臺灣臺北地方法院民事判決

原告

蔣佩玲

訴訟代理人

陳榮富

被告

皇宮大樓管理委員會

法定代理人

蘇明欽

訴訟代理人

連堂凱律師

複代理人

陳育騰律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國110 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件被告法定代理人原為蔣明宏，嗣本院審理期間變更為蘇明欽，業據新任法定代理人蘇明欽具狀聲明承受訴訟（見本院卷第91頁至第96頁），核無不合，亦應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告為坐落皇宮大樓（下稱系爭大樓）內門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號7 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告則為系爭大樓之管理委員會。又依公寓大廈管理條例第8 條規定，系爭房屋之外牆牆面（下稱系爭牆面）外緣之所有權應歸屬於原告所有，故依公寓大廈管理條例第第33條第2 款規定，若於原告所有或其他區分所有權人建物之公寓大廈外牆面設置廣告物，應經該樓層區分所有權人之同意，該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。詎被告明知前開公寓大廈管理條例規定，竟擅自將系爭牆面出租予訴外人中租廣告實業有限公司（下稱中租公司）設置廣告物並收取租金，經原告發現後向臺北市中山區調解委員會聲請調解後調解成立，依該調解內容，被告應給付原告新臺幣（下同）7,950 元（自民國105 年6 月1 日起至106 年8 月31日止，共15期，每月530 元）、中租公司應給付原告1 萬0,800 元（自105 年6 月1 日起至106年8 月31日止共15期，每月720 元）。迄料，被告於106 年9 月1 日起仍未得原告及系爭大樓其他樓層區分所有權人之同意，擅自將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段00號6 至10樓之大樓外牆出租予中租公司設置廣告物，並收取每年18萬元之租金，此有系爭外牆現況照片及108 年12月8日皇宮大樓第24屆區分所有權人會議議程節本可參。而被告前揭不法出租系爭牆面之行為，致原告每月受有損金損害3,000 元【計算式：（每年租金18萬元÷5 戶＝每年3 萬6,000 元）÷12個月每月＝3,000 元】。為此，原告爰依民法第184 條規定提起本訴請求被告賠償損害等語。並聲明：㈠被告應給付原告16萬4,000 元【計算式：（每月3,000 元 × 106 年9 月1 日至109 年11月1 日止，合計38個月＝11萬4,000 元）＋系爭外牆回復原狀費用5 萬元】及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告應自109 年11月1 日起至大樓牆面廣告拆除日止，按月給付原告3,000 元。㈢如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則辯以：被告前經系爭大樓8 樓至10樓住戶之同意，於101 年6 月至102 年5 月間將系爭大樓8 樓至10樓之牆面對外出租後，原告於102 年間突向被告表示同意出租系爭牆面以領取102 年6 月至105 年5 月之回饋金，迄料被告與中租公司簽訂105 年6 月至106 年5 月之出租合約並製表發放回饋金予系爭大樓6 樓至10樓住戶時，原告竟向被告表示不同意出租系爭牆面設置廣告物，被告乃回覆需待合約到期再行變更出租樓層，然原告表示被告需提高回饋金額遂而拒絕領取回饋金。其後，系爭大樓於106 年8 月5 日招開第21屆第一次臨時區分所有權人會議，並決議追認以往本大樓各年度面南外牆廣告出租案及分配該牆面住戶相關補償，每月530 元，並決議107 年1 月1 日起，系爭大樓牆面之住戶若同意出租牆面，每月可獲當月廣告收入20％作為回饋金（下稱系爭決議）。又兩造於106 年8 月17日就回饋金爭執，業經臺北市中山區調解委員會調解成立，依前開調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）成立内容，被告應給付原告7,950 元（自105 年6 月1 日起至106 年8 月31日止共15期，每月530 元）、中租公司則應給付原告1 萬0,800 元（自105 年6 月1 日起至106 年8 月31日 止共15期，每月720 元）。茲被告及中租公司均已依系爭調解筆錄為給付，原告並就調解内容第二點與中租公司簽署同意書，同意105 年6 月1 日起至106 年8 月31日出租系爭牆面予中租公司，復於106 年9 月19日簽署同意書，同意按系爭決議内容出租系爭牆面，並領取106 年9 月至107 年8 月之回饋金，且其後被告自107 年9 月起迄今，均按系爭決議内容發放回饋金，並經系爭大樓6 樓至10樓之住戶簽收。綜上，原告既已出具106 年9 月19日簽署出租同意書，迄今亦持續領取回饋金，本案原告之請求顯無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證理由：

㈠按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第11條第1 項分別定有明文。次按，公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。區分所有權人會議之決議，未經依上開程序辦理者，不生效力。公寓大廈管理條例第33條第2 款亦有明定。而前開規定係於92年12月31日修正公布時所新增，其目的在於公寓大廈如欲在外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備或其他類似之行為時，應經該頂層或設置樓層之區分所有權人同意，以保護各該利害關係樓層之區分所有權人，避免其他樓層事不關己之區分所有權人以多數決之方式強行通過在公寓大廈之外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備，以侵害該頂層或設置樓層之區分所有權人之權益。

