111年度訴字第4040號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：112 年 02 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第4040號原告周士淵訴訟代理人蘇家宏律師周依潔律師被告勁草影像國際有限公司法定代理人林采葳被告呂億鳳共同訴訟代理人李衣婷律師王振宇律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告勁草影像國際有限公司應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○ 號一樓房屋遷出，並將前開房屋返還原告與其他全體共有人。被告勁草影像國際有限公司應給付原告新臺幣壹佰壹拾肆萬參仟肆佰伍拾元，及自民國一百一十一年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告呂億鳳應自門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號三樓房屋遷出，並將前開房屋返還原告。被告呂億鳳應給付原告新臺幣壹佰零捌萬玖仟元，及自民國一百一十一年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告勁草影像國際有限公司負擔百分之二十三、被告呂億鳳負擔百分之七十六，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事訴訟法第182條第1項定有明文。又民事訴訟法第182條第1項既明定法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否裁定停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請即應准許（最高法院84年度台抗字第658號民事裁定意旨參照）。次按他訴訟之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因裁定停止訴訟程序，當事人將受延滯之不利時，仍以不裁定停止訴訟程序為宜。查被告雖辯稱訴外人即原告父親周敏雄為門牌號碼臺北市○○區○○路000號3樓房屋（下稱松江路房屋）及門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號1樓房屋（下稱通化街房屋）之所有人，僅將之所有權全部或一部借名登記於原告名下，並已起訴請求原告應將前開房屋連同坐落土地移轉登記返還予周敏雄（現由最高法院110年度台上字第2775號審理中，下稱系爭不動產所有權移轉登記事件），故依民事訴訟法第182條規定，聲請於系爭不動產所有權移轉登記事件訴訟確定前，裁定停止本件訴訟程序。惟依據前開說明，本院就是否在他訴訟終結前裁定停止訴訟程序本有裁量之權限，並非一經原告聲請即應准許，又本院亦可依憑相關卷證資料形成心證，具體判斷原告與周敏雄是否就松江路房屋及通化街房屋成立借名登記法律關係，且系爭不動產所有權移轉登記事件之確定時日並非可預測，如裁定停止訴訟程序，將使兩造受訴訟程序延滯之不利益，則被告聲請裁定停止本件訴訟程序，核無停止本件訴訟程序之必要，不應准許。貳、實體部分: 一、原告主張：原告為松江路房屋之所有人及通化街房屋之共有人（權利範圍為100分之99，其餘部分之共有人則為周敏雄），松江路房屋、通化街房屋原先分別由原告出租予被告呂億鳳、被告勁草影像國際有限公司（下稱勁草公司），然呂億鳳、勁草公司嗣後未依約繳納租金或於原租約到期後續約，並於民國108年11月22日寄發存證信函（下稱系爭存證信函），以其與周敏雄已簽訂租約而得作為占有房屋之依據為由拒絕返還房屋，惟松江路房屋之所有人並非周敏雄，其與呂億鳳簽訂之租賃契約並不拘束原告，而通化街房屋雖為原告與周敏雄共有，然周敏雄之應有部分比例僅100分之1，其擅自與勁草公司簽立之租約與民法第820條規定不符，亦對原告不生效力，是被告就通化街房屋、松江路房屋既無合法占有權源，仍無權占有及使用至今。爰依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告應分別自松江路房屋、通化街房屋遷出，並將前開房屋分別返還原告或原告及其他全體共有人，並分別給付自108年11月22日起至111年8月21 日止無權占有前開房屋而受領相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠勁草公司應自通化街房屋遷出，並將通化街房屋返還原告及其他全體共有人、㈡勁草公司應給付原告新臺幣（下同）115萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、㈢呂億鳳應自松江路房屋遷出，並將松江路房屋返還原告、㈣呂億鳳應給付原告1 08萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：周敏雄因繼承及經商有成陸續取得含松江路房屋、通化街房屋在內之不動產，然其為避免遭稅捐機關查察，而透過借名登記之方式將名下不動產借名登記予原告及訴外人即其子周士惟。