錄），本院認曾耀慶之證述尚不足以認定原告有（委由廖輝璋）指示曾耀慶修繕補強標的房屋、進而辦理驗收情事，自亦無從推論原告願於被告修繕、補強標的房屋後，即接受標的房屋。 ⑦綜上，本件係永慶仲介公司人員接獲原告反映，而派員檢測標的房屋混凝土氯離子含量，確認氯離子含量超過約定標準後，主動委請土木技師評估，並要求被告依土木技師建議修繕補強標的房屋，原告不唯從未主動要求被告依土木技師建議修繕、補強標的房屋，未曾表示同意於被告修繕補強後接受標的房屋，且兩造於發現瑕疵後，曾數度進行協商，均未達成合致，標的房屋於一０七年九月至十一月間之後陽台修繕補強工作，係標的房屋上方六樓屋主呂碧霞依其與被告間之約定所施作，並非應原告之要求施作，至原告標的房屋裝修工作承攬人廖輝璋僅係為標的房屋修繕補強工作承攬人曾耀慶開啟標的房屋大門並指出混凝土剝落、鋼筋外露處，至詳細工項、如何施作暨數量、價額係由曾耀慶本於專業評估後提出報價單，經被告同意後施作，曾耀慶之證述尚不足以認定原告有（委由廖輝璋）指示曾耀慶修繕補強標的房屋、進而辦理驗收情事，亦無從推論原告願於被告修繕、補強標的房屋後，即接受標的房屋，是並無證據足認原告曾要求被告修繕補強標的房屋，或表示同意於被告修繕補強後接受標的房屋，參以兩造曾數度因標的房屋混凝土氯離子含量超過約定標準一節，就本件買賣契約進行協商，未獲合致，被告縱曾為標的房屋之修繕補強工作，仍難產生原告不解除本件買賣契約之合理確信，原告以標的房屋氯離子含量超過約定標準為由，依本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定解除本件買賣契約、請求被告返還所受領價金，為權利之正當行使，並無違反誠實信用原則、非屬為權利濫用，堪以認定，被告此節所辯，亦無可採。（二）因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第二百二十七條固有明文。１原告併依前開規定請求被告給付九十二萬元，無非以被告明知標的房屋存有鋼筋外露、混凝土剝落情事，仍保證標的房屋無氯離子過高情事，就瑕疵存在有故意過失，而其業依與京荷設計公司間設計合約、工程合約於同年八月六日給付設計款十四萬元、於同年月十五日給付裝修工程款七十八萬元，合計九十二萬元，因本件買賣契約經原告解除而無繼續施作之必要，原告乃終止與京荷設計公司間承攬契約，受有前述九十二萬元之損害為論據。２惟依民法第二百二十七條規定為請求，以不完全給付係因可歸責債務人之事由所致為前提，而原告所指被告不完全給付情節，係被告依本件買賣契約所交付之買賣標的本件房地，其中標的房屋有混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，然標的房屋混凝土氯離子含量超過約定標準，係因標的房屋興建之初所使用之混凝土砂石取自海濱或加入攪拌混凝土砂石之水含有較高之氯離子，此亦經土木技師蘇國樑說明翔實（見卷㈠第五三六頁筆錄），顯非因可歸責被告之事由所致；且本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定係約定標的房屋混凝土氯離子含量超過約定時之效果，並無隻字片語保證標的房屋混凝土氯離子含量低於約定標準，參諸該約款明示原告得於一０七年六月二十六日「簽約後」即辦理標的房屋之混凝土氯離子含量檢測，無待履行完畢移轉占有，且本件買賣契約增補約定第二點已載明標的房屋浴室有鋼筋外露情事（見卷㈠第五一頁），難謂絲毫未提及標的房屋混凝土氯離子含量可能過高，尤無保證標的房屋混凝土氯離子含量低於約定標準之可言，原告遲至支出高額裝修設計及施工費用、近二月後之一０七年八月二十一日，方交由永慶房仲公司派員進行標的房屋混凝土氯離子檢測，且於同年月下旬獲悉標的房屋混凝土氯離子含量超過約定標準後，仍未立即指示暫停施作，遲至同年九月底方指示停止施作，所致之損害自不應由被告承擔；至原告所指被告保證標的房屋無氯離子過高，所提出之電子通訊往來列印（見卷㈠第六九至七五頁），不唯時間為一０七年八月十三至十五日，在本件買賣契約簽訂近二月後，且通訊雙方為原告標的房屋裝修工程承攬人廖輝璋與被告配偶曾承志，顯非本件買賣標的品質之保證。３被告依本件買賣契約所交付之買賣標的本件房地，其中標的房屋有混凝土氯離子含量超過約定標準之瑕疵，既非因可歸責被告之事由所致，原告依民法第二百二十七條規定請求被告賠償標的房屋裝修設計款、工程款共九十二萬元，難認有據。（三）契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈥應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百五十九條第六款、第二百六十四條第一項規定甚明。１兩造間訂有本件買賣契約，約定由原告以二千二百五十萬元向被告買受本件房地，原告於一０七年八月七日付清全部價金，被告於同年月三日移轉本件房地所有權、於十日移轉戰友，惟標的房屋之混凝土氯離子含量超過本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定標準，本件買賣契約業經原告合法解除，原告得依本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定及民法第二百五十九條第一、二款規定，請求被告返還已付價金二千二百五十萬元，及自受領日即一０七年八月七日起按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，此經本院審認如前。