108年度訴字第4219號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：109 年 09 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第4219號原告羅馬儷都大廈B棟管理委員會法定代理人張哲朗被告林楊寶鳳居臺北市○○區○○○路0段00巷0號0 樓之0 訴訟代理人謝閔弘林憶慧上列當事人間返還不當得利事件，本院於109年8月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣玖拾壹萬陸仟玖佰陸拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十六，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：一、原告羅馬儷都大廈B棟管理委員會主任委員原為黃敬宇，於本院審理時變更為張哲朗，有臺北市政府都市發展局民國109年3月23日北市都建字第1093048866號備查函文可稽，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第395至398頁），核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有明文。本件原告於起訴時原聲明請求：被告應返還原告新臺幣（下同）1,197,000元。嗣於民國109年2月13日依同一事實，將聲明變更為「被告應給付原告1,066,964元」（見本院卷一第287頁），核屬聲明之減縮，依上開規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：㈠被告為羅馬儷都大廈B棟1樓區分所有權人，自76年間起擅自在臺北市○○○路○段000巷00號1樓（下稱系爭房屋）之外圍，屬原告社區區分所有權人共有土地之一樓前後院空地，加蓋屋頂、圍牆、大門、鎖具（下稱系爭增建物），長期占用原告社區區分所有權人共有之大安區仁愛段6小段第618號土地（下稱系爭土地），經地政事務所測量被告占用面積為33.4平方公尺（如附圖所示A、E部分），並出租牟取不法利益，業已嚴重侵害其他區分所有權人之權益。原告於106年7月28日寄發臺北光武郵局號碼000950號存證信函予被告，要求出示租賃本大廈共有之外牆牆面予廣告承租商NIKE的租賃契約以釐清不當得利部分。復於107年1月26日依據106年12月羅馬儷都大廈B棟區分所有權人大會決議，寄發臺北敦南郵局號碼110號存證信函催告被告繳交預估不當得利部份，惟被拒收不理，原告只得再於107年6月27日寄發第三次台北光武郵局號碼636號存證信函予被告催繳。原告歷經數年波折，乃於另案獲得被告104年6月12日與永淩貿易有限公司劉冠良簽訂之租約（104年7月1日起至106年6月30日止），租賃契約書約定每月租金為25萬元。其契約書附件之特約條款第6 條第1款亦載明「平台外推空地違建係84.06.28公寓大廈管理條例公佈前，即以變更為現況……」，第二款「……大廈利害關係人如有異議……由甲方(即被告)全權處理。」顯見被告自始至終完全清楚20多年來長期竊占牟利的事實。再酌以被告另案民事陳報狀一狀（本院106年度訴字第4504號禮股），於第4頁第9行、第10行自承：103年9月24日....承租客為劉冠良，當時月租金25萬元整。可知被告於前述104年至106年租賃契約前，已經出租所占用之共有部份予劉冠良獲取不法利益。至被告所辯之分管約定，其乃向前屋主李天來取得購買權利，但李天來未曾過戶系爭房屋產權，何來權限加蓋系爭增建物？遑論建商亦無權公然違反建築法規而同意搭蓋違章建築。被告並非遭受損害之善意第三人，且未能舉證有分管契約。況系爭增建物於82年1月8日經臺北市建築管理處查報，84年4月12日、106年8月2日亦遭查報，僅臺北市政府消極列管，何來與住戶間有默示分管協議。再者，104年12月22日羅馬儷都大廈區權人第3次會議即通過增訂住戶規約第20條第1款第1目至第9目，其中第8目並規定得以追溯過去10年因侵權而獲得知不當收益，並於更新時列入106年3月19日住戶規約內。原告獲得區權人會議授權追討不當得利之時間，並不影響民法上應追討之年限，應適用民法第125條之15年消滅時效。㈡被告出租系爭建物及增建物總面積為51.8908坪，其竊占共用土地部分面積為10.1035坪，竊占牟利比率為全部出租面積之19.47%。被告擅自占用土地出租期間及獲益如下：97年10月1日至100年9月30日期間為630,828元、100年11月1日至101年3月31日為270,415元、102年7月1日至105年8月31日為1,849,650元。