108年度重訴字第103號｜民事：減少價金等｜裁判日期：109 年 07 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第103號原告黃明祥訴訟代理人王世平律師被告林世昌廖麗娟共同訴訟代理人葉繼學律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國109年6月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告甲○○應給付原告新臺幣壹仟萬元，及其中新臺幣參佰捌拾捌萬陸仟肆佰貳拾伍元自民國一零七年十二月十一日起，其餘新臺幣陸佰壹拾壹萬參仟伍佰柒拾伍元自民國一零九年三月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告乙○○應給付原告新臺幣壹仟萬元，及其中新臺幣參佰捌拾捌萬陸仟肆佰貳拾伍元自民國一零七年十二月十一日起，其餘新臺幣陸佰壹拾壹萬參仟伍佰柒拾伍元自民國一零九年三月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣參佰參拾肆萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○如以新臺幣壹仟萬元現金或同面額之華南商業銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於原告以新臺幣參佰參拾肆萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如以新臺幣壹仟萬元現金或同面額之華南商業銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：原告原起訴請求：被告甲○○、乙○○（以下合稱為被告2人）應各給付原告新臺幣（下同）388萬6425元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣原告依測量後之複丈成果，變更聲明為後述，核屬請求之基礎事實同一及擴張應受判決事項聲明之情形，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款之規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠緣原告前經由仲介即訴外人東佳國際有限公司負責人即訴外人楊志運（以下逕稱其名），以及訴外人太鼎不動產仲介經紀有限公司之承辦人即訴外人曾享亮（以下逕稱其名），與被告2人於民國106年4月18日訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以總價2億3800萬元購買被告2人分別共有，權利範圍各為1/2之臺北市○○區○○段○○段000地號、499地號土地（下稱系爭498號土地、系爭499號土地，合稱系爭土地），暨坐落系爭土地上之同段同小段48建號之6層樓房屋（門牌號碼：臺北市○○區○○路00號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱為系爭房地），原告付清全部款項，並指定系爭房地移轉登記予原告目前擔任負責人之訴外人富海國際實業股份有限公司（下稱富海公司），系爭房地已於106年8月14日完成點交。㈡系爭買賣契約第1條第1項第2款記載：「本買賣契約標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在頂樓、其他『壹樓空地增建』」等語，故原告於訂約前獲得之資訊即為系爭土地經原始建物及增建部分蓋滿。另系爭買賣契約之「標的現況說明書」第12項次「是否有被他人占用情形」、第37項次「基地是否有供公眾通行之私有道路」，被告2人均勾選為「否」。然原告於106年9月間申請測量建物面積，經臺北市建成地政事務所（下稱建成地政）106年11月6日完成丈量成果圖時，原告始獲知系爭房屋並未建滿於系爭土地，系爭土地部分供予「成都路43巷」之巷弄內住戶公眾通行使用。原告曾以富海公司名義於107年3月2日寄發存證信函予被告2人協商解決，未獲應理。