110年度重訴字第8號｜民事：給付租金｜裁判日期：111 年 08 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度重訴字第8號原告蔡冠英訴訟代理人高櫻美呂秋��律師複代理人彭繹豪律師被告景德大廈住戶管理委員會法定代理人劉俊俠訴訟代理人凌見臣律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國111年8月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定；管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項、第38條第1項分別定有明文。查本件被告係依前開規定成立之管理委員會，有臺北市建築管理工程處民國110年4月7日北市都建寓字第1106142623號函暨所附公寓大廈組織報備資料在卷可稽（見本院卷一第47、49頁），揆諸前開說明，被告自有當事人能力。二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條本文、第175條第1項分別定有明文。查被告原法定代理人為陳栢齡，嗣於111年1月22日變更為劉俊俠等情，有被告111年度1月份會議紀錄在卷可稽（見本院卷二第27頁），並由劉俊俠以被告名義委任訴訟代理人具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第25頁），核與民事訴訟法第175條第1項規定並無不合，應予准許。三、再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明原為被告依法應自109年起每年給付占用原告土地租金並追溯給付自104年至108年之土地租金共計新臺幣（下同）1,460萬3,400元（見本院卷一第9頁），嗣更正為㈠被告應給付原告1,460萬3,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起將坐落臺北市○○區○○段0○段 000地號土地（下稱系爭土地）返還原告之日止，按月給付原告以19乘以當年度土地公告現值，再乘以百分之10，除以12個月之金額（貨幣單位為新臺幣：元，元以下四捨五入）、㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第69頁），並未變更訴訟標的及請求之範圍，核屬更正其事實上或法律上之陳述，而非訴之變更追加，先予說明。貳、實體部分一、原告主張：原告為系爭土地之共有人（應有部分比例為3分之1），系爭土地之全部遭門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000 ○000號房屋（建號為臺北市○○區○○段0○段0000○0000號，下合稱景德大廈）自76年起占用至今。原告於自訴外人即原告母親蔡林辣繼承系爭土地後，均由訴外人即原告父親蔡金樹、原告兄長蔡冠峰操作、處理，蔡金樹、蔡冠峰未經原告同意，與訴外人大鼎投資股份有限公司（下稱大鼎公司）私下協商合建契約，自對原告不生效力，且原告與大鼎公司亦無使用借貸關係，故被告即屬無權占有系爭土地，自應負擔相當於租金不當得利之返還責任。另系爭土地緊鄰仁愛復興路口，交通便利、生活機能完整，工商活動繁榮，且景德大廈亦有作為營業使用，故以公告現值年息百分之10計算租金，尚屬適當。爰依民法第179條規定請求104年1月1日起至被告返還系爭土地予原告之日之相當於租金不當得利等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,460萬3,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起將系爭土地返還原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告以19乘以當年度土地公告現值，再乘以百分之10，除以12個月之金額（貨幣單位為新臺幣：元，元以下四捨五入）、㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地原為訴外人林君儒所有，54年2月1日出賣給蔡林辣，蔡林辣於59年1月20日死亡後，即由原告、蔡冠峰、蔡冠炎繼承（下合稱原告等3人，應有部分之比例各為3分之1），但實際所有人為蔡金樹。