111年度訴字第3238號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：111 年 09 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第3238號原告瑞益科國際股份有限公司法定代理人傅凡瑜訴訟代理人蘇信誠律師被告黃裕恭上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年9月5日言詞辯論終結，判決如下：主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號四樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣柒萬壹仟零玖拾柒元，及自民國一百一十一年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟玖佰零參元，及自民國一百一十一年四月一日起至遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬玖仟元，並自民國一百一十一年三月十五日起至遷讓返還上揭房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟玖佰參拾參元之違約金。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾肆萬捌仟陸佰參拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項及第三項前段於原告以新臺幣貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項中段各到期部分於原告以新臺幣貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項後段各到期部分於原告以新臺幣陸佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟玖佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由壹、程序事項：一、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應騰空返還坐落於臺北市○○區○○街000號4樓房屋（下稱系爭建物）與原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）17萬4,0 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國111年5月1日起至交還系爭建物與原告之日止，按月給付2萬9,000元與原告，並按週年利率5％計算之利息。㈣被告應自111年5月1日起至交還系爭建物與原告之日止，按日給付1,933元與原告。㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第9至10頁）。嗣於111年5月31日以更正聲明狀，將聲明變更為：㈠被告應騰空返還系爭建物與原告。㈡被告應給付原告14萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自111 年4月1日起至交還系爭建物與原告之日止，按月給付2萬9,000元與原告，並按週年利率5％計算之利息。㈣被告應自111年 4月1日起至交還系爭建物與原告之日止，按日給付1,933元與原告。㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第67至68頁）。再於111年8月1日以準備書狀變更聲明為：㈠被告應騰空返還系爭建物與原告。㈡被告應給付原告12萬9,097元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應給付原告1萬5,903元，及自111年4月1日起至交還系爭建物與原告之日止，按月給付2萬9,000元與原告。㈣被告應自111年3月15日起至交還系爭建物與原告之日止，按日給付1,933元與原告。㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第149至151頁）。核原告上開所為屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，原告所為訴之變更，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：㈠兩造於110年9月17日就系爭建物簽訂租賃契約（下稱系爭租約），並完成公證，租賃期間自110年10月1日起至116年9月30日止，每月租金為2萬9,000元，並約定於每月1日支付租金。然被告僅於110年10月入住當月支付租金，其後未曾給付租金給原告，截至111年4月止已欠租達6月，共計17萬4,000元。原告並已於111年2月17日以被告欠租達4個月，即110年11月至111年2月間之租金均未給付，寄發存證信函催請被告於函到5日內繳租否則即依系爭租約第16條第2款、民法租賃契約之法律關係終止租約，該函已於111年3月9日寄送被告，然被告置之不理，故兩造間之租約已於上開期限屆滿後即111年3月14日終止，原告期間曾於110年3月4日再度寄出存證信函，主動給予被告緩衝期間，請被告至遲於111年3月31日將瑞安街不動產騰空返還原告並清償積欠租金，惟被告仍未遵期履行。㈡被告占用瑞安街不動產既屬無權占用，自應將該屋騰空搬遷返還原告。並應給付自110年11月至111年3月14日間之4個月又14日之租金，即12萬9,097元給原告，及自111年3月15日起至同月31日間，按月以2萬9,000元計算之不當得利，此部分即為1萬5,903元，並自111年4月1日起至交還瑞安街不動產之日止，按月給付相當租金之不當得利2萬9,000元。另原告尚得依系爭租約第14條第3項，請求被告遲延返還房屋期間之每日1,933元之違約金，並以兩造間之系爭租約終止之翌日即111年3月15日為起算日。㈢爰依系爭租約、民法第455條、第767條、第179條之規定提起本件訴訟等語。㈣並聲明：1.被告應騰空返還系爭建物與原告。2.