臺灣臺北地方法院107年度重訴字第634號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第634號原告冠德建設股份有限公司法定代理人馬志綱訴訟代理人陳思翰訴訟代理人吳俊昇律師複代理人李文堯律師張竹君律師陳湘傳律師許侑珊律師吳哲銓律師訴訟代理人梁穗昌律師被告謝文良訴訟代理人黃建復律師複代理人黃育勳律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國110年12月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將新北市○○區○○段○○○地號、四四八之一地號土地所有權應有部分各一００００分之二九二移轉登記與原告。被告應給付原告新臺幣壹仟參佰伍拾肆萬壹仟捌佰伍拾元，及自民國一百零七年五月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣壹仟零柒拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參仟貳佰貳拾貳萬肆仟柒佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：伊為「臺北都會區大眾捷運新莊線菜寮站(捷四)基地聯合開發案」(下稱系爭開發案)之合作投資人，被告於民國98年6月13日與伊簽訂合建協議書(下稱系爭合建契約) ，提供重測前臺北縣(下均稱新北市政府)三重市○○○段○○○段 000○0地號土地(嗣與其他地號合併為同段445地號，被告取得權利範圍674/10000，445地號嗣重測後登記為菜寮段448 地號，並因分割增加同段448之1地號）參與系爭開發案，依系爭合建契約，被告就系爭開發案可分配房屋面積111.51坪、車位6個，及房屋坐落土地之應有部分，其並應將448及448-1地號土地持分各292/10000(下稱系爭土地持分)移轉登記予伊。茲被告就系爭開發案，已選定新建大樓編號A09棟13 樓、A10棟14樓、Al1棟13樓、Al1棟14樓、A12棟13樓、14樓等6戶房屋面積131.17坪，及3樓編號75至80、105至110共12個機械停車位，相對應之基地持分為174/10000，惟拒絕將系爭土地持分移轉登記予伊，伊自得依系爭合建契約之法律關係請求被告移轉系爭土地持分。又被告依約可分配之房屋面積111.51坪，惟其實際選屋面積達131.17坪，超出依約應分配面積19.66坪(131.17-111.51)，且其選定之房屋另有露台專用面積共計12.67坪。依兩造協議之找補方式即房屋以每坪新臺幣（下同）56.7萬元、露台以房價1/3計算，被告應給付之找補款為1,354萬1,850元(19.66x567000+12.67x567000x1/3=00000000，元以下四捨五入)。被告稱兩造簽約後，系爭開發案因地主捐贈而獲取公益設施獎勵容積及都市計畫獎勵容積，應依情事變更原則調整原合約內容云云，並非事實，上開獎勵容積係因伊捐贈公益設施及公益設施之持分土地而來，與被告之土地貢獻度無關，被告自不得執此拒絕依原契約條件履行。為此依系爭合建契約及民法互易準用買賣之價金請求權，求為命被告㈠將系爭土地持分移轉登記予原告，及㈡給付原告1,354萬1,850元並加付起訴狀繕本送達翌日起至清償日止法定遲延利息之判決，另陳明願供擔保，請求准為假執行之宣告。二、被告則以：系爭開發案係由臺北市政府及伊、訴外人蔡○○、陳○○、洪○○、洪○○等地主提供土地，與訴外人德展建設股份有限公司(下稱德展公司)共同開發合建，嗣系爭開發案由原告承接，遂轉由原告與伊簽立系爭合建契約，並約定以核准建築之土地面積441.7坪x伊提供土地之比例6.78%x容積率532% (基本容積440%+1/2捷運獎勵容積92%)x公設比140%x權配比50%，而計算出伊應分配房屋坪數111.51坪。惟兩造簽約後，系爭開發案因伊等地主之捐贈而獲取新北市政府公益設施獎勵容積111.53%及都市計畫獎勵容積204.47%，容積率因此提高；臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會嗣後並決議權益分配比例為「地主：投資人=53.19%：46.81%」，地主權益比例亦已提高，顯有情事變更。