111年度訴字第2670號｜民事：給付價金｜裁判日期：111 年 12 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第2670號原告耕薪都市更新股份有限公司法定代理人黃張維訴訟代理人鄭敏郎律師被告楊皓丞訴訟代理人杜雨蓁上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國111年11月17日言詞辯論終結，判決如下：判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸拾壹萬捌仟陸佰伍拾参元，及自民國一一○年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬陸仟伍佰元擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾壹萬捌仟陸佰伍拾参元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠、被告於民國106年6月28日向伊購買伊興建座落於臺北市○○區○ ○段○○段000地號土地及其上建物「耕云」社區大樓編號A3棟 2樓即門牌號碼同市區○○○路0段000號2樓房屋（下稱系爭房屋或系爭預售屋，與前述土地合稱系爭不動產），雙方訂有「房屋土地暨車位預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），原約定房地總價新臺幣（下同）1,250萬元，各期價金給付時期為按已完成之工程進度所定之「房地付款期別明細表」繳付。原告已依約完成系爭預售屋之興建，且已於110年6月21日將系爭不動產所有權移轉登記予被告並交屋完畢，詎被告受領後，卻拒絶給付尚未繳交之買賣餘款61萬8,653元，亦拒不簽收交屋結算明細表。原告已於110年11月22日發函催告被告於3日內繳清前揭餘款，被告於110年11月23日收受該函後仍未給付，爰依兩造間買賣契約法律關係，除請求尚未給付買賣價金餘款外，併請求自110年11月26日起算之遲延利息等語。㈡、並聲明：⑴被告應給付原告61萬8,653元及自110年11月26日起至清償日止按年利率5%計算之遲延利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠、原告主張其於106年5月23日就系爭預售屋申報開工即為開工，然原告於106年12月6日整地前，其實僅係以申報開工之名遂行售屋之行為，與系爭買賣契約所定須於106年9月11日前開工之約定不符，原告因延遲開工應給付被告違約金3萬9,130元（計算式：106年9月11日〈合約所訂開工日〉-106年12月 6日〈原告整地日〉=86日〈延遲天數〉，被告已付金額910,000 元×5/10000〈日付違約金額〉x86日=39,130）。又原告於109 年8月4日取得使用執照，惟未依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（以下簡稱預售屋買賣契約應記載事項）第14條第㈡項之約款，於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦權利移轉登記，亦未於前開應記載事項第15條第㈠項所規定之6個內，通知買方進行交屋並於交屋前完成修繕，上開事實係可歸責於原告之內部人手不足，而本件法定交屋期限為110年2月5日，被告係於110年6月21日始經原告客服人員交付鑰匙證明書、簽收證明單，原告因逾越交屋期限所生之遲延違約金應為：被告於110年6月21日前已付之2,420,000元x5/10000x116天（110年2月5日至6月21日）=140,360元，被告於110年5月31日另付之8,800,000元x5/10000x21天（110年5月31日至6月21日）=$92,400元。㈡、關於地下層停車位，原告並未依預售屋買賣契約應記載事項第10條第㈠項約款，先減去車位643.47坪，以致車位車道與住戶公共空間重疊，被告因此多分擔643.47坪（車位空間坪數面積）x24.69%（原告強分配持分比例）x7.17/1000（被告專有面積比）=1.139坪，該多分擔共有部分核計為205,084元（計算式：1.139坪/6.55坪〈被告共有部分面積〉x118萬〈被告共有部分款項〉=205,084元）。又原告未減除停獎專用電梯所占坪數為1.8158坪（計算式為：2.45x2.45Mx0.3025=1.8158坪）。被告因前開多分擔之坪數，而受有約價金$39,229元之損失（計算式：1.8158坪x7.17/1000〈被告專有面積比〉/3.03坪〈被告分攤土地持分〉x913萬〈被告土地款〉=39,22 9元）。