108年度重訴字第765號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：110 年 04 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第765號原告即反訴被告邱金茂黃哲信林士弘林士強陳彩雲共同訴訟代理人呂康德律師被告何賢成徐文華兼上二人訴訟代理人即反訴原告何賢貴被告蔡銀華蔡淑敏上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國110年3月18日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告何賢貴、徐文華應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖所示A部分面積一九點六二平方公尺建物內物品騰空，被告何賢貴並應將該建物拆除，將上開土地騰空返還原告及其他共有人。二、被告何賢貴應給付原告邱金茂新臺幣貳拾壹萬捌仟捌佰柒拾壹元、原告黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各新臺幣壹拾萬玖仟肆佰參拾陸元，及均自民國一百零八年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告何賢貴應自民國一百零八年十二月二十四日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告邱金茂新臺幣壹佰貳拾元、原告黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各新臺幣陸拾元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告何賢貴負擔。六、本判決主文第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾壹萬壹仟元為被告何賢貴、徐文華供擔保後，得假執行。但被告何賢貴、徐文華如以新臺幣捌佰壹拾參萬壹仟捌佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決主文第二項於原告邱金茂以新臺幣柒萬參仟元，原告黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各以新臺幣參萬柒仟元為被告何賢貴供擔保後，得假執行。但被告何賢貴如以新臺幣貳拾壹萬捌仟捌佰柒拾壹元為原告邱金茂，各以新臺幣壹拾萬玖仟肆佰參拾陸元為原告黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲，預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。九、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。十、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、原告起訴依民法第767條規定請求被告何賢成應將坐落後述土地上之後述建物拆除，將土地騰空返還於原告及其他共有人，並依民法第179條規定請求何賢成給付相當於不當得利租金及遲延利息，有起訴狀在卷(見本院卷第9、10頁)。嗣於訴訟中追加建物占有人徐文華及事實上處分權人何賢貴、蔡銀華、蔡淑敏為被告，且於本院赴現場測量後，變更聲明如後述原告聲明所示（見本院卷第113至115頁、第253至256頁、第309至311 頁、第360頁、第473至475頁），核均係基於兩造間有關被告是否無權占有系爭土地所生爭執涉訟，該基礎事實同一，或係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定，自應准許，合先敘明。二、本件原告起訴係依民法第767條第1項、第821條及第179條規定，請求被告何賢貴拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，何賢貴則依民法第770條、第772條及第832條規定主張時效取得地上權，提起反訴請求確認其對原告有地上權登記請求權存在。查本件反訴標的法律關係及其防禦方法，及本訴標的法律關係及其防禦方法，均與何賢貴是否有權利占有系爭建物有關，彼此間請求有重大關連，何賢貴提起反訴，符合民事訴訟法第259條、第260條第1項規定，亦此敘明。三、被告蔡銀華、蔡淑敏均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告邱金茂、黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）部分共有人，應有部分各為1/4、1/8、1/8、1/8、1/8，被告何賢貴、蔡銀華、蔡淑敏所有如附圖編號A所示門牌號碼臺北市○○路000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）無權占用系爭土地，面積19.62平方公尺，何賢貴將系爭建物出租予被告徐文華開設允成車業行，被告何賢成設立常鑫木業有限公司(下稱常鑫公司)登記於系爭建物，爰依民法第767 條第1項前段、同法第821條規定，請求何賢貴、何賢成、徐文華應將系爭建物內物品騰空，何賢貴、蔡銀華、蔡淑敏應將系爭建物拆除，將土地騰空返還於原告及其他共有人。