108年度重訴字第918號｜民事：給付租金等｜裁判日期：109 年 02 月 07 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　108年度重訴字第918號原　　　告　陳洋洲黃菊英陳健元陳裕文上四人共同訴訟代理人　蘇衍維律師張浩倫律師被　　　告　淡水企業股份有限公司法定代理人　劉東光訴訟代理人　蘇千祿律師上列當事人間給付租金等事件，本院於109年1月31日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付各原告如附表一「A欄」及「B欄」所示金額、利息及違約金。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告分別以如附表二「原告供擔保金額」欄所示之金額供擔保後，得假執行。但被告如以附表二「被告預供擔保金額」欄所示之金額分別預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分： (一)按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時原訴主張以契約關係及民法第 439條為請求權基礎請求被告為給付（見士院卷第9至10頁），嗣於民國108年10月15日以民事準備(二)追加民法第179條、第184條為請求權基礎（見本院卷第70頁）。經核，原告追加之訴即追加不當得利及侵權行為損害賠償為請求權基礎，與其原訴均係本於被告占用系爭土地之事實所生，原訴與追加之訴之原因事實、訴訟資料及證據具同一性或共通性，其紛爭得在同一程序解決，堪認原訴與追加之訴之基礎事實同一，應無不合。又原告原聲明第一、二項均係請求被告應給付新台幣（下同）7,044,002元及利息、違約金（見士院卷第9頁），嗣以109年1月14日民事辯論意旨狀聲明被告應給付如附表一A、B欄所示金額及利息、違約金（見本院卷第254頁、第313頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定尚無不合，應予准許。 (二)按政府或法人為股東時，得當選為董事或監察人。但須指定自然人代表行使職務。公司與董事間訴訟，除法律另有規定外，由監察人代表公司，股東會亦得另選代表公司為訴訟之人。公司法第27條第1項、第213條定有明文。本件被告董事長為劉東光，洋洲企業有限公司（下稱洋洲公司）為被告之法人董事，原告陳洋洲僅為洋洲公司指派之自然人代表，有經濟部工商登記公示資料及公司變更登記表可稽（見本院卷第271頁、第241至242頁），則原告陳洋洲並非以其自然人身分擔任被告董事至明，本件訴訟自與公司法第213條所稱公司與董事間訴訟無涉，原告以劉東光為被告法定代理人提起本件訴訟，於法並無不合，先予敘明。貳、實體部分：一、原告主張：原告陳洋洲、黃菊英、陳健元與陳裕文分別有如附件一至四所示坐落新北市○○區○里○○段○○○○段0 00○0000地號暨水仙段365地號等土地（下稱系爭土地），並出租被告使用長達數年，每年簽立租約，租期均為同年1 月1日起至12月31日止，當年租金應於翌年12月31日前給付。於104年12月31日當期租期屆至後，原告雖提出105年度之租約予被告簽立，被告卻未再簽立新租約，且繼續使用系爭土地。依兩造先前約定給付租金之慣例，被告就105年度之租金應於106年12月31日前給付，被告逾期未支付，經原告委請律師發函催告後，始於107年2月間給付105年度之租金。然被告就106及107年度之租金迄今仍未給付，經原告催告未果。被告於原租約屆期後然繼續使用系爭土地，應視為以不定期繼續租賃，若認非不定期繼續租賃，被告有使用系爭土地之事實，亦有不當得利及侵權行為。爰依序依兩造間契約關係、民法第439條、第179條、第184條為主張等語，並聲明：(一)就106年度租金部分：⒈被告應給付原告陳洋洲 2,098,672元，及107年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自108年1月1日起至實際給付日止，按日依年息10%計算之懲罰性違約金。⒉被告應給付原告黃菊英4,3 85,898元，及107年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自108年1月1日起至實際給付日止，按日依年息 10%計算之懲罰性違約金。⒊被告應給付原告陳健元55,902 元，及107年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自108年1月1日起至實際給付日止，按日依年息10%計算之懲罰性違約金。⒋被告應給付原告陳裕文495,854元，及 107年12月31日起至清償日止，按5%計算之利息，及自108年1月1日起至實際給付日止，按日依年息10%計算之懲罰性違約金。