臺灣臺北地方法院108年度簡上字第158號
關鍵資訊
- 裁判案由給付租金
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣臺北地方法院
- 裁判日期109 年 01 月 22 日
臺灣臺北地方法院民事判決 108年度簡上字第158號上 訴 人 郭幸卿 訴訟代理人 楊金順律師 複 代理人 巫家佑律師 方志偉律師 被 上訴人 邱仁華 上列當事人間請求給付租金事件,上訴人對於民國108年1月15日本院臺北簡易庭107年度北簡字第10444號第一審判決提起上訴,本院於108年12月18日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張: (一)兩造於民國98年11月1日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭契 約書),約定上訴人承租伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路000號1、2、3樓房屋(下合稱系爭房屋),租賃期間自98年11月1日起至99年10月31日止,每月租金新臺幣(下同)8萬元,期滿兩造間成立不定期租賃關係。而因租金偏低,伊遂於104年7月21日對上訴人提起調整租金訴訟,經本院以104年度重訴字第923號判決系爭房屋之租金,自104年7月21日起,應調整為按系爭房屋全部課稅現值及其坐落土地即同市區○○段○○段000○000地號土地(下合稱系爭土地)全部申報地價之總價,依年息6%計算。又系爭土地於107年1月之申報地價為25萬7,092元/平方公尺,以系爭土地面積150平方公尺之全部申報地價加計系爭房屋之課稅現值42萬4,300 元,共計3,898萬8,100元,按年息6%計算,107年度租金應 調整為每月19萬4,941元。惟經伊屢次函知上訴人租金業經 調整,上訴人於107年間仍短付如附表所示之租金共計63萬 1,044元,爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語。 (二)並聲明:(一)上訴人應給付被上訴人63萬1,044元,及其中 31萬5,522元自起訴狀繕本送達翌日起;其中21萬348元自民事追加訴之聲明狀送達翌日起;其中10萬5,174元自民事陳 報狀(四)送達翌日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息。(二)願供擔保,請准宣告假執行。 二、上訴人則以: (一)被上訴人自104至106年度之申報地價皆以公告地價80%計算 ,107年度卻改為以公告地價110%計算,顯不符常理。又系 爭土地相鄰土地之申報地價迄今均為公告地價之80%,且系 爭土地及相鄰土地之107年度公告地價及公告現值均較105年度為低,顯示系爭土地經濟價值有所減損,是被上訴人申報高額地價,實有違市場行情。再衡酌系爭房屋之屋齡及屋況既老且舊,伊將系爭房屋轉租他人,每月租金僅13萬元,不足抵償提高後之租金,被上訴人此舉實有違誠信原則,已構成權利濫用。況兩造自104至106年度既已達成以公告地價80%計算租金之合意,被上訴人任意調漲租金,亦違反兩造約 定。是被上訴人主張調整後每月租金為19萬4,941元,據此 向伊請求,顯無理由。縱認伊應給付短繳之租金,惟伊已為被上訴人代繳自100年11月10日起至101年12月17日止之租賃所得稅共計8萬4,000元,應與租金抵銷,被上訴人亦已據此對伊免除8萬4,000元之租金債務等語置辯。 (二)並聲明:(一)被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原審判決命上訴人給付被上訴人63萬1,044元,及其中31萬 5,522元自107年6月23日起;其中21萬348元自107年10月13 日起;其中10萬5,174元自107年12月26日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息,並為假執行及供擔保免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴,並聲明:(一)原判決廢棄;( 二)被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴 人則答辯聲明:上訴駁回。 四、被上訴人主張兩造於98年11月1日簽訂系爭契約書,約定上 訴人承租被上訴人所有之系爭房屋,租賃期間自98年11月1 日起至99年10月31日止,每月租金8萬元,期滿兩造間成立 不定期租賃關係。嗣被上訴人對上訴人提起調整租金訴訟,經本院以104年度重訴字第923號判決自104年7月21日起增加系爭房屋之租金,即按系爭房屋全部課稅現值及系爭土地全部申報地價之總價,依年息6%計算租金。又系爭土地自104 至106年度均以公告地價80%為申報地價,於107年度改以公 告地價之110%即25萬7,092元/平方公尺為申報地價,被上 訴人並於107年6月6日通知上訴人租金調整為每月19萬4,941元,復催告上訴人補足107年1月至同年6月積欠租金共計31 萬5,522元之事實,有系爭契約書、本院104年度重訴字第923號民事判決書、系爭土地登記謄本、地價謄本、台北法院 郵局第000330號存證信函、系爭房屋登記謄本、臺北市稅捐稽徵處107年房屋稅轉帳繳納通知(代繳款書)、臺北市政 府107年1月11日府地價字第10730194700號函暨所附臺北市 107年重新規定地價地價申報書等件(見本院臺北簡易庭107年度北簡字第10444號卷<下稱原審卷>第17至31、37至45 、93、111、163、164頁)在卷可稽,且為上訴人所不爭執 ,自堪信為真實。 