109年度訴字第6922號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：110 年 08 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度訴字第6922號原告極鼎建聯有限公司法定代理人高文彥訴訟代理人鄭崇文律師被告敦寶建設股份有限公司法定代理人連建吉訴訟代理人黃世芳律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國110 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾叁萬元，及自民國一零九年九月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰肆拾叁萬元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款著有明文。原告起訴時訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）4,991,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日清償日止，按年息百分之5計算之利息」，嗣變更上開聲明為如後所示（詳本判決實體事項原告主張之聲明部分，見本院卷第119、134頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬同一，參諸前揭規定，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：被告與訴外人達麗建設股份有限公司（下稱達麗公司）、林榮三等人共有坐落於臺北市○○區○○段○○段00 00000000000000000地號土地及其上同地段2202、2207、2209、2244建號建物（下稱系爭不動產），因被告及達麗公司欲出售系爭不動產之持分，均委託原告居間仲介，並約定居間報酬以系爭不動產終局成交價格1％計之。嗣原告覓得買主即訴外人親家地產股份有限公司（下稱親家地產公司），被告以買賣總價479,005,000元（即每坪2,975,075元）將系爭不動產之持分及相關權利售予親家地產公司，雙方並完成簽約。詎被告既已經由原告之居間而與親家地產公司成立買賣契約，依約即應給付4,790,050元（計算式：479,005,000元×1％＝4,790,050元）之居間報酬予原告，惟被告迄不給付，爰依民法第565條、第566條第1項規定，請求被告給付居間報酬等語。並聲明：㈠被告應給付原告4,790,050元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯則以：原告之法定代理人高文彥係以其個人名義與被告接洽，且兩造並無簽訂任何書面或達成給付居間報酬之協議，已難認被告與原告間有何居間法律關係存在。又被告與達麗公司係共同出售系爭不動產之持分，對外賣出價格理應一致，然高文彥在居間系爭不動產買賣之過程中，竟隱瞞達麗公司等其他共有人之出售價格，致被告同意降價，其最終賣價（即每坪2,975,075元）為共有人中之最低價，因此受有降價出賣之損失，可見高文彥居中協調之結果對被告而言不甚公平，顯然違反誠信原則，被告自得依民法第571條規定，拒絕給付居間報酬。縱認被告仍有給付居間報酬之義務，惟兩造從未約定報酬計算標準為終局成交價格之1％，而高文彥於民國108年4月30日與被告協調時已同意本件居間報酬僅收取243萬元，被告方同意以每坪2,975,075元降價出售系爭不動產，是原告主張被告應按成交價格之1％支付4,790, 050元之居間報酬，亦屬無理。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。三、兩造不爭執之事實：被告及連建吉、鄭桂春、曹翠珍前於108年4月12日與親家地產公司訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以每坪310萬元，總價499,120,000元之價格出賣系爭不動產，嗣於108年4月30日，其等另簽訂契約變更協議（下稱系爭變更協議），變更為以每坪2,975,075元，總價479,005,000元之價格出售系爭不動產等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭變更協議在卷可稽（見本院卷第19至30、65至66頁），堪信為真實。