108年度訴字第3813號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：109 年 11 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第3813號原告陳欣峰訴訟代理人蕭萬龍律師黃曼瑤律師被告林志豪訴訟代理人陳守文律師郭千華律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國109 年11月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應同意原告向安新建築經理股份有限公司領取玉山銀行敦南分行、帳號00000000000000號、戶名「安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」帳戶内新臺幣貳佰零捌萬元，及自民國一百零八年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張及聲明：兩造前經訴外人宏邦房屋仲介股份有限公司大安店仲介而於民國108 年6 月9 日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、買賣價金履約保證申請書，約定由被告以總價新臺幣（下同）2,080 萬元向原告買受坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍90827 分之35），及其上同段4309建號（權利範圍全部）、4459建號（權利範圍20376 分之7 ）建物，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段 000 巷00弄00號19樓房地（下稱系爭房地）。其後被告依約於108 年6 月10日將系爭房地買賣價金第一期款208 萬元匯款至履約保證專戶即玉山銀行敦南分行第00000000000000號、戶名「安新建築經理股份有限公司（下稱安新建築經理公司）價金履約保證專戶」帳戶（下稱系爭履保帳戶）内，原告亦依約交付系爭房地產權權狀、印鑑證明等過戶資料予承辦地政士即訴外人石雪卿。詎被告其後先以108 年6 月19日律師函表示系爭房地疑於99年間發生住戶自頂樓墜落到3 樓之事故而疑為凶宅後，再以同年7 月18日存證信函表示撤銷受詐欺之意思表示及解除買賣契約，然依主管機關内政部函釋，凶宅限定在所有人持有產權期間内，房屋專有部分曾發生非自然死亡事件者始屬之，惟系爭房地於原告持有產權期間未發生兇殺、自殺等其他非自然死亡之情形，且其於104年間購買該房地時，雖未與前屋主接洽，然據悉當時前屋主係告知，其持有產權期間並未有發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，原告於標的物現況說明書第39項勾取「否」，自無任何不實告知之情形，遑論縱被告所稱系爭房地曾於99年間發生住戶自頂樓墜落到3 樓之情事，該住戶即係失足墜樓身亡而非遭凶殺或係求死行為之自殺，顯屬意外死亡，且該住戶墜地落點、死亡地點均非在系爭房地所在之19樓，顯與前述內政部函釋所謂凶宅之定義不符，可認系爭房地自非屬凶宅。又原告依系爭買賣契約第8 條第2 項之約定，以108 年6 月25日桃園東埔郵局第353 號存證信函催告被告應於函至7 日内依系爭買賣契約第3 條約定給付系爭房地買賣價金第2 期款208 萬元，惟被告仍未履行，原告遂以被告片面違約之可歸責，以108 年7 月8 日桃園東埔郵局第382 號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並主張依系爭買賣契約第8 條第2 項約定沒收其已繳價款208 萬元作為懲罰性違約金，然因前開款項係匯至系爭履保帳戶，原告無從直接沒收，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應同意原告向安新建築經理公司領取系爭履保帳戶内208 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即108 年8 月16日，見本院卷第143 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告答辯及聲明：㈠系爭房地曾於99年2 月間發生李姓男子自系爭房地墜樓之非自然死亡事件，依一般交易觀念，曾發生非自然死亡事件房屋，普遍對於一般人之居住品質及心理層面均有負面之影響，進而影響購買意願及原購買之價格，造成房屋經濟性之價值減損，自係屬物之瑕疵，此參本院委由訴外人先鑑不動產估價師事務所就系爭房地所出具之不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告書）稱「108 年7 月31日即兩造原訂交屋日，系爭房地無非自然死亡事件之市場價格為2,098 萬8,000 元，因非自然死亡事件致系爭房地交易價格減損比例為12.5％，減損金額為262 萬3,500 元（詳系爭鑑定報告書第60頁），足證系爭房地洵具有交易價值減損之瑕疵。