111年度簡上字第254號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 03 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度簡上字第254號上訴人雀爾喜旅館有限公司法定代理人張雅婷訴訟代理人周仕傑律師被上訴人黃睿炘黃若寧共同法定代理人黃治政程伊曼共同訴訟代理人劉錦隆律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年2月11日本院臺北簡易庭110年度北簡字第5021號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於112年2月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。上訴人應再分別給付被上訴人丙○○新臺幣捌拾參萬伍仟陸佰貳拾壹元、被上訴人乙○○新臺幣伍拾壹萬陸仟肆佰肆拾伍元，及均自民國一一一年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款、第3款分別定有明文；上開規定復為簡易訴訟第二審程序所準用，同法第436條之1第3項並有明定。查被上訴人丙○○、乙○○（下合稱被上訴人，各別稱姓名）於原審請求上訴人給付丙○○、乙○○自民國109年5月1日起至同年9月27日止之租金各新臺幣（下同）74萬4462元、46萬0105元，及均自109年9月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下各稱74萬4462元本息、46萬0105元本息），暨請求上訴人將如附表一、附表二所示房屋分別騰空遷讓返還予丙○○、乙 ○○，及均自109年10月28日起至遷讓返還之日止，按月給付租金5倍計算之違約金各75萬9655元、46萬9495元予丙○○、乙○○。經原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴，即：㈠上訴人應將如附表一所示房屋騰空遷讓返還予丙○○，並自109 年10月28日起至遷讓返還之日止，按月給付丙○○22萬7897元；㈡上訴人應將如附表二所示房屋騰空遷讓返還予乙○○，並自109年10月28日起至遷讓返還之日止，按月給付乙○○14萬0 849元；㈢上訴人應分別給付丙○○74萬4462元本息、乙○○46萬 0105元本息；另駁回被上訴人其餘之訴（即駁回超過按租金1.5倍計算之違約金部分）。上訴人就其敗訴部分不服上訴，被上訴人就其敗訴部分未據上訴（該部分非本件審理範圍，不予贅述）。嗣被上訴人於本院審理時，追加請求上訴人給付丙○○、乙○○自109年1月1日起至同年4月30日止之租金各 60萬7724元、37萬5596元，及自109年9月28日起至同年10月27日止按租金1.5倍計算之違約金各22萬7897元、14萬0849 元，合計上訴人應再給付丙○○、乙○○各83萬5621元、51萬64 45元，及均自111年7月1日民事答辯(一)狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下各稱83萬5621元本息、51萬6445元本息，見本院卷一第47頁）。上訴人雖表示不同意追加（本院卷第58頁）；然審酌被上訴人原審及追加之訴均本於其主張兩造租賃關係所生爭執之同一基礎事實，並擴張應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，自應予准許。貳、實體部分一、被上訴人主張：上訴人於104年8月1日向訴外人黃明慶承租如附表一、附表二所示房屋（下合稱系爭房屋），並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104年10月1日起至119年9月30日止，每月租金24萬5830元，應於每月5日前繳納，如未按期繳納租金達2個月即視為違約。嗣黃明慶於105年10月間將如附表一、附表二所示房屋所有權分別移轉給丙○○、乙○○，兩造與黃明慶合意自105年11月1日起將出租人變更為被上訴人，並簽訂租賃契約加註同意書（下稱系爭加註同意書），即如附表一所示房屋租賃關係存在於丙○○ 與上訴人間，每月租金15萬1931元，如附表二所示房屋租賃關係存在於乙○○與上訴人間，每月租金9萬3899元。詎上訴人積欠伊109年1月至同年9月之租金，經伊於109年9月21日以存證信函催告上訴人於函到5日內給付109年5月至同年9月欠繳之5個月租金，如屆期仍未清償，即以此存證信函作為終止系爭租約之意思表示，屆時不另為通知；惟上訴人於109年9月22日收受通知後未依催告期限給付欠租，系爭租約已於109年9月27日終止。爰依系爭租約第7條第2項前段約定、民法第455條前段規定，請求上訴人將如附表一所示房屋騰空遷讓返還予丙○○、將如附表二所示房屋騰空遷讓返還予乙 ○○；依系爭租約第3條約定、民法第439條前段規定，請求上訴人給付丙○○、乙○○自109年5月1日起至同年9月27日止之租金各74萬4462元本息、46萬0105元本息；依系爭租約第7條第2項後段約定，請求上訴人自109年10月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金1.5倍計算之違約金各22萬7897元、14萬0849元予丙○○、乙○○；原審已判決伊勝訴等語。