四、本院之判斷：原告主張被告應給付居間報酬等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：原告依民法第565條、第566條第1項規定，請求被告給付居間報酬4,790,050元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：原告請求被告給付居間報酬，有無理由？如有，金額應為若干？茲論述如下：㈠兩造間存在居間法律關係： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條第1項定有明文。次按有限公司應至少置董事一人執行業務並代表公司；董事就法人一切事務，對外代表法人，公司法第108條第1項前段及民法第27條第2項前段亦有明定。 ⒉經查，原告為有限公司，僅置董事1人即高文彥等情，有臺北市政府106年11月17日府產業商字第10660490700號函暨所附有限公司變更登記表在卷可參（見本院卷第229至235頁），依公司法第108條第1項前段及民法第27條第2項前段之規定，高文彥即為原告之法定代理人，具有對外代表原告公司之權限。而被告及達麗公司係由高文彥代表出面與買方親家地產公司之代表林長龍進行本件系爭不動產買賣之居間協商、價格協議等情，經證人林長龍、達麗公司研發部經理林學祥、被告經理曹翠珍於本院審理時證述一致（見本院卷第163 、169、176至177頁）。被告雖辯稱：高文彥係以其個人名義與被告接洽此件買賣，至調解時始知其係代表原告公司云云，然原告主張其與被告經理曹翠珍、黃振吉為相熟之舊識，曹翠珍、黃振吉於本件交易過程均有出面，且高文彥有與被告、親家地產公司、另一共有人白朝昌等人交換名片乙情，業據其提出名片數張在卷為憑（見本院卷第237至239頁），就此未見被告有何爭執。再佐諸證人曹翠珍所證稱：高文彥曾於108年10月15日至被告公司找被告法定代理人夫妻討論本件買賣居間服務費之事，並稱要於下週送請款單及服務協議書來，高文彥離開時有問我要開發票或收據，我就說若是公司名義就開發票，個人就開收據等語（見本院卷第179 頁），及高文彥於同日亦向黃振吉提及「回公司被股東臭罵」、「公司內部與金主我擺不平」等詞，黃振吉亦無任何質疑或不解之表示，此有渠等間之對話紀錄截圖在卷可稽（見本院卷第211頁），以上足徵被告應知悉高文彥係代表原告公司無訛。況被告就其上開所辯亦未舉出任何確切反證以實其說，自難逕為有其有利之認定。因此，原告既係由其法定代理人高文彥出面，介紹買主親家地產公司予被告，並媒介其等間就系爭不動產之買賣事宜，則本件居間之法律關係自應存在於兩造之間。是被告前開所辯，尚難採信。㈡被告應給付居間報酬予原告： ⒈按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第566條第1項、第568條第1項分別定有明文。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明（最高法院 72年度台上字第1537號裁判意旨參照）。再按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條亦有明定。惟本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬。另居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任（最高法院109 年度台上字第1027號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告受被告委託居間系爭不動產之買賣乙節，業經認定如前。而被告陸續於108年4月12日、同年月30日與親家地產公司簽訂系爭買賣契約、系爭變更協議，最終以每坪2,975,075元，總價479,005,000元之價格出售系爭不動產等事實，亦為兩造所不爭執。