110年度訴字第5473號｜民事：損害賠償｜裁判日期：111 年 09 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第5473號原告呂宇晟訴訟代理人商桓朧律師被告溫月裡訴訟代理人黃雅英律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年9月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告呂宇晟於民國108年11月間，與被告溫月裡簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租位於臺北市○○區○○○路0段0 號地下1層之建物（下稱系爭建物），作為經營「Forge打鐵健身房（打鐵科技運動事業有限公司）」健身運動中心使用。租期約定自108年12月5日至113年12月14日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元，並由原告先行給付押租金10萬元。兩造簽立系爭租約後，被告即將系爭建物地下1樓之全部空間交付原告使用，並由原告花費款項進行室內裝修及安裝各項消防安全設備，以符合健身運動中心營業之用。詎原告承租數月後，即有自稱為系爭建物之共有人王淑雯，主張系爭建物原為劃設攤位之商場，各共有人依攤位編號分管單獨使用專有攤位，並共同使用攤位旁走道、廁所、樓梯及機房等公共空間。被告並未經其他全體共有人之同意，即出租其他共有人之專屬攤位以及應屬於全體共有人共有之空間交付原告使用，進而要求原告返還無權使用之攤位及公共空間，致原告無法經營健身運動中心。原告催告被告排除上開第三人就系爭建物主張權利之違約情事，請求被告依契約本旨交付租賃物，然被告均置之不理，原告遂於依法終止系爭租約，並於110年2月28日搬離系爭建物。因被告所交付之租賃標的物無法使原告作為經營健身中心使用，被告所為之給付顯非依債之本旨所為之給付，屬不完全給付，此不完全給付可歸責於被告且無法補正，原告自得請求損害賠償。爰依系爭租約第4條第2項、民法227條、226條第1項規定，請求被告返還押租金10萬元，及賠償原告支出委託金億實業有限公司（下稱金億公司）進行室內裝修、消防安全設備之費用312萬4,050元，及學員之課程學費、違約金損失共52萬3,200元，合計共374萬7,250元之款項。㈡並聲明：1.被告應給付原告374萬7,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造間簽立之系爭租約，明確約定租賃範圍為被告專用分管使用之攤位範圍（下稱系爭租賃物），本即不包含原告所稱之共有公共空間。且原告於裝修前，被告應原告要求交付建管處之建築檔案圖說（下稱竣工圖）、使用執照、建物所有權狀、房屋位置格局示意圖（下稱格局圖）、房屋稅單等資料，供原告評估及完成合乎經營健身房所須遵循建築、消防法規之程序，前揭資料均可看出系爭建物是劃分成數個攤位，被告係將自有專用攤位出租給原告，並依約交付系爭租賃物予原告使用，並無債務不履行，原告請求損害賠償並無理由。兩造系爭租約自108年12月15日起租，原告承租經營健身房使用，於109年2月14日即以健身房生意受COVID疫情影響連續虧損為由，希望被告減免房租。被告自109年3月16日至109年9月15日間已調降租金。惟原告自109年3月16日起至109年11月15日，每月仍以營收不佳為由慣性遲延繳納，甚至自109年11月16日起即未再給付租金。綜上，被告實無違約之情事，原告終止租約並非合法，原告之支出或損害不應向被告求償等語置辯。㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第230頁）：㈠兩造於108年11月間簽立系爭租約（本院卷第97至97頁），租期自108年12月15日起至113年12月14日止，約定月租5萬元。㈡兩造曾於110年1月9日簽立租賃契約內容變更協議書，被告同意於109年3月16日至109年9月15日減免房租（本院卷第97頁）。㈢原告曾在110年2月3日以110明朧字第110006號存證信函，發函被告要求排除違約情事。四、得心證之理由：原告主張被告未得全體共有人同意出租非屬被告所有之區域，屬不完全給付，原告承租後因有第三人主張權益，無法於該處經營健身房，被告應負損害賠償責任，為被告以上情置辯。茲審究如下：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條第1項、第423條定有明文。