㈢請求項目： ⒈減少買賣價金暨返還：依建成地政108年5月10日實測之土地複丈成果圖（即本件附圖），系爭土地編號B、D部分面積共17.52平方公尺係供公眾通行。被告2人於系爭買賣契約及標的現況說明書承諾事項與事實不符，系爭土地於移轉時即具有減少其通常價值及效用之瑕疵，並違背系爭買賣契約約定。參諸兩造申請辦理系爭房地產權移轉之所有權買賣移轉契約書（俗稱公契），其中系爭土地之買賣價款為9020萬250元，系爭房屋之買賣價款為127萬4800元，合計9147萬5050元，系爭土地之價款占全部比例為98.6％，系爭房屋價款則占全部比例1.4％，以兩造實際買賣金額換算，系爭土地每平方公尺之價額為282 萬7325元。原告得依民法第359條規定請求被告2人依系爭土地減少部分之價金暨請求返還，原告爰先請求一部請求返還其中2000萬元之價金。 ⒉不完全給付損害賠償：被告2人明知系爭土地有部分提供公眾通行使用，竟仍予隱匿，謊稱基地無他人占有情形、無供公眾通行之私有道路，使原告買受之土地不具完整價值而為不完全給付，原告自得依民法第227條第1項準用同法第226條第1項給付不能之規定，請求債務不履行損害賠償2000萬元，此部分請求權與前述減少價金請求權二者請求權競合，請求擇一為勝訴判決。 ⒊違約金：系爭買賣契約第8條第1項約定，賣方若未依本約履行各項義務，每逾1日應按買賣總價款萬分之2計算遲延違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），換言之，每日違約金為4 萬7600元。被告2人既然違背系爭土地並無他人占有情形、無供公眾通行之私有道路之保證，已構成違約，依自106年8月14日即系爭房地點交之日起算，計至本件起訴前即107年11月1日止，共計445日，違約金合計為2118萬2000元。㈣爰依民法第359條、第227條第1項規定、系爭買賣契約第5條第4項、第8條第1項約定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈甲○○ 應給付原告2059萬1400元【（2000萬元＋2118萬2000元）÷2＝ 2059萬1000元，原告訴之聲明請求2059萬1400元，基於處分權主義，本院不得逕予更正，附此敘明】，及其中388萬6425元部分自起訴狀繕本送達翌日起，其餘1670萬4975元部分自109年3月17日（即原告民事準備二暨訴之追加聲請狀送達之翌日）起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉乙○○ 應給付原告2059萬1400元，及其中388萬6425元部分自起訴狀繕本送達翌日起，其餘1670萬4975元部分自109年3月17日（原告之民事辯論意旨狀，雖於109年3月17日後括號註明即本訴狀送達之翌日起，然因109年3月17日為原告民事準備二暨訴之追加聲請狀送達被告2人之翌日，已屬明確，此部分記載顯屬筆誤，應以日期之記載、而非文字之記載為準，附此敘明）起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告2人則以：㈠減少買賣價金暨返還部分： ⒈系爭買賣契約第1條第1項第2款約定中所謂其他「壹樓空地增建」係指位在騎樓之違建，而與「成都路43巷」之空地無關。被告2人及仲介曾享亮從未對原告保證系爭房屋建滿於系爭土地上，或系爭房屋之違建增建蓋滿系爭土地。系爭買賣契約第1條記載系爭土地面積合計為83平方公尺，系爭房屋之主建物1層面積為50.40平方公尺，2層至6層每一層面積各為65.48平方公尺，騎樓面積則為15.08平方公尺，顯然系爭土地面積大於系爭房屋主建物含騎樓之面積。系爭房屋並未建滿整個系爭土地之事實，不僅為系爭房屋及土地謄本等政府公開資訊所記載，並已明確約定於系爭買賣契約中。原告既早在105年間即主動遣由楊志運出面積極設法洽購系爭房地，兩造締約前斡旋達5個月之久，在此期間原告自當對於系爭房地之產權、屋況及使用現況調查甚詳，此部分亦經系爭買賣契約第1條第7項約定明確，故原告明知系爭房屋並未建滿整個系爭土地面積之事實。 ⒉系爭房屋係於50年12月25日之前建築完成，34年2月26日制訂之建築技術規則第18條本文規定：「商業區內之建築物其建築面積不得超過基地面積80％。」，系爭房屋之建築面積為6 5.48平方公尺，占系爭土地面積之78.89％，符合當時相關建築法規之規定，顯難謂有任何影響或減少系爭房地通常效用之情形。況按臺北市政府都市發展局109年3月25日函覆本院之內容指出：系爭土地之法定建蔽率不得超過75％，足見系爭土地之通常效用並無減少之情形，原告主張系爭土地具有減少通常效用之瑕疵，並無理由。 ⒊兩造業於106年8月14日完成系爭房地之點交，至遲原告於106 年11月6日申請建成地政複丈成果圖時，應已知系爭房地具有其所主張之瑕疵，但原告竟從未對被告2人為瑕疵之通知，故原告顯有民法第356條第3項之規定怠於為通知之情形，應視為原告承認其所受領之系爭房地，被告2人自不負擔保責任。至於107年3月2日寄發之存證信函，寄件人為富海公司，富海公司非系爭買賣契約之買受人，自無對被告2人主張瑕疵擔保請求權利之餘地。㈡不完全給付損害賠償： ⒈臺北市○○區○○路00號、43號（以下稱成都路41號、43號）間空地未遭人占用：內政部地籍圖資網路系統及臺北市政府民政局門牌檢索整合系統中，無法查得「成都路43巷」之登記資料，原告所謂「成都路43巷」之門牌實不存在，成都路41號、43號間空地非屬道路，僅屬法定空地或防火（巷）區隔之性質。原告並未具體指出並證明究竟係何特定第三人占有或占用系爭土地，履勘時未見有任何第三人占用成都路41號、43號間空地之情事，原告主張系爭土地遭人占用，並非事實。 ⒉成都路41號、43號間空地並非供公眾通行之私有道路：成都路41號、43號間空地連接成都路處設有關閉時可以扣住（緊閉）之鐵柵門，為拒卻系爭房屋住戶以外之人進入，該鐵柵門內側更設有「防範……進入請隨手關門」之警語。成都路41號、43號間空地周邊建物若非臨成都路，即臨成都路27巷，故均無利用43巷出入之必要。位於成都路27巷10號之「小香港商場」於其後門與成都路41號、43號間空地之間，尚設有一不時關閉上鎖之鐵柵門，可見成都路41號、43號間之空地事實上既無聯通成都路與其他道路之作用，且非任何人可隨時任意通行，並非供公眾通行之道路。 ⒊系爭房屋之所以未能蓋滿全部系爭土地，係受34年2月26日制訂之建築技術規則第18條規定之限制所致，並非出於可歸責於被告2人之事由，不合民法第227條第1項及第226第1項規定之適用前提。本件縱有原告所主張系爭房屋未蓋滿系爭土地、部分土地供公眾通行等瑕疵，但其情形顯然發生於契約成立之前，亦非因可歸責於出賣人即被告2人之事由所致，故本件應無構成不完全給付之債務不履行。㈢違約金：本件被告2人若確有部分債務不履行之違約情事，參酌原告受被告2人一部履行、承受系爭房地既有租約每個月高達35 萬元之租金收益等情形，依民法第251條、第252條之規定，酌減原告所請求之違約金數額等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准被告2人提供華南商業銀行可轉讓定期存單或現金為擔保後，免為假執行。三、經查，兩造於106年4月18日訂立系爭買賣契約，原告以2億3800萬元購買被告2人分別共有，權利範圍各為1/2之系爭房地，原告已付清系爭買賣契約之價款，並指定系爭房地所有權移轉登記予富海公司，系爭房地於106年8月14日完成點交。系爭498號土地面積為64平方公尺，系爭499號土地為19平方公尺，系爭土地共83平方公尺，系爭房屋登記坐落系爭土地，為6層建物，第一層面積50.40平方公尺、騎樓面積15.08公尺、第2層至第6層面積均為65.48平方公尺。系爭買賣契約內包含兩造於106年4月15日簽立之標的現況說明書，其中第12項次「是否有被他人占用情形」、第37項次「基地是否有供公眾通行之私有道路」，被告2人均勾選為「否」等情，有系爭買賣契約、標的物現況說明書、房地產交屋明細表各1份及系爭房地所有權狀3份在卷可稽（見本院卷第25頁至第41頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真實。