108年度重訴更一字第1號｜民事：確認不動產買賣契約無效等｜裁判日期：111 年 05 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴更一字第1號原告宋平生訴訟代理人黃炫中律師吳祚丞律師複代理人蟻安哲律師被告黃啓倫訴訟代理人廖虹羚律師上列當事人間請求確認不動產買賣契約無效等事件，本院於民國111年3月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將附表所示不動產於民國一○六年十一月十日經屏東縣屏東地政事務所一○六年屏登字第一四一二八○號收件，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、本件原告起訴主張附表所示之土地（下稱系爭土地）、建物為其與胞弟宋平淵共有（下合稱系爭房地），其所有權應有部分為1/2（下稱系爭不動產），其遭中洲建設股份有限公司負責人即被告、訴外人代書蔡偉德、仲介邱薇如（下合稱蔡偉德等2人）詐欺，將系爭不動產出售並移轉登記予被告所有，兩造並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書，乃先位主張依民法第88條、第92條撤銷前開意思表示，備位主張系爭契約未經全體公同共有人同意而為無效，請求確認系爭契約為無效（見本院107年度重訴字第1116號卷第9-13頁，下稱第1116號卷）；嗣基於同一基礎事實，追加侵權行為、不當得利、回復原狀等法律關係為請求權基礎，並變更聲明為：㈠先位聲明：被告應將系爭不動產於106年11月10日經屏東縣屏東地政事務所106年屏登字第141280號收件、以買賣為原因所為之所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）予以塗銷；㈡備位聲明：被告應將系爭不動產移轉登記予原告。（見第1116號卷第98頁、本院卷一第107-111頁、本院卷三第517-518頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定相符，應予准許。二、原告主張：系爭不動產為伊所有，被告為建商，計畫收購、整合土地興建房屋，利用伊已高齡86歲且患有多種疾病，智識能力較一般人弱，透過其代理人、使用人即蔡偉德等2人，向伊佯稱系爭房地周圍土地已遭建商收購、無道路可通行、以每坪1萬元價金也賣不出去，被告願以1坪4萬元購買，保證伊可實拿新臺幣（下同）650萬元等不實資訊誘騙伊，伊受被告詐騙，因而陷於錯誤，遂同意以低於政府公告土地現值之價格650萬元出售系爭不動產予被告，兩造於106年9 月27日簽訂系爭契約，由蔡偉德辦妥系爭移轉登記，然系爭房地並非死地，且該地段之實價登錄價格為每坪16.5萬元，而被告扣除各項費用後，伊僅實拿393萬1646元，至此伊始知受被告詐欺，且蔡偉德等2人所提供之上開不實資訊，均係伊決定是否出售系爭不動產及價金之重要事項，足以影響伊正確認識系爭不動產之交易資訊，伊乃於107年7月23日寄發存證信函予被告，依民法第88條、第92條第1項規定撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示；再伊與胞弟宋平淵共同繼承系爭房地，縱地政機關誤登記為分別共有，仍不改其性質為公同共有之本質，系爭契約、移轉登記未經全體公同共有人之同意，亦屬無效。系爭契約、移轉登記之意思表示既屬無效，伊即得依民法第114條準用第113條規定、不當得利法律關係，請求被告回復原狀即塗銷系爭移轉登記。又被告以詐術之手段侵害伊對系爭不動產之所有權，伊亦得依民法第184條第1項前段、第213條第1項規定為上開請求。爰先位依民法第114條準用第113條、第179條、第184條第1項前段規定請求被告塗銷系爭移轉登記。倘認伊僅得撤銷所為之上開債權意思表示，則被告仍登記為系爭不動產所有權人，自屬無法律上原因受有利益，並致伊受有損害，爰備位依民法第179條規定請求被告將系爭不動產移轉登記予伊等語，聲明：同前所述。三、被告則以：原告與宋平淵分別共有系爭房地，原告之所有權應有部分為2分之1，原告為系爭不動產之所有權人，並非與宋平淵公同共有系爭房地。原告與宋平淵多年來均有意出售系爭房地，邱薇如得知此事，即告知伊，伊遂簽發200萬元支票，委由邱薇如與原告、宋平淵洽談系爭房地買賣事宜。