參之兩造於108年4月30日曾討論原告之居間報酬數額，原告法定代理人並於上開買賣契約成立後，於同年10月15日至被告公司請求被告給付報酬等情，亦據證人曹翠珍證述明確（見本院卷第177至179頁），可見原告從事本件居間事務，顯非無償為之，如未受報酬應即不為報告訂約機會或媒介，是被告與親家地產公司既因原告之居間而成立上開買賣契約，則依民法第566條第1項、第568條之規定，原告應得向被告請求給付居間報酬。 ⒊被告雖辯稱：被告與親家地產公司簽訂系爭買賣契約，當時賣價為每坪310萬元，嗣原告表示有其他共有人要求之售價較高，為免買賣破局並滿足買方所要求之均價，希望被告與達麗公司降價，然原告與達麗公司既係共同出售系爭不動產，其調價幅度理當一致，原告卻隱瞞達麗公司及其他共有人之售價，致被告最終以各共有人中之最低售價賣出該不動產，無端受有減價約2千萬元之損失，故原告顯然違反誠實信用原則，其得依民法第571條規定，拒絕給付居間報酬等情，惟經原告否認，主張被告對於上開協議過程知之甚詳，且係被告因價格可接受始基於自由意志同意降價，原告並無以違反誠信之方法誘騙被告降價等語。查： ⑴依系爭買賣契約第2條約定，被告原係以每坪310萬元，總價4 99,120,000元之價格出售系爭不動產，又依同契約第11條第3項約定：「若甲方（即親家地產公司）購買乙方（即被告、連建吉、鄭桂春、曹翠珍）、達麗建設及本條款第二項林榮三等4人本案建照內土地後之買賣總價款，全案土地面積（含乙方、達麗、及林榮三等四人）新台幣每坪325萬元為限，其差額由乙方吸收，但乙方吸收本差額後之最低買賣單價亦不得低於乙方土地面積每坪新台幣305萬元整。甲方購買本案土地單價每坪超過325萬時，可選擇履約或無條件解除本契約」（見本院卷第28頁），佐以證人林長龍證述：關於系爭買賣契約之買賣條件部分，因林榮三當時的賣價尚不確定，故買家親家地產公司及被告、達麗公司有先談妥一個均價325 萬元，被告部分是310 萬元，且賣方都同意若後來林榮三部分賣價過高，被告會再降價到305 萬元，此有約定在本不動產買賣契約第11條第3 項，並雙方簽訂此書面契約等語（見本院卷第164頁），可見被告於簽訂系爭買賣契約時之價格調整底線應為每坪305萬元。嗣被告又於108年4月30日與親家地產公司簽訂系爭變更協議，依該協議第2條約定，被告改以每坪2,975,075元，總價479,005,000元之價格出售系爭不動產，每坪調降124,925元，共降價20,115,000元；而達麗公司亦於同日與親家地產公司簽訂不動產買賣契約書，依該約第2條約定以每坪3,075,000元，總價390,911,297元之價格賣出系爭不動產，有上開不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第103至113頁），再參證人林長龍、林學祥均證稱：因林榮三願意出售的賣價比先前預期高，而親家地產公司也有要求一定的均價，所以親家地產公司有透過高文彥詢問被告、達麗公司是否願意再降價，後來被告及達麗公司口頭都願意再降價；而達麗公司原本願出之售價為305萬元至310萬元，後來同意降價至每坪307.5萬元，且因其係上市公司，故係以最終議定之賣價簽訂前揭不動產買賣契約等情大抵一致（見本院卷第166、170頁）。是被告及達麗公司就系爭不動產之售價均有調降，而被告降價後之終局售價除低於其基於系爭買賣契約第11條第3項所明定之價格底線外，亦低於達麗公司之最終賣價等事實，固堪認定。 ⑵惟關於上開價格協商之過程，證人林長龍、曹翠珍均一致證稱：因系爭不動產為地主交錯持有，親家地產公司希望一併購買，如有一位地主不願出賣，則親家地產公司即不願購買等情（見本院卷第163、176頁），觀諸系爭買賣契約第11條第2項亦約定：「本合約俟買賣標的內其他地主達麗建設股份有限公司、林榮三、林信宏、林信志、林蘋蘋之不動產買賣契約書簽訂及甲方（即親家地產公司）與丙方（即白朝昌）簽訂合建契約後正式生效。若至民國108年5月22日前仍無法完成買賣標的內其他地主不動產買賣契約書簽訂及簽訂合建契約書，則本約不生效力，甲方得隨時自價金履保專戶內將已支付買賣價款領回」（見本院卷第28頁），可知親家地產公司須於108年5月22日前完成與系爭不動產所有共有人之簽約，否則其與被告間之系爭買賣契約即不生效力。