四、原告另主張被告2人應返還系爭房地價金2000萬元，並給付違約金2118萬2000元等節，則為被告2人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭買賣契約第1條第1項第2 款之記載，有無系爭土地經建滿、不包含成都路41號、43號空地之意？㈡系爭土地是否有被他人占用情形、是否有供公眾通行之私有道路？㈢原告依民法第359條請求返還系爭房地買賣價金2000萬元，是否有理由？金額為若干？㈣原告依民法第227條第1項請求債務不履行損害賠償2000萬元，是否有理由？金額為若干？㈤原告依系爭買賣契約第5條第4項、第8 條第1項約定請求違約金2118萬2000元，是否有理由？金額為若干？茲分述如下：㈠系爭買賣契約第1條第1項第2款之記載，無系爭土地經建滿、不包含成都路41號、43號間空地之意： ⒈成都路41號、43號間空地臨成都路處雖懸掛有「成都路43巷」之巷道標誌，但臺北市○○○○○○○路00巷○○○○號碼等情，有現場照片1張、建成地政108年9月18日北市見地測字第1087015220號函1份在卷可稽（見本院卷第253頁、第375頁），故本件以下除證人證述保留證人原始用語（成都路43巷）外，均稱成都路41號、43號間空地，不稱「成都路43巷」，合先敘明。又系爭土地上除系爭房屋外，尚包括成都路41號、43號間空地，系爭土地上之成都路41號、43號間空地面積為17.52平方公尺，範圍如附圖所示乙節，業經本院囑託建成地政到場測量明確，此有建成地政108年6月20日北市建地測字第1087010088號函所附土地複丈成果圖（即附圖）在卷可佐（見本院卷第233頁、第235頁），首堪認定。 ⒉原告主張系爭買賣契約第1條第1項第2款約定即系爭土地經建滿、不包含成都路41號、43號間空地之意。然系爭買賣契約第1條第1項第2款約定（見本院卷第28頁）：「本買賣契約標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：頂樓、其他：壹樓空地增建，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本合約第7條第6項辦理」。既然係記載「壹樓空地增建」，自指土地上之地上物增建而言，涵攝範圍不包括指涉成都路41號、43號間空地。此部分佐以標的現況說明書所示（見本院卷第36頁），第30項「是否有違建或禁建情事」，記載：「1.類型：違建、空地增建。2.違建位置：頂樓、騎樓。」，除可佐證本院上開認定所謂「壹樓空地增建」係指土地上之地上物增建，更進一步特定該增建位置即在1樓「騎樓」，益徵與成都路41 號、43號間空地無涉，又系爭買賣契約第1條第1項第2款約定文義範圍係在確認買賣之範圍有無包括增建之違章建築物，無從解釋包括保證系爭土地經地上物建滿，是原告此項主張，顯屬無據。㈡系爭土地有被他人使用並供公眾通行之情形： ⒈依標的物現況說明書所示（見本院卷第35頁至第36頁），第1 2項「是否有被他人占用情形」，勾選否；第37項「基地是否有供公眾通行之私有道路」，勾選否。因第12項係使用「占用」2字，依文義即包括占有、使用。依此，被告2人已於標的物現況說明書中承諾系爭房地無遭他人占有或使用情事，系爭土地上亦無供公眾通行之私有道路，合先敘明。 ⒉成都路41號、43號間空地之通行狀況： ⑴查成都路41號、43號間空地臨成都路處懸掛有「成都路43巷」之巷道標誌，並設立有鐵柵欄，鐵柵欄關閉時，鐵柵欄可扣住，但經由手伸入內，可開啟鐵柵門，由此鐵柵門進入，沿途可經過約7道門，由門可通往建物內，約步行50公尺，亦設有一鐵柵欄，因上鎖無法繼續通行，因系爭房屋1樓作為店面使用，系爭房屋2樓至6樓之住戶進出非經由系爭房屋1樓店面，而係由成都路41號、43號間空地進出等節，業經本院會同兩造到場履勘明確，有本院108年5月10日勘驗筆錄1份及兩造拍攝之現場照片24張在卷可稽（見本院卷第251頁至第291頁、第321頁至第325頁），首堪認定。另原告雖事後補陳照片主張成都路41號、43號間空地沿途應共有9道門云云（見本院卷第248頁），然本院履勘時當場計算結果為約7道門，並與兩造確認對勘驗結果之意見，兩造當場均無爭執，本院仍應以履勘結果為事實認定之基礎，併予敘明。