109年度簡上字第166號｜民事：返還押金｜裁判日期：109 年 08 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度簡上字第166號上訴人即被上訴人王昌毅被上訴人即上訴人高苙桁上列當事人間請求返還押金事件，兩造對於民國109 年1月6日本院新店簡易庭107年度店簡字第1073號第一審簡易判決各自提起上訴，本院於民國109年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人王昌毅（下稱王昌毅）主張：兩造於民國104年1月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約一），約定王昌毅向被上訴人即上訴人高苙桁（下稱高苙桁）承租臺北市○○區○○街00號1樓A室（下稱系爭房屋），租賃期間自10 4年3月1日起至106年2月28日止。嗣王昌毅與訴外人王基洲另簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約二），則係通謀虛偽之契約。詎系爭租約一之租期屆滿，王昌毅依約遷出系爭房屋後，高苙桁竟拒不返還押租金新臺幣（下同）42萬元，王昌毅屢次催討，高苙桁均置之不理。此外，系爭房屋所在地之都市計劃土地使用分區係屬住宅區，高苙桁於101年已知系爭房屋不得作為服飾店營業使用，簽約時並未告知系爭房屋不得經營服飾店，故高苙桁違約在先，並無理由扣除押租金。倘認高苙桁得依約沒收押租金，則押租金全額轉作為違約賠償，應屬違約金性質，惟高苙桁實際上並未受有損害，故42萬元違約金實屬過高，依民法第252條規定應予酌減。為此，爰依押租金契約之約定、民法第179條規定，請求高苙桁返還王昌毅42萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。二、高苙桁則以：王昌毅向高苙桁承租系爭房屋開設服飾店，並簽訂系爭租約一，約定租賃期間自104年3月1日至106年2月28日，每月租金15萬元，押租金45萬元。嗣因高苙桁之兄王基洲結束經營星星小吃店後，經濟頓失所依，且王昌毅請求調降租金，高苙桁與王昌毅商議改由王基洲擔任出租人，將系爭租約一之權利義務移轉予王基洲，經王昌毅同意出租人變更為王基洲後，其與王基洲另行簽訂系爭租約二，租賃條件與系爭租約一相同，王昌毅並將其持有之系爭租約一正本返還予高苙桁。是王昌毅與王基洲簽訂系爭租約二，改由王基洲擔任出租人，基於債之相對性，王昌毅關於租約有任何爭議，請求對象應係王基洲，而非高苙桁。又王昌毅屢有遲付租金、未繳納水電費之情，且未依規定辦理相關商業及稅籍登記，亦未繳納營業稅，致高苙桁配偶高振瑞遭財政部臺北國稅局大安分局連續裁罰。另系爭房屋附近各式店面林立，足認系爭房屋並無不能營業及辦理商業、稅籍登記之情事。此外，王昌毅依系爭租約一或系爭租約二之約定，均應於105年11月28日前以書面通知出租人續約與否，惟王昌毅並未遵守約定，故其不得請求返還全額押租金。再者，倘認系爭租約二為通謀虛偽意思表示而屬無效，則王昌毅自105年5月1日起至106年2月28日止，依系爭租約一約定每月應給付之租金為15萬元，且王昌毅於105年7月1日、105年8月1日、105年9月1日未付足之租金共3萬元，亦不應自押租金中扣抵，故王昌毅應給付高苙桁13萬元（計算式：1萬元×10＋3萬元＝13萬元），補足系爭租約一所約定之租金及押租金數額，高苙桁並以上開對王昌毅之債權主張抵銷等語，資為抗辯。三、原審判決高苙桁應給付王昌毅14萬元，及自107年5月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回王昌毅其餘之訴，同時依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告。王昌毅、高苙桁分別就其敗訴部分提起上訴，王昌毅上訴聲明：㈠原判決不利於王昌毅部分廢棄。㈡上開廢棄部分，高苙桁應再給付王昌毅28萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。高苙桁則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。高苙桁上訴聲明：㈠原判決不利高苙桁部分廢棄。㈡上開廢棄部分王昌毅於原審之訴及假執行之聲請均駁回。