110年度訴字第6675號｜民事：土地所有權移轉登記｜裁判日期：111 年 05 月 11 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第6675號原告張倩訴訟代理人陳瑋鋼被告葉美珠訴訟代理人許宏迪律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地（面積：一三點四七平方公尺，權利範圍：全部）之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：兩造於民國110年7月27日就新北市○○區○○段000 號土地（面積：13.47平方公尺，權利範圍：全部，下稱系爭土地）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣總價款為新臺幣（下同）63萬8,000元，原告並於簽約時給付被告總價款之30%即19萬1,400元，並已依系爭契約第3條第2項約定通知被告領取總價款之50%即31萬9,000元之支票，然被告卻未依同項約定交付印鑑證明配合辦理所有權移轉登記，甚至故意變更印鑑，原告因而委請律師發函催告被告履行系爭契約之義務，然被告仍置之不理，致遲未能辦理系爭土地之所有權移轉登記。爰依系爭契約之法律關係及民法第348條規定，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告等語。並聲明：被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。二、被告則以：被告因丈夫過世未久，未能從喪偶之痛苦走出，時常有精神恍惚、意識不清且有失智傾向之狀態，實無出售系爭土地之意思，原告之代理人陳瑋鋼拿早已繕打好之系爭契約給被告簽名，未充分給予被告審閱契約時間，顯有詐欺被告之情形，故已委請律師發函撤銷系爭契約之意思表示。而簽約處所實為訴外人安悅建設股份有限公司（下稱安悅公司）之所在地，負責人即為陳瑋鋼，可知實際買受人為安悅公司，安悅公司假借人頭簽訂系爭契約，實係上顯有以脫法行為規避法令之要求。又被告並未兌現原告所交付19萬1,400元之支票，難認系爭契約已經成立。另系爭契約第10條僅賦予原告解除系爭契約之權利，對於被告顯有不公，有違民法第148條誠信原則之要求等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：㈠、原告主張兩造於110年7月27日就系爭土地簽訂系爭契約，約定買賣總價款為63萬8,000元，原告並於簽約時給付被告總價款之30%即19萬1,400元，並已依系爭契約第3條第2項約定通知被告領取總價款之50%即31萬9,000元之支票，被告目前為系爭土地之所有人等情，有系爭契約、系爭土地之土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第13至19、29頁），並為被告所不爭執（見本院卷第74至75頁），堪信為真實。㈡、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。被告雖提出國立臺灣大學醫學院附設醫院北護分院110年12月2日診字第1101223614號診斷證明書、太平洋律師事務所110年8月25日一一○太律文字第1100825號函抗辯其有失智傾向而受原告詐欺陷於錯誤，故委請律師發函撤銷系爭契約之意思表示等語，然證人即系爭契約之仲介雷媛證稱：被告簽訂系爭契約時我在場，價格是被告也認同的，在簽約前我跟被告談得很愉快，過程都聊得很開心，一點瑕疵都沒有，被告身心及精神狀況都很正常，大家都是心甘情願才簽這個合約的，我也有解釋契約上記載土地現值是202萬500元，買賣總價款是63萬8,000元等語（見本院卷第93至95頁）。再觀諸原告提出之簽約時之錄影光碟及譯文：「被告稱：『總現值是兩百，中和地政那個主管是我同事，地價稅百分之5，我家裡地價稅百分之2…24年前200萬』」（見本院卷第63頁），可知被告於簽訂系爭契約時實無精神、身心狀況不佳之情形，且於簽約過程中有與原告方不斷交談，對於系爭契約之重要之點如標的為系爭土地、總現值、買賣總價款、價款給付方法等尚屬清楚，難認有何受詐欺而為意思表示之情形。因此，被告抗辯其受原告詐欺而為系爭契約之意思表示，故委請律師發函撤銷系爭契約，而不受系爭契約拘束，尚不可採。㈢、被告雖抗辯簽約處所實為安悅公司之所在地，負責人即為陳瑋鋼，可知實際買受人為安悅公司，安悅公司假借人頭簽訂系爭契約，實際上顯有以脫法行為規避法令之要求；又被告並未兌現原告所交付19萬1,400元之支票，難認系爭契約已經成立；另系爭契約第10條僅賦予原告解除系爭契約之權利，對於被告顯有不公，有違民法第148條誠信原則之要求等語，然被告對於前述脫法行為之抗辯，並無具體指摘原告簽署系爭契約之方式、過程及行為規避何種法令，實難認有何脫法行為之情事。又被告既不爭執原告業已交付19萬1,400 元之支票，且依系爭契約第11條約定：「本約第三條各款之給付，甲方若以支票票據作為給付，如所給付支票拒無法兌現等情事發生時，甲方應於三日內以現金補足，否則乙方仍得就該支票依法求償之。」