邱薇如與宋平淵交涉失敗後，再與原告交涉，邱薇如係將自身對系爭房地周遭環境價值之認知與確信告知原告，並未向原告施用詐術、原告亦無意思表示錯誤之情形，且邱薇如亦非伊之代理人、使用人。後兩造合意伊以價金650萬元向原告買受系爭不動產，伊即於同年月25日匯款250萬元予原告，伊並授權邱薇如代理伊，於同年月27日偕同代書蔡偉德一同前往原告指定之國泰世華銀行南門分行（下稱南門分行），與訴外人即原告之理財專員張桂玉簽約，其間張桂玉亦向原告解說，伊係因原告出價低於公告現值才購買系爭不動產，原告並無意見，並約定簽約款含訂金250萬元、完稅款300萬元、尾款100萬元，由伊另簽發100萬元本票作為尾款之擔保，原告並親自於系爭契約簽名。嗣蔡偉德於106年11月6日將伊支付之300萬元，扣除代原告繳納土地增值稅245萬5825元之餘款54萬4175元（計算式：300萬-245萬5825=54萬4175）匯予原告；又於106年11月15日將伊支付之100萬元，扣除代書辦理費用及代墊稅費共4萬7529元、仲介費6萬5000元之餘款88萬7471元（計算式：100萬-4萬7529-6萬5000=88萬7471）匯予原告，原告收受尾款、相關單據及印章後，亦依約將100萬元本票寄回，完成交易。伊並未施用詐術欺騙原告出售系爭不動產並為系爭移轉登記，原告亦未陷於錯誤，原告本件請求皆無理由等語置辯，聲明：原告之訴駁回。四、兩造均不爭執：（一）原告與其胞弟宋平淵共有系爭房地，原告之所有權應有部分為1/2（即系爭不動產）。原告以價金650萬元出售系爭不動產予被告，兩造於106年9月27日於南門分行簽訂不動產買賣契約（即系爭契約），當天在場之人為原告、時任南門分行之行員張桂玉、代書蔡偉德及仲介邱薇如，當時（即106年9月間）系爭土地之公告土地現值為每平方公尺1萬7300元。嗣系爭不動產於106年11月10日以系爭移轉登記為被告所有。此有系爭契約、土地登記申請書、勘驗筆錄、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可稽（見第1116號卷第27-41頁、第108-127頁、本院卷一第296-298頁、本院卷二第191-196頁）。（二）被告為給付系爭不動產買賣價金，於106年9月25日匯款250萬元至原告南門分行銀行帳戶，由邱薇如傳真訂金收據予張桂玉，邱薇如通知張桂玉轉知原告簽名回傳，原告遂於該訂金收據簽名回傳；被告後委由蔡偉德於106年11月6日匯款54萬4175元至上開帳戶，再於106年11月14日匯款88萬7471元至上開帳戶，此有傳真訂金收據、國泰世華商業銀行存款憑證2紙、原告上開帳戶之存摺影本在卷可稽（見本院卷一第73、95、101、161-163頁）。（三）原告於107年7月23日寄發臺北光武郵局第000739號存證信函予被告，依民法第88條、第92條規定撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，被告於107年7月24日收受上開存證信函。此有上開存證信函在卷可稽（見第1116號卷第130-131頁）。（四）被告於簽約前之106年9月27日以前，並非系爭土地前方面臨計畫道路林森路之屏東縣○○市○○段0○段0000地號土地（下稱第1796土地）之所有權人，且1796土地並未毗鄰系爭土地，亦未連接系爭土地與林森路，系爭土地、1796土地間另隔有中華民國所有之屏東縣○○市○○段0○段0000000地號土地（面積17平方公尺，下稱1723土地）。上揭事實均堪信為真。五、原告主張其受被告之代理人、使用人蔡偉德等2人之詐欺而為錯誤意思表示，以低於市價甚多之650萬元出售系爭不動產予被告並為系爭移轉登記，乃依民法第88條、第92條規定撤銷前開意思表示，且系爭房地實為其與宋平淵公同共有，系爭移轉登記未經全體公同共有人同意而屬無效，爰先位依民法第92條第1項、第88條第1項、第114條準用第113條、第179條、第184條第1項前段、第213條等規定，請求塗銷系爭移轉登記；倘認債權意思表示雖撤銷然物權意思表示不得撤銷，則被告登記為系爭不動產所有權人亦屬不當利益，備位依民法第179條規定請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：（一）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言，該條但書所指詐欺係由「第三人」所為之情形，基於衡平以及合理分配當事人承擔之危險，此「第三人」應作目的性限縮之解釋，不包括相對人之代理人或使用人。