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準又關於不完全給付之債務不履行類型，因兩造契約具體內容涉及債務人有無未依約為完全履行債務之認定，即應由主張權利之債權人先就債務人所應負之契約債務內容，為必要之舉證，若當事人間之契約係以書面為之，除非兩造有顯不相當之議約能力，並符合民法第247條之1之規定，而得由法院介入審查之外，即應尊重書面締約內容之明白約定。則本件即應由原告就被告如何未依其應負給付義務為不完全之給付之有利於己事項，負舉證之責。㈡兩造於簽立系爭租約時，已明文約定出租範圍為被告之專有分管使用之攤位範圍部分： ⒈查兩造所簽立之系爭租約於第1條第1點之房屋標示部分，明定「...⑵專有部分建號0000-000建號，權利範圍10000分之2 884，面積共206平方公尺，原建築物用途詳建物使用執照」，第2點之租賃範圍部分，則明定「⑴房屋，面積206平方公尺（如「房屋位置格局示意圖」標註之租賃範圍）」（本院卷第17頁）。而系爭租約所附之格局圖已明載「權利範圍：詳標示範圍」，並在格局圖明確標示出租範圍即被告分管使用之攤位範圍部分（本院卷第96、249頁）。參以證人即被告之子劉貴星於審理中證稱：「這份契約是我打的，格局圖是我製作的，我做完後，交代溫月裡將其他附件補齊，溫月裡補齊後放在一個文件夾，我看過那個文件夾，是有格局圖。是否有交給原告我沒參與，但我有看到文件夾... (提示系爭租約)這份契約書，所擬的為何門牌只有記載地下一層，沒有特別標示攤位編號？）我聽我母親說，這個門牌，寄信可以寄到這個地址，所以就照著抄。沒有標示編號是因為有格局圖。...（本院卷第324、326頁）」。從而，系爭契約既已將被告出租之範圍以格局圖標示作為附件，並已明確於系爭租約本文中載明出租之部分合計為206平方公尺之權利範圍，顯非建物所有權狀所載總面積715.92平方公尺，則兩造於系爭租約所約定之出租範圍，顯然已明確約定不包含原告所稱之公共空間。 ⒉原告雖主張被告在帶原告看系爭建物時，已表明出租之範圍為系爭建物整層樓之全部空間（本院卷第141至147頁照片所示），且於兩造簽立系爭租約時，未告知有其他共有人，亦未檢附建物所有權狀、使用執照等影本、系爭契約檢附之房屋格局圖等情。然查，系爭契約於本文中已明載範圍為（如「房屋位置格局示意圖」標註之租賃範圍，且系爭租約之文末亦以「附件」為標題，明列五項包括：建物所有權狀影本或其他有權出租之證明文件、使用執照影本、授權代理人簽約同意書、房屋位置格局示意圖、其他（測量成果圖、室內空間現狀照片、稅籍證明）之文件，並有被告當庭所提出之系爭租約整份契約文件（本院卷第231至262頁）為證。原告既於系爭契約文件上親自簽名，以原告為成年人，亦不否認前曾因經營健身房向他人承租房屋而有訴訟糾紛之經驗（本院卷181頁、第221頁），若被告並未檢附契約文件上所載之附件，衡情原告於簽名時自無可能對之毫無聞問而逕為同意簽名受契約條款約束之理。是原告主張系爭租約並未檢附相關文件，被告係表明出租系爭建物全部範圍之情，顯與前述契約明文且與簽立契約之常理不符，尚無可採。 ⒊又被告曾提供系爭建物之竣工圖給原告，此經證人劉貴星於審理中證稱：有聽母親說原告係於108年11月取走，且有陪同母親前往律師事務所將竣工圖取回等語（本院卷第324頁）。原告雖否認上情，然觀諸被告在109年12月15日以line 通訊軟體以訊息告知原告「我過去拿那張圖方便嗎？」，又在110年1月4日告知「下午請把竣工圖帶來喔」後，原告均未提出質疑，且於110年1月4日旋即回應「好」等情觀之（本院卷第176、177頁)，應認被告確有將系爭建物之竣工圖交付原告無訛。而竣工圖上明確標示系爭建物所在之地下一層之平面圖，內容係將地下一層劃分成數個攤位（本院卷第109頁），佐以系爭租約附件格局圖之標示，原告經營健身房，有申請營業許可、通過消防安檢之需求，當須檢附相關系爭建物之文件，審慎委由專業人士評估始開始為裝潢營業，於評估後自當明確知悉兩造約定之租賃範圍僅有被告專用之攤位無訛。㈢原告是否因第三人王淑雯就系爭租賃物主張權利而得以合法終止系爭租約？ ⒈按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金」、「前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」。民法第435條第1項、第2項分別定有明文。又前開規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，亦為同法第436條所明定。 ⒉原告主張系爭租賃物經第三人王淑雯主張權利後，已致不能為約定之使用、收益，故原告除得依法終止契約外，並得請求損害賠償等情。