（見本院卷第15頁），可知兩造業已就以支票作為給付價款之方式如發生無法兌現之狀況應如何因應有所約定，是除該支票無法兌現外，原告提出支票客觀上應足以認為已提出該筆款項之給付，僅係被告拒不兌現致使無法實際取得該筆款項，則實難認系爭契約有何不成立之原因。另依系爭契約第10條約定：「若乙方（按指被告，下同）違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方（按指原告，下同）得解除契約，此時乙方應將所收款項全數退還外，另賠償甲方已交付之價金後，本約方得解除」（見本院卷第15頁），是原告得行使解除權係以被告違背系爭契約之約定或不願出賣系爭土地為前提，並無賦予原告任意解除系爭契約之權利，且依系爭契約第9條約定：「若甲方違反本契約各條不履行之義務時，甲方同意乙方沒收已收全部價款，並將已過戶資產無條件返還乙方名下。」（見本院卷第15頁），亦有訂定原告違反系爭契約之義務時，被告得沒收已收取之全部價金，且原告應將系爭土地返還被告，實際上與解除契約無異，故系爭契約對於被告並未顯有不公而有違民法第148條誠信原則之要求，則被告抗辯系爭契約屬脫法行為、有違誠信原則而屬無效，應不可採。㈣、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。另依系爭契約第3 條約定：「價款給付方法：㈠第一次付款：於本契約成立時，甲方支付乙方買賣總價款30%，即新台幣$191,400元整。同時乙方辦理鑑界申請，並交付移轉登記所需全部證件（權利書狀正本，身分證影印本及過戶用印資料）予甲方，由甲方辦理增值稅申報、向新北市新工處、區公所、地政局申請協議價購徵收補償公文及非屬法定空地。㈡第二次付款：於上述各處公文回文確無協議價購或徵收補償及非屬法定空地，以及免稅證明核下後五日內由甲方支付乙方買賣總價款50%，即新台幣$319,000元整支票。乙方交付印鑑證明正本予甲方。㈢第三次付款：於本契約買賣標的物產權移轉完成後三日內，由甲方支付乙方買賣總價款20%，即新台幣$127,600元整。同時乙方應將前開標的物交甲方管理使用。」（見本院卷第13頁），可知於第三次付款前，免稅證明核下及原告向被告提出買賣總價款31萬9,000元之支票後，被告即負有將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告之義務。又依新北市政府稅捐稽徵處110年8月3日新北稅中四字第1105281718 號函：「…二、旨揭地號土地經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。三、本案核定免徵土地增值稅，惟嗣後查獲移轉時非公共設施保留地，將依法補徵免徵土地增值稅。…」（見本院卷第23頁），可知系爭土地業經核定免稅在案，且原告亦委請律師於110年10月5日向被告發函稱：「…㈡依買賣契約第三條第二項約定，免稅證明核下後五日內本人支付葉女士買賣總價款50%(即319,000元)支票，葉女士應同時交付印鑑證明正本予本人。㈢茲因免稅證明已核下，但經本人聯絡葉女士辦理上述交付印鑑證明及收取買賣價款手續，葉女士拒不配合辦理，且故意變更印鑑。㈣葉女士故意變更印鑑拒不配合辦理履約事宜，容有詐欺嫌疑，為此特委請貴大律師代為函請葉美珠女士於文到後五日內依上述約定條款辦理，如逾期未辦理，本人除依約訴請葉女士履行契約外，並將依契約第六條約定，向葉女士請求全部賠償…」（見本院卷第25頁），並於111年1月20日準備程序時表明有請被告來拿剩餘價金，但被告不來拿等語（見本院卷第74頁），是被告依系爭契約之前開約定，應將印鑑證明交付原告，並辦理系爭土地之所有權移轉登記，則原告請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，即屬有據。四、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係、民法第348條第1項規定，請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。五、至於被告於111年4月20日言詞辯論期日當庭聲請傳喚被告之女兒林葳作證及向國立臺灣大學醫學院附設醫院調閱被告之病歷資料，以證明被告確實有精神狀況及相關疾病等問題，然被告於簽約時並無因生理或心理狀況而造成意思能力欠缺或低落，難認有受詐欺之情形，業經本院認定如前，實無再為調查之必要。另本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111　年 5　月　　11　日民事第四庭審判長法官蔡政哲法官陳靜茹法官林承歆以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111　年 5　月　　11　日書記官何嘉倫

臺灣臺北地方法院110年度訴字第6675號

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