五、被上訴人另主張應以系爭土地公告地價之110%即25萬7,092 元/平方公尺為申報地價,計算系爭房屋調整後之租金為每月19萬4,941元,故被上訴人得向上訴人請求如附表所示之 積欠租金乙節,則為上訴人所否認,並以前詞置辯。是本件應審究者為:(一)被上訴人以公告地價之110%為申報地價,並以此計算租金,有無權利濫用、違反誠信原則或違反兩造約定之情事?(二)上訴人得否抗辯其代繳租賃所得稅8萬4,000元,與本件租金債務抵銷,或經被上訴人免除8萬4,000元租金債務?詳述如下: (一)被上訴人以系爭土地公告地價110%為申報地價,並無權利濫用、違反誠信原則或違反兩造約定之情事: 1.按權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的;行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法,民法第148條定有明文。又該條所稱權利之行使,是否以損害他人為 主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少,而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是若當事人行使權利,雖足使他人喪失利益,而苟非以損害他人為主要目的,即不在該條所定範圍之內(最高法院92年度台上字第1446號判決、45年台上字第105號判例均同此見解)。再所謂誠實信用 之原則,係在具體權利義務之關係,依正義公平之方法,確定並實現權利之內容,避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己,自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據,並應考察權利義務之社會上作用,於具體事實妥善運用之方法(最高法院86年度台再字第64號判決同此見解)。 2.次按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限,土地法第97條定有明文。而土地法第97條 所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額,土地法施行法第25條亦有明定。又按土地所有權人依土地法所申報之地價,為法定地價;土地所有權人申請登記所有權時,應同時申報地價,但僅得為標準地價20%以內之增減;土地所 有權人申請登記而不同時申報地價者,以標準地價為法定地價,土地法第148條、第156條、第158條亦分別著有規定。 至所謂標準地價,依土地法第152條規定,每地價等級之平 均地價,由該管直轄市或縣(市)地政機關報請該管直轄市或縣(市)政府公布為標準地價;地價申報滿5年,或1年屆滿而地價已較原標準地價有50%以上之增減時,依同法第160條規定,得重新規定地價。再按舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價80%為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者, 其申報之地價超過公告地價120%時,以公告地價120%為其申報地價;申報之地價未滿公告地價80%時,得照價收買或以 公告地價80%為其申報地價。已規定地價之土地,應按申報 地價,依法徵收地價稅,平均地權條例第16條、第17條亦分別定有明文。準此,被上訴人依法得於公告地價80%至120% 之範圍內申報地價,並須依所申報之地價負擔地價稅;如其未於公告期間申報地價者,即以公告地價80%為其申報地價 。 3.上訴人雖辯稱:被上訴人於107年度改以公告地價110%為申 報地價並以此計算租金,意在收回系爭房屋,有違誠信原則且構成權利濫用云云。惟查系爭土地自104至106年度之申報地價皆以公告地價80%計算,係因被上訴人未於規定地價之 公告期間申報地價所致,嗣於107年重新規定地價時,被上 訴人即依公告地價110%申報地價,此據被上訴人陳明在卷(見原審卷第345、347頁,本院108年度簡上字第158號卷<下稱本院卷>第107頁),並有臺北市107年重新規定地價地價申報書在卷為證(見原審卷第164頁),足見被上訴人申報 地價並未超過上揭公告地價120%之法定限制,且無申報額前後不一之情事。又被上訴人提高申報額,固可據此調高系爭房屋租金而增加收益,然亦須承受稅務機關據此提高地價稅應繳稅額之不利益,並非全然有利於被上訴人自身,對於國家稅收之公共利益亦無損害。至上訴人就其辯稱被上訴人提高申報地價,意在提高租金以收回系爭房屋乙節,並未舉證以實其說,自難遽採。從而,被上訴人申報地價,應係基於土地所有人身分所享權利之正當行使,難謂有何權利濫用或違反誠實信用原則之情事。 4.上訴人固抗辯:相鄰土地之申報地價迄今均為公告地價之80%,且系爭土地及相鄰土地之107年度公告現值均較105年度 為低,顯示系爭土地經濟價值有所減損,上開申報地價有違市場行情云云。惟各宗土地之買賣或收益價格,恆因土地所在位置、所鄰街道及使用情形而有異,縱為相鄰之數宗土地,市價行情亦未必齊一,且各筆土地之法定地價亦會因其所有權人有無於公告期間內申報地價,及申報額之高低而有不同,尚難僅憑系爭土地之申報地價與公告地價之比值高於相鄰土地,逕指被上訴人申報地價有違市場行情。