王昌毅則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第172頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠兩造於104年1月12日簽訂系爭租約一，約定王昌毅向高苙桁承租系爭房屋，租賃期間自104年3月1日起至106年2月28日止，每月租金15萬元，押租金45萬元。㈡王昌毅復與王基洲簽署系爭租約二，約定王昌毅向王基洲承租系爭房屋，租賃條件同系爭租約一，且該租賃契約另記載：「自民國105年5月1日起至民國106年2月28日止，每月租金降為新臺幣壹拾肆萬元整…承租人應於民國105年7月1日、 105年8月1日、105年9月1日各匯租金新臺幣壹拾參萬元整至高詩芸之帳戶，雙方同意每月不足之租金額共新臺幣參萬元整，自押租金扣抵」等內容。五、得心證之理由：王昌毅主張系爭租約一租期屆滿，高苙桁卻未返還押租金，爰請求高苙桁返還押租金42萬元等情，惟為高苙桁所否認，並以前揭情詞置辯，經查：㈠王昌毅與王基洲簽訂系爭租約二之效力部分： ⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段定有明文。次按所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言（最高法院50年台上字第421號裁判意旨參照），即表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意者，為當然確定自始無效。 ⒉高苙桁固主張：王昌毅與王基洲簽訂系爭租約二後，系爭房屋之租賃關係應存於王昌毅與王基洲間，與其無涉云云。然觀諸兩造105年3月2日之錄音譯文，高苙桁在系爭租約二簽署前向王昌毅表示：「現在如果開罰是開我嘛！那所以我才找我那個親戚來當這個，講是講人頭啦，可是講是人頭所有的一切都要合法…他現在跳出來你其實去想他就是我的位置… 除了擋罰單然後再1個就是擋什麼，因為我有租金收入那個國稅局也在抓這個租金收入…第3個幫你擋就是營業稅，如果你們不簽也ok，我覺得不管什麼關係不管好與不好，什麼事情都要明白，這樣朋友可以做長久，你們如果不簽也沒關係，就走舊約，舊約新約一樣都那個…」、「…我女兒學法律學的好，我什麼事情都跟他商量，以前學生他還比較不懂現在當然是懂得更多了，什麼事情都白紙黑字寫下來，你自己去算，你們兩個自己去想，你要不要跟這個人頭簽…」等語（見原審卷一第625、635頁）。足見高苙桁曾向王昌毅說明為免其遭裁罰、避稅等因素，希冀王昌毅能與其所找之親戚人頭訂立新租約，且新舊約之內容相仿，若王昌毅同意時，應由王昌毅與該人頭名義人簽署新合約，是系爭租約二顯係王昌毅附和高苙桁之提議，與高苙桁提出之人頭名義人即王基洲所簽立，王昌毅與王基洲間並無訂立系爭租約二之意思。再參以系爭租約二約定之租賃期間內，王昌毅有遲付租金時，均係由高苙桁向王昌毅以簡訊催討，且王昌毅於系爭租約一及系爭租約二存續期間，均係以匯款至高苙桁女兒高詩芸（原名：高瑛若）帳戶之方式繳納租金等請，有簡訊翻拍照片、原審言詞辯論筆錄及系爭租約二在卷可稽（見原審卷一第109至122、127至146、467頁），可知關於系爭租約二之租金部分均係由高苙桁出面催討及約定由其女兒帳戶收取之事實。復佐以王昌毅於106年1月6日以簡訊向高苙桁表示：「…高姐我是王昌毅有跟您承租臺北市○○街00號Ａ間合約時間到2017年2月28日，在此做為書面通知合約到期不在續租，高姐謝謝你這3年來的照顧…」等語（見原審卷一第333頁），則王昌毅欲終止系爭租約二時，其通知對象為高苙桁，而非該契約出租名義人王基洲。是以，關於系爭租約二之租金、終止契約意思表示通知對象等租賃契約成立、履行及存續等重要事項，均係存在於兩造間，而與王基洲無關，益徵王昌毅與王基洲簽訂之系爭租約二乃基於通謀虛偽意思表示所為，洵堪認定。故依民法第87條第1項前段規定，系爭租約二應屬無效。㈡王昌毅依押租金契約之約定及民法第179條規定，請求高苙桁返還押金42萬元部分： ⒈按系爭租約一第5條第3項、第20條第1項分別約定：「本條擔保金，除有承租人（即王昌毅）違反本契約之情形及未履行承租人應盡之義務外，出租人（即高苙桁）應於租期屆滿，承租人依約履行債務並依原狀交還房屋後無息返還之」、「承租人如欲租賃期滿續約或不續約皆應於3個月前以書面通知出租人。若承租人未於3個月前以書面通知出租人續約與否，於租賃期滿後承租人只得請求返還1個月擔保金額」等內容（見原審卷一第77、81頁）。是依上開約定意旨，可知王昌毅於租賃系爭房屋時交予高苙桁之押租金，若王昌毅未有違反該契約之情形，及無未履行相關義務之狀態時，高苙桁應於王昌毅交付系爭房屋後將之返還王昌毅。