因此，於相對人之代理人或使用人對表意人詐欺時，表意人撤銷意思表示，不以相對人明知或可得而知詐欺之事實為必要。又債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條前段分別定有明文。而所謂使用人係指為債務人服勞務之人，凡事實上輔助債務人履行債務之人均屬之，不以負有法律上之義務為必要，故不限於僱用人與受僱人間之關係，亦不以在經濟上或社會上有從屬地位者為限（最高法院99年度台上字第196號裁判意旨可資參照）。（二）原告主張被告之代理人、使用人邱薇如以系爭不動產不實資訊詐騙原告，致原告陷於錯誤，同意以低於市場正常交易價金甚多之650萬元價格出售系爭不動產，查： 1、依證人邱薇如（下稱邱薇如）所證述之情節（見本院卷三第294-303頁），可知邱薇如以開設茶行為本業，然因認識被告等建商，倘有不動產交易資訊，即會與建商聯絡，其先得知系爭土地前面臨計畫道路（即林森路）之1796土地要出售，以電話聯絡地主，對方為訴外人尤淑珠，表示1796土地為其妹婿徐宗福所有，開價1坪22萬元，1796土地後方即系爭土地地主宋平淵兄弟也說要連同1796土地一起處理，宋平淵委託妹婿鍾玉堆處理，尤淑珠亦介紹邱薇如認識鍾玉堆，之後2年間都無建商願意以每坪22萬元購買上開土地，邱薇如一度放棄仲介上開土地買賣，直至106年9月間，鍾玉堆與邱薇如聯繫，表示宋平淵同意以一坪6萬元出售系爭房地，邱薇如即於106年9月22日告知被告上情，被告要邱薇如將土地地號、地籍圖傳送予被告，邱薇如表示須連同1796土地一併購買，對被告才有利，被告於翌日即同年月23日前往看地，同意以每坪6萬元買地，並簽發1796土地、系爭土地訂金支票，並希望邱薇如壓低1796土地價金，邱薇如取得訂金支票後，即於106年9月23日約見鍾玉堆，出示訂金支票，然鍾玉堆表示宋平淵要求1坪8萬元計價，邱薇如自行與宋平淵電話連絡，宋平淵表示不缺錢，拒絕出售土地，邱薇如旋即於翌日即同年月24日上午以電話聯繫原告，詢問是否願意出售系爭不動產，原告回稱有出售意願，邱薇如表示與買方即被告確認價金後再行回覆原告，之後邱薇如與被告商議，被告表示因為只取得系爭房地權利2分之1，因承擔風險，故出價每坪4 萬元，當天（24日）晚間7時許，被告致電邱薇如，詢問原告意願、何時可以買賣、給付訂金？邱薇如即致電原告，表示買方即被告出價600萬元，被告答應翌日給付訂金200萬元，後邱薇如再次致電原告，原告表示再加價50萬元作為給付鍾玉堆之報酬，被告也答應以總價650萬元購買系爭不動產，原告同時要求邱薇如抄寫張桂玉之電話號碼，表示張桂玉為原告處理所有事務，原告亦要求邱薇如匯款至原告之國泰世華銀行帳戶，之後邱薇如聯絡張桂玉匯款事宜，希望張桂玉陪同原告簽訂金收據、確認錢是否入帳，後106年9月27日在南門分行簽約，在場有原告、張桂玉，邱薇如及代書蔡偉德，邱薇如代表被告簽約等情。 2、依上開邱薇如所述情節，並參以邱薇如發送予張桂玉之訊息記載：「…妳可以從貴行向國泰銀行屏東分行查詢中洲建設黃啟倫董事長，我今天代表他來簽約，先讓宋先生安心…」（見第1116號卷第106頁），及兩造不爭執被告於10 6年9月25日匯款250萬元至原告銀行帳戶，由邱薇如傳真訂金收據予張桂玉，通知張桂玉轉知原告簽名回傳，原告並於該訂金收據簽名回傳等情，已如前述，可見被告係因邱薇如所告知之訊息，方知悉系爭土地、1796土地地主有意出售土地，於探查土地狀況後，決定出價購買，並委由邱薇如與地主協商、議價、簽發訂金支票交予邱薇如持有、要求邱薇如壓低價金、指示邱薇如向原告出價每坪4萬元、詢問邱薇如買賣交易進度如何、於邱薇如回報與原告協商情形後指示邱薇如以總價600萬元、650萬元買受系爭不動產，之後授權邱薇如代理被告簽訂系爭契約、給付價金，完成交易流程。被告既係因邱薇如從中介紹、告知相關訊息，方知悉系爭不動產要出售，並前往察看、決定購地，且邱薇如係遵循被告指示，代被告出價、協商、訂約、完成交易，則原告主張邱薇如為被告本件系爭不動產買賣交易之代理人、使用人，應為可採。 