復原告雖爭執系爭房地非屬内政部定義之「凶宅」，據謂系爭房地並無瑕疵云云，此實係混淆被告之主張，況縱使不動產估價師公會作成之不動產估價報告書針對「凶宅」之定義與内政部不盡相同，然而凶宅之定義實非本案爭執之點，蓋不動產估價師公會業已認定非自然死亡事件業就系爭房地存有價值減損之影響，系爭房地確實存有價值減損之瑕疵，至臻明確。是而，原告出售具有價值減損瑕疵之系爭房地予被告，自應依民法第354 條負物之瑕疵擔保責任，且因買受人即被告於危險移轉前已發現該瑕疵之情事，然因出賣人即原告無法於危險移轉時除去該價值減損瑕疵，亦無法提出無瑕疵之物，被告自得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金。職是，被告即已於108 年6 月19日以文律法律事務所律師函向原告為主張解除系爭買賣契約之意思表示，原告以被告遲付價金為由解除系爭買賣契約，並主張沒收208 萬元為違約金，已為無理由。㈡又原告明知系爭房地曾發生非自然死亡事件，竟故意於標的物現況說明書第40項次「有無其他重要足以影響交易價格之資訊？」欄位勾選「否」而隱匿上情，致使被告陷於錯誤而為買受系爭房地之意思表示，蓋因若被告知悉系爭房地曾發生非自然死亡之事件，自無意願買受系爭房地，足見被告係受原告之詐欺行為而陷於錯誤，始為買受系爭房地之意思表示，被告遂於108 年6 月19日以文律法律事務所律師函向原告主張解除系爭買賣契約及撤銷買受系爭房地之意思表示，並請求原告返還被告已付價金外，再於同年7 月1 日以臺北信維郵局第17718 號存證信函重申前開律師函意旨，並依民法第88條第1 項規定撤銷前開意思表示，故依民法第114 條第1 項之規定，系爭買賣契約既經被告撤銷買受之意思表示，即為自始無效，原告無從以被告遲付價金為由解除契約並沒收208 萬元作為違約金。㈢另被告復於108 年7 月1 日以臺北信維郵局第17718 號存證信函重申前開律師函意旨，惟遭原告所拒，被告遂於108 年7 月18日提起民事訴訟請求原告返還208 萬元，並經本院以108 年度訴字第3814號案件（下稱另案訴訟）受理，雖另案訴訟判決被告敗訴，惟該案尚未確定，可認兩造對於系爭房地有無瑕疵乙節存有爭議且未能合意解決，依系爭買賣契約第8 條第3 項約定，安新建築經理公司應停止系爭履保帳戶價金之撥付，待爭議經判決確定後，安新建築經理公司始得依確定判決結果執行專戶價金之撥付；果爾，另案訴訟既尚未判決確定，原告率然提起本件訴訟請求被告應同意原告向安新建築經理公司領取系爭履保帳戶之價金，實無理由。此外，原告固依系爭買賣契約第8 條第2 項之約定，訴請被告同意其向安新建築經理公司領取系爭履約保證專戶中之208萬元，惟系爭買賣契約第8 條第2 項並無約載被告應同意原告領取系爭履保帳戶内款項，原告之請求實乏所據。縱認，原告得沒入被告已付價金作為懲罰性違約金，然系爭買賣契約自108 年6 月9 日兩造簽約時起至原告於同年7 月8 日寄發解約存證信函僅一個月，期間備證用印、完稅、貸款、過戶、交屋等程序均尚未辦理，原告實得另行出售系爭房地予他人，原告自無損害可言；復酌以被告係認為系爭房地存有瑕疵，且受原告之詐欺，故而主張解除契約及未繳納買賣價金，並非無端惡意不履約，甚被告就系爭房地未曾使用收益而獲有利益等情，本案違約金數額實屬過而失公平，應予酌減至零，以符公允等語。並聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項：㈠兩造於108 年6 月9日就系爭房地簽立原證一不動產買賣契約書，被告已將第一期簽約款208 萬元匯至玉山銀行敦南分行，帳號00000000000000號，戶名：「安新建築經理股份有限公司價金履約保證金專戶」，迄本件言詞辯論終結前上開款項仍在上開履約保證金專戶內。㈡系爭房地於99年7 月19日前之所有權人為訴外人李文心，訴外人黃小荔於99年7 月19日取得所有權，原告陳欣峰於104 年9 月21日再取得系爭房屋之所有權。㈢訴外人黃小荔與訴外人洪國焜於104 年7 月23日就系爭房地簽立不動產買賣契約，該買賣契約內第17條第14項記載「本物件所有權人之家人疑似曾發生自頂樓平台意外墜樓之非自然身故之事件」（原證八）。