另被告因土地持分面積有應減而未減之事實致誤算0.04坪，該部分應補償原告120,528元（基地面積422.59坪-4.87坪〈全部車位持分土地面積〉=417.72坪；417.75x7.17/10 00〈被告專有面積比〉=2.99坪，合約3.03坪減2.99坪=0.04坪之差額；0.04坪/3.03坪〈被告持分之土地〉x913萬〈被告土地款〉=120,528元）。另原告就所交付之系爭房屋有瑕疵，本件應減價驗收：總價款1,210萬x（基本計罰）=36萬3,000元，原告既有如上之物之擔保責任，所請求訴訟標的金額，實不足給付被告違約金等語，資為抗辯。㈣、並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利益之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告前於106年6月28日，經其母甲○○之代理而與原告簽訂系爭買賣契約，以房地合共1,250萬元之代價向原告買受系爭不動產，被告依約除給付訂金36萬元、簽約金61萬元外，並於107年1月10日給付開工款24萬元，且陸續依系爭買賣契約之工程進度給付各期款共121萬元，嗣因系爭房屋約定由被告自行裝修，兩造乃就價金再合意折讓40萬元；復因工程變更而減帳21萬4,077元、因坪數變化而退減差額1,090元。又系爭買賣契約第10條第1項約定，系爭預售屋之工程建方最遲應於106年9月11日前開工、於110年9月11日前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施；並經買、賣、建三方同意以建築機關核發使用執照日為完工日，而臺北市政府係於105年12月12日核發系爭預售屋之建造執照，並於106月5月23日核備開工，其後原告於109年8月4日取得該屋之使用執照，被告乃於110年6月21日經其父楊丕任代理，與原告辦理系爭不動產點交完畢，並簽立交屋簽收證明單其上載明被告已受領系爭不動產之土地、建物所有權狀、土地、建物買賣移轉契約書、系爭不動產之土地及建物謄本；取回擔保本票乙紙、印章3枚、房屋保固服務紀錄卡、房屋交付證明書等情，有原告提出而為被告所不爭執之「A3-02F乙○○-房地付款期別明細表」；被告所提之折讓單、客戶繳款明細表、耕云大樓新建工程變更追加帳總表、105年建字第215號建造執照影本、建築工程開工申報書、109使字第128號使用執照影本等件（見本院卷第17至25頁、第31頁、第33至37頁、第235頁、第241頁、第243頁、247頁、259頁）為憑，上開事實堪信為真。四、本件得心證之理由：原告依其與被告所締系爭買賣契約第5條約定及民法第367條規定，請求被告給付剩餘價金61萬8,653元及遲延利息等情，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為：⒈原告依民法第367條規定、系爭買賣契約第5條約定，請求被告給付價金，有無理由；⒉被告主張原告有如其所主張之違約情事，且該等違約金或應賠償數額已逾原告請求金額等語，是否可採？㈠、原告依民法第367條規定、系爭買賣契約第5條約定，請求被告給付價金，有無理由？ ⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348條第1項、第367條分別定有明文。次按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項亦有明文。查就原告所主張，被告向伊所買受之系爭不動產業經雙方於109年11月5日、110年2月4日進行初驗、覆驗，並於110年6月21日完成移轉登記暨交付所有權狀、移轉登記契約書及鑰匙等節，已提出與其所述相符之系爭買賣契約書、「A3-02F乙○○-房地付款期別明細表」為證，並互核卷附被告提供之系爭不動產交屋簽收證明單、房屋交付證明書等件可資憑佐（見本院卷第83至85頁），且為被告於言詞辯論時所不爭執（參見本院卷第150頁、第275至276頁），揆諸前開民事訴訟法第280條第1項所定，就原告所主張之前揭事實堪信屬實，而足以認定。 ⒉復按當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能任意否認或撤銷（最高法院106年度台上字第2534號判決意旨參照）。