爰依民法第227條之2第1項規定，請求將伊依約應受分配之房屋面積提高為205.73坪。伊就系爭開發案選取房屋之坪數僅131.17坪，尚未達變更後應分配坪數，原告自不得請求伊給付找補款；縱認有找補必要，兩造未曾就找補單價作成任何協議，找補金額亦應以原告建造費用作為計算基準云云等語，資為抗辯。並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。三、系爭開發案係由臺北捷運局提供土地持分8939/10000，及被告與蔡○○、陳○○、洪○○、洪○○等私地主提供土地持分共1061 /10000參與合建；合作投資人原為德展公司，嗣變更為原告，兩造並於98年6月13日簽訂系爭合建契約，被告依約應將系爭土地持分移轉登記予原告，及可分配房屋、坐落土地及車位；其中就被告得分配之房屋面積部分，兩造約以基本容積(440%)及1/2捷運獎勵容積(92%)合計之容積率532%(440%+92%)為基礎，乘以系爭開發案土地面積441.7坪、被告對土地之權利比例6.78%、約定公設比140%，及權配比50%，而得出被告得分配房屋面積為111.51坪(441.65x6.78%x532%x140%x50%=111.51)；兩造簽約後，系爭開發案於100年12月27日經核准變更設計，增加公益設施獎勵容積111.53%及都市計畫獎勵容積204.47%等情，有合建協議書、被告提出之房屋分配計算表、新北市政府工務局函、臺北市政府捷運工程局函等件可稽(本院卷㈠第17、81、159至160、359至361頁)，且為兩造所不爭，足資認定。四、惟原告主張被告應依系爭合建契約內容履行，則為被告所否認，並以兩造簽約後，另因地主之捐贈，致增加公益設施獎勵容積111.53%及都市計畫獎勵容積204.47%，且已有調高權配比之情事，情事已然變更，應調高被告得分配之房屋面積，調整後被告無須給付找補款等情，資為抗辯，經查：㈠原告主張被告依系爭合建契約，負有將系爭土地持分移轉予原告之契約義務，乃為被告所不爭。原告依系爭合建契約之法律關係請求被告將系爭土地持分移轉登記予原告，自屬有據。㈡被告就原告請求找補款部分，雖以地主捐贈獲取公益設施獎勵容積111.53%及都市獎勵容積204.47%為由，主張簽約後情事已有變更，應提高房屋分配面積云云，資為抗辯，然查：⒈被告參與系爭開發案，依其土地權利範圍比例應分攤捷運設施土地持分153/10000，及1/2捷運獎勵土地持分55/10000，合計208/10000，被告乃因此贈與上開土地持分予臺北市政府等情，有被告與臺北市政府簽訂之大眾捷運系統土地聯合開發契約書（下稱聯合開發契約）、臺北市政府捷運工程局函，及新北市三重地政事務所函可稽(本院卷㈠第359至361頁、卷㈡第79至101、171至172頁)。被告就系爭開發案除移轉前揭208/10000土地持分外，並無其他土地持分之權屬異動登記，亦有前揭新北市三重地政事務所函可佐（本院卷㈡第1 72頁）。綜上事證，應認被告係依其與臺北市政府間之聯合開發契約，為分攤捷運設施土地及捷運獎勵土地，而捐贈208/10000土地持分予臺北市政府，無從認被告捐贈上開土地持分，與系爭開發案之公益設施或都市計畫獎勵容積相關。⒉原告主張系爭開發案係由其無償捐贈公益設施空間，併同負擔該捐贈容積之建造、裝修費用及回饋事項，經都市設計審議通過後，取得相對都市設計獎勵容積率；另因捐贈公益設施卻無土地持分之問題，新北市政府表示依法規不取得土地持分，不願價購，原告乃自願捐贈公益設施(新北市○○區○○ 路○段000號4樓、5樓)之持分土地各1/10000予新北市政府等情，乃據提出新北市○○區○○路○段000號4樓、5樓建築改良物所有權贈與移轉契約書、土地所有權贈與移轉契約書、建物登記謄本及土地登記謄本為據(本院卷㈠第281至296頁），並核與新北市政府工務局函說明：「變更設計增加容積獎勵係經建築師檢討簽證後送新北市都市設計審議審核通過而增加獎勵容積面積」等語，及該函所附變更設計申請書之說明書記載「…本案100年1月31日經都市設計審議通過…同意本案容積率變更為940%(基準容積440%+捷運獎勵183.99%+公益設施獎勵111.53%+都市計劃獎勵204.47%)。