㈣自原告陳欣峰於104 年9 月21日取得系爭房地所有權起至系爭房地出賣予被告之日止，系爭房地均並未發生有人非自然死亡事件。四、兩造爭執事項：㈠系爭房地是否因曾發生非自然死亡事件而具有瑕疵？ ⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，此有最高法院18年上字第371 號、44年台上字第75號判例意旨可資參照。次按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年台上字第3311號判例參照。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定自明。 ⒉經查，被告陳稱系爭房地曾於99年2 月間發生李姓男子自系爭房地墜樓之非自然死亡事故，業據其提出99年2 月26日自由時報社會新聞「沒帶鑰匙爬回家19樓摔下亡」為憑（見本院卷第161 頁），該新聞內容所稱成功國宅即為系爭房地所在之社區，復參以原告所呈系爭房地前手屋主即訴外人黃小荔與訴外人洪國焜於104 年7 月23日就系爭房地簽立不動產買賣契約第17條第14項記載「本物件所有權人之家人疑似曾發生自頂樓平台意外墜樓之非自然身故之事件」乙節，為兩造所不爭執，故被告所提出之新聞報導雖未明確記載非自然身故事件發生地點，但由前開不動產買賣契約所記載之內容，應可認定系爭房地曾於99年2 月25日發生男子自該屋樓頂墜樓死亡之非自然死亡事件，被告此部分之主張，應屬可信。 ⒊次查，被告復稱原告明知系爭房地曾發生前述之非自然死亡事件，然竟故意於標的物現況說明書第40項次「有無其他重要足以影響交易價格之資訊？」欄位勾選「否」而隱匿上開足以影響交易價格之資訊，致被告受原告之詐欺行為而陷於錯誤，始為買受系爭房地之意思表示，其得依民法第88條第1 項、第92條第1 項規定撤銷前開意思表示云云；惟查系爭房地前手所有權人黃小荔於104 年7 月23日與洪國焜就系爭房地簽立不動產買賣契約，其後由原告於104 年9 月21日取得系爭房地所有權，此有建物及土地登記第二類謄本（所有權個人全部）、不動產買賣契約、臺北市地籍異動索引等件在卷可查（見本院卷第63頁至第75頁、第247 頁至第277 頁、第297 頁至第298頁），且為兩告所不爭執。是而，本案兩造所爭執之非自然死亡事故既係於99年2 月25日發生，並非在原告於104 年9 月21日取得系爭房地所有權後即持有期間所發生，原告復非前述104 年7 月23日不動產買賣契約之當事人，則原告是否知悉系爭房地所在大樓曾發男子自該屋樓頂墜樓死亡事故，已非無疑；果爾，被告既未就此有利於己之事實，盡其舉證之責，其謂原告故意隱匿前述之非自然死亡事故，其並因受原告之詐欺行為而陷於錯誤乙節，自無足取。另被告主張如知悉系爭房地曾於99年2 月間發生李姓男子自系爭房地墜樓之非自然死亡事故，即不為買受系爭房地乙節，觀諸系爭買賣契約標的物現況說明書第39項「本建物（專有部分、約定專用部分或增建部分）於所有權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」等語可知，兩造所約定所稱「其他非自然死亡之情形」應限發生於系爭房地建物之專有部分、約定專用部分或增建部分始稱之，惟參酌前開建物登記第二類謄本、自由時報社會新聞報導內容，系爭房地所在大樓為19層建物，系爭房地並位於該建物19層，而該墜樓意外事故係自頂樓墜落至3 樓樓頂；若是，死者發生墜落之地點、落地之地點及死亡之地點，均非在系爭房地之專有部分、約定專用部分或增建部分，可認前開墜樓致死之意外事故，非符合兩造所約定「其他非自然死亡」之情形，縱前開墜樓致死意外事故確曾發生，然該事故既未經兩造契約約定之，非屬交易上認為重要事項，乃當事人為法律行為之動機，並非意思表示之內容或表示行為，況兩造訂約時未曾知悉該事故發生，已如前述，益證訂約時並無錯誤認知之情形，被告主張伊之意思表示有錯誤云云，並非可採。從而，被告以上開理由主張受原告詐欺、意思表示錯誤，得以民法第88條第1 項、第92條第1 項規定撤銷其意思表示、解除契約，均不足採。 ⒋第按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第1 項、第359 條前段及第360 條分別定有明文。而所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又買賣標的之房屋屋內若曾有非自然死亡事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟我國一般社會大眾對於該非自然死亡事故，多存有嫌惡畏懼心理，多會影響購買意願及交易價格，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，要無疑義。 ⒌被告固稱依系爭鑑定報告書之鑑定價格結論，因非自然死亡事件致系爭房地交易價格減損比例為12.5％，減損金額為262 萬3,500 元（詳系爭鑑定報告書第60頁），可認系爭房地確實存有價值減損之瑕疵，且該瑕疵即無從於危險移轉時除去，其除得依民法第88條第1 項、第92條第1 項規定撤銷前開意思表示外，併得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約云云，惟細鐸系爭鑑定報告書之鑑定價格結論係記載「對於有非自然死亡（凶宅）之情形，雖建物無結構損害，但市場普遍存有心理層面之疑慮，進而影響接手性及出租使用條件等，造成市場價格滅損。本次採比較法，以內政部實價登錄網站之凶宅成交案例與當地正常情形之成交案例比較，求取市場價格差異比例，另參考法院類似判決之減損比率，最後評估勘估標的有非自然死亡之市場價格減損比例為12.5％，並推算其減損金額為262 萬3,500 元。」，即系爭鑑定報告書係以內政部實價登錄網站之凶宅成交案例與當地正常情形之成交案例作為價格比較，據以得出系爭房地受有市場價格減損12.5％，惟據內政部97年7 月24日內授中辦字第0970048 190號函對於92年6 月公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容之解釋，是否曾發生兇宅或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶宅或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」可知，依一般社會通念，足以影響市場交易價值之『凶宅』，係指在『建物專有部分』發生兇殺、自殺之情形而言，而兩造所約定「其他非自然死亡」之情形亦限發生於系爭房地建物之專有部分、約定專用部分或增建部分，已如前述；果爾，系爭房地所在大樓縱曾發男子自該屋樓頂墜樓死亡事故，然死者發生墜落之地點、落地之地點及死亡之地點，均非在系爭房地之專有部分、約定專用部分或增建部分，亦如前述，縱發生前述墜樓致死意外事故，系爭房地仍不符合內政部對於凶宅之定義，亦不符合兩造所約定「其他非自然死亡」之定義，系爭鑑定報告書逕以內政部實價登錄網站之凶宅成交案例與當地正常情形之成交案例，依比較法推算其減損金額為262 萬3,500 元，顯見估價報告所設前提已不正確，其所為鑑定結論，自難憑採，且被告復未就系爭房地確有因前開事故而受有市場交易價值減損舉證以實，被告辯稱原告應負物之瑕疵責任，其得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，亦無足取。 ⒍依前開所述，系爭房地未存有系爭買賣契約標的物現況說明書第39項「本建物（專有部分、約定專用部分或增建部分）於所有權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡」之情事，難認原告應負物之瑕疵責任，被告復未有何因錯誤、因被詐欺而向原告買受系爭房地意思表示之情，被告以108 年6 月19日文律法律事務所律師函、同年7 月1 日台北信維郵局第17718 號存證信函為撤銷買受系爭房地意思表示及解除契約之意思表示，均不生撤銷、解除效果。㈡原告主張被告應同意原告向安新建築經理股份有限公司領取玉山銀行敦南分行，帳號00000000000000號，戶名：「安新建築經理股份有限公司價金履約保證金專戶」帳戶內新臺幣208萬元即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，有無理由？ ⒈職是，被告以上開理由主張得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並因受原告之詐欺、意思表示錯誤等理由，其併得依民法第88條第1 項、第92條第1 項規定撤銷其意思表示、解除契約，均為無理由，已如前述，被告自仍有依系爭買賣契約第3 條約定按期履行給付價金之義務，即給付第2 期款208 萬元。而被告因未按期繳納價金，經原告以108 年6月25日桃園東埔郵局第353 號存證信函催告被告應於函至7日内第2 期買賣價金208 萬元，惟被告仍未履行，原告遂以被告片面違約之可歸責，依系爭買賣契約第8 條第2 項之約定，以108 年7 月8 日桃園東埔郵局第382 號存證信函（見本院卷第121頁至第129 頁）向被告為解除契約之意思表示，並主張依系爭買賣契約第8 條第2 項約定沒收其已繳價款208 萬元作為懲罰性違約金，被告自應同意原告向安新建築經理公司領取該款項，自屬有據。