蔡金樹嗣以原告、蔡冠峰、蔡冠炎三人之名義與大鼎公司成立合建關係，約定提供及移轉系爭土地給大鼎公司興建景德大廈，並出具土地使用權同意書，76年1月16日使用執照核發後，蔡金樹即於76 年3月26日將蔡冠峰名下系爭土地應有部分3分之1移轉登記給大鼎公司，足見原告與大鼎公司間有合建關係、與原始起造人間有使用借貸關係，故景德大廈之區分所有權人即可基於前開合建及使用借貸、占有連鎖之法律關係有權占有系爭土地。又原告已受有大鼎公司就景德大廈建物之分配，並未受有損害，提起本訴實有違反誠信原則並以損害被告權利為主要目的，構成權利濫用。縱應負擔不當得利返還責任，然系爭土地占用範圍係供公眾通行之騎樓，並無任何出租營業使用之事實，原告主張之酌定租金過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回、㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，原告主張其為系爭土地之共有人（應有部分比例為3 分之1），系爭土地之全部遭景德大廈自76年起占有使用至今等情，有其提出之系爭土地登記謄本（見本院卷一第209 至234頁），並為被告所不爭執（見本院卷一第432至433頁），堪信為真實。四、本院得心證之理由㈠、參照臺北市大安地政事務所110年12月22日北市大地籍字第11 07018750號函暨所附系爭土地之人工登記謄本、電子登記謄本、異動索引表資料（見本院卷一第457至492頁），顯示系爭土地於67年10月11日地籍圖重測前地號為臺北市○○區○○○ 段00○00號（面積為54平方公尺），原為蔡林辣所有，然因蔡林辣過世，而由原告等3人於59年1月20日繼承，並於62年12月19日辦理繼承登記完畢（應有部分之比例為各3分之1），又於63年6月27日設定擔保金額為20萬元之抵押權予訴外人袁錦春，嗣於65年4月30日因清償而塗銷前開抵押權登記。系爭土地於辦理地籍圖重測後，蔡冠峰於76年3月27日將其應有部分之全部所有權移轉登記給大鼎公司，大鼎公司即將其應有部分300分之71、300分之29依序於76年4月24日、同年7月3日移轉予訴外人王依俤、李黎寶，蔡冠炎於88年2 月19日以買賣為原因將其應有部分之全部即3分之1以買賣為原因移轉登記予訴外人宋鍾昭美。再觀諸臺北市○○區○○段00 00○號建物（下稱3775號建物）之登記謄本（見本院卷一第4 93至505頁），顯示3775號建物係於76年4月6日辦理第一次登記，並以系爭土地為坐落基地之一部分，最初所有人為訴外人蔡冠峰之配偶陳麗燕，嗣於76年7月8日以贈與為原因將所有權移轉登記予原告、蔡冠炎（應有部分之比例各2分之1），原告、蔡冠炎先於78年3月20日將3775號建物設定抵押權登記予臺灣省合作金庫，又於81年9月8日以贈與為原因將所有權移轉給蔡冠群、蔡冠峰、蔡冠青，而使蔡冠炎、蔡冠群、蔡冠峰、蔡冠青就3775號建物各有應有部分4分之1，蔡冠青、蔡冠群、蔡冠峰依序於82年7月15日、86年12月18日、86年12月18日將其應有部分移轉而喪失共有人之身分後，最終由蔡冠炎於88年2月19日以買賣為原因將3775號建物之所有權移轉登記給宋鍾昭美。是由系爭土地及3775號建物前開移轉及設定登記過程可知，原告等3人於繼承系爭土地以來，除對於系爭土地有多次所有權之移轉，亦曾將系爭土地設定抵押權予第三人，更提供系爭土地作為基地興建包含3775號建物在內之鋼筋混凝土造15層大樓，並曾取得3775號建物之所有權，足見從公示登記資料客觀觀察，原告等3人對於系爭土地並非完全置之不顧，而係相當積極利用系爭土地。