另本案須回饋公益捐贈項目如下：重新路三段交通監測計劃回饋金額60萬元整。捷運聯合開發土地使用特性與車輛持有特性調查分析計畫回饋金額450萬元整。重新路新生活大道回饋金額1190萬元整。捐贈樓層内部裝修1200萬元整。捐贈樓獨立電梯36 0萬元整。中山藝術公園及運動公園植栽認養320萬元整雙層自行車架60萬元整」等語(本院卷㈠第159至160、170頁)；臺北市政府捷運工程局函附「捷運新莊線菜寮站(捷四)基地開發大樓權益分配及捷運獎勵面積第二次協商會議」之會議紀錄記載「有關公益設施所需土地2/10000部分，如需由本局辦理過戶，需地機關需以價購方式辦理」等語、臺北市政府捷運工程局函載「查旨揭基地4樓及5樓公益設施未來係捐贈予新北市政府，本局前於103年2月24日函請冠德公司先行釐清捐贈予新北市政府公益設施之土地持分及取得方式」等語相符(本院卷㈠第593、598頁)，原告主張系爭開發案之公益設施及都市設計獎勵容積，係因原告無償捐贈公益設施及捐贈公益設施所持分之土地，方取得前揭獎勵容積等情，當信非虛，尤難認被告與其他地主有捐贈公益設施取得公益設施或都市計畫獎勵容積之情事。 ⒊至被告固另主張：原告在申請變更執照前，曾提供被告「捷運菜寮站捷運設施土地持分計算說明」，其上載明「公益設施土地持分合計988/10000。惟新北市政府要求土地持分每戶僅需1/10000，合計2/10000，故剩餘之986/10000移至捷運設施由其持分」等語，足徵被告等私地主確有捐贈公益設施土地持分，僅移至捷運設施土地持分云云，並提出上開土地持分計算說明為據(本院卷㈠第257頁)。然為原告所否認，並主張：上開說明內容係伊員工未遵循「公益設施不持分土地」之規定而為設算，該說明內容顯有錯誤等語。經查，原告主張系爭開發案申請變更設計時，係適用「捷四用地開發内容及管制規定」，該規定第2條第9項明定「臺北縣政府取得之容積率，臺北縣政府不負擔建造費用，惟不取得該分配之樓地板面積相對應之土地持分。且該樓地板面積應作圖書館、博物館、藝術中心、兒童青少年、勞工、老人等活動中心及地方政府指定之公益設施使用」等情，乃據提出與其所述相符之捷四用地開發内容及管制規定為憑（本院卷㈠第116 頁）。依上開規定內容，新北市政府取得公益設施，並不分配公益設施對應之土地持分。則參與系爭開發案之地主，當無捐贈公益設施土地持分之必要，已無從認前開持分計算說明所載「公益設施土地持分合計988/10000」等情與客觀事實相符。又依前述，新北市政府之公益設施僅持分2/10000 ，且係來自於原告之捐贈，自亦無所謂「原持分合計988/10000」之情形可言。另依被告所舉「變更前後差異分析」表觀之（本院卷㈠187頁），執照變更前、後之「捷運獎勵容積」均同為183.99%，並無任何增加或改變，尤難認有被告所稱「公益設施持分土地移轉為捷運設施持分」之情事。原告主張上開持分計算說明內容係顯然錯誤等情，堪信非虛，自不得執上開持分計算說明，認有被告所稱「地主捐贈之公益設施持分土地，經移轉為捷運設施持分」之情形，被告執此抗辯其有捐贈公益設施土地持分云云，仍難認有據。 ⒋被告雖另抗辯：依據「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會」第16次會議決議將權益分配比例調整為「地主：投資人=53.19%：46.81%」，地主權益比例已然提高，而有情事變更云云，固提出上開會議紀錄為證( 本院卷㈡第27至45頁)。然查，觀諸該會議紀錄中臺北市政府捷運工程局關於權益分配說明「本開發案本局係參照先嗇宮站採用公益設施建造成本納入建物貢獻成本，並採鑑定結果中位數值（含公益設施）納入土地估價報告書，於土地及建物貢獻成本15種比例組合」、「本開發案投資人提出建造成本單價過高，本局委託之3家PCM鑑價係參考：臺北市議會審定之工程預算單價、臺北市政府工務局常用單價、公共工程委員會公共工程價格資料庫單價、當地營建物價月刊所提供之單價，或自行訪價，3家PCM誤差值約10%尚合理」等情（本院卷㈡第39頁），該權益分配比例之決議，乃參考建造成本而決定，難逕認與地主捐贈之捷運設施持分有關。