111年度重訴字第339號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：112 年 07 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第339號原告莊蓮嬌廖文彬黃哲緯共同訴訟代理人崔駿武律師施拔臣律師被告周財富訴訟代理人蔣美龍律師被告吉展小吃店即簡意苓上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年7月6日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告周財富應將坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地上，如附圖所示編號A部分即門牌號碼為同區崇德街98號之建物（使用面積：39平方公尺）拆除，並將占用之土地騰空返還予原告。二、被告吉展小吃店即簡意苓應自第一項所示編號A部分即門牌號碼為臺北市○○區○○街00號之建物遷出。三、被告周財富應給付原告莊蓮嬌新臺幣18,330元，及自民國111年6月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。四、被告周財富應給付原告廖文彬新臺幣18,330元，及自民國111年6月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。五、被告周財富應給付原告黃哲緯新臺幣22,615元，及自民國111年6月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。六、被告周財富應自民國111年6月17日起至履行主文第一項日止，按月給付原告莊蓮嬌、原告廖文彬、原告黃哲緯各新臺幣5,304元，及自各到期日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。七、訴訟費用由被告周財富負擔十分之八，被告吉展小吃店即簡意苓負擔十分之一，餘由原告負擔。八、本判決主文第三項於原告莊蓮嬌以新臺幣6,110元為被告周財富供擔保後，得假執行。但被告周財富如以新臺幣18,330元為原告莊蓮嬌供擔保後，得免為假執行。九、本判決主文第四項於原告廖文彬以新臺幣6,110元為被告周財富供擔保後，得假執行。但被告周財富如以新臺幣18,330元為原告廖文彬供擔保後，得免為假執行。十、本判決主文第五項於原告黃哲緯新臺幣7,538元為被告周財富供擔保後，得假執行。但被告周財富如以新臺幣22,615元為原告黃哲緯供擔保後，得免為假執行。十一、本判決主文第六項於原告就屆期部分，各期以新臺幣1,768元為被告周財富供擔保後，得對各期假執行；但被告周財富就屆期部分，如各期以新臺幣5,304元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張： (一)原告莊蓮嬌、原告廖文彬、原告黃哲緯自民國106年11月2日起為臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）之共有人，權利範圍初僅為60分之1、60分之1、45分之1。嗣於111年1月間經本院109年度司執字第115408號分割共有物（變價）強制執行事件拍賣程序而取得其餘所有權，權利範圍各為3分之1、3分之1、3分之1，並於111年2月9日完成登記。 (二)被告周財富為坐落系爭土地上未辦保存登記建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街00號房屋（使用面積：39平方公尺，下稱系爭建物）之事實上處分權人，並無合法使用系爭土地之權源，其以系爭建物占有系爭土地面積39平方公尺，而獲得相當於租用土地之利益，致原告所有權受損。被告吉展小吃店即簡意苓在系爭建物經營商業，為間接使用土地之人，亦無合法使用系爭土地之權源，亦致原告所有權受損。 (三)爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求直接使用土地之周財富拆屋還地，並請求間接使用土地之吉展小吃店即簡意苓自系爭建物遷出，以回復原告所有權及排除侵害。另依民法第179條規定，就周財富無權占有土地行為，請求返還相當於土地租金不當得利，期間為原告初為共有人之106年11月2日至111年3月9日，以及自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地日止。聲明： 1.被告周財富應將坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地上，如附圖所示編號A部分即門牌號碼為同區崇德街98號之建物（使用面積：39平方公尺）拆除，並將占用之土地騰空返還予原告。 2.被告吉展小吃店即簡意苓應自前項所示編號A部分即門牌號碼臺北市○○區○○街00號之建物遷出。 3.被告周財富應給付原告莊蓮嬌38,552元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 4.被告周財富應給付原告廖文彬38,552元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 5.被告周財富應給付原告黃哲緯45,509元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 6.被告周財富應自起訴狀繕本送達翌日起至履行第1項日止，按月給付原告各8,840元，及自各到期日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。 7.願供擔保，請准就聲明第三至六項宣告假執行。二、被告答辯： (一)周財富部分：伊自前手即訴外人林天良處購得系爭建物前，林天良已與地主間有租賃關係，具有使用系爭土地權源，嗣伊繼受該建物後仍按月向地主繳納土地租金，租賃關係仍存在，原告無由主張伊為無權占有，亦不得請求拆屋還地及返還相當租金之不當得利。並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (二)吉展小吃店即簡意苓部分，經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證理由： (一)按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條本文定有明文。又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」「對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1項前段、中段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號判決意旨參照）。另民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」查原告主張周財富以系爭建物無權占有系爭土地，吉展小吃店即簡意苓使用系爭建物亦侵害系爭土地所有權等語，被告周財富否認之，辯稱其有租賃關係等語，依上揭舉證責任之說明，應先由原告就其為所有權人之有利事實負舉證之責，再由被告周財富、被告吉展小吃店即簡意苓就其具正當占有權源、出租人合於民法第820條第1項要件等有利事實負舉證之責。(二)周財富部分，經查， 1.