對上訴人上訴之答辯聲明：上訴駁回。另依系爭租約第3 條約定、民法第439條前段規定，追加請求上訴人給付丙○○ 、乙○○自109年1月1日起至同年4月30日止之租金各60萬7724 元、37萬5596元；依系爭租約第7條第2項後段約定，追加請求上訴人給付丙○○、乙○○自109年9月28日起至同年10月27日止按租金1.5倍計算之違約金各22萬7897元、14萬0849元；並追加聲明：上訴人應再給付丙○○、乙○○各83萬5621元本息、51萬6445元本息。二、上訴人則以：伊前因給付被上訴人租金支票遭被上訴人拒收，已將109年1月至9月之各月租金提存於臺灣士林地方法院（下稱士林地院）提存所，亦未附加任何受取提存物之要件，倘非被上訴人拒絕受領伊按月給付之租金，伊自可直接將租金交付被上訴人以清償對被上訴人之租金債務，而毋庸選擇較不便利之方式將租金辦理提存，又伊係於被上訴人於109年10月26日起訴前即已將欠繳之租金辦理提存，並非臨訟而為，伊確有給付租金之意，故伊所為之提存應係符合債之本旨所為之給付，即生清償租金之效力。伊與黃明慶於104 年8月1日簽訂系爭租約，並無約定必須以未「禁止背書轉讓」（下稱禁背）支票作為給付租金方式，且伊於系爭房屋仍在黃明慶名下時，曾以匯款或無禁背支票給付租金，並無約定特定之付款方式，嗣系爭房屋移轉予被上訴人，於105年11月1日由興洋建設股份有限公司（下稱興洋公司）業務員即訴外人游錦坤提供系爭加註同意書，請伊確認後再簽名蓋章，亦無約定以未禁背支票作為給付租金方式，且當時游錦坤未曾表示因被上訴人未成年，無法開立帳戶，故要求伊開立無禁背支票等情，伊此後僅是依循以往開立無禁背支票，並非基於兩造約定，另被上訴人曾於107年及108年2次指示伊將租金匯入丙○○與被上訴人之父即訴外人甲○○銀行帳戶，可見兩造間並無以未禁背之支票作為給付租金方式之約定。後至109年間，因伊之新的會計師建議將支票蓋上禁背之印章，以保護自己的權利，因此伊蓋上禁背的印章，至此興洋公司會計即訴外人謝麗玉始告知被上訴人並無戶頭，數次拒絕收取有蓋禁背印章之支票，因此伊於快到繳交當月租金期限的狀況下，聽從律師及會計師之建議，改將租金提存法院，作為繳交租金之證明，是伊並無積欠5個月租金之情形，被上訴人以存證信函催告及終止租約之意思表示並不合法，不生終止效力，被上訴人之請求，並無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對被上訴人追加之訴答辯聲明：追加之訴駁回。三、查上訴人於104年8月1日向黃明慶承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定作為經營旅館使用，租賃期間自104年10月1日起至119年9月30日止，租金每月24萬5830元（含扣繳稅款），應於每月5日以前繳納，於簽約時先付逐月到期之12個月份租金支票。嗣黃明慶於105年10月間，將如附表一、附表二所示房屋均以贈與為原因，分別移轉登記予丙○○、乙○○，黃明慶與兩造於105年11月1日另簽訂系爭加註同意書，由黃明慶將系爭租約移轉予被上訴人，約定系爭租約變更後如附表一、附表二所示之房屋出租人分別為丙○○、乙○○，租金各為15萬1931元、9萬3899元，及保證金各為30萬3862元、18 萬7798元等情，有系爭租約、系爭加註同意書、建物登記第一類謄本為證（見重訴卷、原審卷第29至35頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、被上訴人主張：上訴人自109年1月起即積欠租金逾2個月，經伊定期催告仍未給付，已於109年9月27日終止系爭租約，伊得請求上訴人遷讓返還系爭房屋及給付租金、違約金等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠上訴人將109年1月至同年9月之租金提存於士林地院提存所，是否已生給付租金之清償效力？ ⒈按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債務人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第234條、第235條、第326條分別定有明文。次按非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，提存法第22條亦定有明文。準此，以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力（最高法院75年度台上字第1905號判決意旨參照）。 ⒉查系爭租約第3條第2項約定：「二、租金繳付：...租金應於每月5日以前繳納。乙方（即上訴人）不得藉任何理由拖延或拒納。於簽約時先付逐月到期之12個月份租金支票」；是就租期第1年之租金給付有明文約定以逐月到期之支票給付，於第2年以後之租金，系爭租約並無明文約定以支票給付，有系爭租約可佐。