又何賢貴將系爭建物出租予徐文華，受有相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息10%計算，每年租金為新臺幣（下同）17萬5097元，何賢貴自103年12月24日起至108年12月23日止受有之不當得利金額共87萬5485元，依原告應有部分計算，應給付邱金茂21萬8871元及黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各10萬9436元，另應自108年12月24日起至返還系爭土地之日止，按日給付邱金茂120元及黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各60元，爰依民法第179條規定，請求何賢貴如數給付等語。並聲明：(一)何賢成、何賢貴、徐文華應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分面積19.62平方公尺建物內物品騰空，何賢貴、蔡銀華、蔡淑敏應將系爭建物拆除，將該土地騰空返還於原告及其他共有人。(二)何賢貴應給付邱金茂21萬8871元，黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各10萬9436元，及均自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)何賢貴應自追加起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按日給付邱金茂120元和黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各60元。(四)第1、2項請求，願供擔保請准宣告假執行。二、被告何賢貴、何賢成、徐文華則以：系爭建物係由訴外人蔡樹森出資興建原始取得所有權，嗣出售予訴外人蔡德樂，蔡德樂再出售予何賢能，何賢貴於98年間向何賢能購買系爭建物，徐文華自103年7月起迄今向何賢貴承租系爭建物經營機車行，何賢成並未使用系爭建物，僅以該址作為公司設立地址。系爭建物並非違章建築，僅係未辦保存登記之合法建物，依本院向臺北市建築管理工程處（下稱建管處）調閱臺北市○○街00○00○0號房屋建造執照資料，興安街66、66之1號房屋起造人林嗣松等人即系爭土地所有權人為順利進行房屋興建，在協商未果情況下，同意占用其房屋騎樓用地之龍江路186號建物持續使用土地至遭政府拆除為止，並經建管處同意，繼受者有義務接受前手之諾，系爭建物有合法使用系爭土地之權利，伊等自無不當得利。且系爭土地所有人自63年迄今，40餘年未曾追討或提出異議，長期消極不行使權利，占有人卻積極行使權利，法律就所有權保護與增進社會公益之利益予以評價後，乃採取保護後者之抉擇。原告現提起拆屋還地訴訟，有違民法第148條規定之誠實信用方法，有濫用權利之嫌。又龍江路186號係建物一棟兩小間即兩間店面，房屋稅單上記載何賢貴、蔡樹森權利各1/2，原告請求拆屋還地或不當得利，亦應由何賢貴、蔡樹森各負擔1/2義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告蔡銀華未於言詞辯論期日到場，惟提出書狀陳述：伊並未繼承系爭建物，不知兩造糾紛為何等語。四、被告蔡淑敏則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。五、反訴原告何賢貴主張：蔡樹森為系爭建物之原始起造人，於44年10月前即已居住於該址，之後出售予蔡德樂，嗣何賢能向蔡德樂買受系爭建物以供居住，何賢貴再向何賢能購得系爭建物。何賢貴係繼受前手之系爭建物，土地所有人均未曾聲明異議或請求拆屋還地，可知何賢貴於占有之始係善意且無過失，何賢貴以行使地上權之意思，繼受取得系爭建物，10年間和平繼續公然占有系爭土地，依民法第770條、第772條及第832條規定主張時效取得地上權，得請求登記為地上權人，系爭土地所有權人即反訴被告自有容忍何賢貴請求登記地上權之義務，爰提起本件反訴等語。並聲明：確認反訴原告就反訴被告所有之系爭土地於如附圖所示A部分範圍內有地上權登記請求權存在。六、反訴被告則以：本件本訴係反訴被告依民法第767條第1項、第821條規定請求何賢貴等拆屋還地，反訴則係何賢貴依民法第770條、第772條、第832條規定提起確認之訴，本訴與反訴之標的完全不相牽連，何賢貴自不得提起本件反訴。且何賢貴於本訴之訴訟程序進行中，未曾以時效取得地上權為抗辯事由，其逕以取得時效為由提起反訴，難謂合於民事訴訟法第260條第1項之要件。另依最高法院68年台上字第3308號判例意旨，占有人依取得時效規定請求登記地上權人時，性質上並無所謂登記義務人存在，無從以原所有人為被告，訴請命其協同辦理該項權利登記，僅能依土地法規定程序，向該管市縣地政機關為申請，故何賢貴以時效取得地上權為由，提起確認之訴請求反訴被告確認地上權存在，自非本院審判權所及等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。七、原告主張其等為系爭土地之部分共有人，應有部分如前所述，何賢貴占用附圖編號A所示系爭建物，面積19.62平方公尺，出租予徐文華開設允成車業行，何賢成設立常鑫公司登記於系爭建物，有系爭土地登記謄本、允成車業行、常鑫公司之登記資料在卷，堪以認定。至原告主張系爭建物為何賢貴、蔡銀華、蔡淑敏所有，系爭建物無權占用系爭土地，其等得請求拆除、騰空系爭建物內物品及請求相當於租金之不當得利等情，則為何賢成、徐文華、何賢貴所否認。另何賢成提起反訴，主張伊時效取得地上權云云，亦為反訴被告所否認，是本件兩造爭執之爭點，在於：(一)系爭建物為何人所有？(二)系爭建物是否無權占用系爭土地？何賢成是否時效取得地上權？