110年度訴字第5005號｜民事：損害賠償｜裁判日期：111 年 04 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第5005號原告富子家居生活美學沙發館有限公司法定代理人王敦弘原告石瑋毓共同訴訟代理人莊勝榮律師被告晶鑽房屋仲介股份有限公司法定代理人游明同訴訟代理人蔡秉穎上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項分別定有明文。查原告起訴時原以晶鑽房屋仲介股份有限公司（下稱晶鑽公司）及其員工劉冠煜為被告，且為先、備位聲明，以契約法律關係為請求權基礎而為先位聲明：㈠晶鑽公司應給付原告石瑋毓新臺幣（下同）69萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈡晶鑽公司應給付原告富子家居生活美學沙發館有限公司（下稱富子公司）63萬6,288元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈢願供擔保，請准宣告假執行；另以侵權行為法律關係為請求權基礎而為備位聲明：㈠晶鑽公司及劉冠煜應連帶給付原告石瑋毓6 9萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈡晶鑽公司及劉冠煜應連帶給付原告富子公司63萬6,288元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9至11頁）。嗣晶鑽公司及劉冠煜已為本案之言詞辯論後，原告於民國111年3月11日以民事言詞辯論意旨狀撤回上開以侵權行為法律關係為請求權基礎之備位請求及劉冠煜被訴部分，僅以晶鑽公司為本件被告，並以契約法律關係為請求權基礎，而晶鑽公司及劉冠煜於於該撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議，揆諸上開法條規定，即視為同意撤回，已生一部撤回之效力，本院就該撤回部分，自毋庸審究，合先敘明。二、原告主張：原告石瑋毓與被告於109年7月27日簽訂不動產專任委託租賃契約書（下稱系爭委託租賃契約），由原告石瑋毓將其所有門牌號碼臺北市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）委託被告仲介出租，服務報酬為1個月之實際成交租金數額，被告乃覓得原告富子公司承租系爭房屋，並居間安排原告雙方於110年3月22日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告富子公司向原告石瑋毓承租系爭房屋，租賃期間自110年3月22日起至115年3月21日止，每月租金13萬8,000元。詎被告明知原告富子公司承租系爭房屋係為家具業營業之用，卻未依不動產經紀業管理條例第24條之2第3款規定及民法第571條忠實義務，查證系爭房屋得否做為家具業營業使用，亦未依不動產經紀業管理條例第22條規定，提供不動產說明書向原告富子公司一一說明，且公證人為系爭租約辦理公證時曾詢問在場之原告及被告承辦系爭租賃居間業務之人員即訴外人劉冠煜系爭房屋可否作為家具業營業使用，劉冠煜即答稱是，原告乃相信劉冠煜之專業，令原告以為系爭租約第八條所載之「營業」乃系爭房屋可合法經營家具業之意而簽訂系爭租約，迄至原告富子公司裝潢系爭房屋並已花費179萬元之裝潢費用後，經查詢始得知系爭房屋無法經營家具業，是被告處理系爭租賃居間業務顯未盡善良管理人之注意義務而有過失，致系爭租約無法繼續履行，原告雙方不得已於110年6月22日和解，原告富子公司將花費179萬元之裝潢折價以122萬2,712元出售予原告石瑋毓，原告石瑋毓並將押金及租金共39萬7,288元返還原告富子公司，系爭房屋迄至110年11月5日始再出租他人。是原告富子公司受有上開裝潢折價損失56萬7,288元（計算式：179萬元－122 萬2,712元＝56萬7,288元）及給付被告仲介服務費損失6萬9, 000元，原告石瑋毓則受有110年7月至同年10月之租金損失55萬2,000元（計算式：13萬8,000元×4個月＝55萬2,000元）及給付被告仲介服務費損失13萬8,000元，故依民法第544條、第227條第1項規定，原告富子公司、石瑋毓各得請求被告賠償上開損失各合計為63萬6,288元、69萬元。