臺灣臺北地方法院108年度訴字第2692號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 109 年 01 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2692號原　　　告　廖光雄
訴訟代理人　陳昭安
被　　　告　歐陽素蘭
訴訟代理人　周德亮
訴訟代理人　陳明宗律師
上　一　人
複　代理人　汪懿玥律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
〈甲、程序方面〉
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。本件原告於起訴狀所列訴之聲明為「被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖Ａ所示之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還原告」，然於事實及理由欄除引用民法第767 條第1 項規定外，尚有援引民法第179 條規定，且敘及相當於租金之不當得利金額計算方式。本院囑請臺北市中山地政事務所至現場實地測量被告占用系爭土地之範圍及面積後，經中山地政事務所於民國108 年12月5 日以北市中地測字第1087023618號函檢送土地複丈成果圖到院，原告旋於109 年1 月8 日提出民事準備狀，將訴之聲明修正為：「一、被告應將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ部分、面積8.43平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）298,523 元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自109 年1 月1 日起至遷讓返還前項所示土地之日止，按月給付原告 5,103元。」（本院卷第299 頁），且仍以民法第767 條第1 項及第179 條規定為請求權基礎。原告所為訴之追加，請求基礎事實係屬同一，且不甚礙被告防禦及訴訟終結，被告亦已於書狀提出答辯，是以，上開訴之追加，於法應予准許。
〈乙、實體方面〉
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（系爭土地），面積 10.35平方公尺，係原告所有，權利範圍為全部。被告為臺北市○○區○○段○○段0000○號、門牌號碼臺北市○○區○○路000 巷000 號建物（下稱系爭建物）所有權人。被告無權占用系爭土地，於附圖即中山地政事務所土地複丈成果圖斜線範圍所示即Ａ部分（面積8.43平方公尺），供系爭建物作圍牆、庭院使用，依民法第767 條第1 項規定，被告應將實際占用範圍拆除地上物後返還土地予原告。又被告無權占有系爭土地，受有利益，依民法第179 條規定及最高法院61年台上字第1695號裁判意旨，自應返還。原告係於104 年4 月16日取得系爭土地（持分全部），系爭土地位於臺北市中山區，生活機能便利，107 年申報地價為每平方公尺72,640元，以申報地價10％計算，自104 年4 月16日起至108 年12月31日，計58.5個月，受有不當得利 298,523元（8.43×72640×10％÷12×58.5＝298523.16），自109 年
1 月1 日起至返還土地之日止，每月受有不當得利 5,103元（8.43×72640×10％÷12＝5102.96），均應返還予原告。
又被告雖主張系爭土地為前地主同意作為建築基地，其有權使用云云，原告否認之，被告應舉證證明前地主同意其使用，且歷次購買者亦受此拘束，何況，系爭土地屬道路用地（公共設施用地），現況亦供巷道使用，縱如被告所稱原地主同意作該建物所有人通行使用，亦係供通行之用，絕非同意被告私設圍牆庭院，妨礙通行及土地所有權人之權利。政府接受土地容積移轉，亦須無地上物存在始可，原告基於土地所有權人之身分，請求被告將私設於道路用地之圍牆及庭院拆除，並無權利濫用情事，亦無違反誠信原則。
㈡並聲明：
⒈被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示Ａ部分（面積8.43平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地返還原告。