嗣證人林長龍代表親家地產公司與系爭不動產之另一共有人林榮三接洽，於108年4月30日其與親家地產公司法定代理人等人一同至林榮三之辦公室商討本件買賣事宜，並令被告、達麗公司人員、高文彥在該辦公室樓下之咖啡廳等候，並由高文彥傳達價格協商之結果，並與被告、達麗公司協議調降價格乙情，業據證人林長龍證述在卷（見本院卷第165至168頁），核與證人曹翠珍所述當日協商情節大致相符（見本院卷第177至178頁），並有該日咖啡廳現場照片在卷可憑（見本院卷第275頁），堪認被告與親家地產公司簽訂系爭買賣契約後，因其他共有人林榮三出價較高，為免整體買賣破局，原告法定代理人高文彥確有於108年4月30日與被告、達麗公司人員在咖啡廳商討降價事宜。 ⑶又查，達麗公司取得系爭不動產之成本較高，且係因被告與林榮三間之爭議，始導致系爭不動產多年來無法開發，達麗公司投入之資金無法運用，故其堅持出售土地，降價金額僅願以每坪310萬元為限，且其降價幅度不應與被告一致；而買方親家地產公司代表林長龍、原告法定代理人高文彥、被告代表曹翠珍、達麗公司代表林學祥已經就價格討論過不只一次，達麗公司之價格底線仍為310萬元，但由於親家地產公司之法定代理人有於108年4月30日親自至達麗公司拜訪並表明希望可以促成交易，達麗公司始最終同意以每坪307.5 萬元出售系爭不動產等情，據證人林學祥證述明確（見本院卷第170至174頁），證人曹翠珍亦證稱：108年4月30日當場高文彥有拿出電腦和我們分析土地的賣價，並稱林姓地主要價更高，希望我們再降價，因為達麗公司對價格比較堅持不退讓，達麗公司的3個人就先走了，高文彥有和我表示他也希望促成本件買賣，若被告降價至每坪304 萬元，他可以只收取服務費243 萬元，我換算約為成交價格之0.5 ％，但我無法作主，故有將此價格回報給被告公司法定代理人，並向其分析，因被告為此都更案之實施者，且為建造起造人，持地面積也較多，如被告仍堅持價錢，其他地主就無法成交，後來被告法定代理人有同意降價，最終被告是同意以每坪約297.5 萬元為出售價格，親家地產公司當日下午就到被告公司簽訂系爭契約變更協議等語（見本院卷第177至178頁），其並當庭提出108年度之隨身行事曆，其中108年4月30日確登載「10：30丹堤」、「532.25＝161.0056坪」、「310→499 ,110,000」、「305→491,067,080」、「304→489,457,100→ 服243萬」等協商及售價試算內容（見本院卷第189頁），益徵證人曹翠珍所言應屬非虛。由上可知，被告應已知悉達麗公司對於出售價格有所堅持，經考量及分析促成整體買賣成交、自身持地之數量及成本、糾紛解決、服務費數額等各種因素後，始同意降至每坪2,975,075元之售價，應係基於其自由意識所為之決定，要難認原告有何以違反誠實信用之方法誘騙其降價出售之情事。 ⑷被告雖辯稱：被告與達麗公司為共同出售系爭不動產，降價幅度當應相同，原告卻隱瞞達麗公司之最終底價，使其降價幅度大於達麗公司而遭受損害云云。惟被告與達麗公司雖均為系爭不動產之共有人，且皆有意出售該不動產予親家地產公司，然被告並未提出任何積極事證說明其等就出售價格之一致成立協議，且原告有依該協議進行居間之忠實義務等情，已難逕認被告前開辯稱為真。又達麗公司始終表明其有價格底線，不願與被告同幅度降價，而兩造、達麗公司、親家地產公司就此進行數次討論乙節，亦經論述如前，證人林長龍並證稱：我只有和高文彥表明親家地產公司所要求之均價，並未要求被告與達麗公司降價幅度或降價後之單價須為一致等語明確（見本院卷第167頁），可見被告均有參與價格之討論，且對達麗公司就價格之堅持知之甚詳，經綜合自身利弊考量，始同意最終之售價結果，實難認係因原告隱瞞他人售價而陷於錯誤同意降價。況且，親家地產公司就系爭不動產之買賣係以整批土地之「均價」為計算，亦即因另一共有人林榮三售價高於預期，乃致被告及達麗公司須降低賣價，以符合親家地產公司願出之固定均價，是縱令因原告居間而使被告調降售價，其買賣相對人親家地產公司猶不會因此而獲取更多利益，此與民法第571條之構成要件亦屬不符。是以，依被告舉證，均無足證明原告有何違反居間人之忠實義務，或以違反誠實信用方法，使親家地產公司受益之情，其辯稱可依民法第571條規定拒付居間報酬云云，不足採認。 ⑸至原告主張：證人曹翠珍前開所提108年度之隨身行事曆內容不具實質上之真正性等語（見本院卷第272頁），然衡諸該行事曆為證人曹翠珍於本院行證人隔離訊問時當庭提出，其內容為按日記載要事之例行性登載，復核與其證詞大致相符，而原告又未舉出任何確切反證說明該證據有何不實之處，實難為其有利之認定。