(二)就107年度租金部分：⒈被告應於108年12月31日前給付原告陳洋洲2,098,672元，屆期未給付，應自翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自109年1月1日起至實際給付日止，按日依年息10%計算之懲罰性違約金。⒉被告應於108年12月31日前給付原告黃菊英4,385,898元，屆期未給付，應自翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自109年1月1日起至實際給付日止，按日依年息10%計算之懲罰性違約金。⒊被告應於108年12月31日前給付原告陳健元 55,902元，屆期未給付，應自翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自109年1月1日起至實際給付日止，按日依年息10%計算之懲罰性違約金。⒋被告應於108年12月31日前給付原告陳裕文495,854元，屆期未給付，應自翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自109年1月1日起至給付日止，按日依年息10%計算之懲罰性違約金。(三)請准原告供擔保宣告假執行。二、被告則以：被告自105年起即未與原告簽訂租賃契約，兩造間租賃關係並無原告主張之租賃關係存在。又原告既認兩造間成立不定期租賃法律關係，其租金自應以未續約之最後一次給付金額即105年度被告給付之租金為準。原告主張應以其提出之106年度租約計算租金金額，其超過105年度租金部分應無理由。原告另請求按日依年息10%計算之懲罰性違約金，然兩造並未簽立106及107年度之租約，原告此部分請求自無理由，退步言之，其請求之懲罰性違約金顯屬過高，應予駁回或酌減。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第258頁、第246頁）： (一)兩造自104年租約期限屆滿後，被告即未與原告簽立租約。 (二)被告並未於105年度之租約簽章，嗣原告於107年1月23日函催被告給付105年度租金後，被告即於107年2月7、8日給付 105年度之租金予原告。 (三)被告現仍使用系爭土地。四、得心證之理由：原告主張兩造104年租約屆期後，被告仍繼續使用系爭土地，惟自105年起即未簽立新租約，被告曾於107年2月間給付 105年度之租金等節，並提出經兩造簽署之系爭土地104年度租約（見士院卷第94至112頁）、未經被告簽署之105、106 年度租約（見本院卷第77至147頁）、原告催告函及被告給付105年度租金之支票影本（見士院卷第40至49頁）、系爭土地照片（見本院卷第153頁）等件為據，且為被告所不爭執，堪信屬實。原告主張被告積欠106、107年度之租金，並先後依兩造間不定期租賃法律關係、民法第439條、第179條、第184條，請求被告如數給付，為被告所否認，並以前詞置辯。本院判斷如下： (一)兩造間租賃關係已更新為不定期租賃：按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力，最高法院101年度台上字第1398 號判決意旨可資參照。經查，被告向原告承租系爭土地作為高爾夫球場使用，兩造於104年租約在同年12月31日屆期後，被告仍繼續使用系爭土地，原告亦未為任何反對之意思表示，並於107年1月23日以律師函（下稱系催告函）向被告催告105年度之租金，被告亦於107年2月7、8日以支票支付等節，均為兩造所不爭執，足認兩造間仍有續為租賃之合意，依前揭規定，兩造間視為以不定期限繼續契約。被告雖辯稱依原告所提104年度至106年度之租約第2條後段均約定「… 租約期滿，雙方如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思表示，租賃關係當然消滅。」可見兩造已合意不適用民法第451條規定云云。惟租賃契約非要式契約，本不以書面為必要，被告既於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，原告亦未曾表示任何不再續租之意，揆諸上開說明，該約定尚不生阻止續約之效力。從而，兩造間租賃關係已更新為不定期租賃，原告本得據之請求被告給付租金。 (二)原告得按被告已給付之105年度租金金額，請求被告給付106、107年度之租金及利息：按定期租賃期限屆滿前，當事人合意於期限屆滿時，更新為不定期限之租賃者，固得就租賃契約之內容重為約定，惟苟當事人未重為約定，自應解為當事人係以原租賃契約之內容繼續契約，最高法院84年度台上字第1511號判決意旨可資參照。觀之系爭催告函內容：「…茲據當事人…共同委稱：『(一)吾等即陳洋洲、黃菊英、陳健元、陳裕文所有坐落新北市○○區○○里○○段○○○○段000○0000地號、暨水段 365地號土地，出租與淡水企業股份有限公司(下稱淡水公司)，雙方並立有土地租賃契約書。茲將租賃標的物、租賃期限、租金等約定敘述如下：1.