㈡、又陳麗燕證稱：原告是我小叔，我曾經是3775號建物之所有人，因為我先生、還有我公公決定登記在我名下，我才取得所有權，後面為何要贈與給原告、蔡冠炎我不清楚，贈與登記應該是我先生去辦的，我對於原告等3人如何利用系爭土地、與他人就系爭土地有無法律關係、是否有獲得出賣土地之對價、所有權移轉過程我都不清楚等語（見本院卷二第47至49頁），又蔡冠炎證稱：原告是我哥哥，我曾經是3775號建物的所有人，但我不清楚為何贈與登記給我，都是我哥哥跟爸爸在處理的，3775號建物所有權移轉過程我都不清楚，房子好像是有買賣，應該是蔡冠峰做的，系爭土地其實都是父親的土地，只是登記在我名下，都不是我在處理的，後面賣給宋鍾昭美也是蔡冠峰去處理的，爸爸跟蔡冠峰有跟我說系爭土地及3775號建物賣掉了等語（見本院卷二第49至52頁），由前開2人之證述可知，其二人均知悉曾為3775號建物或系爭土地之所有人，但對於為何是否為所有人並不清楚，僅知悉均係由蔡金樹（87年8月19日死亡）、蔡冠峰處理，對於移轉所有權過程均不清楚。另原告曾稱：原告知悉3775號建物曾被拿去辦理抵押權等語（見本院卷二第23頁），並衡以原告於62年間登記為系爭土地之所有人時為20歲（見本院不公開卷），其於81年9月8日喪失3775號建物之所有人身分時則為39歲，此段期間亦曾就系爭土地辦理抵押權設定登記，原告既於前開期間正值壯年，尚非未經世事，且原告於86年8月23日前亦設籍於3775號建物（見本院不公開卷），可見原告對於系爭土地、3775號建物之使用狀況並非全然不知悉，而係均概括由他人為其處理與系爭土地、3775號建物有關之管理、使用、處分事宜，是與前開證述相互勾稽，足徵原告等3人於繼承系爭土地後，均係將系爭土地委由蔡金樹處理一切使用、收益、處分及管理事務，而於蔡金樹死亡後，則係由蔡冠峰處理之。㈢、再按證據能力與證據力有別，前者係指於人或物中有為證據方法之資格，後者有形式上證據力與實質上證據力之分，如私文書經舉證人證明其確由名義人作成無誤，即具形式上證據力，其記載之內容，與待證事實有關，有證明應證事實之價值且屬可信，足供法院作為判斷之依據者，則更具實質上證據力。（最高法院95年度台上字第1575號民事判決意旨參照）。本件原告對於6份系爭土地之土地使用權同意書，均爭執前開文書之形式上真正等語，然本院業已綜合卷內證據認定原告等3人均係將系爭土地委由蔡金樹處理一切使用、收益、處分及管理事務如前，則蔡金樹就系爭土地有關事務或以表明其為原告等3人之代理人之顯名方式處理，或逕以原告等3人之名義之隱名方式為之。又參照前開土地使用權同意書（見本院卷一第151至161頁），土地所有權人姓名欄所列載「蔡冠峰」、「蔡冠英」、「蔡冠炎」等三個姓名之中「蔡冠」二字之筆勢極為相似，應屬同一人所為，並觀諸前開姓名右方所蓋之印文，「蔡冠峰」、「蔡冠英」、「蔡冠炎」之字體形式、粗細均不相同，尚非係為蓋印前開土地使用權同意書而統一刻製，且前開土地使用權同意書之作成日期依序為72年1月8日、73年6月20日、同年8月28日、同年10月8日、同年12月20日、74年9月5日，且72年1月8日所載原告等3人之住址亦與後續之土地使用權同意書不同，足見作成之人係長期持用原告等3人之印章，並知悉原告等3人住址有變更之情形，參以原告等3人於繼承系爭土地後，均係將系爭土地委由蔡金樹處理一切使用、收益、處分及管理事務，又蔡金樹逕以原告等3人之名義之隱名方式對外處理有關系爭土地事宜，應認前開土地使用權同意書係由蔡金樹逕以原告等3人之名義作成，則自得以前開土地使用權同意書作為本件認定被告有無合法占有系爭土地之依據。㈣、復按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。本件原告雖未請求被告拆除景德大廈並返還系爭土地，僅有請求被告無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，然能否請求給付相當於租金之不當得利原則上仍應先判斷被告就系爭土地是否有合法之占有權源，是原告為系爭土地共有人且被告以景德大廈占有使用系爭土地之事實既為兩造所不爭執，則應由被告證明其占有使用系爭土地具有合法權源。經查： 1.觀諸系爭土地之土地使用權證明書：「茲有…擬在下列土地建築地上15層、地下2層R.C造建築物蔡冠峰、蔡冠英、蔡冠炎等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。」（見本院卷一第151至161頁），顯示土地使用權同意書最初僅有大鼎公司為獲得同意之相對人，嗣後陸續增加相對人，而原告等3人均同意大鼎公司與其他起造人於系爭土地上興建地上15層、地下2層之大樓。