至被告辯稱另案訴訟雖判決伊敗訴，惟該案尚未確定，可認兩造對於系爭房地有無瑕疵乙節存有爭議且未能合意解決，依系爭買賣契約第8 條第3 項約定，原告本案請求，應無理由云云，惟觀以系爭買賣契約第8 條第3 項係約定「…確定判決前雙方同意安新建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，安新建經始依確定判決結果執行專戶價金之撥付。」（見本院卷第35頁），安新建築經理公司應於兩造爭議案件判決確定後，始依確定判決撥付款項，則原告主張其得依系爭買賣契約第8條第2 項沒入被告已付價金，為被告所爭執，此爭議之事項，依約自應由原告提起訴訟以茲確定後，如其主張有理由，始由安新建築經理公司依確定判決撥付，被告執以謂原告不得提起本案訴訟，實係曲解兩造約款，其此部分所辯，實泛所據，併予敘明。 ⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。次按，買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之2 計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少7 日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；若買方對於懲罰性違約金數額有異議時，買方依法所有違約金酌減之權利僅得對賣方提起訴訟請求，不得對安新建經作任何主張；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費，系爭買賣契約第8 條第2 項亦有約定（見本院卷第35頁）。本件原告對於被告未依系爭買賣契約第3 條約定按期履行給付第2期買賣價金208 萬元之義務，且經催告後仍不繳納款項時，除得解除系爭買賣契約外，尚得沒收被告已繳納之價款作為違約金，兩造就此違約金性質未有特別約定，自應視為係系爭契約解除所生損害之賠償總額預定。 ⒊再按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。蓋違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌當事人所受損害情形，減少違約金。又債務人在訴訟中主張約定之違約金過高，求予酌減，其所提出之訴訟資料雖不能使法院明暸該約定之違約金是否過高，但債權人如陳明因債務人違約所生損害之種類及金額，法院經由調查證據之程序，足以確定債權人所受損害程度者，應仍得據以判斷有無酌減違約金之必要，尚不因債務人未能先證明違約金過高，即無視訴訟中所呈現債權人實際損害狀況，逕以債務人未舉證，不准其酌減之請求。本件被告係主張原告施以詐術、意思表示錯誤等，且系爭房地存有市場交易價值減損之瑕疵，伊乃依法拒絕繼續支付價金，非惡意違約，且系爭買賣契約解除後，原告可另行出售系爭房地獲利，並未受有實際損害，上開約定違約金過高云云。然查，被告前開主張詐欺、意思表示錯誤或瑕疵給付情事，業如前述，已不足取，且若原告於解約後另行出售系爭房地，其所得縱超出系爭買賣契約之履行利益，然與其因系爭買賣契約解除所生損害，非基於同一原因事實，無損益相抵問題，況被告主張違約金過高，並未提出之訴訟資料能使本院產生該約定之違約金確屬過高之心證，本院復酌以被告顯非無社會經驗或智識能力之人，應能充分考量身分、本身經濟能力、履約能力、違約所可能產生之後果等各種因素，而基於契約自由原則，始同意各項條款，已難逕認前開違約金之約定有何顯然過高或不合理之處，其所辯自無從憑以決定酌減。五、綜上，原告依系爭買賣契約第8 條第2 項約定主張解除系爭買賣契約，並沒收被告已繳納之價款作為違約金，為有理由，應予准許。末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定甚明。職是，原告併請求被告支付自起訴狀繕本送達翌日即108 年年8 月16日（見本院卷第143 頁）起至清償日止，按週年利率為5 ％計算之利息，亦屬有據，併予敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　11　　月　　 30 　日民事第五庭法　官　張詠惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　11　　月　　 30 　日書記官陳香伶

臺灣臺北地方法院108年度訴字第3813號

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