⑵證人即臺北市○○區○○路00巷0號建物所有權人陳啟力於本院審理中證稱：伊平時會通行成都路43巷，因為臺北市○○區○○路 00巷0號建物是商旅，除了從27巷進出，後面43巷是逃生門，也可以進出，伊通行成都路43巷有20、30年了，有看到其他人通行，通行的人很多，成都路43巷通道後面，還有很多建築物跟住戶，都有人進出，成都路43巷口之鐵門已經設置有10、20年，設置原因是因為西門町住戶複雜，怕流浪漢進去大小便，但鐵門沒有上鎖，可以自由進出，對伊而言，成都路43巷是防火巷的功用等語（見本院卷第418頁至第423頁）；證人即臺北市○○區○○路00號建物陳月婧於本院審理中證稱：臺北市○○區○○路00號建物本來是開天仁茗茶，伊會通行成都路43巷，大概已經通行30多年，成都路43巷是既成巷道、防火巷，伊有看到其他人通行，進進出出很多，大家都可以經過，不知道通行的人有誰，不可能去問，成都路43巷雖有設置鐵門，可以自由進出，沒有上鎖，臺北市○○區○○路00 號建物1樓有店面大門，白天可以進出，晚上鐵門拉下，沒辦法進出，要另外解除鐵門警報才可進出，一般不會這樣麻煩；臺北市○○區○○路00號建物2樓、3樓都是從成都路43巷進出，成都路43巷晚上會有人收餐廳、飯店之垃圾、毛巾，都是由此巷進出，飯店不只1間，伊不知道餐廳、飯店大門是否都在臺北市萬華區成都路27巷等語（見本院卷第434頁至第439頁）。 ⒊綜合本院履勘結果、陳啟力、陳月婧之證述，復佐以原告提出之成都路41號、43號間空地臨成都路處之監視器截圖畫面可知（見本院卷第337頁至第363頁），成都路41號、43號間空地供包含欲進出系爭房地、臺北市○○區○○路00號建物、成都路41號、43號間空地兩旁建物（本院履勘所見約7道門通往之建物）、成都路41號、43號間空地後方建物（本院履勘步行至成都路41號、43號間空地後方，因鐵柵欄阻隔無法繼續前往之建物，兩造所稱「小香港商場」）之人自由進出通行，進出人員身分不限於住戶，尚包括不特定第三人，例如商家、餐廳、飯店之廠商，且通行人數眾多，進出頻繁，堪認系爭房地標的物現況說明書中承諾系爭房地無遭他人使用情事，無供公眾通行，與標的物現況不符。 ⒋被告2人雖抗辯：成都路41號、43號間空地臨成都路處之鐵柵門，除平時緊扣關閉，亦貼有「防範進入…請隨手關門」之警語，非供公眾通行；成都路41號、43號間空地兩旁建物、後方建物均另有主要出入口，並無利用成都路41號、43號間空地出入之必要，故成都路41號、43號間空地未經他人占用、亦非供公眾通行之道路云云。然陳啟力、陳月婧均已證述成都路41號、43號間空地臨成都路處之鐵柵欄並無上鎖，任何人仍得自由進出，且陳啟力、陳月婧分別所有之臺北市○○ 區○○路00巷0號、45號建物，雖另有出入口，仍無礙於其等2 人長期通行、利用成都路41號、43號間空地進出之事實，通行之必要性與否，並非所問，被告2人上開所辯，並無可採。㈢原告依民法第359條請求返還系爭房地買賣價金2000萬元，有理由： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。查被告2人將系爭房地於點交予原告時，系爭房地旁即存有成都路41號、43號間空地，且據陳啟力、陳月婧之證述，成都路41 號、43號間空地供公眾通行使用情事，已歷時數十年，是被告2人交付之系爭房地，其中系爭土地如附圖B、D所示部分共17.52平方公尺，原告現況無法為排他之占有、使用，實際上供公眾通行使用，系爭土地顯存有減少價值及效用之瑕疵，原告此部分主張應屬有據。 ⒉原告雖主張公契上所載系爭房屋、系爭土地之價金加以換算，系爭土地每平方公尺之價額為282萬7325元，乘以系爭土地上成都路41號、43號間空地面積17.52平方公尺，先請求一部請求返還其中2000萬元之價金云云。查： ⑴依系爭買賣契約所示（見本院卷第28頁），系爭買賣契約僅列系爭房地買賣總價款2億3800萬元，並未分列系爭房屋、系爭土地之買賣價金，致無法直接認定系爭土地每平方公尺之價額。