107年度重訴字第415號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：107 年 09 月 20 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第415號原　　　告　黃憶如訴訟代理人　呂偉誠律師游聖佳律師被　　　告　御揚開發建設有限公司法定代理人　王慧金被　　　告　王興華上列二人共同訴訟代理人　陸正康律師複代理人　郭展瑋律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年9月6 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，該合意應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）第22條、土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）第14條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，原告向本院提起本件訴訟，合於首揭規定，本院就本件訴訟有管轄權，先予敘明。二、原告主張：原告與被告御揚開發建設有限公司（下稱御揚公司）、王興華於民國103年12月12日分別簽訂系爭契約、系爭土地買賣契約，訂購「御揚比漾」建案（下稱系爭建案）第A棟2樓房屋1戶及地下2樓編號6號車位1個，總價款為新台幣（下同）2,150萬元，王興華依系爭土地買賣契約第11條第2項約定，對房屋起造人御揚公司依系爭契約所應履行之義務負連帶責任。又系爭契約第9條第1項約定：「本案之建築工程自放樣勘驗之日起30個月內完工交屋。」約款內並無記載「放樣勘驗日」應以主管機關「同意備查日」為準，而主管機關台北市政府建築管理工程處（下稱建管處）施工進度案件查詢系統網站查詢之放樣勘驗日期為：「申請日： 0000000-項目：放樣」，御揚公司應自104年5月22日放樣勘驗之日起算30個月，即至106年11月21日前完工交屋，縱使扣除經台北市政府公告颱風停止上班上課日數共11日，仍應於106年12月2日前完工交屋。被告雖於106年1月6日申請使用執照，並於106年1月24日通知原告繳款，惟該申請於同年2月6日遭建管處核退，被告申請不合法，形同未申請，且被告於該段期間並未催告原告繳款，原告不負給付遲延責任，被告於106年12月20日通知原告繳納取得使用執照期款前已遲延完工交屋期限，原告依民法第264條規定得為拒絕履行抗辯。御揚公司逾履約期限，遲至106年12月2日仍未完工交屋，係屬違約，依系爭契約第20條第1項、第3項、系爭土地買賣契約第12條第1項約定，買方得解除契約，買方解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還予買方，並應同時賠償房地總價款15%（不得低於15%）之違約金。上開契約係被告單方擬定，違約金約定自無過高之情形，原告已於107年1月3日致函催告被告於函到7日內履行完工交屋義務，如逾期原告將依約解除契約，然被告並未履行，原告遂依系爭契約第9條第1項、第20條第1項，系爭土地買賣契約第11條第2項、第12條第1項，及民法第229條第1項、第254條規定，於107年1月24日致函御揚公司、王興華解除系爭契約、土地買賣契約，並依系爭契約第9條第2項、第20條第3項，系爭土地買賣契約第11條第2項約定，及民法第259條第2款、第179條規定，請求被告連帶返還原告已繳房地價款377萬元，及自106年12月3日起，按日利率萬分之5計算之利息；復依系爭契約第20條第3項、系爭土地買賣契約第11條第2項，及民法第260條，請求被告連帶給付原告 3,225,000元（計算式：21,500,000×15%＝3,225,000）之違約金，並自107年1月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。並聲明：被告應連帶給付原告6,995,000元，及其中377萬元自106年12月3日起至清償日止，按日利率萬分之5計算之利息，3,225,000元自107年1月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。三、被告共同抗辯略以：系爭契約第9條第1項係約定建築工程應自放樣勘驗之日即台北市政府都市發展局（下稱都發局）派員現場測量無誤後，同意備查之日起算30個月完工即取得使用執照，該項規定係參照內政部103年4月28日預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項第12點規定作成，非原告主張被告應自申報放樣勘驗日起30個月內完工交屋，蓋由社會通念及交易習慣而言，參酌103年9月29日版之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中「開工取得使用執照」與「通知交屋期限」係分列於不同條款內，且「十五、通知及交屋期限」約定：「㈠賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋」，足徵建物「完工日」與「交屋日」不可能為同1日。