臺灣臺北地方法院111年度訴字第3871號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第3871號原告莊碩鴻訴訟代理人張志全律師李冠亨律師被告楊岳虎訴訟代理人朱俊雄律師陳韻鸚上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴時請求之利息係自起訴狀繕本送達之時起算（見本院卷第9頁），嗣於民國111年10月13日言詞辯論期日變更該部分聲明為自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷第185頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。二、原告主張：伊於101年5月24日與訴外人林謝桂媛約定以新臺幣（下同）8,000萬元向其買受臺北市○○區○○段○○段0號地號（權利範圍8分之1）及同段9-2號地號（權利範圍4分之1）之土地應有部分（下合稱系爭土地），共計約9.75坪，雙方約定系爭土地每坪買賣價格約為820萬元(計算式：8,000萬元÷9.75坪≒820萬5,128元)，伊於當日交付定金並開立兩紙支票，另於同年6月15日與林謝桂媛正式簽訂系爭土地之買賣契約書（下稱系爭契約），於同年7月10日再開立支票予林謝桂媛作為系爭土地之簽約款。伊再與被告作為公司負責人之訴外人璞永建設股份有限公司（下稱璞永公司）、璞慶建設股份有限公司（下稱璞慶公司）另於7月23日簽立切結同意書，約定以每坪1,120萬元之價格共同向訴外人久泰建設股份有限公司購買其所有之系爭土地應有部分，嗣被告以共同開發為由聯繫伊，希伊將系爭契約之履約機會轉介與被告，雙方並約定伊以每坪1,100萬元將此締約機會讓與被告，而被告則須將以前開每坪價額所計算出之總價與原定買受價額8,000萬元間之差額給付給伊，作為伊之報酬，兩造意思合致，伊因信任被告，兩造間無書面協議仍成立居間契約，嗣伊與林謝桂媛解除系爭契約，並透過居間方式使璞永公司、璞慶公司得以伊與林謝桂媛當初所約定之買賣價格向林謝桂媛購買其所有之系爭土地應有部分，並依法為所有權移轉登記，是被告依約應給付伊仲介費用2,725萬元【計算式：9.75坪× (1,100萬元－8,000萬元)＝2,725萬元】。被告曾指派璞永公司開發部之員工陳昭男前往伊公司核對前開帳目，計算應給付給伊之仲介費用，且於兩造LINE對話內，被告亦未否認上情，詎伊向被告請求前開仲介費用之時未獲被告置理，被告迄至今未給付。伊於109年度偵字第6191號不起訴處分書之主張與本件並無相悖，數額不同，僅係因記憶概略計算之誤差，又縱最終由璞永公司、璞慶公司向林謝桂媛購買系爭土地並簽訂契約，然居間契約仍存在於兩造之間，報酬仍應由被告給付，伊與璞永公司、璞慶公司間未有共同設立合資公司購買土地之意向，伊亦未曾向被告提議代被告出面向地主購買土地，伊另與璞永公司、璞慶公司借款3,000萬元與本件無涉。爰依民法第568條第1項起訴請被告給付仲介費用，並一部請求其中之150萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：伊經營璞永公司、璞慶公司，100年間原告邀伊合作大安區懷生段二小段5-4、5-13、8、9-2、23、23-1共六筆地號聯合開發（下稱系爭基地），原告提議雙方用每坪1,100萬價格來蒐購系爭基地中之系爭土地私有地部分，嗣即可與系爭基地中之公有地部分合作開發經營旅館，經伊委由公司同仁研究，嗣草擬乙份雙方合作開發系爭基地草約，提出璞永公司、璞慶公司對雙方合作構想與架構，草約中約定，由雙方共同成立公司組織，出資結構為璞永公司、璞慶公司出資51%以上、原告出資小於49%，另以每坪1,100萬元購買系爭土地，購買系爭土地款則由原告出資75%、璞永公司、璞慶公司出資25%，嗣雙方未簽訂上開合作契約。