109年度訴字第2822號｜民事：損害賠償｜裁判日期：110 年 05 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度訴字第2822號原告李文仁訴訟代理人黃燕雪被告高健山呂雪梅吳媛珍上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告呂雪梅應給付原告新臺幣陸萬捌仟元，及自民國一百零九年六月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告呂雪梅負擔百分之五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳萬參仟元供擔保後得假執行；但被告呂雪梅如以新臺幣陸萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）65萬元及其遲延利息，嗣依同一基礎事實重新計算後，擴張其聲明金額為122萬2,000元（見本院卷㈠第293頁），核與首揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：其與被告高健山於108年8月5日簽訂房屋租賃契約書（下稱第1份租約），將門牌號碼新北市○○區○○路0 段000號1樓之店面（下稱系爭房屋）出租予被告3人作為咖啡簡餐店及藝品販售店使用，同年9月被告呂雪梅自中國返臺後，被告高健山遂向其表示因自身繁忙，日後將由被告呂雪梅代表繳納房租及處理店內事宜，故要求其與被告呂雪梅補行簽訂相同之租賃契約，其因而配合於108年9月10日與呂雪梅另行簽約（下稱第2份租約），惟不影響第1份租約之效力。詎料被告嗣於系爭房屋開設「旺達小吃店」經營卡拉OK，違反都市計畫土地使用分區規定，而遭新北市政府城鄉發展局（下稱新北市城發局）多次開罰，並因噪音問題而一再為鄰居陳情。被告之行為已違反租約第10條約定，其於109 年1月間對被告提起遷讓房屋訴訟，後兩造於109年2月6日自行簽署和解書（下稱系爭和解契約），約定自該日起終止租約，第3點並載明被告應繳清租賃期間之相關稅捐、水電費、罰鍰，惟被告全未履行，經其屢催未果，爰依民法第254 條規定以109年7月10日民事變更聲明暨起訴理由狀作為解除系爭和解契約之意思表示，再依民法第259條規定請求被告返還其已給付之和解金15萬元。又被告於109年3月6日遷離後，原告始發現系爭房屋之既有裝潢遭毀損破壞，經估價所需修復費用為30萬元，原告自得依租約第11條、民法第184 條第1項前段、第185條及第432條第2項規定，擇一請求被告連帶賠償。另被告迄未給付109年9月份租金，原告得依租約第3條及民法第439條前段規定，請求被告連帶給付欠繳之租金5萬2,000元，並依第1份租約註㈡之約定請求自108年9月15 日起至109年2月6日止按日連帶給付5,000元之懲罰性違約金計72萬元等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告122萬2,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准予假執行。二、被告則均以：被告呂雪梅於108年8月5日因返回大陸，故請被告高健山先與原告簽署第1份租約，並先付3萬元定金，待裝潢期1個半月過後，被告呂雪梅再回臺以自己名義重新簽約開始算租金，重簽後先前租約即作廢，以上均為原告所同意，故第1份租約已屬無效，被告呂雪梅方為系爭房屋之承租人，與被告高健山無涉。又被告呂雪梅於簽約時即當場交付12萬2,000元現金予原告，其中10萬元為押金，其餘2萬2,000元加上被告高健山先前已交付之3萬元定金，合計5萬2,000元，即為第1個月即108年9月份之租金，故原告主張被告欠繳9月份租金云云，並非事實；縱有欠繳，亦得以上開10 萬元押金抵繳，而無需給付違約金。