臺灣臺北地方法院111年度簡上字第21號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度簡上字第21號上訴人張曦鍇被上訴人陳薏喬上列當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於民國110年9月23日本院臺北簡易庭109年度北簡字第20884號民事簡易判決提起上訴，本院於民國111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：被上訴人於591售屋網刊登售屋廣告，上訴人委由訴外人盧政宇與被上訴人聯繫表示有意願購屋，盧政宇與被上訴人磋商後，合意買賣價金為新臺幣（下同）574萬元。兩造遂於民國109年2月15日簽立不動產權利讓渡契約書（下稱系爭契約），約定被上訴人將向訴外人總太地產開發股份有限公司台中分公司（下稱總太公司）訂購臺中市○○區○○段○00000地號土地持分暨坐落其上之「總太2020」D6 棟8樓一戶（含地下2層編號390號平面停車位）預售房地（下稱系爭不動產）產權轉讓予上訴人，價金為574萬元，上訴人並於簽約當日匯款15萬元定金（下稱系爭定金）與被上訴人。兩造於109年4月30日至總太公司辦理換約手續時，上訴人經總太公司人員說明後始知除買賣價金外，上訴人尚須額外支付18萬代辦費（下稱系爭代辦費）。被上訴人於簽約當日未向上訴人明確揭露付款細目，謊稱房屋自備款18萬元就是買方需負擔之系爭代辦費，使上訴人陷於錯誤與被上訴人簽訂系爭契約，嗣後上訴人無法履約時，被上訴人便沒收上訴人之定金。且被上訴人於系爭契約爭議未決前，仍繼續於售屋網站刊登賣屋資料，違反買賣契約義務。退步言，縱使被上訴人得沒收定金，被上訴人履約過程亦有過失，請法院酌減定金等語。為此，提起本件訴訟請求被上訴人返還定金15萬元。二、被上訴人則以：盧政宇係於109年2月11日來電與被上訴人交涉買屋事宜，且盧政宇亦主動告知因本件換約手續時程較久，願先支付15萬元定金。次日（即12日）被上訴人即將總太2020付款明細表（拆款明細表，下稱系爭明細表）、系爭契約書等文件（下稱系爭文件）使用line通訊軟體先傳送予盧政宇確認內容。被上訴人係於簽約當日始知真正買主為上訴人。被上訴人於簽約前，仍先將房屋土地預定買賣契約書及系爭文件交與上訴人審閱。觀諸系爭明細表左下備註欄第2 點明載「買方負擔代辦費（代書費、保險費、契稅、天然瓦斯外管線……等）18萬元，於交屋結算時多退少補，代辦費不含於總價內」、系爭契約第5條第2項約定「產權登記費、印花稅、契稅、監證費、代辦費、各項規費及臨時或附加稅捐，由買方負擔」，文義明確並無誤認可能，上訴人當天亦無詢問關於代辦費、自備款相關問題。直至109年4月30日換約當日，上訴人突針對系爭明細表不斷提問並突然問：這筆18萬元是代辦費嗎? 因付款明細中未有18萬元此筆數字，唯有一筆代辦費用為18萬元，故被上訴人不加思索直接回答：對，這筆18萬元是代辦費等語，另經在場總太公司人員說明，上訴人亦當場表示沒有問題，事後卻藉故離開不履行換約義務。上訴人於簽訂系爭契約後因個人資金因素拒不履約，被上訴人依系爭契約第6條第2項約定，解除契約並沒收定金，於法有據等語。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年12月3日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、查，上訴人主張被上訴人於591售屋網刊登售屋廣告，上訴人委由盧政宇表明有購屋意願並磋商後，合意買賣價金為574萬元。兩造遂於109年2月15日簽立系爭契約，約定被上訴人將向總太公司就訂購系爭不動產產權轉讓予上訴人，價金為574萬元，上訴人並已於當日匯款15萬元定金與被上訴人。至109年4月30日兩造約定至總太公司辦理換約手續因故未完成換約手續等情，為被上訴人所不爭執，且有不動產權利讓渡契約書、系爭明細表等件影本（臺灣臺中地方法院109 年度中簡字第2997號卷【下稱中簡卷】第35至39頁）為證，堪信為實在。