茲分析如下： (一)關於系爭建物為何賢貴所有部分： 1、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，法有明文，未經保存登記之房屋買受人，因未辦所有權移轉登記而未取其所有權，但得代位行使出賣人之所有權而為法律上或事實上之處分行為，則上訴人雖未取得房屋之所有權，仍難謂其對之無事實上之處分權。矧依一般不動產買賣之觀念，出賣人將標的物交付買受人時，已同意將使用收益權及事實上之處分權隨同交付行為移轉於買受人，而買受人於受領交付後，就買賣標的物為事實上之處分行為，亦不違背出賣人之本意。上訴人買受該屋，既經出賣人交付，縱未登記，亦已取得事實上之處分權，被上訴人請求其拆屋還地，並無不合」(最高法院69年度台上字第1204號民事裁判要旨參照)。 2、經本院履勘系爭土地、房屋，囑託臺北市中山地政事務所測量，系爭土地上原有如附圖編號A、B所示二間建物，門牌號碼均為臺北市○○路000號，且為未辦建物保存登記建物，附圖編號A所示建物目前由何賢貴出租予徐文華開設允成車業行，附圖編號B所示建物為張連生開設3元6小吃店，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第189、241頁）。另依本院調閱臺北市○○路000號房屋稅籍資料，186號房屋 95至96年之納稅義務人為蔡樹森，97至108年之納稅義務人為蔡樹森、何賢能，109年迄今之納稅義務人為蔡樹森、何賢貴，有臺北市稅捐稽徵處109年10月8日北市稽中山甲字第1094210617號函在卷（見本院卷第463頁），而蔡樹森已於70年7月1日死亡，蔡銀華、蔡淑敏為其繼承人，有蔡樹森之除戶謄本、繼承系統表、戶籍謄本在卷（見本院卷第261、455至461頁），蔡銀華具狀指稱：伊從未繼承系爭建物等情（見本院卷第559頁）。而張連生於原告撤回訴訟前指稱，附圖編號B所示建物為伊向蔡樹森所購買，開設3元6小吃店，業已拆除等情（見本院卷第144、248頁）。且何賢貴、何賢能辯稱蔡樹森為上開186號建物之原事實上處分權人及納稅義務人，蔡樹森將系爭建物出售予蔡德樂，蔡德樂再出售予何賢能，何賢貴於98年間向何賢能購買系爭建物，並變更房屋稅籍變更等情。是綜合上情，可知系爭土地上門牌號碼均為臺北市○○路000號原有如附圖編號A、B所示二間未辦建物保存登記建物，原為蔡樹森所有，蔡樹森將附圖編號B建物出賣予張連生，附圖編號A建物出賣予蔡德樂，蔡德樂出賣予何賢能，何賢能再出賣予何賢貴，則附圖編號A所示未辦建物保存登記建物之事實上處分權人為何賢貴，堪以認定。 (二)關於系爭建物無權占用系爭土地及何賢未時效取得地上權部分： 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上第1120號判決參照）。再按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號判決參照）。第按「因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一，原審既認上訴人非以行使地上權之意思而占有系爭土地，即上訴人即無從因時效而取得地上權或地上權登記請求權。又縱認上訴人因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第772條準用第769條及第770條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有。且按占有人因時效取得地上權登記請求權，向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提（最高法院89年度台上字第1370號判決參照）。 2、本件何賢貴為系爭建物事實上處分權人乙節，已如前述，而何賢貴及徐文華為系爭建物占有人一情，則為其等所自陳，系爭建物坐落系爭土地如附圖編號A所示部分，面積19.62平方公尺，亦經本院囑託臺北市中山地政事務所測量如附圖無誤，足見何賢貴及徐文華為該部分土地之占有人，應無疑義。何賢貴固辯稱：依臺北市○○街00○00○0號房屋建造執照，起造人林嗣松等人即系爭土地原所有權人同意占用其房屋騎樓用地之龍江路186號建物持續使用土地至遭政府拆除為止，繼受者有義務接受前手之諾，系爭建物有合法使用系爭土地之權利，且系爭土地所有人自63年迄今，40餘年未曾追討或提出異議，長期消極不行使權利，占有人卻積極行使權利，原告提起拆屋還地訴訟，有違民法第148條規定之誠實信用方法，有濫用權利之嫌，系爭房屋坐落該部分土地已逾50年，渠等以行使地上權之意思占有土地，並請求地政機關為地上權登記，渠等非無權占有云云。惟查，何賢貴於原告提起本件訴訟後，始提起反訴主張時效取得地上權，揆諸上開最高法院89年度台上字第1370號判決之意旨，本院自無庸審究何賢貴是否具備時效渠得地上權之要件，何賢貴此節所辯，顯乏依據，何賢貴提起反訴請求確認地上權登記請求權存在，難以准許。另經本院調閱臺北市○○街00○00○0號房屋建造執照，起造人林嗣松等人雖曾向建管處提出申請書表示，渠等由地主臺灣糖業股份有限公司(下稱臺糖公司)分配同意興建上開興安街66號房屋，龍江路186號建物仍占用騎樓地無法收回，只得犧牲騎樓地保留不用等，同意占用其房屋騎樓用地之龍江路186號建物持續使用土地至遭政府拆除為止之資料等情，有該申請書在卷(見本院卷第325頁)。然當時土地所有人為臺糖公司，起造人林嗣松等人並非土地所有人，此經調閱建照執照查明，起造人林嗣松等人上開有關龍江路186號建物占用系爭土地無法收回之申請書，自不足據為有利於何賢貴等3人之認定。是原告主張系爭建物無權占有等語，應屬可採。則何賢貴及徐文華為系爭建物占有人，何賢貴為系爭房屋事實上處分權人，原告請求何賢貴及徐文華騰空系爭建物及何賢貴拆除系爭建物，洵屬有據。