周敏雄為唯一所有權人，自對於松江路房屋、通化街房屋有使用權能，故被告與周敏雄所簽訂之租賃契約自得作為合法占有使用松江路房屋、通化街房屋之權源，則原告不得請求被告遷讓返還房屋及返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其為松江路房屋之登記所有人及通化街房屋之登記共有人（權利範圍為100分之99，其餘部分之共有人則為周敏雄），松江路房屋、通化街房屋原先分別以原告名義與被告訂定租約，被告嗣後未繳納租金給原告或於原租約到期後與原告續約，並於108年11月22日寄發系爭存證信函，以其與周敏雄已簽訂租約而得作為占有房屋之依據為由拒絕返還房屋，被告自108年11月22日起仍分別占有使用通化街房屋、松江路房屋至今等情，有系爭存證信函、通化街房屋及松江路房屋之土地建物謄本及異動索引、房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第25至27、75至89、249至251、259至284頁），並為被告所不爭執（見本院卷第198至199頁），堪信為真實。四、本院得心證之理由：㈠、按父母於生前將名下之財產預為規劃，而將之預先分配予子女或其家屬，於現今社會並非罕見。此在具有一定資力之父母，或為避免因死後遺留之財產遭課徵遺產稅之賦稅問題，或為預先分配資產以避免父母去世後發生遺產繼承紛爭及辦理財產分割之煩，而於生前預為規劃財產之分配並依分配將財產預先登記予子女，尤屬常見；又出資之父母於生前仍統籌該等財產之管理、處分、收益，俾整體家產不致於父母生前即因子女之管理、處分而有減少甚至消失之虞，亦符合我國重視孝道、尊重長輩之國情。又所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務。此借名登記契約與父母生前將名下財產預為分配予子女或家屬，僅保留該財產之管理、使用、收益之權限，待父母百年後，始由該財產之所有人取回管理、使用、收益權限之法律性質不同，蓋於預為分配財產之情形，該財產於父母死亡後即歸屬於已登記為所有權人之人，核其本質與贈與之情形較為相符，而與借名登記契約之登記名義人並非實質所有權人，無從終局取得所有權之情形，則不相同。故預為分配財產之情形，即令登記名義人於父母生前尚未能處分、管理、使用、收益財產，堪認僅係就受贈財產之處分、管理、使用、收益權限受有限制而已，尚不得以父母仍保有處分、管理、使用、收益權限，即遽認為借名登記之性質，易言之，父母於生前將其財產登記或分配予子女之原因與目的多端，未可一概認為係基於借名登記之法律關係。是以，主張有借名關係存在事實之當事人，於對造未自認下，自須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號民事判決意旨參照）。被告主張原告與周敏雄間就通化街房屋及松江路房屋成立借名契約等語，既為原告所否認，依上開說明，被告自應就其主張舉證以實其說。經查： 1.參照通化街房屋及坐落土地之建物及土地登記謄本、周敏雄於臺灣高等法院109年度重上字第158號即系爭不動產所有權移轉事件第二審所提出民事綜合辯論意旨狀（見本院卷第85至89、323頁），可知通化街房屋及坐落土地係由周敏雄於69年間所購入，嗣於89年2月21日以贈與為原因，移轉登記予原告，依其原因以觀，自難排除原告係因受周敏雄贈與而取得上開房地所有權，且如前揭說明，父母贈與或預先分配房地產予子女符合我國常情，是勁草公司既未提出其他證據，證明原告與周敏雄間就通化街房屋有成立借名登記之法律關係，則勁草公司此部分抗辯，難認可採。 2.又參照松江路房屋及坐落土地之不動產買賣契約書及台北富邦銀行對帳單（見本院卷第407至417頁，即系爭不動產所有權移轉事件第二審卷二第295至305頁），可知松江路房屋及坐落土地係原告於101年10月16日以2,298萬元向訴外人張雅柔、張語喬、楊佳玉購買，第1期簽約款229萬8,000元、第2期備證款229萬8,000元，第3期完稅款229萬8,000元均由原告開立支票支付，第4期尾款1,608萬6000元以原告於台北富邦銀行開設000000000000號帳戶（下稱原告6998號帳戶）內之851萬7,545元、756萬8,455元2筆存款支付，且周敏雄於系爭不動產所有權移轉登記事件中，亦自承原告於100年間即取回原告6998號帳戶之印章(見本院卷第423頁)，又依卷內其他證據，無從認定原告6998號帳戶非由其自己管理使用，實無法排除松江路房屋及坐落土地係原告所購買。是呂億鳳既未提出其他證據，證明原告與周敏雄間就松江路房屋有成立借名登記之法律關係，則呂億鳳此部分抗辯，亦不足採。㈡、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。原告為松江路房屋之所有人及通化街房屋之共有人，被告仍占有通化街房屋及松江路房屋等情，為兩造所不爭執，本件即應由被告就占有通化街房屋及松江路房屋有無合法占有權源，負擔舉證責任。然被告自陳其等自始係與周敏雄訂約，均認為周敏雄為通化街房屋及松江路房屋之實質所有權人，因於周敏雄與原告間發生不動產借名登記爭議時，仍不願搬遷，堅持與周敏雄訂定新租約，並持續給付租金予周敏雄，故被告基於與周敏雄長期租賃關係之信賴下，而認屬有權占有等語（見本院卷第256頁），可知兩造間就通化街房屋及松江路房屋並無直接之法律關係存在，而得作為對原告主張合法使用占有通化街房屋及松江路房屋之權源。