另由契約目的觀之，建商於交屋時需一併交付建物使用執照方符合民法第354條第1項規定，而依建築法第28條第3款規定使用執照於建物完工後方得請領，足證系爭契約第9條第1項所指係完工日，不包括交屋日。由系爭契約內開工、完工、交屋等約定之體系解釋而言，建案建物須經完工（取得使用執照）、辦理建物第一次登記、買方依據契約約定繳款、辦妥貸款對保手續、配合辦理所有權移轉登記手續後，才會完成所有權移轉登記，於賣方取得交屋款以外全部價金後，才會交付不動產，「完工」與「交屋」不可能為相同完成期限，足見系爭契約第9條第1項約定3處「完工交屋」之「交屋」，均屬贅詞，該項約定僅係針對「開工及完工期限」，而未包含「交屋期限」。且未經主管機關實際派員現場測量無誤，並同意備查，御揚公司不得施工，故系爭契約第9條第1項第4款約定不可歸責於賣方之事由之影響期間不計入工期，因此系爭契約第9條第1項所定工期起算之放樣勘驗之日，應係指主管機關派員現場測量同意備查之日即104年6月18日。系爭建案工程已於放樣勘驗之日即104年6月18日起算30個月內（即106年12月18日）之106年12月12日取得使用執照，且於107年1月30日完成建物所有權第一次登記，並未遲誤系爭契約第9條第1項所定期限。被告已於申請使用執照完成後之106年1月24日寄發繳款通知單予原告，通知原告給付申請使用執照款，被告取得使用執照後復於106 年12月20日寄發繳款通知單催告其於7日內將前開申請使用執照完成款加計本次取得使用執照完成款一併繳付，然原告並未給付，被告再於預備辦理產權移轉登記之107年2月6日寄發繳款通知單、存證信函限期催告原告繳納前開期款及銀行貸款期款，原告仍未給付，依系爭契約第12條第3項、第 13條第2項約定，被告無義務移轉房地所有權予原告，被告得為同時履行抗辯。退步言之，縱認被告已構成違約，惟原告迄未提出任何受有實際損害之證明，衡情原告至多受有利息損失，再無其他所受損害、所失利益，其主張違約金為房地總價款15%，實屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查，原告主張其與御揚公司、王興華於103年12月12日分別簽訂系爭契約及土地買賣契約，訂購系爭建案第A棟2樓房屋1戶及地下2樓編號6號車位1個，總價款為2,150萬元，原告於107年1月3日致函催告御揚公司於函到7日內完工交屋，否則將依系爭契約解除契約等語，復於107年1月24日致函御揚公司、王興華解除系爭契約及土地買賣契約，有系爭契約及土地買賣契約、存證信函、德律聯合法律事務所函附卷可參（見卷第23-97頁、第125頁、第127-129頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。五、本件之爭點為：㈠原告以御揚公司違反系爭契約第9條第1項約定，遲至106年12月2日仍未交屋為由，解除系爭契約及土地買賣契約，是否有理？㈡原告主張原告未給付申請使用執照款，不負給付遲延責任，及得為拒絕履行抗辯，有無理由？茲分別論述如下：㈠依系爭契約約定，御揚公司應於何時完工交屋？ ⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，並應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥文字致失真意，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院迭著有判例可資參照（最高法院17年上字第1118號、19年上字第58號、39年台上字第1053號民事判例）。查系爭契約第9條第1項固約定：「本案之建築工程自放樣勘驗之日起30個月內完工交屋（…），並於產權過戶完成後7日內通知買方驗收交屋，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數。…」，惟系爭契約第9條係就「開工及完工最後期限」為約定，此觀該條條目即明。且系爭契約第9條約定：「本案之建築工程自放樣勘驗之日起30個月內完工交屋（…），並於產權過戶完成後7日內通知買方驗收交屋，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數。㈠買方未依規定付款期日交付本契約所載之各期房屋價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費，其遲延期間。…㈣因法律或行政命令變更或政府行政處分等非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間…」、「賣方如逾前款期限未開工或完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或完工，視同賣方違約，依第20條違約之處罰規定處理」（見卷第33頁），足見該條係為了處理「開工及完工」逾期始為約定，若賣方逾期「交屋」，並無該條第2項違約之適用。