至蔡銀華、蔡淑敏並非系爭建物事實上處分權人，無拆除系爭建物權限，何賢成僅將常鑫公司登記於系爭建物，並非占用人，原告請求蔡銀華、蔡淑敏拆除系爭建物，何賢成應將系爭房屋騰空，即屬無據。 3、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能受有相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查何賢貴現以系爭建物無權占有系爭土地，且何賢貴對於系爭建物於本件起訴前5年即已占有系爭土地之事實，亦不爭執，是何賢貴已受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告得依不當得利之規定，請求何賢貴給付自追加起訴狀繕本送達翌日起回溯5年即自103年12月24日起至108年12月23日止相當於租金之不當得利，自屬有據。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。查何賢貴以系爭建物占有系爭土地，迄今仍無移除系爭建物而返還土地之意，顯有繼續占用之虞，原告自有預為請求之必要。是以，原告就何賢貴繼續占用所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求何賢貴應予給付至返還系爭土地之日止之不當得利，亦無不合。 4、末按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。最高法院93年度台上字第1718號民事裁判要旨參照。本件何賢貴現以系爭建物無權占有系爭土地，自103年7月起迄今將系爭房屋出租予徐文華經營機車行，依首揭說明，本件計算相當於租金之不當得利，應以何賢貴與徐文華間之租賃契約為依據，亦即每月1萬5000元，此有租賃契約在卷(見本院卷第147至151頁)。而邱金茂、黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲就系爭土地應有部分各為1/4、1/8、1/8、1/8、1/8，起訴前五年相當於租金之不當得利，邱金茂為22萬500元(15000×12×1/4×5＝225000)，黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲均為11萬2500元(15000×12×1/8×5＝112500)，自追加起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日起至返還第一項土地之日止，按日相當於租金之不當得利，邱金茂為125元(15000÷30×1/4＝125)，黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲均為62.5元(15000÷30×1/8＝62.5)。則原告請求何賢貴給付邱金茂21萬8871元，黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各10萬9436元，及均自追加起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；以及何賢貴應自追加起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日起至返還第一項土地之日止，按日給付邱金茂120元，黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各60元，自屬有據。八、從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求何賢貴、徐文華應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分面積19.62平方公尺建物內物品騰空，何賢貴應將該建物拆除，將上開土地騰空返還於原告及其他共有人；何賢貴應給付邱金茂21萬8871元，黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各10萬9436元，及均自追加起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，此有收到繕本簽名在卷（見本院卷第253頁），符合民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定；以及請求何賢貴應自追加起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日起至返還系爭土地之日止，按日給付邱金茂120元，黃哲信、林士弘、林士強、陳彩雲各60元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。又原告與何賢貴、徐文華陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。至反訴原告請求確認反訴原告就反訴被告所有系爭土地於如附圖A部分所示範圍內有地上權登記請求權存在，為無理由，不應准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　110 　年　　 4　　月　　15　　日民事第一庭法官姜悌文以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　 4　　月　　15　　日書記官陳弘毅

臺灣臺北地方法院108年度重訴字第765號

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