又公告現值(即公告土地現值)係作為土地移轉或設定典權時,申報土地移轉現值之參考,並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據,而公告地價則係作為民眾申報地價之參考,是兩者之作用及計算基礎各不相同,其數額高低並無必然之對應關係,上訴人僅以系爭土地及相鄰土地之107 年度公告現值低於105年度,遽認被上訴人之申報額有悖於 行情,要屬率斷。況被上訴人以107年度公告地價110%計算 申報地價為25萬7,092元,仍遠低於反映系爭土地交易價格 之當年度公告現值84萬6,400元,此有系爭土地公告地價及 公告土地現值查詢資料存卷可佐(見本院卷第69頁),益難認被上訴人所申報地價明顯偏離行情,而有違反誠信原則之情事。 5.上訴人另辯稱:系爭房屋之屋齡及屋況既老且舊,伊將系爭房屋轉租他人,每月租金僅13萬元,不足抵償被上訴人提高後之租金,是被上訴人調整租金顯無理由云云。惟上訴人將系爭房屋之1、2、3樓分別轉租與訴外人拓荒者休閒有限公 司、名江造型名店、什麼音樂工作室等情,為上訴人所自認(見原審卷第185、187),並有租賃契約在卷可稽(見原審卷第195至217頁),足見上訴人實際使用收益系爭房屋,並得藉由與次承租人商議調整租金之方式,轉嫁被上訴人提高租金之成本;如上訴人認為轉租收益與租金之成本不相當或有失合理,尚得依系爭契約第7條第3項約定,定相當期限以書面徵得被上訴人同意後終止租約。故經比較衡量兩造之利益,被上訴人以公告地價110%為申報地價,對上訴人之利益固然不無影響,然並無於自己所得利益極少,而使上訴人受有甚大損害之情事,難謂被上訴人主觀上係以損害上訴人為主要目的,或造成兩造利益失衡,自無權利濫用或違反誠信原則可言。 6.上訴人雖又舉本院108年度訴字第661號判決,抗辯被上訴人提高申報地價以調整租金有悖於誠信原則云云。惟查前揭判決之案件事實係該案兩造於前案判決之執行程序中達成和解,兩造合意以公告地價80%為申報地價,作為該案原告應給 付租金之計算標準,嗣該案被告逕以公告地價之120%為申報地價,經前揭判決認定違反誠信原則(見本院卷第151至159頁)。而本件系爭契約調整後之租金額係經判決諭知計算方式,並非由兩造合意議定,且被上訴人亦未逕以最高比例之公告地價120%為申報地價,顯見本件與前揭判決之個案事實截然不同,自無從比附援引。 7.末上訴人辯稱:兩造自104至106年度已達成以公告地價80% 計算租金之合意,是被上訴人任意調漲租金,違反兩造約定云云。惟查系爭土地自104至106年度之申報地價皆以公告地價80%計算,係因被上訴人未於規定地價之公告期間申報地 價所致,業如前述,自無由憑此認定兩造有以公告地價80% 計算租金之約定。 8.綜上,被上訴人以系爭土地公告地價110%作為107年度之申 報地價,並無權利濫用、違反誠信原則或違反兩造約定之情事。從而,本院104年度重訴字第923號判決既已判決系爭房屋之租金,自104年7月21日起調整為按系爭房屋全部課稅現值及系爭土地全部申報地價之總價,依年息6%計算,又系爭土地於107年1月之申報地價為25萬7,092元/平方公尺,以 系爭土地面積150平方公尺之全部申報地價,加計系爭房屋 之課稅現值42萬4,300元,共計3,898萬8,100元(計算式: 257092×150+424300=38988100),按年息6%計算,107年度 租金應調整為每月19萬4,941元(計算式:38988100×6%÷ 12=194940.5,四捨五入至整數)。再上訴人自107年1月至 同年12月止所給付之租金,與被上訴人請求之租金差額如附表所示乙節,為上訴人所不爭執(見本院卷第116頁),故 被上訴人依系爭契約請求上訴人給付短少之租金共計63萬1,044元,洵屬有據。 (二)上訴人不得抗辯其代繳租賃所得稅8萬4,000元,得與本件租金債務抵銷,或被上訴人已免除8萬4,000元租金債務: 1.上訴人辯稱:縱認上訴人應給付短繳之租金,惟上訴人已為被上訴人代繳自100年11月10日起至101年12月17日止之租賃所得稅共計8萬4,000元,應與租金抵銷,被上訴人亦已據此對上訴人免除8萬4,000元之租金債務云云。被上訴人則主張:上訴人於第一審未曾就前開抗辯有所陳述或辯論,自不得於第二審再為抗辯等語。 2.按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者,不在此限:一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由,致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由,當事人應釋明之。違反前2項之規定者,第二審法院應駁回之,民事訴訟 法第447條定有明文。前揭規定,依民事訴訟法第436條之1 第3項規定,於簡易訴訟之上訴程序準用之。故當事人上訴 第二審,原則上不得提出新攻擊防禦方法,前揭民事訴訟法第447條規定,係以民事訴訟法原採「修正之續審制」仍無 法避免及改正當事人輕忽第一審程序,遲至第二審程序始提出新攻擊防禦方法之情形為由,將該「原則上准許新攻防方法,例外限制」之制度,修正為「原則上限制新攻防方法,例外准許」之「嚴格限制之續審制」或「改良式之續審制」或「接近事後審制」,以充實第一審之事實審功能,及合理分配司法資源,並維護當事人之程序利益(最高法院99年度台上字第947號判決同此見解)。