況且第1份租約業已失效，故原告以該份租約註㈡之約定請求被告應按日給付5,000 元之違約金，亦屬無據。另關於原告請求返還和解金15萬元部分，被告並未收到原告所指之罰單，且被告於109年3月間即已遷出，亦不應由被告負責繳納；至於稅捐及水電費均已繳清，故無違約情事，自無從解除系爭和解契約。關於裝潢毀損部分，原告所指遭破壞部分均係由被告出資設置，況且於雙方簽署系爭和解契約時，原告已同意無須復原，被告自無須賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。三、經查，原告先後與被告高健山、呂雪梅簽訂如本院卷㈠第323 至330頁及第315至321頁所示之房屋租賃契約書各1份，嗣於109年2月6日與被告呂雪梅、吳媛珍簽訂如本院卷㈠第359頁所示之和解書合意終止租約，後又於109年3月6日簽訂如本院卷㈠第441頁所示之切結書（下稱系爭切結書）變更和解金額為26萬9,000元，分兩期給付，原告目前已給付第1期款15萬元等情，為兩造所不爭執，並有上開兩份租約、和解書、切結書附卷可稽，自堪信為真實。四、然原告另主張被告未履行系爭和解契約第3條約定故應返還和解金15萬元、破壞系爭房屋應賠償30萬元及積欠108年9月份租金並應加付違約金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：㈠原告請求返還和解金部分： 1.按和解契約一方履行遲延者，如該契約未以此為解除條件，他方僅得依民法第254條之規定解除契約，並非於一方履行遲延時，當然失其效力（最高法院20上1807號判決意旨參照）。次按契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀民法第254條及第255條之規定自明（最高法院86年度台上字第3105號判決意旨可參）。觀諸系爭和解契約第3條約定：「乙方（即呂雪梅及吳媛珍）須繳清租賃期間租賃稅交由甲方（即原告），同時交屋時（約定交屋日為109 年3月6日，契約第4條參照）水電結清。乙方有1張工務局6 萬元罰單，須負責繳清，若到109年2月31交屋尚有未到達及尚未繳罰單，均需由乙方全權處理。」等語（見本院卷㈠第3 59頁），並未記載一旦被告履行遲延系爭和解契約即為解除，且該條所稱之租賃稅、水電費或將來可能產生之罰鍰金額均有待兩造結算，亦無非於一定時期為給付否則不能達契約目的之情事，故依前揭說明，原告主張以109年7月10日民事變更聲明暨起訴理由狀作為解除系爭和解契約之意思表示，再依民法第259條規定請求被告返還其已給付之和解金15萬元等情，除被告需有違約事實外，尚應以原告於解除前已先對被告定相當期限催告為其前提。 2.查原告主張被告未依上開約定繳清水電費及罰鍰等情，業據提出計費期間為109年2月24日至109年3月3日之電費繳費憑證（見本院卷㈠第455頁）、計費期間為109年2月14日至109年3月3日之水費繳費憑證（見本院卷㈠第457頁）及記載稽查日期為109年2月3日之新北市城發局109年2月21日新北城開字第1090266042號函暨處分書（見本院卷㈠第345至349頁、卷㈡第357頁）為證，經核均屬被告依約應負責繳納之範圍無誤，且被告事後亦不爭執係其應繳而未繳（見本院卷㈡第318 至319頁），自堪信為真。而就租賃稅（指原告出租系爭房屋之租賃所得所生稅捐）部分，被告雖稱其已繳納云云，惟始終未能提出完稅憑證，亦足認原告前開主張非虛。 3.然而，經本院函詢原告：於提起本訴前，有無就上開遲繳款項（包含但不限於水電費、罰鍰等）對被告進行催告（見本院卷㈡第84頁問題㈩），原告明確表示除就積欠房租部分外，其餘請求項目並未進行催告等語在卷（見本院卷㈡第101至10 2頁）。至原告先前雖曾主張以原證11之LINE對話紀錄為催告被告繳納罰鍰之表示，惟細繹該則對話截圖，原告並未傳送處分書之完整內容，而僅憑原告擷取之部分圖像，尚無從得知裁罰內容、理由及稽查日期（見本院卷㈠第397頁），且依該處分通知書記載之正本、副本收件人均不含被告以觀（見本院卷㈠第347頁），足認被告抗辯其等先前並未收到該份處分書等語尚非無稽，自難認原告已經合法催告。 