110年度訴字第5923號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 03 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第5923號原告陳玉婷訴訟代理人楊閔涵被告史明潔尹政文共同訴訟代理人朱龍祥律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月17日言詞辯論終結，判決如下：主　文被告史明潔、尹政文應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十樓之二房屋騰空遷讓返還原告。被告史明潔、尹政文應自民國一百一十年十一月二十三日起至返還第一項所示之房屋之日止，各按月分別給付原告新臺幣捌仟元。訴訟費用由被告史明潔負擔二分之一、被告尹政文負擔二分之一。本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾萬參仟元為被告史明潔、尹政文供擔保後，得假執行。但被告史明潔、尹政文如以新臺幣伍佰壹拾萬玖仟肆佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠原告於民國110年7月間因買賣取得門牌號碼臺北市○○區○○○路 0段000號10樓之2之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地即同區華江段三小段505-9地號土地（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭不動產）之所有權，並於110年7月9日辦畢所有權移轉登記。被告現無權占有原告之系爭房屋，原告自得按民法第767條第1項之規定請求被告遷讓系爭房屋並返還原告。㈡因系爭房屋坐落之系爭土地為都市計畫土地特定專用區，非住宅區，且為69年興造，主要建材為鋼筋混凝土，附近交通及生活機能甚好，系爭土地於109年1月公告地價為每平方公尺4萬7,248元，鄰近地區之租賃實價登錄資料，110年3月11日交易之環河南路2段161號4樓之2為同建物不同樓層之房屋，其租金總價為新臺幣（下同）1萬8,000元，被告占用系爭房屋面積為43.6平方公尺，故原告請求以每月租金1萬6,000元計算，並由被告2人分別給付8,000元予原告，爰依民法第179條之規定為此部分請求等語。㈢並聲明：1.被告應系爭房屋騰空遷讓返還原告。2.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，各按月分別給付原告8,000元。3.願供擔保請准宣告假執行二、被告則以：㈠系爭不動產原為訴外人尹傳興所有，尹傳興並曾於110年5月1 3日與被告史明潔所代理之被告尹政文簽立不動產買賣契約，由尹傳興以總價金500萬元出賣給被告尹政文，且於同月27日上寄發存證信函催請被告履行契約，自無可能再於同年6月15日又將系爭不動產出賣給原告，且原告與尹傳興之不動產買賣價金亦低於行情，另系爭不動產現尚有尹傳興先前以之為擔保向中和地區農會借款所設定之抵押權登記尚未塗銷，倘原告確實已向尹傳興購得系爭不動產，何以迄今並未塗銷該抵押權設定登記，故原告與尹傳興就系爭不動產之買賣及移轉登記之物權行為自屬通謀虛偽意思表示而無效，原告並非系爭不動產之所有權人。又被告係本於向尹傳興買受系爭不動產，本於買賣契約為其占有本權，是被告自非無權占有等語置辯。㈡並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查下列事項堪信為真實：㈠系爭房屋及其坐落之系爭土地係由原告於110年7月9日登記為所有權人等情，有建物、土地所有權狀在卷可稽（見本院卷第17至19頁）。㈡被告為系爭房屋之現占有人一情，為兩造所不爭執（見本院卷第85至86頁）。㈢系爭土地於109年1月公告地價為每平方公尺4萬7,248元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第85至86頁），亦有系爭土地之公告地價查詢資料在卷可稽（見本院卷第21頁）。四、原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，自應將系爭房屋騰空遷讓返還給原告，並由被告2人分別按月給付8,000元之相當租金之不當得利等情；為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？被告是否無權占用系爭房屋？