爰依民法第544條、第227條第1項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告富子公司63萬6,288元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告石瑋毓69萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：「商業登記」、「營業許可」等事項並非不動產經紀業（房仲業）之法定查證項目，且按內政部內授中辦地字第0980723668號函意旨，租賃案件不需製作不動產說明書，但劉冠煜於帶看房屋時，另有提供系爭房屋之坪數、周邊環境、租金價格等資料，且將屋主出租系爭房屋之動機、前租客退租之原因等訊息向原告富子公司法定代理人說明，而家具業之營業項目繁多，營業許可之細節亦非被告之專業領域，故劉冠煜並未對系爭房屋能否通過家具業之營業許可為任何保證，而是多次建請原告富子公司法定代理人必先行向會計師或建築師確認家具業之營業許可是否無虞後，劉冠煜再與屋主即原告石瑋毓洽談承租事宜，然原告富子公司法定代理人先出具名片表示其為「富子家居公司」、「北歐傢俱公司」之負責人，復稱其在家具公會任職理事，且對開設傢俱公司之流程很熟悉，並與臺北市議會議員及臺北市政府官員有所往來，請劉冠煜逕與屋主洽商租金即可，且洽商租金過程中，原告富子公司法定代理人就承租系爭房屋用途亦有變更，起初表示要經營傢俱業，之後又稱可能改做其他商業用途，故系爭租約第八條第⑴款才會記載承租人承租系爭房屋之目的為營業使用；又原告石瑋毓乃常年以收租為業之專業房東，並有代書為其顧問，原告富子公司法定代理人則身兼2間家具公司之負責人、家具公會理事及臺北市議員特助，故系爭租約當事人即原告均具有一定智識程度及社會歷練，非毫無判斷能力之消費者，系爭租約亦經公證人公證並確認內容無誤，是就兩造簽訂系爭租約乙事，被告於執行居間業務之過程並無何違反善良管理人注意義務之過失，自毋庸負賠償責任。況被告從未承諾原告富子公司得於主管機關營業許可核准前先行裝潢系爭房屋，且系爭租約訂有免租裝潢期，原告富子公司實有充裕時間得先向主管機關洽詢有關系爭房屋之營業許可，卻於未經核准營業許可前貿然先行裝潢施工，所造成之裝潢費用損失自屬可歸責於原告富子公司，與被告無涉，且原告石瑋毓乃自行同意與原告富子公司終止系爭租約，其因此未能收取後續租金之損失，亦與被告無關，原告請求被告賠償該等損失，實屬無據，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院之判斷：㈠原告主張原告石瑋毓與被告於109年7月27日簽訂系爭委託租賃契約，由原告石瑋毓將其所有之系爭房屋委託被告仲介出租，服務報酬為1個月之實際成交租金數額，被告乃覓得原告富子公司承租系爭房屋，並居間安排原告雙方於110年3月22日簽訂系爭租約，約定原告富子公司向原告石瑋毓承租系爭房屋，租賃期間自110年3月22日起至115年3月21日止，每月租金13萬8,000元，被告並因此分別向原告石瑋毓、富子公司收取居間報酬各13萬8,000元、6萬9,000元，然原告嗣於110年6月22日簽訂和解書而未再履行系爭租約等情，業據原告提出系爭委託租賃契約、和解書、公證書暨系爭租約等件為證（見本院卷第17至19、33、371至379頁），且為被告所不爭執，固堪信為真實。㈡惟原告主張被告未盡善良管理人之注意義務，明知原告富子公司係為經營家具業而承租系爭房屋，卻未就系爭房屋得否作為家具業營業使用告知必要資訊，致原告富子公司無法取得家具業營業登記，系爭租約未能繼續履行，被告應賠償原告因此所受上開損害乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ⒈被告是否曾就系爭房屋得作為家具業營業使用為何保證或承諾？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條本文所明定。查原告雖主張被告承辦系爭租賃居間業務之營業員劉冠煜於系爭租約公證時曾表示系爭房屋得作為家具業營業使用，然此為被告所否認；且證人即系爭租約公證人蘇青豐於本院言詞辯論時證稱：原告富子公司法定代理人於公證當天有提到其有1間家具廠房，家具都是自己製作，伊只知道原告富子公司法定代理人表示原告富子公司承租系爭房屋是要給公司使用，至於營業做何目的使用，伊沒有去瞭解，伊只需確認此為營業用租約即可，伊也沒去注意被告人員是否有向原告表示系爭房屋一定可以作為家具業營業使用，系爭租約第二十四條藍色手寫筆跡是出租人與承租人在現場談好後，由被告人員幫忙寫上去的，伊有請出租人與承租人雙方在該處蓋章，至於系爭租約其他藍色手寫筆跡部分，都是伊到現場前就寫好的，伊不知道是誰寫的等語（詳見本院卷第344至345頁），復對照系爭租約並無保證系爭房屋得做為家具業營業使用之記載，且其中第八條第⑴款僅約定：「本房屋係供營業之使用。」