108年度訴字第4946號｜民事：確認租賃關係不存在｜裁判日期：109 年 04 月 24 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第4946號原告安泰商業銀行股份有限公司法定代理人丁予康訴訟代理人謝順明被告吳芝淳潘凌雲上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國109年3月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告吳芝淳於民國103年10月28日向原告借款共新臺幣（下同）3,900萬元，並將其所有坐落臺北市○○區○○ 段○○段000地號土地及其上建物即門牌臺北市○○區○○○路○段0 00巷0弄00號7樓房屋（下稱系爭房地）設定最高限額抵押權4,680萬元予原告，擔保上開借款之清償。嗣被告吳芝淳自106年12月10日起未依約清償，經原告取得執行名義後，於107年5月間向本院聲請強制執行系爭房地（執行案號：本院107年度司執字第51603號），被告二人則主張有租賃關係存在，租期自103年05月30日起至108年05月30日止（下稱甲租約），本院民事執行處遂以拍定後不點交為拍賣條件進行拍賣，致108年01月17日及108年02月14日分別舉行第一次及第二次拍賣時皆因無人應買而流標，系爭房地因不點交而遲未能拍定，原告在不堪損失繼續擴大下先聲請撤回執行程序，待甲租約到期再行拍賣以維護自身權益。又原告於108年4月間再次聲請強制執行系爭房地時（執行案號：本院108年度司執字40105號），詎被告二人竟再次主張仍存有租賃關係，租期改為自101年07月01日起至清償債務止（下稱系爭租約），致本院於108年11月14日舉行第一次拍賣仍以不點交為拍賣條件進行拍賣。惟被告吳芝淳於設定抵押借款之際，曾出具不動產使用狀況切結書予原告，切結系爭房地確係其自行使用，並無任何出租、出借或出典等交由他人使用之情事，且原告亦曾派員至現場勘明並無第三人居住系爭房地內，足認被告吳芝淳當時並未將系爭房地出租，及無出租之打算。另被告二人於上揭二次執行事件中，就系爭房地先後提供甲租約及系爭租約主張存在租賃關係，二份租約內容明顯有所出入，甚至連承租人即被告潘凌雲之身分證統一編號亦不同，且被告二人先於原告第一次執行時提出成立時間在後之甲租約，復於原告第二次執行時提出成立時間在前之系爭租約，顯不合常理，明顯係被告二人臨時製作之不實租約，期造成拍賣不點交之事實後再低價標回系爭房地，以獲取不法利益。此外，依系爭租約所載，被告吳芝淳於101年06月14 日向被告潘凌雲借款220萬元，被告吳芝淳則以租金每月2萬元出租系爭房地予被告潘凌雲以抵償該借款及以週年利率6％計算之利息，換算租期逾9年而未經過公證，然被告潘凌雲不僅未將系爭租約公證以保障自身權利，且於簽訂系爭租約時，再以300萬元向被告吳芝淳購買系爭房地頂樓未保存登記之增建物（下稱系爭增建物），實有違一般社會常理。再者，觀諸上開二份租約條款，無法確認二份租約有所關聯，應視為各自獨立之契約，倘若二份租約存有關聯，系爭租約應於甲租約成立時即歸於消滅。是被告二人通謀虛偽製作不實租約，妨礙原告行使抵押權，依民法第87條規定，被告二人間就系爭房地之租賃關係應自始不存在。並聲明：確認被告間就系爭房地之租賃關係不存在。二、被告吳芝淳則以：被告吳芝淳因經營公司需要資金周轉而向原告申貸，原告之承辦人員提供很多表格要求被告吳芝淳簽名，卻未詳細說明內容，亦未詢問系爭房地是否出租他人使用，且被告吳芝淳根本不知有簽署不動產使用狀況切結書，倘若被告吳芝淳有心欺騙原告，何須依約繳息長達3年，故原告主張被告吳芝淳刻意隱瞞，顯與事實不符。又被告吳芝淳籌設一根火柴整合行銷顧問有限公司，因投資款項尚未到位，遂向被告潘凌雲調借現金190萬元存入該公司帳戶，作為設立資本，嗣因投資友人反悔未投資，故上開借款迄未返還。另被告吳芝淳因其所經營之鼎雄國際開發股份有限公司、實山意國際通股份有限公司於101年初出現資金缺口，再向被告潘凌雲借款，被告潘凌雲自101年2月13日至101年5月23日陸續交付借款共170萬元。