原告因而主張參諸兩造申請辦理系爭房地產權移轉之所有權買賣移轉契約書（俗稱公契），其中系爭土地之買賣價款為9020萬250元，系爭房屋之買賣價款為127萬4800元，合計9147萬5050元，系爭土地之價款占全部比例為98.6％（計算式：9020萬250元÷9147萬2050元＝98.6％，小數點第4 位以下四捨五入），以兩造實際買賣金額換算，系爭土地每平方公尺之價額為282萬7325元（計算式：2億3800萬元×98.6％÷83平方公尺=282萬7325元/平方公尺，元以下四捨五入)等情，並已提出系爭買賣契約、土地/建築改良物所有權買賣移轉契約書各1份為據（見本院卷第25頁至第36頁、第53 頁至第56頁），原告就系爭土地每平方公尺價額為282萬7325元/平方公尺之計算，固非全然無據。然系爭房屋之2至6樓住戶或使用人，亦需利用成都路41號、43號間空地，始能出入通行乙情，亦經本院到場履勘明確，是系爭土地上成都路41號、43號間空地，對原告而言，尚非全無價值、效用，原告主張減少價金，並以系爭土地每平方公尺價額乘以系爭土地上成都路41號、43號間空地面積17.52平方公尺直接加以計算（計算式：282萬7325元/平方公尺×17.52平方公尺＝495 3萬4734元），形同請求減少上開空地之全部交易價額，應屬無據。 ⑵按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。查原告業已舉證系爭土地因存有成都路41號、43號間空地，供公眾通行使用，存有價值、效用瑕疵，惟就損害之數額不能證明或證明顯有重大困難，是本院得依上開規定審酌一切情況，依心證定其數額。查原告所計算得出之282萬7325元/平方公尺，應屬系爭土地之交易價額。又依系爭土地謄本所示（見本院卷第19頁至第20頁），系爭土地於106年1月之公告土地現值為108萬6750元/平方公尺。而系爭土地縱存有成都路41號、43號間空地面積17.52平方公尺供公眾通行，該部分空地應仍至少具有公告土地現值之價值，故原告所受之價值、效用減損之損害額計算，應以交易價額扣除公告土地現值所得價差，乘以成都路41號、43號間空地面積17.52平方公尺加以計算，始為適當，是此部分原告應得請求3049萬4874元【計算式：（282萬7325元－108萬6750元）×17.52平方公尺＝3049萬4874元】，原告本件一部請求2000萬元（即被告2人各1000萬元），應屬有據。 ⒊被告2人雖抗辯：原告於簽訂系爭買賣契約時明知系爭土地未為系爭房屋所建滿云云。然被告2人在標的現況說明書中保證系爭土地未經他人占用、無供公眾通行之私有道路，除非原告於簽訂系爭買賣契約前，曾請求地政人員到場測繪，否則難以原告難以知悉系爭土地之土地界線，亦難以知悉系爭土地上存有成都路41號、43號間空地之事實。被告2人僅以系爭房地謄本之記載推論原告之主觀認知，舉證尚有不足，此部分抗辯，尚無可採。 ⒋被告2人又抗辯系爭土地之利用，業已超過法定建蔽率，並無減少通常效用之瑕疵云云。然系爭土地上有無供公眾通行之成都路41號、43號間空地，明顯影響系爭土地之交易價值，亦影響原告對於系爭土地之支配、使用權能，難僅因系爭土地之利用，業已超過法定建蔽率，即謂無減少效用之瑕疵，被告2人此部分抗辯，難以憑採。 ⒌被告2人另抗辯：原告怠於通知，應視為承認所受領之系爭房地云云。然按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。查原告於簽訂系爭買賣契約後，自行申請測量系爭房地，經建成地政繪具106年11月6日土地複丈成果圖後，富海公司於107年3月2 日以存證信函通知被告2人協商解決系爭土地遭占用情事等情，有建成地政106年11月6日土地複丈成果圖、臺北永吉郵局存證號碼000048號存證信函各1份在卷可佐（見本院卷第43頁、第47頁至第49頁）。上開存證信函固以「富海公司」為寄件人，然民法第356條規定之立法旨趣在於督促買受人儘速檢查受領之物，並將瑕疵通知出賣人，如有怠於通知，將視為承認其所受領之物，以維持法安定性，法並無明文以任何形式通知，因上開存證信函內容已可特定係主張系爭房地之瑕疵情事，形式上寄件人為何人並無影響存證信函之主旨，況富海公司亦係原告指定系爭房地所有權移轉登記之對象，為系爭買賣契約之關係人，又上開存證信函業已載明請被告2人迅速聯絡富海公司代表人「即原告」協商解決，堪認原告實質已儘速將系爭房地瑕疵情事通知被告2人，原告並無承認所受領之系爭房地之意，不應適用民法第356條規定，視為原告承認受領之物，被告此部分抗辯，亦無可採。