再參照建築執照、使用執照存根（見本院卷一第83至102頁），顯示景德大廈最初係由大鼎公司擔任起造人、由大鼎公司負責人宋銘鏞設計及監造，並於72年9月20日經核發建築執照，嗣於73年至74年間將陸續變更增加起造人，其中起造人包含陳麗燕，最終於76年1 月16日取得使用執照，而前開起造人之更迭亦與前開土地使用權同意書所載之相對人相符。且依系爭土地之登記謄本、3775號建物之登記謄本（見本院卷一第460、494頁），大鼎公司亦於76年3月27日自蔡冠峰取得系爭土地之所有權（應有部分比例為3分之1），陳麗燕於76年4月10日登記為3775 號建物之所有人。是綜合前開事證，可知大鼎公司係先取得原告等3人之同意而申請建照於系爭土地上興建建築物，嗣於興建過程中陸續變更增加起造人（包含陳麗燕在內），最終建築物落成並於76年1月16日取得使用執照，而大鼎公司於同年取得系爭土地之應有部分，並於取得系爭土地後並將3775號建物登記予陳麗燕所有，其模式與建商先與地主達成於土地上興建房屋之共識，而由建商取得地主同意申請建照開始施工，於過程中如有賣出預售屋，即將預售屋之買受人變更增加為起造人，於完工落成取得使用執照後，自地主處取得土地之所有權，地主即登記為已興建完成房屋之所有人相符，又本院前已認定原告等3人有將系爭土地使用、管理、處分等事宜全權委由蔡金樹處理，應認蔡金樹有以原告等3人之名義，與大鼎公司訂有合建契約，約定由原告等3人提供土地予大鼎公司興建景德大廈，大鼎公司於完工後則係將3775號建物交付並登記予原告等3人指定之人，作為原告等3人提供土地之對價。 2.又原告等3人固與大鼎公司有合建契約存在，惟依卷內證據資料尚無從認定原告等3人取得3775號建物所提供之對價係移轉系爭土地之所有權全部或僅有已辦理移轉登記之部分，然原告既已出具前開土地使用權同意書明確同意大鼎公司興建可作為住宅、辦公室及商家使用之大樓，而住商混合大樓之經濟價值甚高，景德大廈既係領有建築執照、使用執照並屬辦理保存登記完畢之合法建築，除供大鼎公司及其他起造人外，更可成為交易之標的，而有房屋所有人異動之情形，當可預見於完工當下或嗣後將房屋出賣予他人，故綜合原告出具前開土地使用權同意書之真意及景德大廈作為住商混合用途之使用目的，並考量不動產之經濟價值，應認縱原告仍為系爭土地之共有人，然原告除同意大鼎公司與起造人於系爭土地上興建景德大廈外，更有同意自大鼎公司與起造人購買系爭房屋之人及自前開之人取得景德大廈各區分所有權之人得繼續使用系爭土地，且使用期限應以前開房屋已達不堪使用及無法居住之狀態為止。又觀諸系爭房屋之外觀照片（見本院卷一第237、239頁），系爭房屋之結構相當完整，現仍供人使用、營業及居住，尚難認已達不堪使用及無法居住之狀態而有依借貸之目的使用完畢之情形，故原告就系爭土地之應有部分縱非前開合建契約之對價，然原告仍與景德大廈之全體區分所有權人成立使用借貸契約，即須容忍景德大廈之全體區分所有權人以景德大廈繼續占有使用系爭土地至景德大廈已達不堪使用及無法居住之狀態。 3.因此，景德大廈之全體區分所有權人與原告間就系爭土地有使用借貸之法律關係而得作為占有之合法權源，難認有無法律上原因而受有占有使用系爭土地利益致原告受損害之情形，則原告依民法第179條規定，請求被告應給付自104年起至被告返還系爭土地予原告之日之相當於租金不當得利，即屬無據五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告應給付原告1,460萬3,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另應自起訴狀繕本送達翌日起將坐落系爭土地返還原告之日止，按月給付原告以19乘以當年度土地公告現值，再乘以百分之10，除以12個月之金額，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111　年 8 月　　 30　日民事第四庭審判長法官蔡政哲法官姚水文法官林承歆以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111　年 8 月　　 30　日書記官何嘉倫

臺灣臺北地方法院110年度重訴字第8號

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