109年度訴字第2698號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：109 年 10 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度訴字第2698號原告俞秀麗訴訟代理人簡大為律師被告天時物業股份有限公司法定代理人林宇宏上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年10月7日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號八樓之三十五房屋騰空遷讓返還原告，及自民國一百零九年五月十九日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟元，及自民國一百零九年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明第1項請求：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號8樓之35房屋騰空並遷讓返還原告，及自民國109年5月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬3,000元（見本院卷第9頁）。嗣後變更第1項聲明為：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號8樓之35房屋騰空並遷讓返還原告，及自1 09年5月19日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬3,000元（見本院卷第107頁）。核原告所為，係減縮應受判決之聲明，揆諸上開規定，於法並無不合，應予准許。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○街00號8樓之3 5房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，原告前於105年12月31日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金為1萬2,500元，應於每月1日前繳納，押金為1萬2,000 元，租賃期間自106年1月1日起至107年12月31日止。嗣兩造於租期屆滿後將系爭租約轉為不定期租賃關係，並於107年年底合意將房租調漲為每月1萬3,000元，被告如實支付租金至108年10月份，然於108年11月份、同年12月份各欠繳租金500元，迄今亦未支付109年1月份至同年4月份租金，合計積欠租金5萬3,000元【計算式：500元×2月＋13,000元×4月＝53, 000元】。原告前於109年3月3日以LINE訊息方式催告被告應於同月7日給付積欠租金，被告仍迄不給付，原告遂依民法第440條第1、2項規定，向被告以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經終止，被告自應返還系爭房屋予原告，並應按月給付返還系爭房屋前相當於租金之不當得利暨積欠之租金。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第455條、第179條及系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告，及自109年5月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬3,000元。㈡被告應給付原告5萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，僅於準備程序中陳述：兩造前曾就系爭房屋簽立系爭租約，後續則為不定期租賃關係。因原告同意寬限繳納租金期限，被告遂同意原告調漲租金，嗣後原告強迫被告將系爭房屋之鑰匙返還，但被告部分財產仍置於系爭房屋內等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第451條、第440條第1項、第2項分別定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。㈡經查： ⒈原告為系爭房屋所有權人，被告於105年12月31日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租期106年1月1日至107年12月31日止，租金每月1萬2,000元，應按月於1日前繳納，押租金為1萬2,000元。嗣租期屆滿，兩造合意將租金調漲為每月1萬3,000元，被告依此續繳租金，原告亦收取租金，此有系爭房屋之土地及建物登記第一類謄本、系爭租約、兩造LINE對話紀錄及銀行存摺內頁可資為證（見本院卷第17至19頁、第21至30頁、第31至35頁、第61至68頁），則兩造原訂租約期限屆滿後，被告仍持續繳納租金並就系爭房屋為使用收益，原告亦持續受領而未有反對之意思，堪認兩造就系爭房屋於108年1月1日起成立不定期限租賃契約關係。 ⒉然被告自108年11月起至109年3月止，本應繳交5個月租金即6 萬5,000元，卻僅繳納租金2萬5,000元，尚欠租金4萬元【計算式：13,000元×5月－25,000元＝40,000元】，經扣除押租金 1萬2,000元，遲付租金之總額仍達二個月以上，原告於109 年3月3日曾以LINE訊息方式通知被告於同月7日前應繳清積欠租金，有兩造LINE對話訊息在卷可參（見本院卷第33頁），被告亦不否認上開LINE對話訊息之形式真正（見本院卷第80頁）。然被告迄今均未繳納積欠租金，經原告以本件民事起訴狀繕本終止系爭租約關係，並於109年5月18日發生送達之效力，有送達證書附卷可稽（見本院卷第53、55頁），是兩造間之不定期租賃契約關係已於109年5月18日終止，堪以認定。被告確已無權占用系爭房屋，而原告既為系爭房屋所有權人，其基於民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。㈡復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。查兩造間之不定期限租賃關係業於109年5月18日終止，被告繼續占有使用系爭房屋，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。是原告依民法第179條規定，請求被告自109年5月19日起至返還系爭房屋之日止，依原先出租時之租金數額按月給付1萬3,000元，洵屬有據。㈢又按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。倘當事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該條規定之適用（最高法院64年台上字第1579號、93年台上字第2158號判決意旨參照）。則兩造原簽訂系爭租約之內容，除關於租賃期限約定外，於兩造成立不定期租賃契約關係中均生拘束兩造之效力。查兩造間不定期租賃關係於109年5月18日終止，業如前述。而被告於108年11月份、同年12月份均各欠繳租金500元，迄今亦未支付109年1月份至同年4月份租金，合計被告積欠租金5萬3,000元【計算式：500元×2 月＋13,000元×4月＝53,000元】，是原告依系爭租約請求被告給付積欠租金5萬3,000元，應屬有據。惟本件原告尚有向被告收取押租金1萬2,000元，揆諸前揭說明，自發生當然抵充之效力，而應予扣除，是原告僅得向被告請求給付欠繳租金4萬1,000元【計算式：53,000元－12,000元＝41,000元】。㈣另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別有明文規定。而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203條所明定。查本件起訴狀繕本係於109年5月18日送達被告（見本院卷第53、55頁），是就被告積欠租金4萬1,000元部分，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即109年5月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定及系爭租約之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自109年5月19日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬3,000元，暨給付原告4萬1,000元，及自109年5月19日至清償日止，按年息5％計算之利息，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　109 　年　　10　　月　　21　　日民事第七庭審判長法官吳佳薇法官陳瑜法官范雅涵以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　10　　月　　21　　日書記官鄭雅雲

臺灣臺北地方法院109年度訴字第2698號

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