110年度訴字第4021號｜民事：返還土地等｜裁判日期：111 年 03 月 09 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第4021號原告新天地公寓管理負責人法定代理人陳鴻文訴訟代理人楊晴文律師被告林煥智訴訟代理人沈宏裕律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國111年2月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺北市○○區○○段00○0號地號土地上如附圖編號B所示雨遮、花台、地板等物拆除並返還予原告及全體共有人。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣陸拾伍萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾參萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，公寓大廈管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。經查，本件所涉房地，係門牌號碼臺北市○○區○○街000號、000號之1、000號 3樓、000號4樓、000號、000號之1、000號3樓、000號4樓建物（以上合稱系爭大廈）暨坐落臺北市○○區○○段00○0地號土地（下稱系爭土地），應否返還之請求，並經系爭大廈區分所有權人於民國110年2月10日110年度第1次區分所有權人會議決議其上明確記載：有關○○街382號前共用土地遭無權佔用（即花台等）之排除，委任律師為訴訟代理人，對被告提起拆除侵害及請求返還共有物訴訟，此有上開區分所有權人會議紀錄在卷可參（見本院卷第77頁），則依公寓大廈管理條例第36條第1項第2款、第3款、第7款、第11款規定，均與原告之職務相關，原告自有代表系爭大廈全體住戶進行本件訴訟之訴訟實施權，且有提起本件訴訟之真意。被告抗辯原告提告之僅有花台不包含其餘占用部分，本件起訴程式不合法云云，為不可採，先予敘明。貳、實體方面：一、原告主張：系爭大廈坐落之系爭土地為系爭大廈全體共有人共有。被告為系爭大廈382號住戶，然未經其他共有人同意，於系爭土地位於1樓前方空地（下稱系爭空地）蓋建花台舖設地板如附圖編號B所示，將系爭空地納為己用，爰依照民法第767條第1項前段、中段規定、第821條規定，請求被告將前開設施拆除並返還予原告及其他共有人全體等語，並聲明：被告應將系爭土地如附圖編號B所示雨遮、花台、地板等物（面積7平方公尺）予以拆除，並將上開土地返還予原告及其他共有人全體；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告所有之系爭大廈382號建物於56年間交屋後未移轉，被告自小居住於前開建物使用系爭空地，迄至109 年間長達數十年，均未有其他共有人請求被告拆除前開設施，而系爭大廈其餘共有人向前手購買系爭大廈時，均可見到前開設施，即已知悉系爭大廈存有該設施仍願買受，並容許被告繼續使用，足見共有人間存在默示分管協議，被告即非無權占有，原告應受之拘束。再系爭大廈完工於建商竣工時，即以花台、欄杆、樓梯間外牆圍起系爭空地，且1樓售價高於其上樓層，係因1樓住戶得以專用系爭空地，是可見建商即已約定系爭空地由被告專用，再地政機關測量圖各邊長度相加並非相等，且測量之基準係以被告搭建雨遮為主，顯然標繪有誤，並聲明：原告之訴駁回，願供擔保請准免予假執行。三、本院之判斷：（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1項前段及中段、第821條分別定有明文。系爭土地既然屬於系爭大廈全體區分所有權人共有，被告於系爭大廈382號前方建蓋花台等設施，顯然逾越其共有之應有部分比例，已妨害其他共有人使用收益，故原告主張其得依上開規定請求除去妨害，並非無據。（二）按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院104年度台上字第463號判決意旨參照）。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院105年度台上字第445號判決意旨參照）。再所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院110年度台上字第277號判決意旨參照）。（三）被告雖辯稱系爭大廈於建商交屋時，1樓售價較高，且有花圃、圍牆等設施圍住，顯已約定系爭空地由被告專用，並提出聯和建築股份有限公司保證金合約、公告、照片、系爭大廈使照竣工圖為佐（見本院卷第35頁、第91至99頁、第191至193頁）。惟前開保證金合約及公告上，均未載有約定系爭空地由1樓專用等語，而建商區別樓層售價不同亦非可推認被告因此有專用系爭空地權限。另依被告提出之照片，其所顯示之花台樣式，與現況並未相符，且雖可見有人站立或坐於花台、門口，然該照片拍攝時間、位置均未明，而難憑此認定該照片即屬系爭空地原始狀態，而於建商交屋時即有約定專用之意。再依系爭大廈之使照竣工圖及建照花台詳圖，系爭空地圖面左上方有樓梯間之門口，系爭空地圖面下方設有約60公分高之花台，有系爭大廈使照1樓平面圖、建照之花台詳圖、比對照片在卷可佐（見本院卷第191頁，使照、建照卷宗），依照前開設計，系爭空地並非完全封閉，系爭大廈2至4樓住戶仍可由該樓梯間門口前往系爭空地，可徵系爭空地於建商交屋時並無約定由被告專用之意，被告辯稱建商交屋時即約定專用系爭空地，亦非有據。（四）被告另抗辯系爭空地存有設施已久，而有默示分管契約存在云云。然就系爭空地存有如附圖編號B所示之花台、設施已久等節，未據被告提出證據以實其說，已難佐被告前開抗辯可採。又縱系爭大廈歷來之其他所有人過去未曾向被告行使權利，然可合理推知之原因甚多，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，或因權利意識之欠缺，或礙於處置能力之不足，抑或基於睦鄰情誼與人為善，甚或無暇處理，均非無可能。系爭空地歷來使用情況亦無足推認如附圖編號B所示其上設施是否確經系爭大廈全體共有人同意，而本件被告既未提出其他事證，自不能因此逕認有默示分管契約存在。（五）末被告抗辯複丈圖測量之範圍係以被告搭建之雨遮為基督，且所載之兩側長邊或短邊相加長度並非相等，顯然尺寸標繪並不實云云。經查，本院於110年11月23日現場履勘時，原告指定之測量範圍，已載係以382號左側矮圍牆、右側圍牆、2樓雨遮垂直線，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第169頁）。復經本院函詢臺北市松山地政事務所，其亦函覆量測基準為2樓雨遮垂直線，有該機關111年1月14日北市松地測字第11170001549號函在卷可佐（見本院卷第241頁）。則被告抗辯係以1樓自行搭建之雨遮為量測基準，即非有據。另就量測範圍各邊長度已經前開函文回覆尺寸圖說明確，被告雖自行加減邊線長度，認量測標繪不實，然就附圖編號B所示係直角之長方型，兩側長邊、或短邊均應相同等節，並未舉證以實其說，其主張標繪不實並非有據，請求再度函詢前開機關確認，亦無調查之必要。（六）綜上，被告辯稱建商已就系爭空地約定專用，且系爭大廈住戶就系爭空地成立分管契約，均無可採。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將坐落系爭土地之附圖編號B所雨遮、花台、地板等物之拆除返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　9 　　日民事第九庭法官曾育祺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　9 　　日書記官賴竺君

臺灣臺北地方法院110年度訴字第4021號

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