110年度訴字第1489號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：111 年 03 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第1489號原告徐家豪騰曜不動產經紀有限公司法定代理人周天龍共同訴訟代理人許俊明律師被告藍國桐訴訟代理人許睿芝律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年2月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告徐家豪新臺幣捌拾捌萬貳仟叄佰元、原告騰曜不動產經紀有限公司新臺幣叄拾肆萬元，及均自民國一一○年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告徐家豪負擔。本判決第一項於原告徐家豪以新臺幣貳拾玖萬元、原告騰曜不動產經紀有限公司以新臺幣壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬貳仟叄佰元為原告徐家豪供擔保、以新臺幣叄拾肆萬元為原告騰曜不動產經紀有限公司預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：（一）原告徐家豪於民國109年9月10日經原告騰曜不動產經紀有限公司（下稱騰曜公司）居間仲介，以新臺幣（下同）850萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號2 樓房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）、買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保契約），約定買賣價金由安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）辦理履約保證。被告並簽具不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書），由徐家豪簽認。徐家豪已依約匯入第一期簽約款85萬元、第二期稅款85萬元、代書費用5萬元，共計175萬元至繳款帳號（下稱系爭履保專戶），詎徐家豪於109年9月15日接獲被告配偶即訴外人林美玲以存證信函稱被告曾患腦中風疾病，被告出售系爭不動產之買賣契約無效，徐家豪遂以存證信函催告被告履行系爭買賣契約，被告仍置之不理，徐家豪僅得再以存證信函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告返還已支付之價金170 萬元，及自109年9月15日被告拒絕履行之日起至109年10 月6日解除契約之日止，按日給付買賣價金之萬分之2之遲延違約金3萬7400元（計算式：850萬×10000分之2×22天=3萬7400元），及懲罰性違約金183萬5000元，另依民法第226條、第260條規定請求被告賠償代書費5萬元、買方仲介費用8萬5000元，共計370萬7400元。（二）被告於108年12月14日與騰曜公司就系爭不動產簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約）、委託銷售內容變更同意書（下稱系爭同意書），約定被告委由騰曜公司銷售系爭不動產，騰曜公司已依約居間仲介徐家豪買受系爭不動產，縱因被告毀約遭賣方徐家豪解除系爭買賣契約，被告仍應依系爭委託契約給付騰曜公司按系爭不動產買賣價金4%計算之服務報酬34萬元（計算式：850萬元×4%=34 萬元）。（三）爰依系爭買賣契約第8條第1項、一般委託銷售契約書第5 條、系爭同意書及民法第226條、第213條、第565條、第568條，擇一請求被告給付徐家豪370萬7400元、騰曜公司34萬元等語，聲明：⒈被告應給付徐家豪370萬7400元、騰曜公司34萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）伊於108年間罹患急性缺血性腦中風，致生腦梗塞後遺症及失智症，系爭買賣契約係伊於精神錯亂或無意識狀態下所為之意思表示，應屬無效；縱認系爭買賣契約有效，安新公司已將徐家豪前支付之價金170萬元返還徐家豪，徐家豪不得重複向伊請求返還；又徐家豪給付之代書費、仲介費，並非買賣價金，不得作為計算懲罰性違約金之基礎，且徐家豪請求懲罰性違約金顯為過高而應予酌減。