被告應給付原告12萬9,097元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.被告應給付原告1萬5,903元，及自111年4月1日起至交還系爭建物與原告之日止，按月給付2萬9,000元與原告。4.被告應自111年3月15日起至交還系爭建物與原告之日止，按日給付1,933元與原告。5.願供擔保請准宣告假執行二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張之事實，業據其提出經本院所屬民間公證人南京聯合事務所公證之系爭租約與公證書、原告於111年3月4日寄發之存證信函及收件回執、原告於111年2月17日寄送被告之存證信函及記載收件日期為111年3月9日之收件回執、被告曾以通訊軟體傳遞訊息向原告致歉之對話紀錄翻拍照片、系爭建物及坐落土地之登記謄本（見本院卷第19至57、113至115、117至131頁）在卷可稽，另被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，自堪認原告之主張為真實。茲就原告之各項請求分述如下：㈠請求遷讓返還系爭建物部分： 1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條所明定。又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院101年台上字第1398號判決意旨參照）。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條、第767條第1項亦有明文。 2.兩造之系爭租約業經原告於111年2月17日以被告欠租達4個月，乃於111年2月17日寄發存證信函通知被告終止契約，並載明被告應於5日內繳租、屆期未付即終止系爭租約，該函並已於111年3月9日送達被告等情，有該存證信函與收件回執在卷可稽（見本院卷第33至39頁），則兩造間之系爭租約自於上開期限之111年3月14日屆至即因終止而消滅，依民法第455條前段及民法第767條第1項之規定，原告自得請求被告將系爭建物騰空遷讓返還，是原告此部分主張，自屬有據。㈡請求給付租欠之租金部分： 1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決要旨可資參照）。 2.本件兩造已於系爭租約書第3條約明租金數額及各期租金之給付日期（見本院卷第25頁），被告尚欠自110年11月至111年3月14日間之4個月又14日之租金，即12萬9,097元，自應將該積欠之租金給原告，又系爭租約第4條約定押金金額為5萬8,000元，並經原告確認確實已如數收受該押租金等情（見本院卷第157頁），是自應依該約定於積欠之租金發生當然抵充之效力，是被告上開欠租扣除押租金5萬8,000元後，被告尚積欠7萬1,097元之租金，是原告請求此部分之租金，自屬有據。至原告雖以被告尚未返還房系爭建物，且無從確認系爭建物是否有損害尚須以押租金賠償，故無庸扣抵等節，自與前開說明意旨不合，且原告亦未證明系爭建物內已有任何毀損等應由被告負損害賠償之情節，是其主張仍有權保留押租金不於欠租數額為抵充云云，自不可採。則原告就此部分請求逾7萬1,097元欠租之數額部分，尚屬無據。㈢相當於租金之不當得利部分： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。 2.本件租賃契約已於111年3月14日終止，則被告即負有返還租賃物即系爭建物之義務，且被告自租約終止之翌日即111年3月15日起已無占有使用系爭建物之正當權源，仍未返還系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，又被告前依系爭租約承租系爭建物之租金為每月2萬9,000元，故原告應得每月向被告請求相當於該租金數額之不當得利。是原告請求被告自111年3月15日至111年3月31日之不當得利為1萬5,903元（計算式：29,000元×17/31＝15,903元），並自111年4月1日起至被遷讓返還系爭建物予原告之日止，按月給付原告2萬9,000元，於法有據，應予准許。㈣請求給付違約金部分： 1.查兩造於系爭租約約定：租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；承租人未依第一項規定返還房屋時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求遲延返還房屋期間每日1,933元之違約金等情，有系爭租約第14條第1、3項可憑（見本院卷第29頁）。 2.又系爭租約已於111年3月14日終止，是原告主張其得本於前開約定請求自租賃關係消滅後之翌日，向被告請求按日給付1,933元之違約金，自屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第455條、第767條、第179條之規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還與原告、應給付原告7萬1,097元之欠租，並該部分自起訴狀繕本送達被告翌日即111年7月31日（見本院卷第98-1、98-3頁送達回證）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及1萬5,903 元，及自自111年4月1日起至交還系爭建物與原告之日止，按月給付2萬9,000元相當租金之不當得利，並自111年3月15日起至交還系爭建物與原告之日止，按日給付1,933元違約金，為有理由，應予准許。又本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。經查，原告之訴為一部有理由，一部無理由，本院審酌原告請求敗訴部分與各被告敗訴金額之比例計算尚不及1％，爰諭知本件訴訟費用由被告負擔。六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　12　　日民事第七庭法官陳彥君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　12　　日書記官吳昭誼

臺灣臺北地方法院111年度訴字第3238號

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