經質之證人王淑雯於審理中證稱：「我是地下一樓攤位35、36，之前是租給教會，…，在109年某天，我家靠近臺北市○○區○○○路0段0號地下一層看到地下室有打鐵健身中心，所以我下去看我的攤位，進去後，我沒看到我攤位所在地，被隔起來，…我覺得我是所有權人，我並無請他去出租給別人...溫月裡不僅將攤位走道封死，還擅自將空間出租給不知情的呂宇晟」等語。然查，證人王淑雯自始均證稱係原告告知原告承租範圍含證人王淑雯之攤位及公共區域，而本件兩造約定之承租範圍已如前述，實未包含王淑雯之攤位以及公共區域，原告主張系爭租賃物遭第三人主張權益，應有誤會。則證人王淑慧所言，亦不足以改變有關系爭租約就租賃物承租範圍之認定。 ⒊原告復主張倘知悉所承租僅為零碎而非完整之攤位空間，無法使用系爭建物整層作為經營健身房使用，衡情當無可能同意承租，進而為地下一樓整層建物之裝潢、設計，而不顧隨時可能有共有人前來主張權益，同意承租系爭租賃物云云。惟查，兩造於系爭租約明文約定租賃範圍，已為前述，原告為有商業經驗之業主，既係自願簽署，或因對於經營成本、利益，以及風險評估考量後同意承租，自應受系爭租約之拘束，不容法院任意介入，並衍生出系爭租約所未明文之約定，率令被告承擔，以免有違民事契約自由之原則。是原告自身之市場商業行為之判斷，並無事後作為逕認被告債務不履行，而將風險轉嫁被告負擔之理。從而，原告所為此主張，亦無使本院形成對於原告有利之認定。㈣原告請求被告返還押租金10萬元，亦無理由： ⒈按租賃關係消滅，出租人有返還押租金義務，承租人有返還租賃物義務。而按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字第1645號判決要旨參照）。是如原告已將系爭租賃物回復約定之狀態時，被告即應負返還押金義務。又租賃契約押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租、債務不履行或其他相關之應負債務時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。於抵充後倘猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、104年度台上字第1569號判決意旨參照）。 ⒉原告主張已於110年2月間搬離系爭租賃物，並已返還系爭租賃物，自得請求被告返還押租金等情。然系爭租約第4條第2項約定「前項擔保金（押金），除有第11條第3項及第16條第2項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人遷空、交還房屋時返還之。」觀諸被告所提出原告遷離系爭租賃物後之現況，仍有留置未拆除之物品（本院卷第587至594頁），尚未回復原狀，縱原告主張為棄置物，仍需清運之費用，實難認原告已經遷空、交還房屋，而與前述系爭契約第4條原告得請求返還押租金之前提並不相符。況原告自承自109年11月16日至109年12月15日之租金即開始未繳納（本院卷第633頁），縱被告確於110年2月搬離，亦已積欠2月以上之房租，則被告亦得主張依系爭租約第13條第3、4點約定即「承租人未依第一項規定返還租賃標的時，出租人除按日向承租人請求未返還租賃標的期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」、「前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第4條之押租金扣抵。」約定扣抵。從而，原告尚未履行遷空、交還房屋之回復原狀義務，原告請求返還押租金，未合於系爭租約第4條約定，此部分即屬無據。五、綜上，原告並未舉證被告有不完全給付之情，所請求返還押租金亦與系爭租約之約定未符。則原告以被告不完全給付、終止系爭租約為前提，依系爭租約、民法第227條、226條第1項之規定請求被告應給付374萬7,250元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。至被告請求傳喚證人呂立邦即金億公司負責人，以及專業協力廠商陳俊明、張鳳文及張發驥以證明有相關消防、玻璃、電源電線以及監視器等裝修設備費用之支出（本院卷第221、223頁），此部份損害證明之調查，因原告之不完全給付主張並不可採，即無加傳喚之必要。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日民事第二庭法官林怡君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日書記官陳俐妙

臺灣臺北地方法院110年度訴字第5473號

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