（二）伊於108年12月14日上午前往醫院後旋即住院治療，於108年12月20日始出院，並未與騰曜公司簽訂系爭委託契約，且伊收執之系爭委託契約內容完全空白，兩造顯然意思表示未合致；又系爭委託契約填載委託期間自108年12月14 日起至108年12月13日止，則系爭委託契約因欠缺必要之點並未成立；另騰曜公司未給予伊合理審閱期間，該服務報酬條款為定型化契約條款而不構成契約之內容，況伊於簽訂系爭委託契約時，係在精神錯亂中所為，亦應屬無效。（三）爰聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造均不爭執：（一）被告為系爭不動產所有權人，徐家豪與被告經騰曜公司仲介人員應蓓萍仲介，於109年9月10日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約、系爭履保契約，被告並簽具系爭說明書由徐家豪簽認，此有系爭買賣契約、系爭履保契約、系爭說明書在卷可證（見本院卷一第23-41頁）。依系爭買賣契約所載，被告以價金850萬元出售系爭不動產予徐家豪，依系爭履保契約所載，徐家豪應將買賣價金匯入系爭履保專戶。徐家豪分別於109年9月10日、同年月11日依約匯入簽約款85萬元、完稅款85萬元，共計170萬元至系爭履保專戶，此有安新公司110年5月17日110年度安新字第16號函在卷可證（見本院卷一第333頁）。（二）被告配偶林美玲於109年9月15日以新店十四份郵局第138 號存證信函（下稱138號存證信函）予徐家豪，主張其為被告配偶，被告因腦中風，領有身心障礙證明，係由其照顧，被告出售系爭不動產未經其同意，系爭買賣契約應屬無效，徐家豪即以109年9月22日新店大坪林郵局第172號存證信函（下稱172號存證信函）催告被告於函到7日內履行系爭買賣契約，否則即解除契約，被告於109年9月25日收受該存證信函。後徐家豪再以109年10月5日新店大坪林郵局第174號存證信函（下稱174號存證信函）主張其以172號存證信函催告被告履約，然被告未依約交付過戶資料、身分證明文件等相關資料，其即依系爭買賣契約第8條第1項約定解除系爭買賣契約，該存證信函被告於109年10月6日收受等情，有存證信函3紙、送達回執2紙在卷可參（見本院卷一第45-55頁）。上開事實均堪信為真。四、徐家豪主張被告未履行系爭買賣契約，其已合法解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約約定請求被告返還其已交付之買賣價金170萬元、給付遲延違約金3萬7400元、懲罰性違約金183萬5000元，並請求被告賠償徐家豪因此支付之代書費5萬元、買方仲介費8萬5000元之損害，共計374萬7400元；騰曜公司主張其與被告簽訂系爭委託契約，已依約仲介徐家豪買受系爭不動產，完成系爭委託契約之義務，請求被告給付服務酬金34萬元，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：（一）徐家豪主張其與被告簽訂系爭買賣契約，然被告違約，其已合法解除系爭買賣契約，查： 1、徐家豪主張其與被告間成立系爭買賣契約關係，約定由徐家豪以850萬元價金買受被告所有之系爭不動產，及由安新公司辦理履約保證，買賣價金應匯至系爭履保專戶，被告並簽具系爭說明書予徐家豪簽認，此有原告所提出之系爭買賣契約、系爭履保契約及系爭說明書在卷可稽（見本院卷一第23-41頁），堪信為真，是原告前開主張，應為可採。 2、依系爭買賣契約第3條約定，賣方（即被告）應於109年9 月17日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執，並蓋妥移轉登記書表辦理產權移轉（見本院卷一第24頁）；契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（即徐家豪）…經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」（見本院卷一第27頁），準此，被告應於109年9月17日前備妥辦理系爭不動產過戶之文件，若被告未履行該義務，依約徐家豪得於定期催告後解除系爭買賣契約。 3、而被告之配偶林美玲於109年9月15日以138號存證信函載明：「…本人林美玲是藍國桐…的配偶…藍國桐在108年因腦部中風，欠缺思考能力，行為經常反常，已領有身心障礙證明…詎料藍國桐在109年9月10號和徐家豪簽訂上開不動產買賣契約，未經本人同意…本人對於上開買賣契約表示反對不能同意。