而證人謝麗玉證稱：伊於黃明慶為承租人時就幫忙收租金，租金1年收1次，1次開12張支票，在黃明慶名下時所收支票有受款人也有禁止背書轉讓，在被上訴人名下時，因被上訴人沒有銀行帳戶，所以有寫受款人，但是沒有禁止背書轉讓，都存在被上訴人父親帳戶，但陳泓宇拿109年租金支票來時，支票有受款人也有禁止背書轉讓，伊請陳泓宇拿回去研究看是要刪除受款人，還是刪除禁止背書轉讓，當時陳泓宇回應稱會計師說不行，但伊還是請陳泓宇把支票帶回去研究，因為之前都沒有禁止背書轉讓，後來就沒有消息，上訴人就把租金提存至法院，法院通知我們等語（原審卷第146至147頁）；證人陳泓宇證稱：有代表上訴人交租金給謝麗玉5、6年了，1次交1年份的支票，之前的租金支票沒有禁止背書轉讓，只有109年的是有禁止背書轉讓，因公司換了新會計師建議的，伊拿給謝麗玉時有說會計師建議如此，謝麗玉拒絕收支票，因為小孩沒有帳戶，後來律師建議去提存支付租金，伊就去辦提存，不清楚提存前有無催告等語（本院卷第148至149頁）；復參以上訴人於系爭房屋在黃明慶名下或移轉予被上訴人時，均曾以匯款或交付無禁背支票給付租金，為兩造所不爭執（本院卷第10至11、16至19頁），及卷附受款人為黃明慶之105年各月租金支票（本院卷第177至199頁）、受款人為被上訴人之106年至108年各月租金支票（原審卷第157至179頁）均係無禁背支票等情；足認兩造間除上訴人以現金匯款給付租金外，上訴人如以支票給付租金時，兩造慣以由上訴人交付有記載受款人、未禁背之支票給付租金，堪認兩造有上訴人得交付未禁背支票給付租金之默示合意。又兩造間未約定租金之給付方式，為兩造所不爭執（本院卷第521頁），故上訴人欲以支票代替原定之租金給付，而生民法第319條代物清償或同法第320條新債清償之效果時，仍須經被上訴人同意始得為之，不能強求被上訴人受領；本件兩造僅有上訴人得交付未禁背支票給付租金之默示合意，已如前述，尚難認兩造間有上訴人得交付禁背支票之合意，是上訴人辯稱伊得自行選擇支票是否禁背，並非可採；上訴人於109年度起仍以支票代替原定之租金給付，惟片面改以提出禁背支票，而非依兩造默示合意提出未禁背支票，顯非依債務本旨提出其給付，不生提出之效力，縱被上訴人拒絕受領，亦未受領遲延。被上訴人既不同意上訴人提出禁背支票，依系爭租約第3條第2項約定及前揭說明，上訴人應按上開約款於每月5日以前給付租金，於被上訴人表示拒絕受領而受領遲延時，方得以提存方式清償，而本件上訴人僅於被上訴人不願收受禁背支票後，即分別於109年1月31日、2月27日、3月31日、4月30日、7月24日、10月14日，將109年1月至同年9月之租金提存於士林地院提存所，固有提存書、國庫存款收據書可稽（原審卷第81至123 頁），然並未於提存前依約於每月5日以前提出現金給付租金或以準備給付之事情通知上訴人，經上訴人拒絕後方辦理提存，核諸前揭說明，堪認其未依系爭租約債之本旨提出給付，則其所為提存自不生清償之效力。㈡系爭租約是否經被上訴人於109年9月21日以存證信函催告上訴人給付租金，逾期未給付，業於109年9月27日終止？被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金，是否有據？ ⒈按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。又依系爭租約第7條第2項前段、第4項約定：「二、乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應將租賃標的物騰空遷讓交還甲方（即被上訴人）...」、「四、乙方如未按期繳納租金達2個月時視為違約」。 ⒉查上訴人雖就109年1月至同年9月之租金為提存，然其提存不生清償效力，業如前述，是被上訴人主張上訴人仍積欠伊109年1月至同年9月之租金，應屬可採。而被上訴人於109年9 月21日以存證信函催告上訴人於函到5日內給付109年5月至同年9月欠繳之5個月租金，如屆期仍未清償，即以此存證信函作為終止系爭租約之意思表示，屆時不另為通知等情，有螢橋郵局第180號存證信函附卷可稽，上訴人於109年9月22 日收受上開存證信函，亦有郵件收件回執為憑，然並未依催告期限給付欠租，是被上訴人主張系爭租約已於109年9月27日終止，核屬有據。 ⒊系爭租約既已終止，上訴人自應返還租賃物，則被上訴人依系爭租約第7條第2項前段約定、民法第455條前段規定，請求上訴人將如附表一、附表二所示房屋分別騰空遷讓返還予丙○○、乙○○，為有理由。 ⒋又丙○○、乙○○每月得收取之租金各為每月15萬1931元、9萬38 99元乙節，為兩造所不爭執，已如前述，上訴人於系爭租約終止前則積欠被上訴人自109年1月起至同年9月27日止之租金。是被上訴人依系爭租約第3條約定、民法第439條前段規定，於原審請求上訴人給付丙○○、乙○○自109年5月1日起至同年9月27日止之4個月27天租金各74萬4462元（151,931×〈4 ＋27/30〉＝744,462，元以下4捨5入，下同）、46萬0105元（9 3,899×〈4＋27/30〉＝460,105），及均自上開存證信函送達翌日即109年9月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息；暨追加請求上訴人給付丙○○、乙○○自109年1月1 日起至同年4月30日止之4個月租金各60萬7724元（151,931×4＝607,724）、37萬5596元（93,899×4＝375,596）及法定遲延利息，為有理由。㈢被上訴人請求上訴人給付違約金，是否有據？ ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同。而當事人約定之違約金究屬何者？應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他的損害賠償，庶符合當事人訂約時之真義（最高法院106年度台上字第1853號判決意旨參照）。 ⒉依系爭租約第7條第2項、第3項、第5項約定：「二、乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應將租賃標的物騰空遷讓交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租5倍之違約金至遷讓日止」、「三、甲、乙雙方任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」、「五、甲、乙雙方如有違約時，他方得終止本租賃契約，如有損害並得請求賠償」。查上訴人於系爭租約於109年9月27日終止後，未將系爭房屋遷讓返還被上訴人，是被上訴人依系爭租約第7條第2項後段約定，請求上訴人給付自109年9月28日起至遷讓返還房屋之日止之違約金，應屬有據。且依上開約定，上訴人於租約終止後違約不即時遷讓返還房屋時，被上訴人除得請求上訴人給付違約金外，並得請求上訴人負損害賠償責任；足見系爭租約另有約定與違約金併列之其他損害賠償，依前揭說明，上開違約金性質為懲罰性違約金。本院審酌兩造約定上開違約金性質為懲罰性違約金，係以強制上訴人履行其遷讓系爭房屋為目的，確保債權效力之強制罰；上訴人自104年間起向黃明慶承租系爭房屋作為經營旅館使用，每月租金24萬5830元，嗣黃明慶於105年11月1日將系爭租約移轉予被上訴人，兩造約定丙○○、乙○○得收取之每月租金各為15萬1931元、9萬3899元；另斟酌上訴人推遲返還系爭房屋之違約情形，被上訴人因此無法使用或出租系爭房屋所受之損害，及社會經濟狀況等一切情狀，認被上訴人請求依原租金1.5倍計算之違約金，尚屬適當。是被上訴人依系爭租約第7條第2項後段約定，於原審請求上訴人自109年10月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金1.5倍計算之違約金各22萬7897元（151,931×1.5＝227,897）、14萬0849元（93,899×1.5＝140,849）予丙○○、乙○○；及追加請求上訴人給付丙○○、乙○○自109年9月28日起至同年10月 27日止1個月按租金1.5倍計算之違約金各22萬7897元（151,931×1.5×1＝227,897）、14萬0849元（93,899×1.5×1＝140,84 9），為有理由。㈣從而，被上訴人除於原審請求上訴人給付部分，為有理由外（未上訴部分非本件審理範圍），其追加請求上訴人應再給付丙○○、乙○○租金各60萬7724元、37萬5596元，及違約金各 22萬7897元、14萬0849元，合計應再給付丙○○、乙○○各83萬 5621元、51萬6445元，及均自111年7月1日民事答辯(一)狀繕本送達翌日即111年7月19日（送達證書見本院卷第53頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦有依據。五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第3條、第7條第2項約定、民法第439條前段、第455條前段規定，請求上訴人將如附表一、附表二所示房屋分別騰空遷讓返還予丙○○、乙○○，並自 109年10月28日起至遷讓返還之日止，按月給付丙○○、乙○○ 各22萬7897元、14萬0849元，及分別給付丙○○、乙○○各74萬 4462元本息、46萬0105元本息，於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為得免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人於本院審理時追加請求上訴人應再給付丙○○、乙○○各83萬5621元本息、51萬6445元本息，亦有理由，應予准許，爰由本院判決如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　15　　日民事第六庭審判長法　官　許純芳法官杜慧玲法官蕭清清以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　15　　日書記官林家鋐附表一：編號房屋座落門牌號碼 1 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物南京西路288號5樓之6 2 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物南京西路288號5樓之7 附表二：編號房屋座落門牌號碼 1 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物南京西路288號5樓之8 2 臺北市○○區○○段0○段0000○號建物南京西路288號5樓之9

臺灣臺北地方法院111年度簡上字第254號

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