原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭建物占用土地之面積為39平方公尺等情，業經本院到場勘驗屬實，並有111年11月30日勘驗筆錄及現場相片5幀、臺北市松山地政事務所111年11月30日土地複丈成果圖（收件文號為111年10月28日信義土字第045500號）可稽(本院卷第291至310、311、313頁)，原告又主張周財富為系爭建物之事實上處分權人等語，周財富並不爭執(本院卷第93頁)，復有周財富與林天良98年9 月29日未保存登記建物買賣契約書、臺北市稅捐稽徵處信義分處111年4月19日北市稽信義甲字第1114602414號函可考( 本院卷第95、55頁)，堪信為實。 2.就系爭建物占有土地之權源部分，被告周財富雖辯稱其於原告買受系爭土地前，已繼受前手林天良與土地所有人間之82年租約迄今，為有權使用等語(本院卷第91、136頁)，惟原告否認之。查周財富固提出林天良82年「土地租賃契約書」（下稱82年契約書）、82年12月1日至110年12月5日給付租金筆記5頁（下稱給付租金筆記）、100年12月2日同意書（下稱100年同意書）、90年台北43支局存證信函等件為佐，惟查該82年契約書(本院卷第101頁)出租人欄僅記有「周章華等（空白）名，代表人周章華」，該100年同意書(本院卷第127頁)出租人欄僅記有「周志鵬等人，代表人周志鵬」，均未記有全體土地共有人姓名，且查無何土地共有人具名授權周章華或周志鵬代表訂約之類似文字，尚難憑認該82年契約書及100年同意書之出租人有合於民法第820條第1項規定「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行」或「應有部分合計逾三分之二」要件，不能為有利周財富之認定。次查，周財富所提給付租金筆記(本院卷第119至126頁)，亦無類似全體土地共有人收訖字樣，或土地共有人具名授權何人收取租金之類似文字，亦難憑認有合於民法第820條第1項要件之事實。再觀諸90年台北43支局存證信函(本院卷第319、323至327頁)之寄件人僅為周麗水、周太山、周錦章3人，非全體或過半數共有人，且查周麗水權利範圍為45分之10( 參本院卷第26、237頁)、周太山權利範圍為15分之1(參本院卷第251頁)、周錦章權利範圍為3分之1(參本院卷第26、255頁)，仍未符民法第820條第1項但書「應有部分合計逾三分之二」要件。另證人周文彬、周伯祥固均稱有向周財富收取租金之事，惟查渠等所言無非相沿收取金錢而已，仍未言及最初有多少共有人與林天良或周財富訂約，有本院112年4月13日、112年6月15日言詞辯論筆錄可查(本院卷第428至433 、455至459頁)。況周文彬並非系爭土地共有人，有系爭土地異動索引表可查(本院卷第155至225頁；另參第26頁)，其雖稱自己是代表家族處理收租事宜(本院卷第430至432頁)，但其家族既無何類似祭祀公業之組織與管理人授權特定人辦理土地使用事宜，仍難憑認上揭82年租約有合於民法第820 條第1項之人數及應有部分要件。從而，周財富辯稱其有租賃契約之法律關係等語，尚難採認。原告就主張周財富為無權占有土地，依民法第767條第1項前段、中段規定請求拆屋還地以回復原有權及排除侵害，為有理由，應予許可。 (三)按「房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。」有最高法院102年度台上字第232號民事判決意旨可參。查原告主張吉展小吃店即簡意苓以使用系爭建物方式間接占有系爭土地，而侵害土地所有權部分，已提出吉展小吃店經濟部商工登記公示資料1頁為證(本院卷第403頁)，被告吉展小吃店即簡意苓經於相當時期受合法之通知(本院卷第439、441頁)，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3項準用第1項規定，視同對原告主張之前述事實為自認，則依上揭說明，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求吉展小吃店即簡意苓遷出系爭建物，以排除系爭建物之侵害，為有理由，應予許可。 (四)原告依民法第179條規定，請求周財富返還相當於租金之不當得利部分： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例要旨參照。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限；而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間自行申報之地價，或未於公告期間申報地價，以公告地價百分之80為其申報地價而言。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。 2.審酌系爭土地坐落臺北市信義區，附近多為住宅，並非商業繁榮區域，公共設施有臨近之捷運六張犁站，交通便利程度及生活機能屬中等，有GOOGLE地圖資料可考(本院卷第503頁)，認依上揭規定，以年息百分之6計算租金為允當。並參酌系爭土地近五年之公告地價(本院卷第505頁），而得申報地價詳如附表「一」所示。又原告莊蓮嬌、原告廖文彬、原告黃哲緯主張初為共有人之比例為60分之1、60分之1、45分之1，請求不當得利期間為106年11月2日至111年2月8日(本院卷第499至501頁)，再加計111年2月8日至111年3月9日按權利範圍比例為3分之1、3分之1、3分之1計算之不當得利，對周財富並無不利，堪認可採。則依上揭規定，核算周財富應給付莊蓮嬌、廖文彬、黃哲緯已到期部分各為18,330元、18,330元、22,615元，及自111年6月17日（起訴狀繕本送達證書參本院卷第83頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，並應自111年6月17日起至拆屋還地日止，按月再給付原告各5,304元，及自各到期日起至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息（計算過程如附表「三」「四」所示）。是原告請求於此範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告周財富將系爭建物騰空拆除，並將占用之系爭土地39平方公尺部分返還原告，及請求被告吉展小吃店即簡意苓自系爭建物騰空遷出，及依民法179條規定請求被告周財富給付原告如主文第三、四、五、六項所示原本及利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原告就其聲明第三、四、五、六項部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失去依據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、末按共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第85條第1項定有明文，本院酌量被告2人利害關係情形，爰定其負擔訴訟費用比例如主文第七項所示。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　25　　日民事第五庭法官林修平以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　25　　日書記官宇美璇附表，不當得利金額計算表：

臺灣臺北地方法院111年度重訴字第339號

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