承上所述，兩造就系爭不動產買賣總價既約定為1,250萬元，則被告自應依約定時程按時給付，依原告提出且為被告所不爭執之「A3-02F乙○○-房地付款期別明細表」，被告實際已給付者，僅其中之1,122萬元，所欠餘款即產權移轉款67萬元、交屋款61萬元合為128萬元，嗣經兩造合意減折讓前開款項中之40萬元、契約變更減帳款21萬4,077元、坪數增減款1,090元及暫收款退還4萬6,180元後，原告請求被告支付剩餘價款61萬8,623元（計算式：1,280,000-400,000-214,077-1,090-46,180＝ 618,623），尚屬有據。㈡、被告主張原告有其所主張之上述違約情事，而核計被告所得請求之違約金或原告應賠償予被告之數額，已逾原告所請求應給付之金額，是否可採？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文；而請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判決意旨參照）。復按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，且約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之；至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1612號、第1915號判決意旨分別參照）。⒉查系爭買賣契約第10條第二項載稱：建方（即原告）如逾期未開工或未取得使用執照者，每逾期1日，賣方（即原告）應按買方（即被告）已繳價款萬分之5單利計付延遲利息予買方，若逾期3個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，買、賣雙方同意依本約第22條違約處罰規定處理等語，揆諸上開說明，兩造既未另特約約定前開約定屬懲罰性違約金，則前揭約定當屬損害賠償額預定性質之違約金，先予指明。次查，關於被告主張，原告未依前開合約第10條第一項所定於106年9月11日以前開工乙節，雖為原告所否認並主張其業於106年5月23日申報開工等語，然： ①所謂「開工」，經內政部63年12月3日台內營字第608528號函釋：建築法第54條所稱「開工」，係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定向該管主管建築機關申報開工，並在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁、從事安全措施等而言，其僅搭建工寮或圍籬及呈報開工報告而尚無其他實際工作者，不得視為開工等語。前開內容，係就建築法第54條所指申報開工及認定開工之標準，為具體明確之闡釋，並無牴觸建築法可言（最高行政法院88年度判字第3296號判決意旨參照），則建築法第54條第1項所指開工，應指除將開工日期向主管機關申請備查外，尚需「實際開始進行勘驗、挖土、整地、打樁，從事安全措施等」而言，始得謂完成建築法第54條第1項所稱之開工。系爭房屋之建造執照係於105年12月12日經臺北市政府核發而領得，其上明載：開工期限為領照後6個月，竣工期限則為自申報開工日起59個月內竣工等語（見本院卷第33頁），前開「申報開工日」與「開工日」既分別驢列，則所指之開工日自係實際開工日，非核備申報開工日本身即係實際開工日。原告係於106年5月23日申報開工（見本院卷第35頁），其身為建商卻未舉證證明確於106年9月11日前已就買賣標的之系爭房屋實際開始進行勘驗、挖土、整地、打樁，從事安全措施等作為，被告主張原告未依約遵期開工，即非無據。 ②原告未證明其有依約遵期開工，固如前述，惟考之兩造所為前揭約定開工期限，乃為促原告依合約第10條第一項約定，於3年內之109年9月11日完工所訂，而原告就買賣標的之系爭房屋業於109年8月4日取得使用執照，足見原告無延遲完工；復參以被告亦係於107年1月10日始繳交開工款（見本院卷第243頁、第235頁），並非兩造所約定之106年9月11日前即繳交，則原告縱有未按約遵期開工之情，其違約情節亦甚輕微。而承上所述，契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平，綜合原告前開履約情節，本件違約金應酌減至零。況，被告未就本件逾期開工所生之違約金對原告提出反訴請求或為抵銷之抗辯，縱或被告主張對原告有違約金可得請求為真，亦無以解消本件原告對被告有系爭不動產產權移轉暨交屋款之請求。 ⒊被告復抗辯，原告於109年8月4日取得使用執照，惟未依定型化契約應記載事項第14條第㈡項、第15條第㈠項規定，於6個內通知被告進行交屋並於交屋前完成修繕，原告有逾越交屋期限之違約情事乙節，經查： ①系爭買賣契約訂立時之106年6月28日消保法第17條第1項、第 2項、第5項分別明定：中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。