112年度簡上字第21號｜民事：給付租金等｜裁判日期：112 年 11 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度簡上字第21號上訴人陳乙晴訴訟代理人劉博中律師被上訴人甄書芳訴訟代理人黃仕翰律師蘇庭萱律師劉安宇律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國111年10月18日本院臺北簡易庭111年度北簡字第11587號判決提起上訴，本院於112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹萬玖仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十七，餘由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人主張：兩造於民國109年2月21日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號12樓之8房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自109年3月1日起至110年2月28日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬7,000元，押金為1萬7,000元。嗣兩造以110年3月24日簽訂之協議（下稱系爭協議），延長系爭租約租賃期間至110年4月15日，110年3月之租金仍為1萬7,000元，其餘延長租賃期間租金則為7,805元及管理費695元。然上訴人未按月繳納租金，共積欠13萬7,755元租金未給付，扣除上訴人墊付之修繕費用1萬6,400元，上訴人尚應給付被上訴人租金12萬1,355元。又上訴人未經被上訴人同意，竟以系爭房屋辦理年鑫商行等13間商行及公司之商業登記，且於系爭租約延長期滿後至110年8月18日止，以前開商業登記占有系爭房屋，上訴人受有相當於租金之不當得利6萬8,000元，並致使被上訴人於出賣系爭房屋時需補貼買方30萬元，自屬以違背系爭租約之房屋使用目的不法侵害被上訴人，甚至背於善良風俗之方法加損害於被上訴人，且上訴人上開行為亦應依系爭租約第12條第3項約定，給付自110年4月16日起至同年8月18日止之相當月租金額1倍之違約金6萬9,700元，爰依系爭租約第3條第1項、第12條第3項約定、民法第179條、第184條第1項規定，請求上訴人給付前開未付租金、無權占有系爭房屋所生相當於租金之不當得利、違約金及損害賠償等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人55萬9,055元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、上訴人則以：系爭租約約定系爭房屋管理費應由被上訴人負擔，故被上訴人同意每月應繳租金得扣除管理費，而扣除管理費後，109年3月1日起至110年4月15日止之租金總額應為21萬3,730元，扣除上訴人已給付租金17萬7,100元、被上訴人應返還押金1萬7,000元、上訴人代墊修繕費用1萬6,400元後，上訴人尚應給付被上訴人3,230元，惟兩造嗣以系爭協議書清算系爭租約之法律關係，合意上訴人須再給付被上訴人8,500元，上訴人已依約定於110年3月31日如數匯款至被上訴人帳戶，故上訴人並未有積欠系爭房屋租金。又上訴人以系爭房屋辦理年鑫商行等13間商行及公司之商業登記，係經被上訴人同意，況前開商業登記僅係主管機關就公司行號所為之行政上管理，應不構成占有系爭房屋，上訴人自無受有相當於租金之不當得利。而系爭租約第12條第3項約定之違約金給付前提係「承租人未依第1項約定返還房屋」，縱被上訴人就系爭房屋之商業登記遲延辦理遷出，被上訴人不得以該約定請求上訴人給付違約金，且約定之違約金數額過高，亦有酌減必要。另上訴人就系爭房屋辦理商業登記前已獲被上訴人同意，並由被上訴人出具同意書予上訴人，則被上訴人於明知系爭房屋存有商業登記情形下出售系爭房屋，此係屬被上訴人對買受人依買賣契約應負之賠償責任，實與上訴人無涉，亦難認上訴人有何背於善良風俗之情，況系爭協議成立時，被上訴人未曾告知將要出售系爭房屋，上訴人自無從預見被上訴人將因系爭房屋存有商業登記而有違反與第三人買賣契約之可能。被上訴人明知系爭房屋存有商業登記，未於出賣前通知上訴人，亦未確認前開商業登記狀況即貿然與第三人簽訂買賣契約，自屬與有過失等語，資為抗辯。四、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄、㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項（見本院卷第206至207頁）：㈠、兩造於109年2月21日簽訂如原審卷第21至35頁所示之系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自109 年3月1日起至110年2月28日止，租金為每月1萬7,000元，押金為1萬7,000元（由上訴人於109年2月21日交付3,000元訂金、於109年3月1日再給付1萬4,000元之方式交付之）。