上開被告獲取租金收益估計為2,750,893元，而羅馬儷都大廈B棟區權人就系爭土地應有部分合計為3分之1 ，被告致本棟區權人受有損害之金額為916,964元。㈢又106年7月間數個月，被告擅自租賃本棟區權人共有外牆予N IKE為廣告之用，獲取不當利益，原告以150,000萬元計算此部分不當得利。㈣原告爰依不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告1,066,964元。二、被告則以：㈠被告於76年間向前屋主李天來買下系爭房屋時，共同部分土地上便已經有系爭增建物之存在（109年1月進行地政測量所得之圖A+E處，A處現已經拆除為空地），被告使用至今已近30餘年間並無住戶提出異議，應可認被告已與該共有部分土地之所有權人達成對共有部分土地的分管契約。縱無分管契約，亦可認被告乃因受該共有部分土地之所有權人默示同意，始取得該共有部分土地之管理權利，並無原告所稱之不當得利之情形。又羅馬儷都大廈B棟住戶規約為107年1月5日修訂，始有關於向共用部分使用者收取費用之規定，但原告卻向前回溯請求不當得利，並無理由。㈡另公寓大廈管理條例第56條第3項明確賦予建物所有權人之權利範圍及於外牆(外緣)部分，是原告所稱被告利用之外牆部分其乃為被告所擁有，並非如其聲稱之共有外牆，被告乃合法使用該外牆等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠臺北市大安區地政事務所109年5月15日大安土字第031900號土地複丈成果圖所示範圍A部分面積30.97平方公尺；範圍E 部分，面積2.99平方公尺，其上原增建物為被告所有。而系爭增建物所坐落土地為臺北市○○區○○段○○段000地號，為原告社區大樓區分所有權人所共有。㈡臺北市○○○路0段000巷00號1樓（即系爭房屋）登記面積為主建物125.29平方公尺，附屬建物平台面積為12.85平方公尺。㈢被告自97年10月1 日起至100 年9 月30日止，將系爭房屋全部出租予訴外人謝少懷，租金每月90,000元，有房屋租賃契約書在卷為憑（見本院卷一第205 頁）。㈣被告自100 年11月1 日起至108 年10月31日止，與訴外人王偉哲就系爭房屋簽訂租賃契約，約定使用範圍為系爭房屋全部、第1 至4 年租金為275,000 元、第5 至8 年租金為302,500 元，有房屋租賃契約書在卷為憑（見本院卷一第207 頁）。㈤依財政部臺北國稅局綜合所得稅核定通知書所示：被告93年度因系爭房屋租賃所得為548,910 元、94年度為549,850 元、95年度為550,645元、96年度為550,919元、97年度為56 8,792 元、98年度為617,977 元、99年度無申報系爭房屋出租之收入、100 年為410,400 元、101 年度為156,750 元、102年度為651,361元、103年度為1,390,000元。（見卷一第335頁彌封袋）㈥依稅務電子閘門財產所得調件明細表所示：被告105年度因系爭房屋自永淩貿易有限公司申報租金收入250,000 元。被告106 、107 年度因系爭房屋分別自蘋果派有限公司申報租賃收入60,000元、275,305 元。（見卷一卷尾彌封袋）。㈦被告自106年3月1日至106年3月31日間將系爭房屋門口外牆提供萬瑞廣告事業有限公司（下稱萬瑞廣告公司）設置廣告海報作為NIKE行銷用。四、本件爭點及得心證之理由：原告主張被告所有之系爭房屋占用系爭土地之共用部分搭建系爭增建物（如附圖所示A、E部分），系爭增建物如附圖所示A部分業於106年8月23日拆除，及曾提供牆面予萬瑞廣告公司設置廣告海報等情，固為被告所不爭執，惟被告否認有何不當得利，並以與區分所有權人間有分管契約或默示分管協議存在，及外牆屬於其專有部分等語置辯，是本件爭點為：㈠被告與原告大樓之區分所有權人間，是否成立分管契約或默示分管契約，同意就系爭增建物所坐落之共有土地予被告單獨使用？㈡被告就系爭房屋之專有部分權利範圍，是否包含提供萬瑞廣告公司設置廣告海報之牆面？㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告將就系爭增建範圍出租予他人所獲得之利益1,066,964元返還原告，有無理由？茲析述如下：㈠被告與原告大樓之區分所有權人間，是否有分管契約或默示分管契約，同意就系爭增建物坐落之共有土地（即如附圖所示A、E部分）予被告單獨使用？按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院78年度台抗字第297號裁定、81年度台上字第1818號判決意旨參照）。經查，被告雖以：伊自取得系爭房屋所有權之時起，即繼受使用前手屋主所搭建之增建物，存在於如附圖所示A、E部分共有土地上，為社區其他區權人所明知，而30餘年來均無異議，辯稱其有占用上開共有部分土地之正當權源云云。