復被告吳芝淳於101年6月14日急需資金周轉欲向被告潘凌雲借款50萬元，被告潘凌雲則表示被告吳芝淳之借款共360萬元未清償，既無擔保又無計息，可否將系爭增建物出售予被告潘凌雲，幾經討論，雙方就系爭增建物之買賣及系爭房地其中套房1間之租賃達成協議，系爭增建物之買賣價金為300萬元，雙方以上開190萬元借款債務抵償買賣價款之一部，剩餘110萬元須另行支付，並約定被告潘凌雲先支付240萬元，故被告潘凌雲於當日先交付現金14萬4,000元，翌日再匯款35萬6,000元，並於102年4月16日將尾款60萬元匯入被告吳芝淳帳戶。此外，被告潘凌雲同意再借款50萬元予被告吳芝淳，加上尚欠170萬元，共計220萬元，並以週年利率6％計息，雙方就此部分本息清償方式約定以被告潘凌雲向被告吳芝淳承租系爭房地其中套房1間，每月租金2萬元抵付，至全數清償為止，並簽訂系爭租約。再者，被告潘凌雲入住上開套房1年多後，向被告吳芝淳表示系爭租約為手寫租約，並非正式租約，應以打字方式製作較為正式，故被告吳芝淳依其要求在網路參考一般範例後製作甲租約，且因被告吳芝淳不想負擔公證費用而先約定5年，擬屆期後一併結算剩餘欠款可抵償之租金租期，再續訂一次租約即可清償完畢。至於甲租約關於被告潘凌雲之身分證統一編號及地址，係因被告吳芝淳請人繕打租約時，將被告潘凌雲所提供之資料誤植所致，倘若被告二人有意製作不實租約，豈有可能將上開資料誤載，足認甲租約為真實。況被告吳芝淳於107年強制執行查封時，即告知法院人員系爭房地有部分出租，惟當時僅找到甲租約，疏未將系爭租約一併提出，絕非刻意隱瞞，且原告對此並無意見而進行鑑價拍賣，嗣後再爭執此租賃關係，顯無理由。是以，被告二人所簽訂買賣契約書、甲租約及系爭租約均為真實，原告之主張顯屬無據。並聲明：原告之訴駁回。三、被告潘凌雲則以：被告二人於101年6月14日簽訂系爭租約，嗣因朋友認為系爭租約以債抵租於法不合，且應簽訂一個正式租約，以及用打字跟一般制式租約為本，故被告二人簽訂甲租約，甲租約實際上並未支付租金，係以系爭租約為本，是被告二人間確實有租賃關係存在。又被告吳芝淳於99年之前陸續向被告潘凌雲借貸，每次借貸金額約10萬元至50萬元，被告吳芝淳於101年6月14日向被告潘凌雲借貸50萬元，共計220萬元。此外，被告吳芝淳於99年間向被告潘凌雲借貸190萬元開設公司，且因被告吳芝淳未設定抵押，而被告潘凌雲需要一個辦公地點，遂要求被告吳芝淳以190 萬元將系爭增建物出售予被告潘凌雲，惟被告吳芝淳不同意，並表示買賣價金應為300萬元，故被告潘凌雲同意以300萬元購買系爭增建物，並於當日匯款14萬4,000元予被告吳芝淳，翌日匯款35萬元，待被告吳芝淳將系爭增建物點交予被告潘凌雲後，被告潘凌雲才將餘款60萬元匯予被告吳芝淳。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益。係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀能者，即難認有確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。㈡經查，本件原告主張被告二人通謀虛偽製作不實租約，妨礙其行使抵押權，依民法第87條規定，被告二人間就系爭房地之租賃關係應自始不存在，被告顯已害及原告債權之求償，而有即受確認判決之法律上利益云云。惟系爭房地已於109 年2月13日經拍賣程序由訴外人楊延福買受，並由執行處發給不動產權利移轉證書予該買受人，及發函予臺北市大安地政事務所辦理塗銷系爭房地之抵押權與查封登記等情，業經本院調取系爭房地強制執行卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執。準此，系爭房地既已由訴外人拍定並發給權利移轉證書，則被告間就系爭房地之租賃關係是否存在，於系爭房地即抵押物之拍賣執行，即難指有何妨礙，且原告亦非拍定人，則其既無權請求點交，當無何妨礙其點交之可言，是本件原告所指之不安狀態，並不能以本件確認之判決除去之。依上開說明，其並無即受確認判決之法律上利益，自不得提起本件確認之訴。五、綜上所述，原告請求確認被告間就系爭房地之租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　24　　日民事第七庭法　官　溫祖明以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　24　　日書記官李佳儒

臺灣臺北地方法院108年度訴字第4946號

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