嗣簽訂如原審卷第59頁所示之系爭協議，將租賃期間延長至110年4月15日，110年3月之租金仍為1萬7,000元，其餘延長租賃期間租金為7,805元及管理費695元。兩造就租賃期間所生租金總額應為22萬8,805元。㈡、系爭租約第5條第1項約定系爭房屋管理費由被上訴人負擔，但實際上均由上訴人繳納，並自租金中扣除，系爭房屋於109年之管理費為每月1,160元，110年1月起為每月1,390元，故上訴人於109年間應給付被上訴人之租金應為每月1萬5,840元，於110年1月、2月應給付之租金應為每月1萬5,610元。㈢、上訴人就系爭房屋有墊付修繕費用1萬6,400元。㈣、上訴人於110年4月15日已清空返還系爭房屋予被上訴人。㈤、原審卷第37至46頁所示通訊軟體LINE對話紀錄，左方之人為上訴人，右方之人為被上訴人。㈥、原審卷第47頁之帳戶明細為被上訴人收受上訴人租金之銀行帳戶之交易明細。㈦、國泰世華商業銀行永平分行帳號為000000000000之帳戶為上訴人未成年子女陳○嘉（現名為陳○邑）所有之帳戶。㈧、中國信託商業銀行文山分行帳號為000000000000之帳戶為上訴人未成年子女陳○加所有之帳戶。㈨、上訴人於109年3月1日有以現金交付1萬5,840元之租金給被上訴人。㈩、上訴人有以系爭房屋辦理年鑫商行等13間商行及公司之商業登記，前開商業登記至110年8月18日止仍存在於系爭房屋上。六、本院得心證之理由：㈠、依系爭租約第3條第1項約定：「承租人（按指上訴人，下同）每月租金為新臺幣（下同）壹萬柒仟元整，每期應繳納全部租金（含管理費），並於每月伍日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕；出租人亦不得任意要求調整租金。」等內容（見原審卷第23頁），可知上訴人向被上訴人租賃系爭房屋，負有於每月5日繳納租金1萬7,000元（含管理費）之義務，並應與系爭協議所約定延長租賃期間之租金7,805元合併計算，而兩造並不爭執租賃期間所生租金總額為22萬8,805 元（見兩造不爭執事項㈠），即應釐清上訴人已清償之租金總額為何，始能判斷被上訴人得請求之租金餘額。參照兩造之通訊軟體對話紀錄、被上訴人收取租金之帳戶交易明細（見原審卷第37至54頁），可知上訴人合計給付租金17萬6,405元予被上訴人（詳細計算過程及認定依據如附表所示），再扣除應法定抵充之押租金1萬7,000元（見兩造不爭執事項㈠）、上訴人就系爭房屋有墊付修繕費用1萬6,400元（見兩造不爭執事項㈢），上訴人尚有租金1萬9,000元未給付（計算式：22萬8,805元－17萬6,405元－1萬7,000元－1萬6,400元＝ 1萬9,000元），則被上訴人依系爭租約第3條第1項約定，請求上訴人給付租金餘額1萬9,000元，應屬有據。㈡、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條亦有明文。被上訴人主張上訴人未經被上訴人同意，竟以系爭房屋辦理年鑫商行等13間商行及公司之商業登記，且於系爭租約延長期滿後至110年8月18日止，以前開商業登記占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利6萬8,000元等語。然上訴人於110年4月15日已清空返還系爭房屋予被上訴人（見兩造不爭執事項㈣），可知上訴人於110年4月15日即未占有系爭房屋。至於被上訴人雖主張年鑫商行等13間商行及公司之商業登記於系爭房屋尚足以構成占有系爭房屋等語，惟民法第940條既已明確規定占有係指對於物有事實上管領力，即事實上得就該物為使用、收益及排除他人干涉等權能，而商業登記附著於房屋上僅是對於該房屋之所有權有所妨害，商業登記之名義人並無從依商業登記取得對於該房屋之事實上管領力。是上訴人以系爭房屋辦理年鑫商行等13間商行及公司之商業登記實與占有系爭房屋有別，而其於110年4月15日即未占有系爭房屋，故上訴人並無本於占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付6萬8,000元，應屬無據。㈢、又被上訴人主張其得依系爭租約第12條第3項約定，請求被上訴人給付自110年4月16日起至同年8月18日止之相當月租金額1倍之違約金6萬9,700元等語。參照系爭租約第12條第1至3項約定：「㈠租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。㈡前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。