然被告並未能提出其與建商或區權人間曾簽訂分管約定之協議，亦未能證明曾經規約約定或區權人會議決議將系爭增建物座落之共用部分土地由被告專用或單獨使用之事實，難認其所辯屬實。被告既無具體事證證明其就附圖所示A、E部分之共有土地，與系爭社區其他區權人間有分管協議存在，空言此為區權人所明知而無異議，應有默示分管協議存在云云，亦難憑採。㈡被告就系爭房屋之專有部分權利範圍，是否包含提供萬瑞廣告公司設置廣告海報之外牆？按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年7 月23日修正施行前民法第818 條、第820 條第1 項分別定有明文。次按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，修正前民法第799條前段亦有明文。嗣為明確計，現行民法第799條第1項修正文字為「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物」。又公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，而公寓大廈本身所占之地面、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第1款、第3款定有明文。同條例第55條第2項雖規定該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，依第60條規定以中央主管機關所定規約範本視為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。是以，於84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例以前，已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共用部分，固不受公寓大廈管理條例第7條各款之拘束而仍得約定專用，然以一般公寓大廈共用部分或為區分所有建物必要共同結構，如公寓大廈所占之地面、基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造等，或為供應區分所有建築物生活所需必要設備，而與建築物效用上不可分或區分所有人生活上不可缺之部分，如水電、瓦斯管線或防空避難室、蓄水池、化糞池、電梯機房、防火間隔等，既均為區分所有人使用區分所有建築物不可缺少者，此等共用部分縱得經全體區分所有人共同約定由特定共有人專用，衡情亦應在不變更其性質復未毀損其效用之範圍內為使用，且不得有害建築物甚至專有部分之安全，始符經驗及論理法則，且合於當事人真意。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位置，有位於共有部分（如共用走廊、樓梯間、大廳等區域）者，有位於專有部分（如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域）者，惟縱屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均係整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分，故應認屬區分所有建物之共有部分。原告主張被告為羅馬儷都大廈B棟社區之區分所有權人乙節，此為兩造所無爭執，並有房地登記謄本及房屋照片可按。審酌該社區建物之外牆，屬包覆全棟建築物整體外觀且為維持建物安全性及其外觀所必要之基本構造，而系爭土地則為系爭社區建物所在之基地。依前開說明，該棟建物之外牆應為該建物內房屋及坐落基地之區分所有權人共有，系爭土地則為社區全體區分所有權人共有，非任一區分所有權人得予約定專用之部分。再觀諸系爭社區規約第2條第2項規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」同條第3項規定：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，應依法令及下列規定辦理....2.非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設廣告物。」綜上，系爭建物外牆並非被告專有部分之權利範圍，亦不得約定為專用，被告就系爭房屋之外牆，自無權提供他人設置廣告海報。㈢被上訴人請求相當於租金之不當得利，有無理由？ ⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。復按共有人逾越其應有部分之範圍，對共有物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額。