㈡經查，系爭大樓之所有權人於106 年8 月5 日招開第21屆第一次臨時區分所有權人會議，以系爭決議決議追認以往系爭大樓之各年度面南外牆廣告出租案及分配該牆面住戶相關補償為每月530 元，並決議107 年1 月1 日起，系爭大樓牆面之住戶若同意出租牆面，每月可獲當月廣告收入20％作為回饋金；嗣原告認被告擅將系爭牆面出租設置廣告之行為，違反公寓大廈管理條例第33條第2 款規定，遂以被告及中租公司為相對人向臺北市中山區調解委員會聲請調解，經臺北市中山區調解委員會調解後調解成立，成立之調解內容為被告應給付原告7,950 元（自105 年6 月1 日起至106 年8 月31日止共15期，每月530 元）、中租公司則應給付原告1 萬0,800 元（自105 年6 月1 日起至106 年8 月31日 止共15期，每月720元）；其後，系爭大樓6 樓至10樓之區分所有權人（原告為系爭大樓7 樓之區分所有權人）分別出具同意書，同意被告出租系爭大樓南面6 至10樓之牆面，即原告同意被告出租系爭牆面作為設置廣告使用，回饋金則依系爭決議內容計算等情，有被告提出之皇宮大樓第21屆第一次臨時區分所有權人會議記錄、系爭調解筆錄、106 年8 月17日皇宮大廈壁面帆布（中租）廣告出租106 年出租回饋金簽收表、現金支出傳票、106 年8 月17日同意書、106 年9 月11日皇宮大廈壁面帆布（中租）廣告出租106 年9 －107 年8 月出租回饋金簽收表、106 年9 月19日皇宮大樓南面外牆廣告出租同意書等件附卷可稽（見本院卷第51頁至第83頁），且為原告所不爭執（見本院卷第116 頁），堪認被告就系爭牆面對外招商出租之行為，原雖未經區分所有權人會議決議及原告之同意，惟其後業經106 年8 月5 日第21屆第一次臨時區分所有權人會議以系爭決議追認外，並經原告於106 年8 月17日出具同意書，同意被告105 年6 月1 日至106 年8 月31日出租系爭牆面之行為，再於106 年9 月19日出具同意書，同意由被告出租系爭牆面設置廣告物以收取租金，原告則自107 年1 月起，每月可獲當月廣告收入20％作為回饋金，期間若無承租時則不予補償回饋金。

㈢從而，原告起訴固據主張被告未經其同意，自106 年9 月1 日起繕將系爭牆面出租，然依前開所述，原告既於106 年9 月19日出具同意書，同意由被告就系爭牆面對外招商出租設置廣告物使用，並於106 年9 月1 日陸續受領被告所給付系爭牆面106 年9 月1 日至110 年8 月間之回饋金，有106 年9 月11日皇宮大廈壁面帆布（中租）廣告出租106 年9 －107年8 月出租回饋金簽收表、107 年7 月13日皇宮大廈壁面帆布（中租）廣告出租107 年9 －108 年8 月出租回饋金簽收表、109 年1 月16日皇宮大廈壁面帆布（中租）廣告出租108 年9 －109 年2 月出租回饋金簽收表、109 年7 月21日皇宮大廈壁面帆布（中租）廣告出租109 年3 －109 年8 月出租回饋金簽收表、109 年8 月20日皇宮大廈壁面帆布（中租）廣告出租109 年9 －110 年8 月出租回饋金簽收表附卷可稽（見本院卷第65頁、第78頁至第81頁）。果爾，本件被告就系爭牆面對外招商出租之行為既得原告之同意，被告並依其與原告間之約定給付至110 年8 月回饋金，且經原告受領回饋金在案，難認有何不法侵害原告之權利或認原告受有何損害可言，且縱認原告於本件110 年4 月13日言詞辯論期間表明將不再同意被告出租系爭牆面，惟被告於得原告同意期間與中租公司所簽立系爭牆面出租契約，該契約尚未屆期，且經原告預先受領系爭牆面截至110 年8 月之回饋金，原告自應受該契約之拘束，亦難認於前開契約終止前有何侵害原告之權利可言。

四、綜上所述，被告自106 年9 月後出租系爭牆面之行為，均已事前得原告之同意後為之，並無不法侵害原告系爭牆面之權益之情，是原告依民法第184 條規定，請求被告賠償106 年9 月1 日至109 年11月1 日止，即38個月，計11萬4,000 元，及自109 年11月1 日起至大樓外牆廣告拆除日止，按月給付原告3,000 元，均無理由，應予駁回。至原告併請求系爭牆面回復原狀費用5 萬元部分，該損害尚未發生，損害發生與否決於被告於系爭牆面出租契約屆期後，被告有無履行其回復原狀之責，具有不確定性，且原告復未說明有何預為請求之必要，自不得預先請求賠償，此部分請求自應駁回，併予敘明。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78項，判決如主文。