㈣原告依民法第227條第1項請求債務不履行損害賠償2000萬元，本院毋庸予以論究：因原告依民法第359條規定請求被告2人返還買賣價金2000萬元，已有理由，因原告主張民法第227條第1項之請求權基礎，與民法第359條之請求權基礎間為擇一競合之關係，是本院毋庸再予論究民法第227條第1項部分。㈤原告依系爭買賣契約第5條第4項、第8條第1項約定請求違約金2118萬2000元，無理由：按賣方保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人土地或遭第三者侵害情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或強制執行限制登記等），賣方應負責清理塗銷之；賣方若未依本約履行各項義務，每逾1日賣方應按買賣總價款萬分之2計算遲延違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於買賣標地點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時（至少7個工作日），買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由除外，系爭買賣契約第5條第4項、第8條第1項分別定有明文。本件原告主張被告2人違反系爭買賣契約第5條第4項約定，故應依系爭買賣契約第8條第1項約定給付違約金。然系爭買賣契約第5條第4項約定，係就「產權」清楚所為之保證，系爭土地上雖有成都路41號、43號間空地之存在，並為他人使用，供公眾通行之情事，惟就產權部分，並無任何不清之處，被告2人業共同將系爭房地所有權移轉予原告指定之富海公司，並已完成點交，此為兩造所不爭，且並無「一屋數賣」、「占用他人土地」或「產權遭第三者侵害之情事」，原告依系爭買賣契約第5條第4項、第8條第1項約定請求被告2人給付違約金2118萬2000元，經核與系爭買賣契約約定之構成要件不符，應屬無據。又原告之請求與構成要件是否相符，此屬適用法律之範疇，核屬法院之職權，因本院判斷原告違約金請求與系爭買賣契約第5條第4項、第8條第1項約定之構成要件不合，自無從准許之，附此敘明。㈥本件原告起訴狀原請求被告2人各給付388萬6425元，起訴狀繕本已於107年11月30日寄存送達被告2人乙情，有本院送達證書2份在卷可考（見本院卷第63頁、第65頁），是原告就原請求之388萬6425元部分，得請求被告2人自107年12月11 日起算之法定遲延利息。另原告以民事準備㈡暨訴之變更追加聲請狀請求人各給付2059萬1400元，此狀已於109年3月16日送達被告2人乙情，有上開書狀1份在卷可佐（見本院卷第445頁），是原告就其餘611萬3575元（計算式：1000萬元－3 88萬6425元＝611萬3575元），得請求被告2人自109年3月17日起算之法定遲延利息。五、綜上所述，原告依民法第359條規定請求：被告甲○○應給付原告1000萬元，及其中388萬6425元自107年12月11日起，其餘611萬3575元自109年3月17日起，均至清償日起，按年息5％計算之利息。被告乙○○應給付原告1000萬元，及其中388萬 6425元自107年12月11日起，其餘611萬3575元自109年3月17日起，均至清償日起，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告其餘假執行之聲請，則因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　109 　年　　 7 　　月　　3　　日民事第一庭法　官　李子寧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　7 　　月　　3 　　日書記官簡素惠附圖：臺北市建成地政事務所108年6月20日北市建地測字第1087000000號函所附土地複丈成果圖

臺灣臺北地方法院108年度重訴字第103號

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