3、原告主張其因邱薇如所告知之不實資訊，陷於錯誤，而以低於正常交易價格之低價650萬元出售系爭不動產，查： ⑴原告主張邱薇如於106年9月24日致電原告，稱：系爭不動產周圍已被建商收購，四周已經圍住，沒有路，是死地，已不值錢，會賣不出去，你們的地，根本1坪1萬元都賣不出去，現有人出價1坪4萬元，若不把握，以後就沒機會等語，已提出事後邱薇如與張桂玉、邱薇如與宋平淵之通訊軟體對話紀錄為證（見本院卷一第226-234頁），邱薇如亦證稱其於系爭不動產交易過程中確實曾向原告表示「系爭土地四周都被建商買走了，四周圍都沒有路，建商願意買就趕快賣一賣，不然1坪1萬元也賣不出去」、「系爭土地是袋地」等語（見本院卷三第296頁、第307頁），核與證人張桂玉（下稱張桂玉）證稱簽約當日，邱薇如向原告表示系爭土地周圍都已經被圍住，沒有路是死地，1坪1萬元都賣不出去等語相符（見本院卷三第310頁），是原告上開主張，應為可信。 ⑵經本院函詢屏東縣政府系爭土地是否可指定建築線興建房屋，經該府函覆略以：「…按屏東縣建築管理自治條例地2 條第1項規定，建築基地面臨現有巷道得申請指定建築線，經查旨揭地號（即系爭土地）所臨連結廣州街之現有道路前有本府76年10月21日屏建都字第885號函及83年4月15日屏府建都字第0428號函核准建築線指定在案，該道路尚符合上開自治條例第4條第1項第3款規定：『本自治條例制定公布施行前，曾指定建築線之現有巷道，經本府認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻者。』所稱之現有巷道。…」等語，有該府111年1月5日屏府城都字第 11060280200號函在卷可稽（見本院卷三第359頁），可知系爭土地可經由一既成巷道（下稱系爭既成道路）連結廣州街，且兩造亦均不爭執可從廣州街經由系爭既成道路通往系爭不動產乙情（見本院卷二第424頁），並有兩造各自提出之系爭土地、既成道路周遭環境影片、既成道路建築線報告書在卷（見本院卷一第236-254頁、本院卷二第205頁、第223頁），準此，系爭土地既然可經由系爭既成道路通往廣州街，即非邱薇如所陳稱系爭土地「四周圍都沒有路」、「系爭土地為袋地」之情。 ⑶邱薇如復向原告稱系爭不動產「四周都被建商買走了」等語，然除被告於系爭不動產於106年9月27日簽約後之隔日（即106年9月28日）另向他人購得第1796土地外（見本院卷二第33頁1796土地登記第二類謄本），卷內並無其他資料可以證明邱薇如所稱系爭不動產「四周都被建商買走」之事實為真，況且，被告亦係於系爭契約簽訂後，方向他人購入1796土地，則於系爭契約簽訂前，系爭不動產根本無邱薇如所稱「四周都被建商買走」之情，再者，1796土地與系爭土地間隔有中華民國所有之1723土地，此為兩造所不爭執，是1796土地與系爭土地根本並未相連，亦證邱薇如向原告所稱「四周都被建商買走」與事實不符。 ⑷況且，原告主張系爭不動產於兩造簽訂系爭契約時之106年 9月間，價值每坪至少16萬元，並提出吳世欽建築師事務所、江星仁建築師事務所鑑定報告書為證（見本院卷一第137-139頁、本院卷三第397-403頁），吳世欽建築師事務所所出具之鑑定報告載明系爭不動產於106年9月27日價值建估為單價每坪16.85萬元、整體價值為5066萬5420元（見本院卷一第139頁），吳世欽建築師並於本院證稱其為美國威斯康辛大學碩士畢業，從事不動產估驗事務44年，其參考不動產實價登錄、內政部國土測繪中心圖資、航照圖等資料做出前揭鑑定報告等語（見本院卷三第6-7頁）；江星仁建築師事務所之鑑定報告則載明系爭不動產於106年9月市場交易價格每坪為16萬元，整體價值為4974萬3630元（見本院卷三第401頁），鑑定報告書復載明其亦係參考時價登錄資料為判斷（見本院卷三第399-401頁）。由上，原告所提出之上開鑑定報告，均為建築師本於其專業，參考客觀資料所做成，亦未有何顯不可信之情形，自為可採。是原告主張系爭不動產於兩造簽訂系爭契約時之106年9月間每坪價值為16萬元，而非邱薇如所稱系爭不動產「1坪1萬元也賣不出去」，應為可採。 ⑸由上，邱薇如明知系爭土地並無其所指「四周都被建商收購」等情，卻告知原告上開不實資訊，意圖使原告誤信系爭土地幾無價值，只得依被告出價出售，從而原告主張邱薇如故意以不實資訊詐騙原告，應為可採。