出租人陳洋洲：(1)租賃標的物：…(2)租賃期限：自民國(下同)105年1月1日起至105年 12月31日。(3)租金：①契約附件一之用地：年租金新台幣 (下同)貳佰零玖萬捌仟陸佰柒拾貳元整。給付期限至遲不得遲於106年12月31日，逾期應自期限屆滿日之次日起，至實際給付日止，按日依年息百分之十加付懲性違約金予陳洋洲。②契約附件一、二用地之地價稅均由淡水公司繳納，並視同應付之租金。2.出租人黃菊英：(1)租賃標的物：…(2)租賃期限：自105年1月1日起至105年12月31日。(3)租金：① 契約附件一之用地：年租金肆佰參拾捌萬伍仟捌佰玖拾捌元整。給付期限至遲不得遲於106年12月31日，逾期應自期限屆滿日之次日起，至實際給付日止，按日依年息百分之十加付懲性違約金予黃菊英。②契約附件一、二用地之地價稅均由淡水公司繳納，並視同應付之租金。3.出租人陳健元： (1)租賃標的物：…(2)租賃期限：自105年1月1日起至105年12月31日。(3)租金：①契約附件一之用地：年租金伍萬伍仟玖佰零貳元整。給付期限至遲不得遲於106年12月31日，逾期應自期限屆滿日之次日起，至實際給付日止，按日依年息百分之十加付懲性違約金予陳健元。②契約附件一、二用地之地價稅均由淡水公司繳納，並視同應付之租金。1.出租人陳裕文：(1)租賃標的物：…(2)租賃期限：自105年1月1 日起至105年12月31日。(3)租金：①契約附件一之用地：年租金肆拾玖萬伍仟捌佰伍拾肆元整。給付期限至遲不得遲於106年12月31日，逾期應自期限屆滿日之次日起，至實際給付日止，按日依年息百分之十加付懲性違約金予陳裕文。②契約附件一、二用地之地價稅均由淡水公司繳納，並視同應付之租金。(二)…經查，雙方間成立租賃契約迄今，淡水公司除依約給付契約附件一、二用地之地價稅（視同應付之租金）外，契約附件一之年租金部分竟未依約給付，而給付期限即106年12月31日早已屆至，淡水公司已然違約且已產生懲罰性違約金。(三)…請淡水公司…給付租賃年租金暨自107年1月1日起至實際給付日止，按日依年息百分之十加付懲罰性違約金。…」（見士院卷第40至45頁），其引用之105 年度未經被告簽署之租賃契約（見本院卷第77至115頁）經與兩造均簽立之104年度租約（見士院卷第94至112頁）相較，除年租金金額另有調整外，其餘就租賃期限、租金給付時間、懲罰性違約金及地價稅給付等約定事項均為相同，而被告亦已依系爭催告函所示105年度租約之年租金為計算後給付原告（見士院卷第46至49頁），揆諸前開說明，堪認被告已同意系爭土地之租金調整為105年度租約之金額，至其餘租賃條件均與原租約即104年度租約內容相同。另觀被告於 104年租約租期屆滿後，於105年至107年間，仍按104年租約之約定自行繳納地價稅乙節，亦足徵兩造就不定期租賃契約之內容仍沿用原租賃契約內容甚明。從而，被告應於107年12月31日前給付106年度之租金，於108年12月31日前給付107年度之租金，原告依被告已給付之105年度租金金額，請求被告給付106年度（即附表一A欄）及107年度（即附表一B欄）之租金及遲延利息，洵屬有據。 (三)原告請求懲罰性違約金之金額應予酌減：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。經查，兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係，就租賃期限、租金給付時間、懲罰性違約金及地價稅給付等約定事項均與原契約相同乙節，已如前述，而觀兩造均已簽署104年度及被告未簽署之105年度租約，其第3條均約定被告若逾期未付租金，應自租期屆滿日之次日起，至實際給付日止，按日依年息10%加付懲罰性違約金予原告（見士院卷第50至65頁、本院卷第77至109頁），被告自應受該條約定拘束。惟被告辯稱按日以年息10%計算違約金實屬過高，應酌減為按日年息千分之1計算違約金等語（見本院卷第229頁），衡諸系爭土地迄今仍繼續供被告經營高爾夫球場使用，並無何為對原告更為不利之情事存在，原告亦未提出任何實際受有損害之證據，而按日以年息10%計算違約金實屬過高，本院認以按日以年息千分之1計算違約金，應為適當。五、綜上，原告主張依兩造間租賃契約法律關係，請求被告給付如附表一A、B欄所示金額及利息、違約金，為有理由，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。又原告依租賃關係所為主張既有理由並論述如前，其另依民法179條、184條請求被告為給付之主張，自無庸裁判，附此敘明。又兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執，核無不合，爰酌定如附表二所示相當擔保金額，准予宣告假執行。