㈡原告主張被告應給付相當租金之不當得利，是否可採？其數額應為若干？茲析述如下：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？被告是否無權占用系爭房屋？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還土地者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。另民法第87條第1項前段規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，如第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，自應由其負舉證之責。本件被告抗辯原告與前手所有權人尹傳興為通謀虛偽意思表示，且其對系爭房屋有占有本權，自應由被告就上開事由負舉證責任。 2.經查： ⑴被告雖提出尹傳興曾與由被告史明潔代理被告尹政文於110 年5月13日簽立之買賣契約（見本院卷第121至133頁），及尹傳興曾於110年5月27日寄發給上開不動產買賣契約之代理人被告史明潔，催請其儘速依該買賣契約內容履行給付價金義務等情，亦有該土城清水87號存證信函在卷可稽（見本院卷第135至137頁），然此情至多僅可證明系爭不動產前手所有權人曾與被告尹政文就系爭不動產成立買賣契約關係，且於該買賣契約成立後，出賣人尹傳興曾認買受人即被告尹政文未依約給付價款之事實，尚難據以推認尹傳興並無本於將系爭不動產出賣給原告之真意。又被告再以證人即被告史明潔之友人李菊枝證稱：我跟姓名不確定的史媽媽（即被告史明潔）認識，我們是鄰居，史媽媽有說他要買房子，即系爭不動產，他去簽約、付款都有跟我們說等語（見本院卷第186頁），然其亦證稱：史媽媽有說賣方即史媽媽之配偶，除了將系爭房屋賣給史媽媽以外，還把房子賣給別人，但賣給誰我不知道，我只知道有位永慶房屋的仲介有提到，系爭房屋又賣給別人了，但我不知到後續屋主與後來賣家簽約的狀況等語（見本院卷第186至187頁），是依證人李菊枝所述，被告史明潔雖曾代理向尹傳興購買系爭不動產，然其後亦確有發生系爭不動產又轉賣他人之事，自難僅憑該一屋二賣情節，遽認第二度所為之買賣契約即為買賣雙方通謀虛偽意思表示所為。⑵另參諸原告亦確實與尹傳興於110年6月15日簽立不動產買賣契約，約定由尹傳興以總價金680萬元將系爭不動產出賣給原告，有該契約書存卷為據（見本院卷第147至155頁），原告亦曾再於110年7月1日與尹傳興簽立買賣價金履約保證委任書，約定就系爭不動產之買賣共同委任永豐建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證事宜等情，亦有該委任書可憑（見本院卷第157至163頁）。又證人即上開契約上記載之地政士張崇煌於審理中證稱：我有承辦原告的系爭不動產買賣事宜，也有看過110年6月15日之不動產買賣契約，該契約賣方為尹傳興，買方就是原告，當天是在尹傳興居住大樓1樓中庭茶几處簽約，我還有負責見證他們交付現金過程，也有拍照，當下我也有查閱雙方身分證件及權狀真偽，也有朗讀契約內容，讓買賣雙方知道契約重要內容後他們才簽名，之後我就把證件及權狀帶回去準備辦理移轉登記事宜，簽約當下原告就按契約約定交付其攜帶之現金款項，尹傳興也在收款後親自簽名，現場我有拍照片，照片中的人就是尹傳興，在尹傳興親自收下現金後就拍照，我經手的交易當事人間有現金交付時，我都會拍照，餘款是由原告向新光銀行申請貸款，由銀行撥款作為尾款給付，但目前因為原告認為系爭不動產有他人占用，故有通知銀行等待原告或我的通知之後才撥款，我去協助簽約前有調閱不動產登記謄本，發現上面還有抵押權設定登記，我有把這件事情告訴買賣雙方，但因抵押權設定登既不影響所有權移轉，雙方還是進行簽約，這種情形在我從事地政士經驗上也很常見等語（見本院卷第180 至184頁），又卷查確實有尹傳興收受捆有郵局封簽條之數捆仟元大鈔之照片2紙可憑（見本院卷第165至167頁），與證人張崇煌證述之交付現金款項過程一致；另參以系爭房屋登記謄本亦確實有設定第二順位之最高限額抵押權，權利人即為證人張崇煌證稱原告貸款銀行之臺灣新光商業銀行股份有限公司等情，亦有該謄本可查（見本院卷第141頁），是縱系爭房屋於該謄本記載仍有新北市中和地區農會為第一順位最高限額抵押權之設定登記，亦難僅憑此情遽認原告與尹傳興就系爭不動產買賣契約之債權行為及移轉登記之物權行為，均為通謀虛偽意思表示之無效行為。 ⑶又被告雖以其原告與尹傳興就系爭不動產買賣價金偏低為由，辯稱原告與尹傳興間乃通謀虛偽意思表示等節；然細繹被告尹政文原與尹傳興間之買賣契約所約定之總價金僅為500萬元（見本院卷第125頁），顯然更低於原告與尹傳興間就系爭不動產買賣契約約定之總價款680萬元（見本院卷第147頁），是亦無從僅以該不動產買賣總價金之多寡，推認原告與尹傳興間之不動產買賣契約及移轉登記之物權行為均為通謀虛偽意思表示之無效行為。 ⑷被告既未能舉證證明原告與尹傳興就系爭不動產之買賣乃本於通謀虛偽意思表示所為，且原告亦確實已於110年7月9日登記為所有權人等節，業如前述，自應認原告確為系爭不動產之所有權人無疑。又被告雖以其取得系爭不動產之占有乃係本於與尹傳興間之買賣契約，然基於債之關係相對性，該占有權源亦僅得對該契約之出賣人即尹傳興為之，尚不及於原告，是被告無從以該買賣契約，對原告主張占用系爭不動產為有權占有。從而，原告主張其為系爭不動產之所有權人，被告無權占用系爭不動產，自與事實相符，應堪採信。㈡原告主張被告應給付相當租金之不當得利，是否可採？其數額應為若干？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；無權占有他人之房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又衡酌相當於租金之不當得利數額，除以土地及建築物之價值為基礎外，尚須斟酌其坐落之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 2.經查，被告並無占用系爭房屋之正當權源，自屬無權占有，揆諸前開說明，其占用系爭房屋顯屬受有相當於租金之利益，並致系爭房屋之所有權人即原告受有損害，自應給付原告相當於租金之不當得利。參諸系爭房屋同棟4樓之2曾於110 年3月11日以每月租金1萬8,000元為其租金數額等情，有租賃案件實際交易價格查詢資料可憑（見本院卷第23頁），而上開4樓之2建物主建物面積加計附屬建物登記總面積為46.56平方公尺，有該建物登記謄本可憑（見本院卷第61至63頁），另依尹傳興與被告尹政文間之買賣契約書所載系爭房屋主建物面積加計附屬建物總面積為45.96平方公尺（見本院卷第123至頁），尹傳興與原告間間之買賣契約書所載系爭房屋主建物面積含附屬建物總面積為46.56平方公尺，另系爭房屋權狀總面積則為43.60平方公尺等情，有系爭房屋所有權狀可稽（見本院卷第1頁），故系爭房屋之使用面積顯與同棟4樓之2建物面積相當；再參諸系爭房屋位於環河南路2段，面臨雙向各兩線道大馬路，並有多線大眾運輸經過，周遭有餐飲、托育、小學、醫療院所、金融業等商業活動等情，有系爭房屋鄰近範圍之google地圖、街景地圖照片可資佐證（見本院卷第65至71頁），並經兩造確認無誤（見本院卷第86頁），堪認系爭房屋之周遭生活機能實屬便捷，是原告主張以系爭房屋同棟4樓之2之每月租金數額1萬8,000元為參考依據，並以主張按上開租金數額降低2,000元，即以1萬6,000元為系爭房屋出租可獲得之利益，自屬有據，是以上開數額為被告2人無權占有系爭房屋可所得之利益及原告所受之損害，應可採信。從而，原告主張應由被告2人分擔上開利益，即由被告自起訴狀繕本送達翌日即110年11月23日（見本院卷第53、57頁）起至遷讓返還系爭房屋之日止，各按月給付原告8,000元，自屬有據。五、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告為無權占有，自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自110年11月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，各按月給付相當租金之不當得利8,000元。從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並各按月給付前開8,000元為相當租金之不當得利，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。七、據上論結：本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　28　　日民事第七庭法官陳彥君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　28　　日書記官吳昭誼

臺灣臺北地方法院110年度訴字第5923號

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