況系爭契約第20條第1項約定：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」（見卷第44頁），顯然並不將「賣方逾期交屋」視為該條項之違約。再系爭第11條「驗收」約定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續」、「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之（五）作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付」…、「註：雙方合意，交屋保留款約定為20萬元整，買方明確知悉此項約定權利並經審酌後同意此項條款」（見卷第34頁），足認賣方完工後，領取使用執照及配接自來水、電力、瓦斯等設備設施管限後，應通知買方驗收，驗收若不合格，賣方尚應負責修繕，足認系爭契約第9條第1項係關於「開工、完工期限」，而不包括「交屋期限」。又系爭契約關於交屋期限係約定應於產權過戶完成7日內由賣方通知買方驗收交屋，而房屋所有權之移轉，賣方應於使用執照核發後4個月內經買方協力辦理權利移轉登記予買方完畢，分別列載於第9條第1項、第12條第1 項（見卷第32頁、第35頁），而系爭契約第12條第1項移轉房屋所有權登記之前，尚有買方應給付房屋價款之義務，足認兩造約定系爭契約時之真意並非在建築工程放樣勘驗之日起30個月內交屋，而係御揚公司完工後通知買方進行驗收，驗收無瑕疵且由買方支付20萬元之交屋款，並辦理房屋所有權移轉登記後，御揚公司始有交屋之義務甚明。 ⒉系爭建案放樣勘驗之申請日期為104年5月22日，為兩造所不爭執，惟都發局於104年6月18日始發函同意御揚公司申請放樣勘驗備查，有都發局104年6月18日北市都建字第 10462849600號函在卷可查（見卷第157頁），再依台北市建築管理自治條例第19條第1項第1款之規定，放樣勘驗前得施作建築工地交通、安全及衛生維護措施等相關假設工程，並於申報放樣勘驗經台北市政府都市發展局核備後始能施作挖掘基礎土方及第19條第1項第2款之後等必須申報勘驗之部分，有建管處107年8月24日北市都建施字第1076111621號函在卷可憑（見卷第245頁），足認在都發局同意備查前，起造人不得進場施作工程，則在104年5月22日迄104年6月18日期間，當屬系爭契約第9條第1項第4款所稱因法律或行政命令變更或政府行政處分等非可歸責於賣方之事由發生時，應扣除完工期限之影響期間。依此，御揚公司於104年5月22日起算30個月，即106年11月22日，不計入前開應扣除之27日期間，應於106年12月19日完工。而御揚公司於106年12月12日取得使用執照，有都發局 106使字第0215號使用執照在卷可佐（見卷第159頁），堪認御揚公司並未逾系爭契約第9條約定之完工期限。從而，原告以御揚公司逾契約約定之完工交屋期限為由，主張解除契約，並不合法。原告主張解釋系爭契約第9條第1項「完工交屋期限」應依消費者保護法第11條第2項規定，為有利於消費者之解釋，惟消費者保護法第11條第2項係規定：定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。系爭契約第9條第1項約定是否僅指「完工期限」而不包括「交屋期限」，依系爭契約本身觀之即可明瞭該條項之「完工交屋」一詞並非包括「交屋」，已可得推知當事人簽約時之真意，非定型化契約條款有疑義之情形，並無消費者保護法第11條第2項規定之適用。 ⒊原告主張御揚公司乃建商，其基於經濟上強勢地位及經營之專業知識，事先擬定系爭契約、土地買賣契約等定型化契約條款，供消費者包括原告簽訂，其文字內容應無不利於被告之不明確情形，被告應受其制訂條款文字拘束，無再主張文字錯誤或為其他曲解之餘地；又內政部預售屋定型化契約範本係保障消費者權益之最低標準，若建商之契約條件優於範本標準即有利於消費者，亦無不許或不合法之情云云，惟依系爭契約之文義及論理即可推論得知兩造約定之「完工期限」與「交屋期限」不同，揆諸前開判例意旨，自應以當事人簽約時之真意解釋兩造之契約，系爭契約第9條第1項約定有用語矛盾之處，當不能拘泥於契約文字，原告主張系爭契約第9條第1項係關於御揚公司交屋期限之約定，並不可採。㈡原告主張解除契約既無理由，本院尚無庸就其他爭點有無理由而為判斷。六、從而，原告依系爭契約第20條第1項、系爭土地買賣契約第 11條第2項、第12條第1項，及民法第229條第1項、第254條規定，解除系爭契約及土地買賣契約，為不合法，其依解除契約規定及系爭契約、土地買賣契約請求被告連帶返還原告已繳房地價款377萬元，及自106年12月3日起按日利率萬分之5計算之利息，及被告連帶給付原告3,225,000元之違約金，並自107年1月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 9 月 20 日民事第八庭法官林欣苑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 20 日書記官黃巧吟

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