因認該書證堪值採信，原告此部分主張洵難憑採，併此敘明。 ⒋綜上，原告得依民法第566條第1項、第568條之規定向被告請求給付居間報酬，被告抗辯其得依民法第571條規定無庸給付云云，則無理由。㈢被告應給付予原告之居間報酬數額為243萬元： ⒈按未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，民法第566條第2項定有明文。查，兩造並未簽訂居間書面契約等情，經雙方陳述一致。而據證人曹翠珍證述：108年4月30日高文彥與被告在商討降價事宜時，有表示希望被告配合降價，若被告可降價至304萬元，其可僅收取服務費243萬元，換算約成交價格之0.5％，我當場有寫在行事曆上；嗣高文彥在108 年10月15日到被告公司找被告法定代理人夫妻討論服務費之事，被告法定代理人表示108 年4月30日已經有說好是243 萬元，當場高文彥有同意這個數額，且稱下週會送請款單及服務協議書來等語（見本院卷第177至179頁），並有證人曹翠珍之108年度隨身行事曆在卷可憑（見本院卷第189頁）。觀諸該隨身行事曆，證人曹翠珍確於108年4月30日登載「304→489,457,100→服243萬」等內容，又此書證可採之理由，亦已悉述如前。再參諸高文彥與黃振吉間之對話紀錄，高文彥曾於108年6月27日表示：「佣金的金額在折價當場是有協調的」等語（見本院卷第209、255頁），復可佐證人曹翠珍前開證詞非虛。據此，因認兩造應已達成以243萬元為本件居間報酬數額之合意。 ⒉原告雖主張：兩造係約定以最終買賣成交價格之1％為計算居間報酬之標準云云，並舉高文彥與黃振吉間之對話紀錄為證（見本院卷第245至257頁）。然原告就上開給付報酬標準並未提出任何書面或積極事證為據，要難逕信。且細譯上開對話紀錄脈絡，108年6月27日高文彥向黃振吉詢問被告何時可用印居間契約書，黃振吉即回稱：「佣金金額有誤，記得與林榮三議約價格當天，因敦寶降價甚多，佣金金額當場協調調整，在您的筆電上！確認金額後即可用印，請直接與曹經理聯，或修改後再傳給我」，高文彥答覆：「佣金的金額在折價當場是有協調的，文彥查筆電中的數字敦寶降價後的價格是47900萬元，以1％計算這樣是否正確？若還有數字，文彥明日再與曹小姐進行確認好了。謝謝」，惟黃振吉乃立即反應稱：「當天筆電的數字，不是這個，請再與曹小姐確認即可」，高文彥則回稱：「好」（見本院卷第253至255頁），可見被告並未同意以成交價格之1％計算居間報酬，上開對話顯不足為有利原告之事證。此外，原告雖與達麗公司簽訂居間仲介契約書，並約定以其出售土地價格之1％計算居間報酬，並經達麗公司如數支付等情，固有該居間仲介契約書、發票、存摺在卷可稽（見本院卷第31至35、93至101頁），惟此究屬原告與達麗公司間之契約關係，基於債之相對性原則，其等約定內容自不影響兩造間關於居間報酬之認定。準此，原告上開主張並無所據，是其得請求被告支付之居間報酬應為243萬元，逾此數額者，為無理由，不應准許。㈣遲延利息部分：按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第2 03 條分別定有明文。經查，本件給付無確定期限，而原告請求被告給付243萬元部分，既屬有據，則其依上開法條規定請求自起訴狀繕本送達翌日即109年9 月18 日（見本院卷第43頁送證書）起至清償日止，按年利率5 ％計算之遲延利息，亦屬有理，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第565條、第566條第1項規定請求被告給付243萬元，及自109年9 月18 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍者，則無依據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　16　　日民事第五庭法　官　劉娟呈以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　16　　日書記官廖健宏

臺灣臺北地方法院109年度訴字第6922號

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