被告自76年間起繼受前手在系爭共用土地增建物，並占用如附圖所示A、E部分共有土地，已逾越系爭社區對公共用地原規劃設計之功能及使用目的，影響其他全體共有人之使用收益，則原告本於管理系爭土地使用收益之權限，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。被告無法律上原因，占用如附圖所示A、E部分之土地，將其上所搭建之增建物供自己出租予他人使用，而受有租金利益，致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告給付因占用系爭土地所受之不當得利，應屬有據。 ⒉次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」土地法第97條定有明文。而上開法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。又所謂「申報總價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。原告為系爭土地之管理人，而被告以系爭增建物無權占用系爭土地之事實，業如前述；則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益，自屬有據。查被告自承系爭增建物自76年起即存在，迄於106年3月2日經臺北市建築管理工程處查報，於同年9月5日拆除結案，此為被告所無爭執，復有臺北市都市發展局108年10月28日北市都建查字第1083244318號函及所附之查報函、結案報告、違建認定範圍圖、查報現場照片等件存卷可佐（見本院卷一第87至96頁）。被告之系爭增建物占用如附圖所示A、E部分土地，原分別為30.97平方公尺、2.99平方公尺，共計33.4平方公尺；而被告專有部分登記面積為主建物125.29平方公尺、附屬建物平台12.85平方公尺，共計138.14平方公尺，其出租他人使用範圍包含主建物、平台及增建部分，合計為171.54平方公尺，其中系爭增建物所占面積為百分之19.47，是以原告參照被告與承租人間所簽訂之租賃契約，請求被告給付自97年10月1日起至100年9月30日止，按每月90,000元、自100年11月1日起至101年3月31日按每月27,777元、自102年7月1日起至105年8月31日止，按每月250,000元為基準，業據原告提出租賃契約書足稽（見北司調卷第41頁、本院卷一第205 、207頁），被告亦無爭執，且參酌當地工商繁榮，其所約定之租金尚與行情相符，堪認確為被告占用系爭土地實際所獲之經濟價值；並依據原告所管領之系爭土地權利範圍占系爭土地3分之1計算相當於租金不當得利，再乘以系爭增建物占總出租面積百分之19.47為被告所獲之不當得利金額，以此方式計算應屬合理，自無庸依據首揭條文規定推算租金。原告請求被告給付不當得利916,964元（計算式：90,000×36×19.47％×1/3+277,777×5×19.47％×1/3+250,000×38×19.47％×1 /3=916,964，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。 ⒊另原告請求被告將系爭建物外牆提供予萬瑞廣告公司設置廣告，獲取150,000元不當得利部分，經本院函詢萬瑞廣告公司回覆意旨略以：忠孝東路4段181巷38號1樓屋主同意我們無償使用牆面（見本院卷二第17、97、109頁），並檢附活動合作協議書影本為證（參見本院卷二第99頁），被告既為無償提供他人使用，則並未獲有何利益，此外，原告亦未舉證被告確實因此獲有租金或利益，其空言請求150,000元之不當得利，難認有據，應予駁回。五、綜上所述，原告以被告自97年10月1日起至105年8月31日止，無權占有如附圖A 、E部分所示共有土地，並出租他人受有不當利益，對系爭土地共用部分排除其他共有人及區權人使用，致原告因此未能收取合法授權使用之獲益，而受有損害，請求被告給付相當於租金之不當得利916,964元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防、舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　109 　年　　9 　　月　　10　　日民事第一庭法　官薛嘉珩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　9 　　月　　10　　日書記官范國豪（附圖：109年5月15日複丈成果圖）

臺灣臺北地方法院108年度訴字第4219號

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