4.綜上，原告主張被告未依系爭和解契約第3條約定繳清水電費、罰鍰、租賃稅等情，雖屬事實，然原告於解除契約前，並未先定相當期限催告，是依前開說明，即不能認為原告之解除為合法，故系爭和解契約仍屬有效，原告仍負有依約（包含嗣後簽訂之系爭切結書）給付和解金之義務。從而，原告主張系爭和解契約業經合法解除，被告應依民法第259條規定返還已受領之和解金15萬元云云，為無理由。㈡原告請求系爭房屋受毀損部分： 1.原告依租約第11條、民法第432條規定請求部分：按民法第432條規定：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。另租約第11條前段亦約定：乙方（即承租人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。經查： ①原告主張系爭房屋裝潢遭毀損情形如原證7照片所示（見本院卷㈠第412頁），並提出證物46-1至46-6等多張出租前之舊裝潢照片以資比對。被告則抗辯原證7照片中所示之裝潢均為被告出資設置等情，並提出被告委託施工之估價單暨照片（見本院卷㈠第419至439頁），及聲請傳喚為其施作木作裝潢之許嘉豪為證，即對於「租賃物」有無毀損一節有所爭執。查： ⑴照片編號1至4所示玻璃部分：雖證人許嘉豪證稱：伊不記得照片1、2中的玻璃是本來就有的還是後來加裝的；照片3、4中的鏡子在伊裝潢時就已存在，但伊不記得是否本來就破掉等語（見本院卷㈡第511至512頁），但對照原告提出之證物46-6，可知原證7照片編號1、2與編號3、4中所指遭毀損之玻璃，乃分別與證物46-6上排中間照片及下排兩張照片中所示之玻璃位置、大小、型式均相仿（見本院卷㈡第445頁），被告又未提出其另行委託他人設置玻璃之佐證，足見上開兩面玻璃應係於出租前即已設置，且交付時尚屬完好，證人許嘉豪上開證言或係出於記憶模糊，尚不足以推翻原告已證明之客觀事實。而原告主張更換上開兩面玻璃所需費用為1萬2,500元，有其提出之估價單在卷可考（見本院卷㈠第387頁項次9），被告對此復無何異詞，自堪採認。 ⑵照片編號5所示馬桶部分：證人許嘉豪就此明確證稱：照片5的馬桶在裝潢前並不存在，廁所裡本來只有洗手台，沒有馬桶，這個馬桶是高健山請人來安裝的，伊有看到水電安裝的經過等語（見本院卷㈡第5 12頁），並有被告提出安裝馬桶之估價單可佐（見本院卷㈠第421頁），且遍查證物46-1至46-6均未見馬桶之照片，應認此一馬桶係被告事後設置，非既有裝潢，縱有損壞，亦非租賃物受有毀損。 ⑶照片編號6、7所示櫃台下方木板部分：證人許嘉豪證稱：伊就櫃台所作的加強是在櫃台旁邊加一個進出的門，至於現在看到破損部分並非伊施作範圍。伊做好的時候應該沒有這個破洞。照片6、7上顯示有破洞的木板部分是既有裝潢等語綦詳（見本院卷㈡第512、513頁），被告當庭亦表示對其上開證詞無意見，足證原告主張該處原先並無破損，是於租賃期間遭人毀損等情可信，原告自因而受有損害。惟查該木板之損傷範圍不大，證人許嘉豪依其親眼所見及從事木作20年之專業經驗，證述此屬可修補之損傷，連工帶料僅需3,000至4,000元等情（見本院卷㈡第513頁），相較於原告提出之估價單僅空泛記載「櫃檯」、「櫃檯隔屏」，金額分別為3萬元及1萬2,750元，而未予說明為何有重設之必要性，自應以證人許嘉豪所言為可採。故本院認定原告此部分損害金額為3,500元；逾此範圍之主張，尚屬過高。 ⑷照片編號8、9所示櫃台旁邊牆面部分：證人許嘉豪證稱：照片8、9這個在伊做裝潢前就是長這樣，傷痕累累等情明確（見本院卷㈡第512頁），且與證物46-3至 46-5當中所示之陳設老舊情形相符（見本院卷㈠第439至443頁），可知此為出租前即已受損，與被告無關，自不應由被告負責賠償。 ⑸照片編號10、11、12所示牆面部分：依證人許嘉豪證述：照片10、11從有開關的狀態看起來應該是櫃台裡面，這是牆面的壁紙，裝潢前不是這個顏色的壁紙，可能是高健山後來找壁紙廠商來更換的。照片12這應該是要進去走道區的第一個門片，這個門片是本來就有的，伊裝潢前門片的壁紙不是這個顏色，可能是高健山後來找壁紙廠商來更換的等情，可知上列照片所示之牆面擦刮傷，縱使是在出租後始發生，亦是發生於被告重新裝設之壁紙之上，不屬既有裝潢之範圍，自難謂原告因而受有何等損害。 ⑹照片編號13、14、15、16、17所示電線裸露部分：原告雖主張牆面上有電線裸露屬裝潢之破壞云云，惟查此均屬電器配線之出線孔，一旦將電器移除，自然會出現電線裸露之狀況，此參原告出租前系爭房屋內即有類似情況即明（見本院卷㈡第439頁），本難認屬何等破壞，況其中照片編號 13、14所在範圍，並非原告主張之房屋前半部（對照證物46-1至46-6），而原告不否認系爭房屋後半部係由被告自行裝潢，則縱使有所破壞，亦與原告無涉，原告請求賠償自屬無據。 ⑺照片編號18、19、20部分：經與原告當庭確認，原告提出編號18、19、20照片無非係為證明原先天花板、木板裡面的隔音棉、鏡子、櫃檯都是原告提供予被告，而非為證明有上述⑴至⑹以外之其他損害，故本院就此自無論證有無照片中所示之損害及其金額若干，附此敘明。 ⑻基上，系爭房屋於出租後，既有裝潢之兩面玻璃、櫃檯下方木板確有毀損，原告並因而受有1萬6,000元之損害（計算式：12,500元＋3,500元＝16,000元），堪予認定；逾此範圍之損害，則屬無法證明。 ②被告又抗辯原告於簽署系爭和解契約時曾口頭允諾無需回復原狀云云，惟為原告所否認。雖被告聲請傳喚之證人江善春證稱：伊有聽到被告問房東說我要幫你復原、拆掉嗎？房東說不用拆，下一位房客不見得再做哪一個行業，還是要拆掉等語（見本院卷㈡第516至517頁），然衡諸證人江善春自稱其為旺達小吃店之顧客，當天係剛好在門口看到呂雪梅、吳媛珍，聽說要結束營業與房東談一些事情，其便想在場聊一聊等情（見本院卷㈡第516頁），可見依其所述，其乃係對於兩造將如何結束租賃關係一事欲加了解始會在場旁觀，且其當天全程在場，並坐在離兩造沒多遠的椅子上，亦為其所自陳，惟經質之當天見聞經過，證人江善春卻證稱：其就看房東太太來，吳媛珍就好像拿了錢給房東太太說要幫他繳一些罰單，其只看到這一幕，他們其他講的細節其也聽不懂等語，另就本院所詢系爭房屋狀態如何、房東有無講到破洞的事，甚至有無講到誰要給誰多少錢等重要情節均一概不知（見本院卷㈡第516至517頁），明顯違反常情，憑信性自有可疑，故被告僅憑證人江善春上開證詞即謂原告有同意不需回復原狀云云，舉證仍有不足，要難採信。 ③綜上所述，原告將系爭房屋交付予承租人即被告呂雪梅後，被告呂雪梅本應依民法第432條第1項規定以善良管理人之注意，保管租賃物，惟被告呂雪梅交還系爭房屋時，如原證7 照片編號1至4所示兩面玻璃破損、照片編號6、7所示櫃台下方木板亦出現破洞，衡情均非屬正常使用下會出現之自然損耗，足認屬承租人未盡保管責任所生之結果，且又無證據證明原告事後曾免除被告呂雪梅之賠償責任，故原告主張依租約第11條、民法第432條第2項規定請求承租人即被告呂雪梅賠償1萬6,000元，為有理由；逾此範圍之請求則無理由。 ④至被告高健山、吳媛珍則非承租人（此節詳參後述），不負保管租賃物之注意義務，自無依前揭規定負責之餘地，原告請求該2人應就上開損害負連帶賠償責任，洵屬無據。 2.原告依民法第184條第1項前段、第185條規定請求部分：次按侵權行為之債，以有損害之發生及有故意之責任原因事實，並二者之間有相當因果關係為成立要件。原告雖又依侵權行為法律關係請求被告高健山、吳媛珍應連帶賠償系爭房屋遭毀損所生之損害，惟查，原告主張係以上開兩面玻璃及櫃檯是因被告等人與顧客發生爭執而遭破壞，倘若屬實，破壞之人即非被告高健山或吳媛珍，亦不能僅因其等有與顧客發生爭執，即認為其等上開行為與顧客破壞店內裝潢之結果間有相當因果關係，是依前揭說明，被告高健山、吳媛珍自無侵權行為責任可言，原告據此請求其等2人應與被告呂雪梅就上開損害負連帶賠償責任云云，亦無可採。