，而該款約定之「營業」2字乃藍色手寫筆跡，其餘則為印刷字體等情，有系爭租約附卷可稽（見本院卷第379頁），則由證人蘇青豐所為上開證述及系爭租約記載，均無法佐證劉冠煜或被告所屬其他人員於系爭租約公證時確有表示系爭房屋可作為家具業營業使用，是原告此部分主張，尚難遽採。復參以系爭租約第八條第⑴款關於承租系爭房屋之使用目的部分，並非製式化印刷例稿，乃就使用目的處空白而由締約當事人將合意之使用目的以手寫方式加以填載，衡情若被告人員於執行系爭租賃居間業務過程中確曾向原告富子公司保證系爭房屋得作為家具業營業使用，原告富子公司並因此決定承租系爭房屋，且於營業登記許可前即願意先行投入逾百萬資金裝潢系爭房屋，何以原告富子公司未要求在該條款約定手寫處填載「傢俱業營業」以保障自身權益，卻僅記載「營業」，非與常情無違；而原告富子公司亦未提出被告人員曾保證系爭房屋得作為家具業營業使用之相關對話紀錄，或其他積極證據足認被告就此節確有對原告富子公司為何具體承諾，尚難僅以原告富子公司法定代理人曾向被告出具家具公司之名片或提及其有經營家具業之事實，遽認被告有針對以系爭房屋為營業場所得經營之營業項目為何保證或承諾。 ⒉被告執行系爭租賃居間業務，未出具不動產說明書，是否違反不動產經紀業管理條例第22條規定，而有未盡善良管理人注意義務之過失？按不動產經紀業管理條例第22條第1項、第3項分別規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」、「第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」；其立法理由為：「一、為保障交易當事人之權益，明定不動產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、定金之收取等事項，應由經紀業指派經紀人為之；有關委託契約書及不動產說明書應記載之重要事項由中央主管機關定之。二、不動產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案件解說文件及交易契約之一部分，明定應由委託人簽章認可，以昭慎重。」。則由上開條文規定文義及其立法理由觀之，乃係規範不動產經紀業於不動產之買賣、租賃、代理銷售等仲介過程中，所出具之該條規定所列6款文件，均應指派經紀人簽章，尚不能逕解為不動產經紀業者於不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售等仲介過程，均應出具該條規定所列6款文件。又有關不動產經紀業者仲介租賃案件應否製作不動產說明書乙事，內政部98年2月4日內授中辦地字第0980723668號函釋略以：「……租賃案件性質與不動產買賣不同，其成交時間較短、較單純，為考量實際作業情況，本部乃以89年7月15日台（89）內中地字第8912945號函修正上開應記載事項，將「租賃」刪除，是以不動產經紀業者仲介租賃案件得無須製作不動產說明書。」，有該函在卷可按（見本院卷第135 頁），復對照中央主管機關內政部依不動產經紀業管理條例第22條第3項規定所頒定之不動產說明書應記載及不得記載事項（見本院卷第137至150頁），其中「應記載事項」關於「成屋」部分之第㈢條「重要交易條件」第1項「交易種類」之規定僅記載「買賣（互易）」，並無租賃，益徵不動產經紀業者仲介租賃案件之情形，不動產說明書並非其應製作出具予承租人之必要文件，若有出具時，始依不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，應指派經紀人簽章。是被告執行系爭租賃居間業務，依法並無出具不動產說明書之義務，原告主張被告於仲介系爭租賃案件之過程中，未向承租人即原告富子公司出具不動產說明書，乃違反不動產經紀業管理條例第22條規定，並據此認被告有未盡善良管理人注意義務之過失，容有誤會，委非可採。 ⒊被告執行系爭租賃居間業務，是否違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款規定，而有未盡善良管理人注意義務之過失？ ⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，不動產經紀業管理條例第24條之2第3款定有明文。