至被告抗辯邱薇如所述「系爭土地四周都被建商買走了，四周圍都沒有路，建商願意買就趕快賣一賣，不然1坪1萬元也賣不出去」等係其主觀上蒐集建商及其他土地專業人士給予之訊息後，對系爭土地周遭環境即價值認知與確信之表達，並非施用詐術，且其所稱系爭土地沒有路係指沒有面臨計畫道路，而非系爭既成道路云云，然邱薇如於本院審理時明確證稱知悉系爭土地尚有系爭既成道路可通往（見本院卷三第302頁），然卻向原告稱系爭土地「周圍都沒有路」，自仍屬故意告知不實資訊之詐術行為。被告此部分所辯，自不可採。 ⑹而邱薇如雖稱其固告知原告「系爭土地四周都被建商買走了，四周圍都沒有路，建商願意買就趕快賣一賣，不然1 坪1萬元也賣不出去」等語，然不代表其有說服原告，惟張桂玉於簽約時曾稱系爭土地公告價為1平方公尺1萬7300元，換算1坪5萬7000元，原告賣給被告比較便宜，被告才會想買等語（見本院卷一第272頁），張桂玉並稱其係因信任蔡偉德、邱薇如當場提到土地沒有價值，所以才會提到被告用低價買地等語（見本院卷三第312頁），從而原告主張其係因邱薇如所告知之上開不實資訊，誤認土地沒有價值，方決定依被告出價，低價出售系爭不動產，倘若邱薇如並未為上開不實說詞，原告理應不致以低價出售系爭不動產，應可採信。 4、綜上，系爭不動產並非如邱薇如所言：「四周都被建商買走了，四周圍都沒有路，建商願意買就趕快賣一賣，不然1坪1萬元也賣不出去」，然邱薇如以上開不實資訊告知原告，以期原告能同意，依照被告出價，低價出售系爭不動產，原告亦因而陷於錯誤，同意以650萬元出售系爭不動產，低於當時正常交易價格甚多，且邱薇如屬被告本件買賣交易之代理人、使用人，是以原告主張被告之代理人、使用人邱薇如故意以系爭不動產不實資訊詐騙原告，致原告陷於錯誤，同意以低於市場正常交易價金甚多之650萬元價格出售系爭不動產，堪以採信。（三）承前所述，被告之代理人、使用人邱薇如故意以系爭不動產不實資訊詐騙原告，致原告陷於錯誤，同意以低於市場正常交易價金甚多之650萬元價格出售系爭不動產，從而原告於107年7月23日以存證信函，依民法第92條規定撤銷為系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，自屬合法有據，原告主張其已依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，自為可採。而本院既認原告已合法依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，其另主張依民法第88條規定撤銷系爭契約、移轉登記、系爭移轉登記未經公同共有人全體同意而無效等，本院自無庸審酌，復此敘明。（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依前所述，原告已依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，然被告卻仍登記為系爭不動產之所有權人，自屬於無法律上原因受有利益，並因此致原告受有損害，是原告主張被告應依民法第179條規定塗銷系爭移轉登記，應屬有據。原告另依民法第184條第1項前段、第114條第2項準用第113條等規定為相同之請求，本院自毋庸再予審酌，附此說明。又本院既對於原告先位之訴為全部勝訴之判決，即無庸審酌原告備位之訴部分，亦無庸就備位之訴為准駁之諭知，自不待言。六、綜上所述，原告主張其已依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約、移轉登記之意思表示，依民法第179條規定請求被告塗銷系爭移轉登記，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　27　　日民事第五庭審判長法官匡偉法官張詠惠法官陳乃翊以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　27　　日書記官詹雅筠附表土地標示編號土地坐落面積（平方公尺）地目權利範圍備考 1 屏東市○○段0○段0000地號 994 建 2分之1 無建物標示編號建號建物坐落地號建物門牌號碼面積（平方公尺）權利範圍備考 1 屏東市○○段0○段00○號屏東市○○段0○段0000地號屏東市○○路00號 283.55 2分之1 無

臺灣臺北地方法院108年度重訴更一字第1號

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