⒉被告應給付原告 298,523元，及自民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自 109年1 月1 日起至遷讓返還前項所示土地之日止，按月給付原告 5,103元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告與配偶周德亮於73年6 月6 日向訴外人梁伸夫買受坐落909 地號上之預售房地，以被告登記為所有權人，梁伸夫於建築房屋時，即以被告為起造人，於73年7 月2 日出具土地使用同意書，同意被告等起造人於909 地號土地上興建五層建築物，被告則於上開預售房地完工交屋後，住居使用系爭建物迄今。龍江路149 巷道於74年間尚未拓寬，建商於 909地號土地興建五層集合住宅時，係依建築法規在指定之建築線退縮，該退縮土地仍須供集合住宅使用並通行俾能臨路。建商明知該退讓土地須供被告所屬集合住宅無償使用並通行，竟於104 年間處分轉讓予原告，有悖誠實信用原則。被告之系爭建物係坐落上開集合住宅1 樓，於74年間買受時即與樓上各層住戶成立分管契約，由被告管理使用該退讓土地，2 樓以上住戶另有通道進出，此乃自74年迄今不爭之事實，此退讓土地在系爭房屋正門口與巷道相連，一目了然，被告於104 年間受讓取得自屬惡意。909 地號於74年2 月25日分割增加909-1 地號，系爭建物於74年7 月興建完成，原告於104 年3 月9 日以買賣為原因取得909-1 地號土地所有權，嗣後再分割出909-2 地號土地（系爭土地）。原告取得系爭土地時，其上已有系爭建物。而不動產價值不斐，衡情買賣雙方必會就不動產坐落位置、使用狀況為瞭解，俾利買方得依其買受目的而為利用，故原告於購買前定會前往系爭土地勘查使用情況，而知悉系爭土地上坐落系爭建物，且原告自承為虹展建設股份有限公司（下稱虹展公司）之人員，從事土地開發業務，買受系爭土地係為捐贈臺北市政府，衡情必於購買時向出賣人查明系爭建物坐落系爭土地有無正當權源。實務上，建築主管機關要求建物起造人必須檢附地主出具之土地使用權同意書，否則無法領得建造執照，此為具一般知識經驗之第三人所能知悉，遑論專業開發土地之建設公司。故領得建造執照之建物起造人必持有建築基地土地所有人出具之土地使用權同意書之事實，雖未經地政機關登記，然已具備使第三人明知或可得而知該狀態之公示作用，第三人及原告亦得逕向主管機關申請查明該建物有無取得建造執照。原告之前四手即73年間斯時909 地號土地所有權人梁伸夫與被告及其他起造人訂立系爭債權契約，同意提供909 地號（包含分割出之系爭909-2 地號土地）用以興建系爭建物，並隱含同意被告及其他共同起造人繼續使用之目的，原告雖非系爭債權契約當事人，然系爭建物乃取得建造執照而興建，具備使原告知悉之公示作用，原告既明知系爭建物因系爭債權契約而有權坐落於909 地號土地（含分割出之909-1 、909-2 地號土地），揆諸上揭說明，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，是以系爭債權契約對於輾轉受讓之第三人即原告自應繼續存在。
㈡民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之，基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源，如該有權占有人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於所受讓之占有，對所有人主張有占有之權利，此乃基於占有連鎖原理所產生之效果。原告雖非系爭債權契約當事人，然原告係於被告興建系爭建物後，輾轉因買賣而取得909-1 地號土地所有權，被告係系爭建物第一次所有權登記之所有權人，與其他共同起造人於73年間與梁伸夫有系爭債權契約，則原告之前手婁成林、姚介齊及王仁秀均應受拘束，因房屋性質上無法脫離基地而獨立存在，系爭債權契約目的是為供他人建築房屋，當認系爭債權契約已有允許建物所有人使用該土地至建物不堪使用為止之意思，是被告依土地使用權同意書及占有連鎖法理，確有占用系爭 909-2地號土地之正當權源。參酌最高法院105 年度台上字第 389號判決意旨、71年台上字第737 號判決意旨、95年度第16次民事庭會議決議意旨、106 年度台上字第1627號判決意旨，原告提起本訴顯係違反誠信原則。另參酌最高法院61年台上字第1695號判決意旨、68年台上字第3071號判決意旨，倘認系爭建物確無使用土地之正當權源（此為假設語），則系爭建物僅占有8.43平方公尺，原告買受系爭土地也無從使用及收益，系爭建物占用部分僅係作為圍牆、分隔道路使用，且系爭建物位於巷道內，供被告住居使用，並無任何營業使用，倘以申報總地價年息10％算相當於租金之不當得利，實屬過高，應以申報總地價年息 1％計算，始為公允，又原告係至提起本訴始通知被告有無權占有情事，不當得利之起算日應從原告提起本訴之準備狀送達時起算。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造協議不爭執之事項：
㈠兩造對於本院卷第219 頁土地使用權同意書之真正不爭執（其上記載土地所有權人梁伸夫於73年7 月2 日同意提供 909地號土地全部供歐陽素蘭等9 人建築建物）。
㈡臺北市○○區○○段○○段000 地號土地，於74年2 月25日逕為分割出同段909-1 地號土地；前述同段909-1 地號土地，於108 年4 月16日逕為分割出同段909-2 地號土地（面積10.35平方公尺）。
㈢原告於104 年3 月9 日以買賣為原因登記取得同段909-1 地號土地所有權（權利範圍全部），復於108 年4 月16日分割出同段909-2 地號土地，原告並登記為同段909-2 地號土地所有權人（權利範圍全部）。