另王昌毅對於續租與否，均應於租期屆滿3個月前通知高苙桁，如有違反者，王昌毅僅得請求高苙桁返還相當1個月租金數額之押租金。 ⒉又參以王昌毅係於106年1月6日以簡訊通知高苙桁不再續租之意，業如前述，是其未於租賃期滿（106年2月28日）3個月前即105年11月28日前通知高苙桁，則依前述說明，王昌毅僅能請求高苙桁返還相當1個月租金數額之押租金。又系爭租約一雖約定每月租金為15萬元，押租金為45萬元，然衡以兩造不爭執自105年5月以後至租賃期滿間，王昌毅實際每月給付之租金為14萬元，僅於105年7月至9月間因徵得出租人之同意暫時支付13萬元乙節（見原審卷一第68、256頁），足認兩造嗣後已合意自105年5月起將每月租金降為14萬元，則王昌毅得請求高苙桁返還相當1個月租金額之押租金即為14萬元。 ⒊至兩造雖以前詞置辯，惟查： ⑴高苙桁辯稱：王昌毅有未繳納水電費之情，且未依規定辦理相關商業及稅籍登記，亦未繳納營業稅，致高苙桁配偶高振瑞遭財政部臺北國稅局大安分局連續裁罰云云。然高苙桁並未舉證證明王昌毅仍有水電費未繳納，及其配偶遭稅務機關裁罰致其受有何損害等事實，是高苙桁執此事由拒絕返還押租金，洵不足採。 ⑵高苙桁另辯稱：倘認系爭租約二為通謀虛偽意思表示而屬無效，則王昌毅自105年5月1日起至106年2月28日止，依系爭租約一約定每月應給付之租金為15萬元，且王昌毅於105年7月至9月未付足之租金共3萬元，亦不應自押租金中扣抵，故王昌毅尚應給付高苙桁13萬元，並以該等款項與王昌毅本件請求為抵銷云云。惟兩造間關於系爭房屋之每月租金，業經合意於105年5月開始更為14萬元，已如前述。高苙桁所辯應以原約定之每月15萬元計算，顯屬無據。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號裁判意旨參照），則王昌毅固不爭執於105年7月至9月間因徵得出租人之同意暫時支付13萬元，亦如前述，是其有積欠租金共計3萬元之情，而依上開說明，該部分應由押租金45萬元扣抵3萬元，則經扣抵後，高苙桁自不得再向王昌毅主張仍積欠該等租金。故高苙桁上開所辯，均屬無據。 ⑶高苙桁再辯稱：王昌毅已將系爭租約一之原本交還高苙桁，足徵兩造確有將系爭租約一變更為系爭租約二之意云云。然系爭租約二為王昌毅與王基洲間基於通謀虛偽意思表示所為，應屬無效，業經本院認定如前，且兩造間所成立租賃之法律關係於兩造就租賃條件意思表示一致時即已成立，並不因王昌毅將僅屬證明兩造間有成立租賃關係之書面資料返還高苙桁，而影響其效力。是高苙桁此部分所辯，自不足採。 ⑷王昌毅辯稱：高苙桁依約沒收押租金，則押租金全額轉作為違約賠償，應屬違約金性質，惟高苙桁實際上並未受有損害，故違約金實屬過高，應予酌減云云。然按系爭租約一第20條第1項之約定，顯係因承租人未提前3個月通知出租人續約與否時，應支付一定金額作為出租人損害賠償之預定總額，是該約定係屬損害賠償預定總額之違約金性質，其標準自應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務人若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損失為衡量，以求公平。本院審酌該約定係因承租人若未依約通知出租人續約事項，將使出租人無法及時就租賃物預作規劃及處分，且此等約定係王昌毅於簽署租賃契約前，充分盱衡自己履約之意願、經濟能力而自主決定，自應受該違約金約定之拘束，此外，王昌毅雖主張違約金過高，卻未據舉證，自無從單憑其片面所言即遽認違約金過高，故王昌毅於簽訂租賃契約後未依據該契約履行，並泛稱違約金過高請求酌減云云，並無理由，核無酌減之必要。六、綜上所述，王昌毅依押租金之約定，請求高苙桁應給付14萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判決王昌毅敗訴，就上開應准許部分，判決上訴人高苙桁敗訴，於法均無違誤，兩造對於前開各自敗訴部分，仍執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，皆無理由，兩造之上訴均應駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　8 　　月　　26　　日民事第七庭審判長法官徐千惠法官黃愛真法官溫祖明以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　109 　年　　8 　　月　　26　　日書記官李佳儒

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