原告另建議由璞永公司、璞慶公司委由伊出面購買系爭土地，伊委由公司同仁草擬一份委託原告購買系爭土地之委託土地買賣契約書，明定原告受託買賣之方式及付款條件，嗣原告執系爭契約予伊，稱其已購買系爭土地，並付款2,000萬元，但其餘期款怕付不出來，希望璞永公司、璞慶公司能幫忙承接解套，伊答應幫原告此忙，於101年7月13日另由璞永公司、璞慶公司與林謝桂媛簽立土地買賣契約，買賣價金相同，分四期付款，璞永公司、璞慶公司所付之第三期期款2,000 萬元，係由璞永公司簽發面額1,200萬元支票、璞慶公司簽發800萬元支票，指名林謝桂媛為受款人，再由林謝桂媛背書轉讓與原告，作為原告與林謝桂媛解除系爭契約後，林謝桂媛退回已向原告收取之2,000萬元，璞永公司、璞慶公司與林謝桂媛單獨簽訂上開契約後，雙方即依此合約履行，璞永公司、璞慶公司於101年8月6日給付上開契約之末期款1,000萬元，林謝桂媛於101年7月26日即將系爭土地過戶予璞永公司、璞慶公司。嗣原告向璞永金公司、璞慶公司借款3,000萬元，原告於101年11月21日返還上開3,000萬元借款，然原告從未向伊要過所謂每坪1,100萬元與820萬元間之價差利潤，又原告主張伊應給付之居間仲介費用高達2,725萬元，卻未以書面約定，於101至107年間兩造無任何關於居間一事之記錄，亦未請求居間報酬，卻借款3,000萬元，且未扣除其主張之居間報酬之價差或主張抵銷，上情顯不符常理，原告應舉證兩造間有居間契約成立。另原告向臺灣臺北地檢署提告伊詐欺及兩造曾有差額給付約定，經臺灣臺北地方檢察署為不起訴處分（案號：109年度偵字第6191號）在案，依不起訴處分書所載，原告未提及兩造間存有居間契約等情，且其主張之計算方法及總金額與本件不符，原告於該不起訴處分作成2、3年後，突稱兩間有居間契約存在，顯與其於刑案告訴之主張相悖，證人陳昭男亦證稱未曾聽說兩造有約定居間報酬。又系爭契約或原告所提之切結同意書，簽約者均為璞永公司、璞慶公司公司，而非伊，不應由伊支付差價或仲介報酬，兩造間確無居間契約關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。四、原告主張兩造間成立居間契約，被告應給付原告居間報酬2,725萬元，原告一部請求150萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠觀之原告提出之107年4月、5月兩造間LINE對話紀錄（見本院卷第203至206頁），原告係陳述：你的坪數登記12.5坪@1100萬，當初我擔心稅金的事所以有三仟萬未結等語，被告則回覆：不太記得！我請陳昭男副理聯繫你等語，嗣被告陳稱：整個程序都積極趕辦中；莊董：午安！關於上次所談事情我們內部做了溝通，我們傾向依出資額去做未來分配標準！請諒解！另外我也建議吳敏勇部分一併拉進來，既然大家要合作就公平公正！以上等語，原告則回覆：當初相信你，沒想到你的誠信如此不堪，既然如此我走我該採行的手段等語，被告又回稱：怎麼會呢？我不佔別人便宜！套牢這麼久！也努力花代價去解套，那這麼說當初也是你力邀才跳下來幫忙！還有一位黑道大哥怪說我們怎能割人家的稻仔尾，這些你能感受嗎？