㈣被告於74年8 月19日以「第一次登記」為原因登記為臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○路000 巷0 ○0 號，亦即系爭建物）之所有權人。
㈤系爭建物領有74年使字第625 號使用執照。
㈥被告所有系爭建物經測量結果，有使用系爭909-2 地號土地如附圖（中山地政事務所土地複丈成果圖）所示斜線範圍即編號Ａ（面積8.43平方公尺）。
㈦上開各節，業據兩造於言詞辯論期日合意列為不爭執事項（本院卷第318 頁），經原告提出909-2 地號土地登記謄本、系爭建物（1247建號）登記謄本為證（本院卷第21至25頁），且有中山地政事務所於108 年7 月4 日以北市中地籍字第1087012875號函檢送之909、909-1地號土地登記謄本、 909-2地號土地異動索引、地籍圖謄本（本院卷第53至73頁）、中山地政事務所於108 年9 月16日以北市中地籍字第1087018152號函檢送之上開地號土地人工登記簿謄本、108 年中山字第055590號登記案資料（本院卷第119 至216 頁）在卷可稽，及臺北市政府都市發展局108 年9 月20日北市都授建字第1080147161號函所附73年建字第0320號建照執照申請時檢附909 地號土地使用權同意書影本（本院卷第217至 219 頁）附卷可參，並經本院會同兩造代理人至現場勘驗，有勘驗筆錄及所攝照片存卷可憑（本院卷第227 至246 頁），且由中山地政事務所實地測量後，於108 年12月5 日以北市中地測字第1087023618號函檢送土地複丈成果圖到院（本院卷第249 至251 頁），以上均足堪為本院得心證之基礎。
四、得心證之理由：
㈠按民法第767 條第1 項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源（最高法院101 年度台上字第224 號判決意旨參照）。另按民法上之法律行為有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。司法院大法官會議釋字第349 號解釋理由書可資參照。再按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349 號解釋。故在民法第826 條之1 規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依 349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院107 年度台上字第70號判決意旨參照）。
㈡查被告係於74年8 月19日辦理「第一次登記」而登記為系爭建物所有權人，系爭建物係五層集合住宅之1 樓，如附圖所示占用系爭土地（909-2 地號）編號Ａ（面積8.43平方公尺）即斜線範圍，係系爭建物門口之水泥圍牆及其內庭院，與系爭建物本體相連，由外觀一望可知該水泥圍牆與其內庭院係由1 樓住戶使用（使系爭建物與巷道有明顯之區隔），有現場照片可參（本院卷第233 至243 頁）。被告陳稱其係向建商購得系爭建物，該水泥圍牆於建商交付時即已存在等情，原告自承從事土地開發業，於購買取得土地時，前述占用情形業已存在（本院卷第94、95頁），足資顯示原告於 104年3 月9 日買受取得909-1地號（含嗣後分割出之909-2地號）所有權時，該水泥圍牆業已存在，原告更進而於108 年間申請就909-1地號遭占用範圍分割出909-2地號，而辦理分割登記。而實際上，909-2地號之總面積為10.35平方公尺，其上除有被告所有系爭建物水泥圍牆及庭院占用編號Ａ（面積8.43平方公尺），其餘部分則由該五層集合住宅之2 樓以上共同出入大門及雨遮所占用，此由上開照片即足查知，亦經本院至現場勘驗所得知。被告所有系爭建物之登記謄本上，載明係坐落909 地號，於74年6 月5 日完工，且於74年8 月19日辦妥第一次登記，足認系爭建物於74年間業已存在至今。本院函查調取相關土地提供予上述建號作基地使用之土地使用權同意書，經臺北市政府都市發展局於108 年9 月20日以北市都授建字第1080147161號函檢送909 地號土地之土地使用權同意書影本到院，對照卷附909 地號土地登記簿影本可知，909 地號（斯時面積為390 平方公尺）最初係梁伸夫單獨所有，梁伸夫於73年7 月2 日出具土地使用權同意書，同意提供909 地號土地全筆，供被告、梁伸夫等9 人在該筆土地上建築五層RC建物，該9 位起造人持以申領73年建字第0320號建照執照，進而在909 地號土地上興建五層建物完成。被告所提由被告配偶周德亮於73年6 月6 日與梁伸夫簽立之房地預訂買賣契約書，於第5 條尚約定「…1 樓空地亦歸屬1 樓所有權人管理使用…」（本院卷第277 至291 頁），足資顯示包含被告所有系爭建物在內之五層集合住宅於起造之初欲申領建造執照時，已由909 地號土地當時地主梁伸夫出具土地使用權同意書，表明同意提供909 地號土地全部作建築基地使用，且梁伸夫正是上開五層集合住宅之起造人之一。此外，卷附909 地號土地登記簿影本及異動索引表顯示梁伸夫於74年7 月18日以買賣為原因將909 地號土地之應有部分辦理所有權移轉登記予被告等多人，更徵被告所提上開房地預訂買賣契約書確屬真實。