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後，認為與判決結果並無影響，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 2 月 7 日民事第六庭法官杜慧玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 2 月 7 日書記官陳玉瓊附表一：被告應給付內容 ┌──┬────┬─────────────────────────────┐ │編號│原告姓名│ 欄位名稱 │ │ │ ├──────────────┬──────────────┤ │ │ │ A欄 │ B欄 │ │ │ │（被告使用土地期間：106年1月│（被告使用土地期間：107年1月│ │ │ │1日起至106年12月31日） │1日起至107年12月31日） │ ├──┼────┼──────────────┼──────────────┤ │ 1 │陳洋洲 │2,098,672元及自107年12月31日│2,098,672元及自109年1月1日起│ │ │ │起至清償日止，按週年利率百分│至清償日止，按週年利率百分之│ │ │ │之五計算之利息，及自108年1月│五計算之利息，及自109年1月1 │ │ │ │1日起至實際給付日止，按日依 │日起至實際給付日止，按日依週│ │ │ │週年利率千分之一計算之懲罰性│年利率千分之一計算之懲罰性違│ │ │ │違約金。 │約金。 │ ├──┼────┼──────────────┼──────────────┤ │ 2 │黃菊英 │4,385,898元及自107年12月31日│4,385,898元及自109年1月1日起│ │ │ │起至清償日止，按週年利率百分│至清償日止，按週年利率百分之│ │ │ │之五計算之利息，及自108年1月│五計算之利息，及自109年1月1 │ │ │ │1日起至實際給付日止，按日依 │日起至實際給付日止，按日依週│ │ │ │週年利率千分之一計算之懲罰性│年利率千分之一計算之懲罰性違│ │ │ │違約金。 │約金。 │ ├──┼────┼──────────────┼──────────────┤ │ 3 │陳健元 │55,902元及自107年12月31日起 │55,902元及自109年1月1日起至 │ │ │ │至清償日止，按週年利率百分之│清償日止，按週年利率百分之五│ │ │ │五計算之利息，及自108年1月1 │計算之利息，及自109年1月1日 │ │ │ │日起至實際給付日止，按日依週│起至實際給付日止，按日依週年│ │ │ │年利率千之一計算之懲罰性違約│利率千之一計算之懲罰性違約金│ │ │ │金。 │。 │ ├──┼────┼──────────────┼──────────────┤ │ 4 │陳裕文 │495,854元及自107年12月31日起│495,854元及自109年1月1日起至│ │ │ │至清償日止，按週年利率百分之│清償日止，按週年利率百分之五│ │ │ │五計算之利息，及自108年1月1 │計算之利息，及自109年1月1日 │ │ │ │日起至實際給付日止，按日依週│起至實際給付日止，按日依週年│ │ │ │年利率千分之一計算之懲罰性違│利率千分之一計算之懲罰性違約│ │ │ │約金。 │金。 │ └──┴────┴──────────────┴──────────────┘ 附表二：假執行及免假執行之擔保金額 ┌──┬─────┬────────────────┬─────────────────┐ │編號│原告姓名 │ 就附表一A欄 │ 就附表一B欄 │ │ │ ├───────┬────────┼────────┬────────┤ │ │ │原告供擔保金額│被告預供擔保金額│原告供擔保金額 │被告預供擔保金額│ ├──┼─────┼───────┼────────┼────────┼────────┤ │ 1 │ 陳洋洲 │ 700,000元 │ 2,098,672元 │ 700,000元 │ 2,098,672元 │ ├──┼─────┼───────┼────────┼────────┼────────┤ │ 2 │ 黃菊英 │ 1,462,000元 │ 4,385,898元 │ 1,462,000元 │ 4,385,898元 │ ├──┼─────┼───────┼────────┼────────┼────────┤ │ 3 │ 陳健元 │ 19,000元 │ 55,902元 │ 19,000元 │ 55,902元 │ ├──┼─────┼───────┼────────┼────────┼────────┤ │ 4 │ 陳裕文 │ 165,000元 │ 495,854元 │ 165,000元 │ 495,854元 │ └──┴─────┴───────┴────────┴────────┴────────┘

臺灣臺北地方法院108年度重訴字第918號

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