該契約應屬無效。特此聲明。…」等語（見本院卷第45-46頁）寄予徐家豪，徐家豪主張被告未於109年9月17日前備妥辦理系爭不動產過戶文件等情，被告未予爭執，可知徐家豪主張被告未依系爭買賣契約所定期限履行備妥過戶文件之義務，可以採信。從而，徐家豪依系爭買賣契約第8條第1項約定，以172號存證信函催告被告於函到7日內履行系爭買賣契約，被告已於109年9月25 日收後該存證信函後，然並未有證據可資證明被告有依172號存證信函之期限備妥過戶文件，則徐家豪主張其再以174號存證信函解除系爭買賣契約，即應屬合法，徐家豪主張系爭買賣契約已經其合法解除，即屬有據。 4、被告雖抗辯其於108年間罹患急性缺血性腦中風，致生腦梗塞後遺症及失智症，系爭買賣契約係其於精神錯亂或無意識狀態下所為，應屬無效云云，並提出佛教慈濟醫療財團法人台北慈濟醫院（下稱慈濟醫院）109年9月22日、109年12月29日、110年3月2日診斷證明、慈濟醫院神經內科簡易智能狀態測驗MMSE報告單、臨床失智症評估量表CDR 報告單、身心障礙證明為證（見本院卷一第159-169頁），然查： ⑴按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同。民法第75條定有明文。未受監護宣告之成年人，非無行為能力人，其所為之意思表示，原則上為有效，僅於意思表示在無意識或精神錯亂中所為時方屬無效。所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效之意思表示；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。是未受監護宣告之成年人，於行為時縱不具備正常之意思能力，然未達上開無意識或精神錯亂之程度，仍難謂其意思表示無效（最高法院111年度台上字第375號裁判意旨）。 ⑵前揭慈濟醫院109年9月22日、109年12月29日診斷證明書固記載被告自109年3月因急性缺血腦中風，逐漸出現被害妄想、缺乏安全感、語言不流利、記憶回想困難、認知判斷能力減損及失智情狀，慈濟醫院神經內科簡易智能狀態測驗MMSE報告單、臨床失智症評估量表CDR報告單，亦載明被告中度失智，然均不足推認被告於109年9月10日出售系爭不動產時，已達全然欠缺意思能力而不能為有效之意思表示，或精神作用發生障礙，達喪失自由決定意思之程度，至於慈濟醫院110年3月2日診斷證明僅載明被告因腦梗塞後遺症等病症，於108年4月15日急診就醫，同日入住神經科病房並於同年5月14日出院，亦無法為有利被告之認定。 ⑶況且，證人即系爭買賣契約簽約時在場之地政士李柏緯、騰曜公司仲介人員應蓓萍均證稱簽約時被告身心狀況、談吐皆與一般人無異等語（見本院卷一第473頁、第477頁），參以依兩造均不爭執之系爭買賣契約簽約過程錄影光碟譯文（見本院卷一第443-450頁），可知被告在簽約前即明確表達要出售系爭不動產，且買方若沒有出價850萬元即不願出售等情，堪認被告確實理解出售系爭不動產之法律效果，並有出售系爭不動產之意思，並無被告所指欠缺意思能力或精神錯亂之情形，是以，被告抗辯系爭買賣契約係其於精神錯亂或無意識狀態下所為，應屬無效云云，並非可採。（二）系爭買賣契約既已合法解除，徐家豪並依系爭買賣契約第8條第1項約定請求被告返還其已交付之買賣價金170萬元、給付遲延違約金3萬7400元、懲罰性違約金183萬5000元，另請求被告賠償代書費5萬元、買方仲費8萬5000元之損害，查： 1、按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內（最高法院97年度台上字第1550號裁判要旨）。 2、徐家豪主張依系爭買賣契約第8條第1項約定請求被告返還已之付之買賣價金170萬元，惟依系爭履保契約約定可知，徐家豪與被告已約定買賣價金由安新公司辦理履約保證，徐家豪並將簽約款、完稅款共計170萬元匯至系爭履保專戶，又被告抗辯安新公司已以存證信函限其函到7日內提起訴訟，否則將依約將系爭履保專戶內價款撥付徐家豪，有安新公司存證信函為證（見本院卷一第365-367頁），且安新公司110年9月3日110年度安新字第34號函亦載明：「…本公司於…109年10月21日以信義郵局第498號存證信函催告賣方（即被告）應於期限內提起訴訟或與買方（即徐家豪）達成和解，否則本公司將依約返還買方之價款；惟至期滿賣方皆未提起訴訟或達成和解，故本公司嗣於同年11月6日復以信義郵局第511號存證信函通知，本公司將於扣除相關必要費用後，將買方已繳之價款撥付返還予買方…現買方已可領回價款…買方可實際領回之價款為174萬6 450元…」（見本院卷一第420之1頁），由上可知，徐家豪前匯至系爭履保帳戶內之買賣價金170萬元，於系爭買賣契約解除後，已可向安新公司取回，然徐家豪猶於本件請求被告返還，即屬無權利保護必要。 