而租賃標的物得否作為特定營業項目之營業場所乙節，究否為上開條款所定不動產經紀業者應向承租人提供之關於不動產之必要資訊？參考不動產經紀業者於仲介不動產買賣交易時所應出具之不動產說明書，經中央主管機關內政部依不動產經紀業管理條例第22條第3項規定所頒定之不動產說明書應記載及不得記載事項規定，就成屋部分之應記載事項包括建物標示；權利範圍及用途；建物所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）；建物型態與現況格局；建物權利種類及其登記狀態；建物目前管理與使用情況；建物瑕疵情形；停車位記載情形（如無停車位，則免填）；基地標示；基地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）；基地權利種類及其登記狀態（詳如登記謄本）；基地目前管理與使用情況；基地使用管制內容；交易種類；交易價金；付款方式；應納稅費項目、規費項目及負擔方式；賣方是否有附加之設備？如有，應敘明設備內容；他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）；有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明；其他交易事項；周邊環境；是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理；是否公告徵收，若是，應敘明其範圍；是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區，若是，應敘明；本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明；本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱，若有，應敘明其所在樓層；本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明（見本院卷第140至146頁），並未將關於建物所得從事之營業項目列入不動產說明書應記載事項之規範，則對當事人權利影響較鉅之成屋買賣交易，不動產經紀業者依法所應向買受人出具之不動產說明書應記載事項並未將該買賣交易標的之成屋作為營業場所之營業項目予以列入，舉重以明輕，遑論於對當事人權利影響較輕之租賃情形，不動產經紀業者若有向承租人出具不動產說明書，該租賃標的物可供營業項目原則上自不在其依法應對承租人說明之事項範圍內。基此，租賃標的物得否作為特定營業項目之營業場所，即難遽認係屬不動產經紀業管理條例第24條之2第3款所定不動產經紀業者應對承租人提供之關於不動產必要之資訊。 ⑵又按公司法第18條第5項規定：「公司名稱及業務，於公司登記前應先申請核准，並保留一定期間；其審核準則，由中央主管機關定之。」；再按中央主管機關經濟部依公司法第18條第5項規定所訂定之公司名稱及業務預查審核準則第11條規定：「公司之所營事業，應依經濟部公告之公司行號及有限合夥營業項目代碼表所定細類代碼及業務別填寫，但不得僅載明『除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務』之細類代碼及業務別。」。而上開經濟部公告之營業項目代碼表區分為A【農、林、漁、牧業】、B【礦業及土石採取業】、C【製造業】、D【水電燃氣業】、E【營造及工程業】、F【批發、零售及餐飲業】、G【運輸、倉儲及通信業】、H【金融、保險及不動產業】、I【專業、科學及技術服務業】、J【文化、運動、休閒及其他服務業】、Z【其他未分類業】等11大類，各大類項下再依序區分各種不同之中類、小類至細類，足見公司就其所營事業得選擇登記之營業項目細類甚為繁多，細類名稱有「家具」字樣者則包括「代碼CN01010家具及裝設品製造業」、「代碼F105050家具、寢具、廚房器具、裝設品批發業」、「代碼205040家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業」，亦非僅原告富子公司所謂「家具業」一種，且特定營業場所得經營何種營業項目，事涉複雜之土地使用分區管制及建築管理規定，與其所在地之各直轄市或縣（市）政府訂定之相關都市計畫與建管法令密切相關，故公司營業項目之核准登記，顯非屬不動產經紀業管理條例第4條第4款所定依該條例規定經營仲介或代銷業務之不動產經紀業之專業領域範疇。