五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件上訴人主張兩造於109年4月30日至總太公司辦理換約手續時，上訴人經總太公司人員說明後始知除買賣價金外，上訴人尚須額外支付系爭代辦費。被上訴人於簽約當日未明確揭露付款細目，謊稱房屋自備款18萬元就是買方需負擔之系爭代辦費，使上訴人陷於錯誤與被上訴人簽訂系爭契約，嗣後上訴人無法履約時，被上訴人便沒收上訴人之定金云云，為被上訴人否認。查：㈠依上訴人提出而為兩造所不爭執之系爭明細表，系爭不動產總價款係包含定金、簽約金、107年7月至109年10月之房屋款、銀行貸款、自備款、買方驗收完成之款項等費用，另該明細表左下角備註欄第2點明載「買方負擔代辦費（代書費、保險費、契稅、天然瓦斯外管線……等）18萬元，於交屋結算時多退少補，代辦費不含於總價內」（中簡卷第39頁），依一般理性有智識之人就上開條文之認知，該自備款係房地總價款加總之各項費用之一，而代辦費既另記載於備註欄，分列於不同欄位，應無誤認自備款等同於系爭代辦費之可能，且系爭契約第2條記載「房地總價款為574萬元整」，第5 條第2項則記載「產權登記費、印花稅、契稅、監證費、代辦費、各項規費及臨時或附加稅捐，由買方負擔」（中簡卷第35頁）。再者，被上訴人於訂約前即已將系爭契約與系爭明細表以LINE傳送予上訴人之代理人盧正宇，業證人盧正宇到庭證述在卷（本院卷第96頁），而本件為價值不斐之不動產買賣，系爭契約條文僅9條，內容不過A4紙2頁，系爭明細表亦僅1頁，一般人就此等不動產買賣當會特別慎重而就價金、付款程序及契約內容等予以相當程度仔細閱讀了解，依系爭文件之內容足可使一般人檢視上開文件內容即可得知系爭不動產總價款並不包含代辦費等費用。至上訴人雖稱系爭明細表下方字跡很模糊云云，但盧政宇已證稱自備款於明細表上有寫（本院卷第101頁），顯見仍得辯認該部分文字，是上訴人指稱系爭明細表下方字跡很模糊云云，並非實在。㈡證人盧政宇固證稱：上訴人請伊詢問買預售屋的事情，一開始是伊跟被上訴人以LINE聯絡，與被上訴人為訂約見了一次面，見面前已用LINE談妥買賣價金，原審卷第31至50頁對話是伊與被上訴人間之對話。在LINE裡未談妥付款方式或簽約內容。有看過系爭明細表，但原審卷第51頁手寫部分沒有看過。簽約前有將與被上訴人約定價金及被上訴人提供的系爭明細表用LINE告知上訴人，價金有先得到上訴人的同意。簽約前被上訴人有用LINE提出系爭契約給伊，伊也用LINE給上訴人。簽約當天上訴人有詢問被上訴人18萬代辦費是否等於自備款18萬元，伊不確定上訴人當時有無講出自備款18萬元、代辦費，但記得上訴人當天有問被上訴人這個問題，被上訴人說「對啊」，並有看到系爭明細表確認沒有問題，上訴人就付款給被上訴人。上訴人就說以總價多少跟被上訴人買斷，包含代辦費。伊先看就說沒有問題，並請兩造確認有無問題。伊跟被上訴人談了一個確定的金額，說還要給付500 多萬再加最後兩期多給建商的錢，都沒有談到另外的費用。伊是第一次幫上訴人處理購屋事宜，也是第一次購買預售屋。簽約後被上訴人在換約前幾天有告訴伊要提醒上訴人到場，約定換約當天兩造有打電話說沒有換約，上訴人說多了一筆十幾萬元費用，說這筆買賣他不OK等語（見本院卷第99頁）。然兩造所不爭執之系爭明細表就自備款與代辦費係分列於不同欄位，一般有理性智識之人應無誤認可能，已如前述。果上訴人對上開二款項是否同一筆有所懷疑，自應於簽約前即與被上訴人確認澄清後，當即載明於系爭契約或系爭明細表內。再一般人買賣不動產均較為慎重，被上訴人既已傳送系爭契約書、系爭明細表予盧正宇，盧正宇再傳送予上訴人，依一般常情不可能不仔細詳看上開文件，已如前述。證人盧正宇證稱就是總價跟被上訴人買斷，該總價並包含代辦法等語（本院卷第98頁），明顯與系爭契約書及系爭明細表所載文字不符。