且依臺北市政府函載：本案除依聯合開發契約第5條第4項「…土地提供人與投資人間對本建物及土地之分配比率、區位及條件，由投資人另行與土地提供人協商…」外，另依本開發案「臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發投資契約書」第5條第1款「乙方與土地所有人間之權益分配由乙方與土地所有人自行協商」之約定，私有土地均係由投資人與土地提供人自行協商權益分配及區位選定等相關事項等語(本院卷㈡第18 7至188頁)，系爭開發案關於權配比例，本即由投資人（原告）與地主自行協商甚明。兩造既已依約協議為一定之分配比例，上開決議關於權益比之決定亦未能認確與地主捐贈捷運設施持分有關，被告以簽約後地主與投資人權益比已有變更為由，主張情事變更、應提高房屋分配面積云云，亦難認可採。 ⒌綜上所述，依卷內事證，堪信兩造簽約後，系爭開發案另獲取公益設施獎勵容積及都市計畫獎勵容積，係源自原告對新北市政府之公益設施捐贈；前揭權益分配審議委員會所為前開權益分配比例之決定，亦難認與地主捐贈捷運設施持分有關。本件無從認被告於簽約後，有何契約義務負擔增加之情況，自無從認系爭合建契約之履行，有「依原有效果顯失公平」之情事存在，被告主張適用民法第227條之2規定增加應分配之房屋面積，即非有據。㈢按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。該規定依民法第398條，於當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用之。原告主張被告依系爭合建契約得分配房屋面積111.51坪，惟其選定之房屋面積達131.17坪，且另有露台12.67坪等情，為被告所不爭執(本院卷㈡第499頁)。原告主張被告於選屋時已與原告合意就找補單價依市價計算等情，固為被告所否認，並以前揭情詞置辯。惟查，就一般不動產之交易常情，於契約所定房屋分配面積與實際選定房屋面積不同時，多約以相當金額互為找補，原告主張兩造有找補約定等情，堪信合於交易常態。原告主張其就系爭開發案之大樓銷售市價，其每坪為56.7萬元，及露台具有市場價值，市場上多按房屋價格之3分之1計價等情，乃據提出冠德捷世可售明細表、內政部不動產交易實價查詢服務網網頁資料，及好房網雜誌、蘋果地產王、地產新聞等網頁資料為憑(本院卷㈠第143至148頁、卷㈢第63至65、73至79頁)。徵以被告曾對原告寄發存證信函，記載「…冠德公司於上開函文附件所示之計算方式並未將因本人等地主於民國100年間無償捐贈容積率予當時之臺北縣政府所獲得之都市計劃獎勵容積計入，導致冠德公司應分配予本人之坪數短缺23.2坪，依此計算冠德公司應找補本人新臺幣13,154,400元(詳附件)」等語（本院卷㈢第103至105頁），及該存證信函之附件載明前揭找補金額之計算式為「56.7萬元/每坪x23.2坪=13,154,400元」等語(本院卷㈢第103至107頁)，堪信原告主張兩造間曾有合意以市價（單價每坪56.7萬元）計算等情，可值採信。原告依前揭民法互易準用買賣之規定，就被告實際選屋面積超出依約應分配面積19.66坪(131.17-111.51)及露台專用面積12.67坪按房價1/3計算，請求被告給付找補款1,354萬1,850元(19.66x567000+12.67x567000x1/3=00000000，元以下四捨五入），自屬有據。五、綜上所述，原告依系爭合建契約及互易之法律關係，請求被告將系爭土地持分移轉登記予原告，及給付原告1,354萬1,850元，並加付起訴狀繕本送達翌日即107年5月12日起（送達證書附於本院卷㈠第51頁）至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保聲請准為假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之，並依被告之聲請，諭知其得預供相當之擔保金額免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　19　　日民事第八庭法　官　鄧晴馨以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　19　　日書記官林鈞婷

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