又土地、房屋所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，亦分為預售屋買賣契約應記載事項第14條第㈠項、第㈡項、第15條第㈠項前段所明定。 ②查系爭買賣契約業於第13條第一項就原告應履行移轉系爭不動產所有權登記之義務明載：「房地產權之移轉，應於使用執照核發日後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記」等語（見本院卷第193頁），足見兩造就系爭不動產所有權究應何時移轉登記，已參酌上揭預售屋買賣應記載事項第14條第㈠、㈡項之規定，訂為系爭買賣契約之內容。又參照上開預售屋買賣應記載事項第15條第㈠項第4款復明定：賣方如未於領得使用執照6個月內通知買進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方等語，本件原告係於109年8月4日取得使用執照，依前說明，固應於110年2月4日前通知被告進行交屋，然互核系爭買賣契約第13條第五項亦明載：買方於接獲通知產權移轉登記前應履行下列義務：㈠繳清本約所定之自備款、預繳稅費及因逾期付款加計之利息等；㈡交付辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理貸款者應提供辦理產權登記及貸款有關文件等語（見本院卷第195頁），此部分乃被告依約所應先履行之義務，然被告未舉證證明其已先履行前揭義務完畢。更參諸被告所提出辦理所有權登記所需之「非屬贈與財產同意移轉證明書」（見本院卷第81頁），係財政部臺北國稅局於110年5月18日發給被告之父楊丕任，而作為尚屬未成年之被告以自有資金購置系爭不動產之證明，嗣並由被告執以向臺北市士林地政事務所辦理產權移轉登記之查驗而經該所於110年6月1日驗訖確認，可知原告係俟被告依系爭買賣契約約定提出「交付辦理所有權移轉登記」相關文件後，於110年6月11日寄發交屋通知，並於同年6月21日完成交屋（含交付文件及鑰匙）。職是，本件縱或原告有未於領得系爭房屋之使用執照6 個月內通知被告辦理本件交屋情節屬實，惟亦屬非可歸責於原告之遲誤。何況，如前所述，被告並未就上開逾期交屋之違約金請求提出反訴或為抵銷之抗辯，本件即無以解消原告對被告有系爭不動產產權移轉暨交屋款之請求。 ⒋被告又主張關於地下層停車位之車位、車道與住戶公共空間重疊，及被告持分土地面積計算未扣除停獎專用電梯云云，惟查： ①依系爭買賣契約第2條土地、房屋及共有部分登記明細，其中第二項、㈢房屋及共有部分之共有面積之說明為：⒈公一面積：樓梯廳、排煙室、管委會使用空間，1至13樓電梯、行動不便緊急昇降機、排煙管道、進氣管道、安全梯；屋頂突出物樓電梯間、樓梯間、排煙管道、進氣管道、機房、電梯機房、水箱室等依法應列入共同使用部分均屬之，公一總面積計929.19平方公尺（計281.08坪），上述面積之分攤計算方式係依買受本戶專有部分面積（包括主建物、陽台面積、不含雨遮）與全區各戶專有部分面積總合之比例而得。⒉公二面積：2至13樓梯廳、梯廳兼排煙室、走道等依法應列入共同使用部分均屬之，公二總面積計638.51平方公尺（計193.15坪），上述面積之分攤計算方式係依買受本戶專有部分面積（包括主建物、陽台面積、不含兩遮）與2至13樓各戶專有部分面積總合之比例而得。⒊公三面積：1樓車道、停獎專用電梯及地下1至5層整層，總面積計5595.42平方公尺（計1692.61坪）。⑴一樓部分車道：地下1樓梯廳兼排煙室、安全梯、廁所、機房、電梯、行動不便緊急昇降機、排煙管道、進排氣管道、管理員室、電錶區、受電箱室、台電配電室場所、發電機房、機車位、部分車道等；地下2樓梯廳兼排煙室、安全梯、電梯、行動不便緊急降機、排煙管道、進排氣管道水箱、電信機房、部分車道等；地下3樓梯廳兼排煙室、安全梯、電梯、行動不便緊急昇降機、排煙管道、進排氣管道、機房（垃圾及資源回收室）、垃圾車位、部分車道等；地下4樓梯廳兼排煙室、安全梯、電梯、行動不便緊急昇降機、排煙管道、進排氣管道、水池泵浦機房、部分車道等；地下5樓梯廳兼排煙室、安全梯、電梯、行動不便緊急昇降機、排煙管道、進排氣管道、消防機房、雨水過濾機房、部分車道等屬各戶共用空間，持分比例：24690/100000；前述面積之分攤計算方式係依買受本戶專有部分面積（包括主建物、陽台面積、不含雨遮）與全區各戶專有部分面積總合之比例而得。⑵1樓部分車道，1樓至地下3樓各層之獎停専用電梯，地下1樓至地下5樓部分車道、停車格（不含垃圾車位）及其他附屬空間在內等汽車停車空間，持分比例：75310/100000。