況盧政宇為上訴人多年好友，且就系爭契約擔任上訴人之代理人，其間關係較為密切，復因代理關係而有相當之利害關係，所為證言難免有偏頗之虞，自難僅憑其上開證言遽為不利被上訴人之認定。此外，上訴人復不能提出其他可信之證據，自難認被上訴人有何因施用詐術，致上訴人陷於錯誤之行為。上訴人主張以存證信函（中簡卷第43至47頁）撤銷其意思表示，即屬無據。㈢又系爭契約第6條第2項約定：二、買方逾期不履行本娼約義務，經賣方催告限期履行仍拒不履行時，賣方得按已繳款項請求損害賠償。如買方仍拒不履行，賣方得解除本契約，並得沒收買方已繳款項（中簡卷第37頁）。查，兩造原約定至總太公司換約，但上訴人以上開理由拒不履約，經被上訴人以存證信函催告上訴人於7日內履約，逾期即解除契約，並沒收已付定金等語（中簡卷第49至51頁）。嗣被上訴人再以存證信函解除系爭契約（原審卷第139頁），與上開約定即無不合，被上訴人依約沒收上訴人所繳15萬元，自屬有據。至上訴人稱其於109年5月13日接獲被上訴人上開催告之存證信函，通知其於7日內換約，屆期日應為109年5月20日，逾期才失其效力，詎被上訴人於109年5月13日即在網路上銷售系爭不動產，已違反買賣契約之義務云云，然被上訴人已陳明如上訴人於催告期限內履約，伊自然會將廣告下架，但至催告期限屆滿，上訴人始終未履約等語（原審卷第27頁），顯見被上訴人僅將系爭不動產上網廣告，尚未與他人訂立買賣契約。況即便被上訴人與他人訂買賣契約，然兩造原約定至總太公司換約，上訴人嗣藉系爭代辦費應含在總價內，不應另由其支付為由拒絕配合換約，顯見本件係上訴人故不履約；再者，依系爭契約6條第1項約定，如上訴人未予催告，被上訴人亦無遲延履約之問題，是上訴人指被上訴人違反買賣契約之義務一節，洵無足取，亦不影響被上訴人解除系爭契約之效力。則本件上訴人依民法第179條有關不當得利之規定，請求被上訴人返還系爭定金，即非正當。㈣被上訴人沒收系爭定金作為違約金並未過高，上訴人請求法院酌減，為無理由：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。上訴人主張系爭定金過高一節，為被上訴人否認。兩造就系爭契約第6條第2項既已約定遲延給付之違約責任，自應受其拘束，法院亦應予以尊重，除非經上訴人舉證證明該違約金過高而顯失公平外，不容上訴人事後任意指摘該約定之違約金額過高而要求核減。上訴人就此並未提出相關之證據證明，本院審酌系爭定金係屬買賣價金之一部，並由上訴人先行支付，該15萬元定金僅為買賣總價金之百分之二點六，未逾越內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所載：沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五之上限規定等情以觀，難認被上訴人請求之違約金有何過高而顯失公平之情。本件雖非屬成屋買賣，但同屬有關不動產之交易，自得作為審酌之參考。上訴人主張被上訴人沒收系爭定金作為違約金，係屬過高云云，並不足採。六、綜上，本件被上訴人於訂約前已提供系爭文件予上訴人之代理人，依其內容當無使人誤認自備款即為系爭代辦費之虞。上訴人以被上訴人於簽約時未明確揭露付款細目，謊稱自備款18萬元就是系爭代辦費，使上訴人陷於錯誤而簽訂系爭契約，而主張撤銷受詐欺意思表示，並無足取。另上訴人主張被上訴人沒收系爭定金作為違約金係屬過高一節，亦屬無據。從而。上訴人請求被上訴人給付15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　2 　　日民事第七庭審判長法　官姜悌文法　官黃珮如法官　蔡政哲以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　2 　　日書記官周儀婷

臺灣臺北地方法院111年度簡上字第21號

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