職是,本件上訴人於第二 審提出前揭抵銷及免除債務抗辯,應以具備民事訴訟法第447條第1項但書各款所列事由為前提,且於解釋是否符合各該要件時,應參酌前揭「嚴格限制續審制」之立法精神,審慎認定。 3.查上訴人於原審並未提出上開抵銷及免除抗辯,於本院審理時始行提出此等新攻擊防禦方法,觀諸上訴人所提出之證據為被上訴人先後於107年2月5日、同年3月8日、同年4月12日寄送與上訴人之存證信函(見本院卷第189至203、295至308頁),而被上訴人係於107年6月13日向原審法院提起本件訴訟,此有民事起訴狀上本院收文戳章可憑(見原審卷第7頁 ),足見上訴人於本件訴訟繫屬前即已持有前揭證據,進而知悉其得主張代繳租賃所得稅8萬4,000元之事實,並對被上訴人為抵銷或免除債務之抗辯,堪認上訴人於原審即得提出上開抗辯,卻遲至第二審程序始行提出,自無因不可歸責於上訴人之事由致未能於原審提出之情事。又上訴人既係根據其代繳租賃所得稅所取得之債權,對被上訴人主張抵銷或經其免除債務,縱本院不許於本件訴訟中提出,上訴人仍得另行起訴請求,不致影響其債權之行使;反之,若本院率爾准許於第二審訴訟程序中提出,一經本院判決即行確定,且抵銷抗辯尚可能依民事訴訟法第400條第2項規定產生既判力,致嚴重損及被上訴人之審級利益,因認不許上訴人提出,並無顯失公平之情形。 4.綜上,上訴人並未釋明本件具備民事訴訟法第447條第1項但書所列各款事由,其於第二審為上開抵銷及免除之抗辯,於法未合,應予駁回,本院自毋庸審酌是否有理由。 六、按遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為5%;給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任;給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力,民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項 分別定有明文。查被上訴人請求上訴人給付63萬1,044元, 及其中31萬5,522元(即107年1月至6月積欠租金)自起訴狀繕本送達翌日即107年6月23日(見原審卷第51頁)起;其中21萬348元(即107年7月至10月積欠租金)自民事追加訴之 聲明狀送達翌日即107年10月13日(見原審卷第313頁);其中10萬5,174元(即107年11月、12月積欠租金)自民事陳報狀(四)送達翌日起即107年12月26日(見原審卷第439頁),均至清償日止,按年息5%計算之利息,核無不合,應予准許。 七、綜上所述,被上訴人請求上訴人給付63萬1,044元本息,為 有理由,應予准許。從而原審判命上訴人如數給付,並為假執行之宣告,並無不合。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經本院斟酌後,認均不足以影響本判決之結果,自無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。 九、據上論結,本件上訴為無理由,爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條,判決如主文。 中 華 民 國 109 年 1 月 22 日民事第一庭 審判長法 官 姜悌文 法 官 李子寧 法 官 林祐宸 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 109 年 1 月 22 日書記官 郭瀞憶 附表:(日期紀元均為民國,金額幣別均為新臺幣) ┌──┬──────┬────────────────┐│編號│月份 │積欠租金金額 │├──┼──────┼────────────────┤│1 │107年1月 │4萬7,163元 │├──┼──────┼────────────────┤│2 │107年2月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│3 │107年3月 │5萬8,011元 │├──┼──────┼────────────────┤│4 │107年4月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│5 │107年5月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│6 │107年6月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│7 │107年7月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│8 │107年8月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│9 │107年9月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│10 │107年10月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│11 │107年11月 │5萬2,587元 │├──┼──────┼────────────────┤│12 │107年12月 │5萬2,587元 │├──┴──────┼────────────────┤│ 合計│63萬1,044元 │└─────────┴────────────────┘