等語，原告再回覆：你這賴帳的傢伙，我找人去跟你要等語，被告則答稱：賴什麼帳？白紙黑字在那裡？要我報警嗎？上次不是說分屋時再調整，依買土地價調整等詞，原告則回稱：我學到了防小人要白紙黑字，但一切有跡可尋，你也會學到一些賴帳者的報應等語。則上開對話內容時間距原告陳稱之居間契約成立時間已有數年，且該對話中均未有居間契約相關之文字，被告亦無承認有居間契約成立或應給付居間報酬予原告，尚無從以之而證明兩造間有成立居間契約，且被告同意給付原告2,725萬元之居間報酬等情節。㈡又證人陳昭男到庭證述：我的前公司是璞永建設股份有限公司，我是擔任土地開發承辦人，公司董事長是楊岳虎。楊岳虎代表公司跟莊碩鴻間有土地買賣的事情，當初要談土地共同購買的事情，要購買大安區懷生段二小段8 號及9之2 號的土地，是在復興南路上，公司指派我大概瞭解有無法令的問題，我聽到的指令是公司購買土地，莊碩鴻協助換約，我不清楚實際的購買金額，換約的事情我也不清楚，後續共同購買之後，因為莊碩鴻跟楊岳虎的公司要一起合作，細節的部分就由我代表公司去跟莊碩鴻溝通，因為土地有參與都更，都更可能需要與投資方溝通關於合建的事情，我跟莊碩鴻討論時間滿久，是從購買土地到現在很久了，到起訴前雙方都有在溝通。這塊土地本來是要蓋飯店的，後來流標了，後來又變臺北市公辦都更，在買的過程中，我有知道要換約的事情，應該是由公司直接跟地主買，但那個合約是莊碩鴻先跟地主簽的，後來解約完變成我們公司跟地主簽約購買，我不清楚原因，我也沒有聽到公司跟莊碩鴻有談論到給付莊碩鴻報酬或費用的事情，我沒有聽過費用或報酬的事，我自己也沒有與莊碩鴻討論過給莊碩鴻報酬的事情。我只是研擬買賣契約，我是研擬公司與地主的買賣契約，至於換約或是跟莊碩鴻合作模式具體內容我都不清楚，因為我和莊碩鴻溝通的內容就是當初要做飯店的投標，因為臺北市政府會比較嚴格，我們針對招標文件在討論，我們都只是以針對大家都是地主，對未來的投資者如何保障地主的權益在討論而已，其他的我不清楚。我是在訴訟前才聽到要給莊碩鴻報酬或費用的事情，大概是109年聽到的，我是聽到莊碩鴻認為他的投資不公平，他出資比較多。莊碩鴻跟楊岳虎之間我印象中是沒有金錢往來，（法官問：提示原證7 ，是否記得在107 年4 月間楊岳虎有請你與莊碩鴻聯繫3,000萬元未結的事情？）我沒有印象。我記得的是在109 年聽到莊碩鴻跟我說公司有虧欠他費用。（法官問：是否聽過要給付莊碩鴻以買賣價金的差額作為居間報酬？）我沒有聽過這件事情。我不清楚為什麼莊碩鴻要解約再由公司接手。我記得我有去過莊碩鴻的辦公室討論事情，但時間點我不確定是否為107 年4 月，莊碩鴻有提到他購買土地的成本比楊岳虎買土地的成本還高，莊碩鴻拿出單據說明他購買的成本是哪些，再表示我們購買的土地單價比較低，沒有做結算或對帳，他只是說明這樣不公平而已，當時也沒有聽到仲介費用及報酬的事情。是莊碩鴻跟我說應該是公司買的比較低，購買土地時對象不是單一，是有很多所有權人，我也沒有資料去核對，我只是聽他的說明，我是去瞭解莊碩鴻的不滿處，後來就是請莊碩鴻跟楊岳虎直接溝通，他們碰面的時候我有在場，他們只是針對不公平的部分要如何處理，沒有講到居間報酬或費用的事情，莊碩鴻的角色其實我不太清楚，因為都是莊碩鴻跟楊岳虎直接溝通，我只是處理楊岳虎交辦的事項，對於莊碩鴻在本案的角色及如何獲利我也不清楚，但公司及楊岳虎沒有允諾要給莊碩鴻錢，因為我沒有聽到楊岳虎要給莊碩鴻錢。莊碩鴻只是提出單據表明他買的比較貴、楊岳虎買的比較便宜，他認為這樣不公平，就是雙方拿出單據來看，認為單價有不一樣，莊碩鴻就認為楊岳虎買便宜了，我就回去跟公司講說莊碩鴻有意見，未來大家要合作的話，他認為不公平，因為那時候已經在公辦都更執行中。