復參以原告富子公司之有限公司設立登記表（見本院卷第247至249頁），其所營事業登記之營業項目包含「代碼F105050家具、寢具、廚房器具、裝設品批發業」、「代碼F205040家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業」、「代碼F000000五金批發業」、「代碼F000000五金零售業」、「代碼F211010建材零售業」、「代碼F204110布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品零售業」、「代碼F104110 布疋、衣著、鞋、帽、傘、服飾品批發業」、「代碼F401010國際貿易業」、「代碼F399040無店面零售業」、「代碼F399990其他綜合零售業」、「代碼CN01010家具及裝設品製造業」、「代碼E801010室內裝潢業」、「代碼I501010產品設計業」、「代碼I503010景觀、室內設計業」、「代碼H703090不動產買賣業」、「代碼H703100不產動租賃業」、「代碼ZZ99999除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務」等多達17項，亦非均與家具販售直接相關，原告富子公司既未向被告表明並特定其承租系爭房屋營業所欲申請之營業項目究竟為何，亦無證據足認被告曾向原告富子公司保證或承諾系爭房屋得作為特定營業項目之營業使用，已如前述，則身為不動產經紀業者之被告針對系爭房屋究竟得為何種營業項目之營業場所乙節，依法並無說明及查證之義務，原告主張此為被告依不動產經紀業管理條例第24條之2第3款規定應告知承租人即原告富子公司之必要資訊，並據此指摘被告未盡告知及查證義務而有過失，殊難採憑。 ⑶既然系爭租約第八條第⑴款僅載明系爭房屋係供「營業」之使用（見本院卷第379頁），未專指特定營業項目之經營，則被告僅就系爭房屋確實得為營業使用乙節有說明及查證義務，而系爭房屋坐落於「第三種住宅區」，有臺北市都市發展局提供議員索取資料存卷可佐（見本院卷第153頁），依臺北市土地使用分區管制自治條例第4條第4款規定：「第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。」，足認系爭房屋可為營業使用無虞。雖原告富子公司以「代碼F105050家具、寢具、廚房器具、裝設品批發業」、「代碼F205040家具、寢具、廚房器具、裝設品零售業」、「代碼F401010國際貿易業」、「代碼F399040無店面零售業」等4細類營業項目，向臺北市政府營業場所協助查詢服務櫃檯申請預先查詢結果，都市發展局及建築管理工程處回復意見認以系爭房屋經營前揭4細類營業項目並非全部符合規定，有臺北市政府110年5月18日府產業商字第11049529400號函附卷可考（見本院卷第29至31頁），惟原告富子公司僅就前揭4細類營業項目為預先查詢，自不能以該預先查詢結果認定系爭房屋無法為營業使用。是原告富子公司雖因上開預先查詢結果而與原告石瑋毓洽商終止系爭租約事宜，雙方並最終於110年6月22日簽訂和解書終止系爭租約，有該和解書在卷可參（見本院卷第33頁），然系爭房屋既非不得供營業使用，亦無證據可認被告曾向原告富子公司承諾或保證系爭房屋得為原告富子公司上開申請預先查詢之4細類營業項目之營業場所，則原告以上開預先查詢結果，主張被告違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款規定且未盡善良管理人注意義務，難認有據。五、綜上所述，依原告所為舉證，不能認定被告曾就系爭房屋得為特定營業項目之營業場所乙事，向原告富子公司為何保證或承諾，且被告執行系爭租賃居間業務未違反不動產經紀業管理條例第22條、第24條之2第3款規定，亦無未盡善良管理人注意義務之情事，則原告於簽訂系爭租約後，自行合意終止系爭租約，實不可歸責於被告，縱原告因此受有損害，亦不得請求被告負損害賠償責任。從而，原告依民法第544條、第227條第1項規定，請求被告分別給付原告富子公司、石瑋毓各63萬6,288元、69萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日民事第七庭法官黃珮如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日書記官張惠晴

臺灣臺北地方法院110年度訴字第5005號

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