㈢原告請求被告連帶給付108年9月份租金暨違約金部分： 1.本件承租人為被告呂雪梅： ①按租賃契約成立後，雖不得由出租人或承租人片面為變更，但其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，應非法所不許。又按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號、49年台上字第303號判決意旨可參）。 ②本件原告主張其先後與被告高健山、呂雪梅簽署第1份及第2份租約，將系爭房屋出租予被告等3人使用，兩份租約併存均屬有效；被告則抗辯第1份租約係呂雪梅請高健山先簽，雙方並言明日後待呂雪梅返臺後，將以呂雪梅名義重新簽約，屆時第1份租約即作廢，故第1份租約已屬無效，呂雪梅方為系爭房屋之承租人，與高健山、吳媛珍無涉等語。故原告請求被告應連帶給付9月份租金及違約金等情，即應先釐清本件承租人究為何人、有無包括被告高健山及吳媛珍在內。③經查，原告主張其與被告高健山間有租賃關係，雖據提出被告高健山不否認真正之第1份租約為證，且其中並無若原告另與被告呂雪梅訂約，該租約即行作廢之相關記載，然自兩份租約所載之租賃物相同、起租日相同（均為108年8月15日）、租期部分重疊（第1份租約之期間為自108年8月15日起至110年8月14日止、第2份租約之期間為自108年8月15日起至111年8月14日止）以觀，可知第2份租約確有取代第1份租約之意思，否則原告乃一物二租，被告呂雪梅豈有可能明知此情而猶與原告簽約；又倘謂兩造之意思係增加承租人呂雪梅1人，則兩份租約所定之租賃條件即應一致，惟查二者不僅租期不同外，文末手寫加註事項亦各自有別，可見原告與被告呂雪梅簽訂第2份租約時，就租賃條件已重新商議，但第1份租約上並未為相應之變更，且被告高健山在場卻未於第2份租約上簽名，如何認為第2份租約僅係第1份租約之修正，而被告高健山仍有依其文義負責之意思。再參以本件租賃關係結束時雙方所簽訂之和解書、切結書中被告高健山僅列「見證人」，而非「當事人」，而原告當時對此無何異詞；且原告自述被告高健山向其表示因自身繁忙，日後將由被告呂雪梅代表繳納房租及處理店內事宜，故要求其與被告呂雪梅補行簽訂相同之租賃契約等語，可知原告之所以同意與被告呂雪梅簽訂第2份租約，係因其主觀上知悉被告高健山已表明日後不付房租，改由被告呂雪梅為之。綜觀上情，足以證明原告與被告呂雪梅簽署第2份租約，係因被告高健山有意脫離租賃關係，改由被告呂雪梅依租賃契約文義單獨負責，且此為原告所明知。雖原告又以110年2月8日陳報狀提出原證21至原證32等物（見本院卷㈡第203至237頁），但經逐一審視後，均無法證明被告高健山於第2份租約簽署後仍有自認為承租人之意思。至被告高健山是否為旺達小吃店之股東、有無實際參與經營，與被告高健山是否為承租人之判斷無關，故原告一再主張上情，亦無法佐為有利於原告之認定。基上，無論原告與被告呂雪梅另行簽訂第2份租約時，有無明示與被告高健山解除第1份契約之意思，核其真意，其即係同意與被告高健山合意解除第1份租約，使被告高健山自原本之租賃關係中脫離，而非使兩份租約併存，堪予認定。故原告主張被告高健山於第2份租約成立後仍為系爭房屋之承租人云云，自屬無據。又依兩造不爭執每月租金係約定於當月15日前交付（見本院卷㈡第315頁），及原告自陳第 2份租約係於108年9月10日簽署早於9月份租金到期日等情，則原告請求被告高健山應給付9月份租金云云，即無理由。 ④另被告吳媛珍始終未於租約中出名，原告復未舉證被告吳媛珍有與之成立租賃關係之意思，則縱使被告呂雪梅承租系爭房屋係為與被告吳媛珍共同經營旺達小吃店使用，被告吳媛珍並因而與原告密切聯繫和解事宜，甚至於嗣後之和解契約中具名為當事人，仍不能作為被告吳媛珍應負擔租金之正當依據。 ⑤從而，無論被告有無欠繳9月份租金，被告高健山、吳媛珍既非承租人，就此即不負給付義務。是原告依租約第3條及民法第439條前段規定請求被告高健山、吳媛珍應連帶給付108年9月份租金5萬2,000元及遲延給付之違約金72萬元云云，顯屬無據。 2.被告呂雪梅尚欠108年9月份租金未付，且不得以押金抵扣：①原告不否認被告呂雪梅已於簽署第2份租約時（108年9月10日）當場交付第1個月即8月份之租金，並於108年10月至109年1月間先後以匯款或交付現金方式給付108年10月至109年1月份之租金，僅爭執未給付9月份租金，則被告呂雪梅抗辯其業已給付，即應由被告呂雪梅就此一有利於己之事實負舉證責任。 ②而查，被告就其係於何時如何繳交9月份租金，原本稱是先於 10月3日匯2萬、10月28日匯1萬3,000元、另由高健山匯1萬元，再加上代墊的清潔費9,000元，共計5萬2,000元；10月份租金是在新店三民路用現金付給原告的等語（見本院卷㈡第315至316頁），後稱9月份租金是分兩次給付，另一張單據已遺失等情（見本院卷㈡第379頁），經本院最終與其確認後，又改稱：108年6月間給3萬元定金，108年8月5日呂雪梅給現金12萬2,000元，其中10萬元是押金，其餘2萬2,000元加上前開定金，合計5萬2,000元即為「第1個月亦即9月份租金」等語（見本院卷㈡第519、520頁），前後所述不一。尤以被告歷次主張中均漏提108年8月20日被告高健山尚有匯款3萬元一事，反而係由原告主動陳明（見本院卷㈡第520頁，存摺明細見同卷第59頁），益見被告對此事之記憶確已模糊，被告又始終無法提出與其所辯相符之付款證明，自難謂前揭抗辯非出於事後拼湊，憑信性已明顯有疑。 ③且即使採信被告呂雪梅之抗辯，認定其於108年6月份時先請被告高健山交付定金3萬元，又於簽約時交付現金12萬2,000元（依被告109年12月24日陳報狀所載，簽約日期應為108年8月5日後1個半月左右，即與原告主張108年9月10日相去不遠，見本院卷㈡第167頁），加總亦不過15萬2,000元，對照被告呂雪梅簽署之第2份租約第2條記載起租日為108年8月15日、第3條記載每月租金為5萬2,000元、第5條記載訂約時承租人應交付10萬元押金等情（見本院卷㈠第317頁），倘若被告呂雪梅於簽約當時所交付者為「9月份租金」，則連同押金及8月份租金，其當時共應已繳交20萬4,000元（即10萬元押金及2個月租金之總和），可見被告呂雪梅亦未繳足。 ④而倘細繹被告呂雪梅於前開陳報狀中抗辯為：「等裝潢好我回臺灣重新簽訂契約開始算租金」（見本院卷㈡第167頁），及最終確認其係於簽約時給現金12萬2,000元，包括「第1個月亦即9月份租金」在內之陳述，對照原告亦不爭執被告呂雪梅於簽約時確以現金付足第1個月租金5萬2,000元之事實，足見被告呂雪梅認其已給付9月份租金之依據，或係出於其主觀上認定兩造有約定裝潢期免租金，而係以簽署第2份租約時開始計算租金所致，其始會稱第1個月即9月份租金等語。惟觀諸原告出具之訂金收據已載明：「未稅裝修期間暫定45天各半為起租日正式簽約。」、「7月2日再付2萬元正，交付鎖1付2支」（至於所謂7月2日再付2萬元一節，意義尚有不明，且未見被告抗辯，於茲不贅）、出具日期為108 年6月26日以觀（見本院卷㈡第203頁），可知原告於7月初即將房屋鑰匙交予被告，故裝修期間自簽約前即開始起算，而兩造於第2份租約中既約定起租日為108年8月15日，復未記載8月份租金不予計算之旨，本件即應自108年8月15日起開始計算租金，則以此推算，第1個月租金即應為8月份租金，而非9月份租金，故被告呂雪梅抗辯其係於簽約時交付第1個月租金5萬2,000元，即使屬實，亦應為8月份租金，而非本件爭議之9月份租金，被告呂雪梅以此作為其已給付9月份租金之論據，自無可採。是依前揭舉證責任分配原則，被告呂雪梅未能證明其已給付108年9月份租金，則原告依租賃契約之法律關係請求被告呂雪梅給付5萬2,000元，即有理由。 ⑤再按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第737條定有明文。查被告呂雪梅曾於簽署第2份租約時交付押金10萬元，固有原告自行於該份租約文末以手寫加註「P.S.㈠押金到位」之文義可資證明（見本院卷㈠第320頁），然不論真偽，原告與被告呂雪梅事後既已成立和解，且原告依系爭切結書應給付之和解金26萬9,000元即包含原告應退還之押金在內，業據原告陳明在卷（見本院卷㈡第316頁），且參以被告高健山於與原告之 LINE對話紀錄中自稱「和解180000押金70000再加一個19000這樣做愛很簡單的事情你在查什麼漲...」等語，有該對話紀錄在卷可稽（見本院卷㈡第408頁），亦足證原告與被告呂雪梅簽署系爭和解契約定和解金為18萬元後（第4條記載「押金5萬1,000元〈另計〉」），雙方復行結算，而以原先18萬元加計押金7萬元及另筆1萬9,000元，合計26萬9,000元作為變更後之和解金額無誤，故依前揭說明，被告呂雪梅即應受此和解契約之拘束，不得再向原告請求給付押金，而僅得請求給付尚欠之和解金。準此，被告呂雪梅抗辯縱有欠繳租金，亦得以押金抵扣云云，洵不足採。 3.原告依第1份租約註⑵請求加付違約金為無理由：承前所述，原告與被告呂雪梅簽署第2份租約時，即寓有與被告高健山合意解除第1份租約之意思，而觀諸原告與被告呂雪梅曾就其他租賃條件另行商議，卻未於第2份租約中約定如第1份租約註⑵之違約金條款，足認被告呂雪梅無受此條款拘束之意思，則原告逕依與被告高健山間無效之約定請求被告呂雪梅應加付按日5,000元之違約金云云，顯屬無據。㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，法定週年利率為5%，民法第233 條第1 項前段、第203條定有明文。本件原告請求被告呂雪梅賠償上開房屋損害，核屬無確定期限之給付；房屋租金部分屬有確定期限之給付，但清償期於起訴前即已屆至，故原告提起訴訟，主張以起訴狀繕本送達被告呂雪梅翌日即109年6月16日（見本院卷㈠第207頁）起按法定利率5% 加計遲延利息，核屬有據。五、綜上所述：㈠原告向被告解除系爭和解契約前未經合法催告，所為解除即不合法，故原告依民法第259條規定請求被告應連帶返還和解金15萬元，洵屬無據。㈡原告交付系爭房屋後，因被告呂雪梅未盡承租人之保管義務，造成如原證7照片編號1至4所示兩面玻璃破損、照片編號6、7所示櫃台下方木板亦出現破洞，應依租約第11條、民法第432條第2項規定賠償原告因此所受損害計1萬6,000元及其法定遲延利息；原告其餘請求則屬無法證明。㈢被告呂雪梅積欠108年9月份租金未付，原告得依租約第3條約定請求被告呂雪梅給付5萬2,000元及其法定遲延利息（違約金部分未據兩造合意，請求為無理由）；至被告高健山、吳媛珍則非承租人，無需與被告呂雪梅負連帶清償責任。從而，原告依租約第11條、第3 條及民法第432條第2項等規定，請求被告呂雪梅應給付6萬8,000元，及自109年6月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、又本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，原告勝訴部分，本院依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告呂雪梅預供擔保而免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　28　　日民事第八庭法　官　吳若萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　28　　日書記官　賴竺君

臺灣臺北地方法院109年度訴字第2822號

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