3、徐家豪主張依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付自109年9月15日起至109年10月6日系爭買賣契約解除契約之日止，按日給付買賣價金之萬分之2之遲延違約金3萬7400元，查林美玲固於109年9月15日寄送138號存證信函予徐家豪表明不願履行系爭買賣契約，然其並非系爭契約之當事人，自無從代被告向徐家豪表明拒絕履約，而依系爭買賣契約第3條約定，被告備妥過戶文件之期限係109年9月17日，徐家豪亦不爭執被告應自109年9月18日起負違約責任（見本院卷一第187頁），是以徐家豪得請求被告按日給付之遲延違約金，應自109年9月18日起算至系爭買賣契約解除之109年10月6日止，共計19日，金額共計3萬2300元（計算式為：850萬×10000分之2×19天=3萬2300元）。 4、徐家豪另依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付已支付價金183萬5000元（包含簽約款與完稅款170萬元、代書費5萬元、買方仲介費8萬5000元）同額之懲罰性違約金，查： ⑴依系爭買賣契約第8條第1項約定，系爭買賣契約既經徐家豪合法解除，其自得依同條項約定請求被告給付已支付價金同額之懲罰性違約金。惟徐家豪所另外支付之代書費、買方仲介費，並非系爭買賣契約價金之一部，徐家豪主張應將該部分費用算入系爭買賣契約「已支付價金」，自難認有據，徐家豪依上開約定得請求給付之違約金應為170 萬元。 ⑵惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而該條所謂約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；且法院酌減之數額是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定之標準。本院審酌被告無故未依約交付過戶文件，其違約情狀固非輕微，然違約金170萬元已達系爭買賣契約總價金850萬元之20%，並考量目前利率水準、社會經濟狀況等一切情況，認徐家豪得請求被告給付之違約金應酌減為85萬元為適當，逾此部分之請求則屬無據。 5、至徐家豪依民法第260條、第226條第1項規定請求被告賠償代書費5萬元、買方仲介費8萬5000元之損害，惟此部分費用雖因系爭買賣契約解除而為無益之支出，然此均為因解除契約所生之損害，依前所述，徐家豪自不得依民法第260條、第226條第1項規定請求被告賠償此部分之費用。 6、準此，徐家豪得向被告請求給付之金額為88萬2300元（計算式為：3萬2300元＋85萬元＝88萬2300元）。（三）騰曜公司則依系爭委託契約第5條、系爭同意書之約定請求服務報酬34萬元，查： 1、騰曜公司主張被告於108年12月14日委託其以798萬元之價額仲介、銷售系爭不動產，並簽訂系爭委託契約，嗣於109年9月10日被告簽署系爭同意書，同意委託銷售價格更改為850萬元等情，已據其提出系爭委託契約與系爭同意書為證（見本院卷一第77-83頁、第111頁），應為可採。而系爭委託契約第5條第1項約定：「…買賣成交者，受託人（即騰曜公司）得向委託人（即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4…」，同條第2項復約定：「… 買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意解除買賣契約，委託人仍應依約給付約定之服務報酬」（見本院卷一第79頁），徐家豪與被告簽訂系爭買賣契約後，因被告違約，遭徐家豪解除系爭買賣契約，已如前述，則系爭買賣契約自屬可歸責於被告致遭解除，騰曜公司依系爭委託契約第5條第2項約定請求被告給付按系爭不動產買賣價金4%計算之服務報酬34萬元（計算式：850萬元×4%=34萬元），自屬有據。騰曜公司另依民法第565條、第568條規定為同一之請求，本院自無再予審酌之必要。 