２惟原告業委請京荷設計公司拆除標的房屋原木作天花板及櫥櫃、部分隔間牆、前後陽台混凝土牆、全室鋁窗、鐵窗、廚房浴室壁磚及地磚、客廳餐廳走道地磚，此經被告指陳歷歷，並經原告肯認屬實，核與廖輝璋證述情節吻合（見卷㈡第十四頁筆錄），且有估價單可考（見卷㈠第三九九頁），標的房屋已不能返還原狀，殆無疑義，被告業就標的房屋之回復原狀為同時履行抗辯，則原告除返還標的房屋外，尚應償還標的房屋因木作、隔間牆、陽台外牆、鋁窗、壁磚地磚遭拆除所減損之價額。３原告雖稱標的房屋混凝土氯離子含量過高之瑕疵，係於拆除原裝潢後始察覺，不負標的房屋回復原狀之責云云，但並未提出是項主張之法律上依據，且本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定原告得於兩造一０七年六月二十六日簽約後即辦理標的房屋之混凝土氯離子含量檢測，無待履行完畢移轉占有，原告不唯遲至近二月後之一０七年八月二十一日，方交由永慶房仲公司派員進行標的房屋混凝土氯離子檢測，且於同年月十五日拆除工作首日、甫發現標的房屋有混凝土剝落、鋼筋外露且嚴重鏽蝕情事時，並未立即停止拆除工作，同年月下旬獲悉標的房屋混凝土氯離子含量超過約定標準後，仍未立即指示暫停施作，遲至同年九月底方指示停止施作，業如前載，標的房屋木作、隔間牆、陽台外牆、鋁窗、壁磚地磚均遭拆除致無法原狀返還，自非不可歸責於原告，本院認原告應於請求被告返還價款之同時，償還標的房屋因遭原告僱工拆除減損之價額。４關於標的房屋因遭原告僱工拆除減損之價額若干，兩造分別提出工程估價單、明細表供參（見卷㈡第八九至九二頁、第一二三頁），其中原告所提工程估價單係由承攬標的房屋裝修工作而拆除標的房屋木作、隔間牆、陽台外牆、鋁窗、壁磚地磚之京荷設計公司所製作，按標的房屋之格局詳列回復原狀工程之各項目、數量、金額，與被告所提製作人不明、總金額高達四百零二萬六千元、甚且較原告全室裝修工程總價為高之粗略明細表相較，應以原告所提工程估價單較為可採，而該估價單工資部分為四十六萬三千八百九十五元，材料部分為五十一萬四千一百七十八元（其中廚房部分四萬七千零五十元，浴室部分五萬四千元，其餘四十一萬三千一百二十八元），參諸被告供承標的房屋僅廚房設備曾於五、六年前更換，浴室曾於四、五年前翻新（見卷㈡第一二０頁筆錄），參酌行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，房屋其他附屬設備耐用年數為十年，並依平均法每年折舊千分之一００、超過耐用年數部分以十分之一計算，則全部材料扣除折舊後之價值為八萬七千一百三十三元【小數點以下四捨五入】（計算式：①「廚房部分材料新品價值」四萬七千零五十元，乘以千分之一００，乘以六年得出「折舊數額」二萬八千二百三十元，「新品價值」四萬七千零五十元減去「折舊數額」二萬八千二百三十元，等於一萬八千八百二十元；②「浴室部分材料新品價值」五萬四千元，乘以千分之一００，乘以五年得出「折舊數額」二萬七千元，「新品價值」五萬四千元減去「折舊數額」二萬七千元，等於二萬七千元；③「除廚房、浴室部分材料新品價值」四十一萬三千一百二十八元，乘以十分之一，約等於四萬一千三百一十三元；①、②、③合計），加計工資部分四十六萬三千八百九十五元，原告應償還之標的房屋遭拆除部分價額為五十五萬一千零二十八元。五、綜上所述，兩造間訂有本件買賣契約，約定由原告以二千二百五十萬元向被告買受本件房地，原告於一０七年八月七日付清全部價金，被告於同年月三日移轉本件房地所有權、於十日移轉戰友，惟標的房屋之混凝土氯離子含量超過本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定標準，本件買賣契約業經原告合法解除，惟原告業委請京荷設計公司拆除標的房屋原木作天花板及櫥櫃、部分隔間牆、前後陽台混凝土牆、全室鋁窗、鐵窗、廚房浴室壁磚及地磚、客廳餐廳走道地磚，被告並就標的房屋之回復原狀為同時履行抗辯，原告除返還標的房屋外，尚應償還標的房屋因木作、隔間牆、陽台外牆、鋁窗、壁磚地磚遭拆除所減損之價額五十五萬一千零二十八元，從而，原告依本件買賣契約第十三條第二項第⒈款約定、民法第二百五十九條第一、二款規定，請求被告給付二千一百九十四萬八千九百七十二元（即價金二千二百五十萬元，減應償還之五十五萬一千零二十八元），及自受領日即一０七年八月七日起按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，爰予駁回。原告兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論斷，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。（本判決因新型冠狀病毒疫情展延七日宣示）中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　31　　日民事第四庭法　官洪文慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　31　　日書記官顏子薇

臺灣臺北地方法院107年度重訴字第1417號

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