梁伸夫雖於74年2 月25日由909 地號中逕為分割出909-1 地號（面積62平方公尺），並使909 地號面積（原為390 平方公尺）變更為 328平方公尺（本院卷第179 頁、第191 頁），然無礙於其先前已於73年7 月2 日以土地使用權同意書同意提供原909 地號土地全部作為上開集合住宅基地使用之事實，再對照被告配偶於73年6 月6 日與梁伸夫所簽房地預訂買賣契約書，提及1 樓空地歸1 樓所有權人管理使用等情，更足以顯示梁伸夫與被告就分割前909 地號土地之空地範圍，已成立使用借貸關係，而該空地範圍嗣後雖分割出909-1 地號（面積62平方公尺，包含嗣後於108 年間分割出之909-2 地號），被告與梁伸夫間就該筆909-1 地號土地仍有使用借貸契約之債之關係，且梁伸夫於74年起至102 年間將909-1 地號土地移轉登記予他人為止，長達近30年期間從未爭執909-1 地號土地之使用關係，更無向被告收取租金或要求相當於租金之不當得利之情事，足認梁伸夫與被告間就909-1 地號土地之使用借貸關係確實存在，且依上開土地使用權同意書及房地預訂買賣契約書之內容，應認土地所有權人梁伸夫與被告間之使用借貸契約，係以至系爭建物滅失或無法繼續使用時，使用借貸目的始結束，且以至前述使用借貸目的結束時止，作為使用借貸之期間。
㈢本件原告係於104 年3 月9 日輾轉買受取得909-1 地號土地（面積62平方公尺），於108 年4 月16日從中分割出 909-2地號土地（面積 10.35平方公尺）辦妥登記，致909-1 地號面積降為 51.65平方公尺（51.65＋10.35＝62）。原告自陳在虹展公司（該公司登記所營事業包含不動產買賣業、都市更新重建業……等）任職，買受上開土地係為日後辦理容積移轉之用，顯然對於不動產登記資料之查核能力優於一般人。上開909-1 地號土地於74年2 月25日逕為分割登記後，始終由梁伸夫所有，至102 年8 月23日以買賣為由登記予婁成林，再於103 年3 月11日以買賣為由登記予王仁秀、姚介齊，又於104 年3 月9 日以買賣為由登記予原告。原告於買受909-1 地號土地（面積62平方公尺）前，經由查閱土地登記謄本、建物登記謄本等由地政機關掌管之登記資料，已可知悉系爭建物係領有使用執照、有辦理第一次登記之合法建物，且可知悉系爭建物登記坐落909 地號，以及909-1 地號係由909 地號分割而出、分割之前原均屬於梁伸夫所有等事實。又依建築法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，上開建物登記謄本既顯示系爭建物係於74年6 月5 日完工而領得74年使字第625 號使用執照，則衡諸一般常情，應可推知系爭建物取得建造執照之時間係在74年2 月25日就 909地號逕為分割之前（興建五層集合住宅所需之時間，由取得建造執照至興建完工取得使用執照為止，衡情不可能只需 3個多月），原告投資購置土地之目的係為日後辦理容積移轉之用，於決意買受之前亦應會至系爭土地現場查看並查調相關登記資料，自無從對於系爭建物之外圍圍牆及庭院坐落並占用系爭土地之事實聲稱不知情，則原告於知悉前述占用之客觀情事及登記相關內容，仍決意買受909-1 地號土地，自應認為係對於上開使用借貸契約之債之關係有「可得而知」之情事。被告抗辯系爭建物乃取得建造執照而興建，具備使原告知悉之公示作用，且系爭建物因使用借貸契約關係而有權坐落於909 地號土地（含分割出之909-1、909-2地號土地），該使用借貸契約關係對於由原所有權人梁伸夫輾轉受讓而取得系爭土地所有權之原告應繼續存在等情，應屬有據，是以，被告主張其對於原告而言係屬有權占有人，占用系爭土地係具有法律上之原因，應認可採。被告對於原告而言，既應屬有權占有人，則原告依民法第767 條第1 項之所有物返還請求權，請求被告拆除系爭土地上如附圖所示Ａ部分之地上物並返還該部分土地，自無理由；又被告既依使用借貸關係有權占有系爭土地，其占有使用系爭土地，具有法律上原因，即非不當得利，則原告依民法第179 條（前段）不當得利返還請求權，請求被告給付自原告取得系爭土地之日起至返還土地之日止之相當於租金之不當得利，亦無理由。
五、綜上所述，被告所有系爭建物之外圍圍牆、庭院坐落於系爭土地，乃有權占有系爭土地，與原所有權人梁伸夫間有使用借貸關係，原告輾轉受讓梁伸夫之系爭土地，對於前述使用借貸債之關係應屬可得而知而仍受讓，應受前述債之關係之拘束。是原告以系爭土地所有權人之地位，主張被告為無權占有人，並無可採，則原告援引民法第767 條第1 項所有物返還請求權、同法第179 條不當得利之規定，提起本件訴訟，主張被告為無權占有人，以聲明第一項要求被告拆除系爭土地之地上物、返還占用土地予原告，並給付如聲明第二項所示之相當於租金之不當得利及遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日民事第四庭 法 官 張婷妮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日書記官 鄭以忻