當時並沒有任何允諾，我也沒有對莊碩鴻為任何允諾，因為我沒有這個權限。我也沒有看到有同意莊碩鴻什麼事情。除了上開兩筆土地外，我不清楚原告是否還有其他土地在都更這個區域，我知道的是這兩筆土地現在是由公司、莊碩鴻及吳先生共同持有。（被告訴訟代理人問：所以縱然換約後，原告還是有地主的身分？）是。（被告訴訟代理人問：所以大家還是會有以地主身分討論開發相關事項？）對，就是我剛剛說的大家以地主的身分討論如何維護地主的權益。（被告訴訟代理人問：所以107年4 月你去原告那邊，他給你看的費用明細，是否是他保有持份部分的購買成本？）是。（被告訴訟代理人問：所以原告才會是說他有地主身分的這些持份土地他買貴了，公司後來買的比較便宜？）是，就是討論這件事情等語（見本院卷第210至214頁）。是由證人陳昭男之證詞可知，璞慶公司及璞永公司或是被告均無與原告談論關於居間報酬之事，亦未允諾被告要給付原告居間報酬之事。㈢原告未提出任何記載兩造間有關居間契約成立及內容之書面文件，衡之本件原告陳稱之居間報酬高達上千萬元，當無可能未於任何書面文件提及此事，原告所稱與被告間有居間契約存在一節，是否屬實，誠屬有疑。另原告於101年7月25日向被告擔任負責人之璞慶公司、璞永公司分別借款1,200萬元、1,800萬元，而璞慶公司、璞永公司交付票面金額1,200萬元、1,800萬元之支票予原告，原告並簽發與借款金額同額之本票，並提供其所有土地供璞永公司設立債權額3,000 萬元之抵押權，約定清償101年10月25日，屆期後原告亦簽發面額共3,000萬元之支票2紙清償該借款等情，有借據、支票、取消禁背申請書、領款請款印鑑、本票、土地及建築改良物抵押權設定契約等件附卷可稽（見本院卷第131至151頁），上開借款及約定清償期均在101年7月13日璞慶公司、璞永公司重新與林謝桂媛訂立土地買賣契約（見本院卷第119 至122頁）之後，倘原告確有所謂居間契約成立而得向被告請求給付居間報酬，即可向被告請求給付該居間報酬，應無再向璞慶公司、璞永公司借款之必要，然原告未如此為之，顯與常情有違。再參諸與林謝桂媛簽訂土地買賣契約為璞慶公司、璞永公司而非被告，被告僅為璞慶公司、璞永公司之法定代理人，原告於前述土地買賣契約書簽訂、付款後相隔數年後，始向被告主張因該土地買賣契約而兩造有成立居間契約並約定居間報酬，亦與社會通念不符。綜上，原告提出之證據尚無法證明原告與被告有居間契約成立及被告應給付原告2,725萬元之居間報酬等事實，且原告未與被告簽訂書面居間契約，期間尚向被告擔任負責人且係土地買賣契約當事人之璞慶公司、璞永公司借款，於數年後始主張被告有積欠其居間報酬，實與常情有違，原告主張與被告成立居間契約，約定居間報酬2,725萬元等情，尚非可採。則原告一部請求被告給付居間報酬150萬元，顯屬無據，不應准許。五、從而，原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付150萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2　　月　　23　　日民事第五庭法　官　鄭佾瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2　　月　　23　　日書記官　鄭汶晏

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