2、被告抗辯其108年12月14日上午前往醫院後旋即住院治療，於108年12月20日始出院，並未與騰曜公司簽訂系爭委託契約；又其收執之系爭委託契約內容完全空白，兩造意思表示未合致，且系爭委託契約填載委託期間自108年12 月14日起至108年12月13日止，系爭委託契約因欠缺必要之點並未成立云云，並提出系爭委託契約委託人收執聯、慈濟醫院110年4月15日診斷證明為證（見本院卷一第175-177頁、第323頁），查： ⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而當事人立約時真意之探求，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全面之觀察。 ⑵騰曜公司所提出之系爭委託契約固載明委託銷售期間自108 年12月14日起至108年12月13日止（見本院卷一第77頁），且被告所收執之系爭委託契約收執聯除上方「本人已充分了解合約內容」之字樣外，均為空白（見本院卷一第177頁），又慈濟醫院110年4月15日診斷證明載明被告因抗凝血劑意外中毒等病症，於108年12月14日上午至慈濟醫院神經科門診就醫，因血液檢測發現抗凝血劑中毒，於108年12月14日當日住院，於108年12月20日出院等語（見本院卷一第323頁），惟證人應蓓萍證稱系爭委託契約係108年12月14日於被告住宅中簽約，手寫部分是其所填寫，因被告表示要回醫院所以只在系爭委託契約上用印，請其按照先前所資料填寫，委託銷售期間應該是到109年12月14 日，我寫錯了等語（見本院卷第475-476頁），堪認被告係簽訂系爭委託契約後，方至慈濟醫院就診、住院，且證人應蓓萍不慎誤載委託售屋起訖日期，參以騰曜公司確實依系爭委託契約之內容仲介被告與徐家豪簽訂系爭買賣契約，被告復於系爭買賣契約簽訂當日簽署系爭同意書，同意委託銷售價格更改為850萬元等情，堪認被告確實有簽署系爭委託書，並依系爭委託書之約定委託騰曜公司仲介出售系爭不動產，是以被告抗辯其並未簽署系爭委託契約書、兩造意思表示未合致、系爭委託契約欠缺必要之點並未成立等抗辯，均非可採。 3、被告另抗辯系爭委託契約違背契約審閱期之規定而不生效力云云，查： ⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項至第3項分別定有明文。 ⑵消費者保護法第11條關於契約審閱期間之規定，其目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。被告並未舉證其自委託騰曜公司仲介出售系爭不動產後，迄至原告提起本件請求前，曾有何表明不瞭解系爭委託契約內容、或主張審閱期間利益遭剝奪之情事，被告更於109年9月10日透過騰曜公司仲介與徐家豪簽訂系爭買賣契約，由上可知，被告確實已經知悉並了解系爭委託契約書之內容，自不容其事後主張系爭委託契約因未給予其合理審閱期間而為無效，被告此部分所辯，自難認可採。 4、至被告抗辯其簽署系爭委託契約係在無意識或精神錯亂中所為，然被告並無提出證據以為證明，其此部分所辯，自難認可採。（四）本件原告得請求被告給付之金額，屬無確定期限之給付，原告請求加計自起訴狀繕本送達之翌日起（即110年1月14日，見本院卷一第121頁），至清償日止，按週年利率5% 計算之遲延利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦應予准許。五、綜上所述，徐家豪依系爭買賣契約第8條第1項、民法第260 條、第226條第1項規定請求被告給付370萬7400元及利息，騰曜公司依系爭委託契約第5條、系爭同意書之約定請求被告給付34萬元及利息，應以徐家豪請求被告給付88萬2300元、騰曜公司請求被告給付34萬元，及均自110年1月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請為假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去依據，應一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　25　　日民事第五庭審判長法官匡偉法官何佳蓉法官陳乃翊以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　25　　日書記官詹雅筠

臺灣臺北地方法院110年度訴字第1489號

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