再就通化街房屋部分，周敏雄雖為共有人，然其應有部分之比例僅有百分之1，剩餘應有部分比例均為原告，實與民法第820條第1項所稱共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算之規定不相符，且對原告而言，基於債之相對性，周敏雄對外所簽訂之租約自對原告不生效力。是兩造間就通化街房屋及松江路房屋並無直接之法律關係，原告與周敏雄亦未有借名登記法律關係存在而使被告得對原告主張占有連鎖，故被告既無法提出其他證據，證明其等分別就通化街房屋及松江路房屋有合法之占有權源，應認屬無權占有，則原告依民法第767條第1項、第821條規定，分別請求勁草公司應自通化街房屋遷出，並將通化街房屋返還原告及其他全體共有人，及呂億鳳應自松江路房屋遷出，並將松江路房屋返還原告，均屬有據。㈢、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算（最高法院61年度台上字第1695號民事判決先例意旨參照）。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。被告對於通化街房屋為營業使用乙情並不爭執（見本院卷第199、256頁），故通化街房屋之租金不在土地法第97條第1項限制範圍內。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。查松江路房屋坐落土地於108、109、110、111年之申報地價分別為每平方公尺10萬634元（小數點以下四捨五入，下同）、10萬1,210元、10萬1,210元、10萬6,720 元，面積為1,327平方公尺，原告之應有部分比例為10000分之123，而松江路房屋之交易價額為326萬2,627元等情，有松江路房屋之建築物價額試算資料、松江路房屋坐落土地之歷年地價資料在卷可查（見本院卷第17、473頁）。是以原告請求相當於租金不當得利之區間之最低申報地價即108年之10萬634元計算，呂億鳳應給付每月相當於租金之不當得利之最多金額為4萬877元【計算式：〈（10萬634元/平方公尺×1,327平方公尺×10000分之123）＋326萬2,627元〉×10％÷12 ＝4萬877元】。參諸兩造對於通化街房屋、松江路房屋之每月租金及相當於租金之不當得利計算金額為3萬5,000元、3 萬3,000元乙節並不爭執（見本院卷第199頁），松江路房屋之約定租金亦未超過法定租金上限，足認勁草公司、呂億鳳分別無權占用通化街房屋及松江路房屋所受利益，以租金數額即每月3萬5,000元、3萬3,000元計算為適當。又原告所主張相當於租金之不當得利計算期間為108年11月22日起至111年8月21日，總計為33個月，故勁草公司、呂億鳳享有之相當於租金之不當得利之數額分別為115萬5,000元（計算式：3萬5,000元/月×33個月＝115萬5,000元）、108萬9,000元（計算式：3萬3,000元/月×33個月＝108萬9,000元），再衡以原告就通化街房屋之應有部分比例為百分之99，其對於通化街房屋並無完全使用收益之權能，仍應以其應有部分比例為度，則原告因勁草公司無權占有通化街房屋而得請求相當租金之不當得利應為114萬3,450元（計算式：115萬5,000元×0.99＝114萬3,450元）。因此，原告依民法第179條規定，請求勁草公司、呂億鳳分別給付相當於租金之不當得利114萬3,450元、108萬9,000元，即屬有據。㈣、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告對於被告之不當得利返還請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本於111年9月15日、同年月1日分別送達勁草公司、呂億鳳，有本院送達證書在卷可考（見本院卷第35、37頁），依據前開說明，原告請求勁草公司、呂億鳳分別給付自起訴狀繕本送達翌日即111年9月16日、同年月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求勁草公司應自通化街房屋遷出，並將通化街房屋返還原告及其他全體共有人、勁草公司應給付原告114萬3,450元，及自111年9月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息、呂億鳳應自松江路房屋遷出，並將松江路房屋返還原告、呂億鳳應給付原告108萬9,000元，及自111年9月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　112　　年 2　月　　 15　日民事第四庭審判長法官溫祖明法官姚水文法官林承歆以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112　　年 2　月　　 15　日書記官何嘉倫

臺灣臺北地方法院111年度訴字第4040號

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