前述面積之分攤計算方式依買受車位型式種類、車位大小等因素與全區汽車車位面積（不含垃圾車位）總和比例而得等語（見本院卷第175至176頁）。 ②依系爭買賣契約第1條第二項、㈢之記載，被告並未承購系爭預售屋之車位，則關於同契約第2條第三項之車位產權登記方式，即與被告無關（見本院卷第173至175頁），從而被告主張原告關於附件九地下1層至地下5層停車空間平面圖之新增條款所稱：全部車位分攤共有部分總面積更正為643.47坪等語（見本院卷第261頁），亦與被告無關，被告主張因原告關於地下層停車位空間負擔比例與未扣除停獎專用電梯而增加其負擔共有部分價款20萬5,084元、3萬9,229元云云，自屬無據。 ⒌至於被告再主張，其土地持分面積有誤算0.04坪，該部分應補償12萬0,528元乙節。查系爭買賣契約第1條第二項、㈠明載：買方（即被告）承購本約房屋編號A3棟2樓房屋1戶其土地持分面積10.02平方公尺（約計3.03坪），應有權利範圍為717/100000、買方承購本戶房屋面積共計58.93平方公尺（約計17.83坪）包含：⒈專有部分面積計37.28平方公尺（約11.28坪）。⑴主建物面積：33.28平方公尺（約10.20坪）。⑵附屬建物面積：3.57平方公尺（約1.08坪）。內含：陽台面積：3.57平方公尺（約1.08坪）。⒉共有部分面積：21. 65平方公尺（約6.55坪）。⒊主建物面積占本房屋的登記總面積之比例：57.2％⒋前款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第6條規定互為找補等語（見本院卷第173頁），此為兩造合意之買賣契約範圍，自應受其拘束。被告雖主張，原告有誤算0.04坪之情，然所稱此誤算範圍，究與系爭買賣契約合意之買受範圍有何不同，被告未舉證說明，其片面陳稱原告計算被告持分土地面積有誤，尚無可信。另被告提出110年2月4日、109年11月5日之工程驗收單、證明書，主張系爭不動產具有瑕疵而應減價36萬3,000元云云，然依兩造所提出之系爭不動產點交時，被告所簽署之110 年6月21日房屋交付證明書已明確載稱：「本人乙○○向貴公司預購座落於臺北市○○區○○段○○段0000地號上興建之『耕云』房屋編號A3-02F…之房屋及地下室停車位編號，業經本人核對現場已完全按本房地買賣契約施工完畢，同意受領點收；公共設施則於本大樓管理委員會成立後移交予管理委員會，謹此簽立本證明書為憑」等語，可得推知於110年6月21日點交系爭不動產時，系爭房屋無何被告所主張之瑕疵。此外，被告復未舉證系爭不動產於交付時有何不合約定品質之瑕疵，其空口指稱有瑕疵而主張本件應予減價云云，並無可採。㈢、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第120條第2項、229條第2項、第23 3條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告依約請求被告給付價金，為不確定期限之債權，並以支付金錢為標的，因被告拒絕履行，經原告於110年11月21日以臺北光復郵局第1010號存證信函催告被告於3日內給付，該函雖經被告於110年11月21日收受，惟其仍未給付乙節，已據被告自承在卷（見本院卷第31頁、第59頁），被告即應自同年11月24日催告期限屆滿之翌日起，負遲延責任。原告茲請求被告應給前述價金餘款自110年11月26日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，當屬有據。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約法律關係及民法第367條，請求被告給付61萬8,653元部分及自110年11月26日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告及被告皆陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當金額併准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　29　　日民事第二庭法　官　蔡英雌以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　29　　日書記官霍薇帆

臺灣臺北地方法院111年度訴字第2670號

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