㈢承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」等內容（見原審卷第26頁），可知上訴人依系爭租約第12條第1項約定，負有於租期屆滿時，應返還房屋及遷出戶籍或其他登記之義務，然參諸同條第3項約定，明訂違約金給付之構成要件係「承租人未依第一項約定返還房屋」，並未將「遷出戶籍或其他登記」列入得請求給付違約金之事由，是上訴人既已於110年4月15日將系爭房屋返還予被上訴人，故與系爭租約第12條第3項所約定違約金之成立要件不符，則被上訴人依系爭租約第12條第3項約定，請求被上訴人給付6萬9,700元，亦屬無據。㈣、復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。被上訴人固主張上訴人未經被上訴人同意，以系爭房屋辦理年鑫商行等13間商行及公司之商業登記，致使被上訴人於出賣系爭房屋時需補貼買方30萬元，自屬以違背系爭租約之房屋使用目的不法侵害被上訴人，甚至背於善良風俗之方法加損害於被上訴人，應賠償被上訴人所受之損害等語，惟此為上訴人所否認，並以前詞置辯，自應由被上訴人就此部分有利於己之事實，負擔舉證之責。惟被上訴人並無提出相關證據，證明上訴人於知悉或可得而知被上訴人將出售系爭房屋予第三人之情形下，仍以系爭房屋設立商業登記，致使系爭房屋有交易價額貶損之狀況，且未能說明上訴人於系爭房屋設立商業登記之行為與被上訴人所稱補貼第三人30萬元之損害間有何因果關係存在，故與民法第184條第1項前段、後段所規定之構成要件有所不符，則被上訴人依民法第184條第1項規定，請求上訴人賠償30萬元，難認有據。㈤、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1 項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，被上訴人對於上訴人之租金給付請求權，係屬於定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本送達之日為111年9月22日送達上訴人，有本院臺北簡易庭送達證書在卷可考（見原審卷第103頁），依據前開說明，被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達之翌日即111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。七、綜上所述，上訴人依系爭租約第3條第1項約定，請求被上訴人應給付1萬9,000元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，應予駁回。原審就上開不應准許之部分，未及審酌上訴人上訴後始提出之答辯，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示，至於被上訴人之請求應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第2項、第463條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112　年 11 月　　 29　日民事第四庭審判長法官溫祖明法官陳正昇法官林承歆以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　112　年 11 月　　 29　日書記官何嘉倫附表：（元：新臺幣/日期：民國）編號給付日期給付金額認定之依據 1 109年2月27日 1萬840元原審卷第47頁交易明細所示編號30跨行轉入之款項 2 109年3月1日 1萬5,840元兩造不爭執事項㈨ 3 109年5月8日 1萬5,280元原審卷第48頁交易明細所示編號64跨行轉入之款項 4 109年7月13日 1萬5,840元原審卷第49頁交易明細所示編號89跨行轉入之款項 5 109年9月14日 1萬8,000元原審卷第50頁交易明細所示編號121跨行轉入之款項 6 109年11月9日 1萬5,840元原審卷第51頁交易明細所示編號152跨行轉入之款項 7 109年12月7日 1萬5,840元原審卷第51頁交易明細所示編號168跨行轉入之款項，該帳戶為上訴人未成年子女陳○加所有之帳戶（見兩造不爭執事項㈧） 8 109年12月18日 1萬5,000元原審卷第52頁交易明細所示編號175跨行轉入之款項，該帳戶為上訴人未成年子女陳○嘉（現名為陳○邑）所有之帳戶（見兩造不爭執事項㈦） 9 110年1月5日 1萬4,900元原審卷第52頁交易明細所示編號196跨行轉入之款項，參照原審卷第40頁通訊軟體LINE對話紀錄，被上訴人表示收到積欠的房租1萬4,900元等語 10 110年1月27日 1萬5,610元原審卷第53頁交易明細所示編號211跨行轉入之款項 11 110年2月8日 1萬5,610元原審卷第53頁交易明細所示編號218跨行轉入之款項，該帳戶為上訴人未成年子女陳○嘉（現名為陳○邑）所有之帳戶（見兩造不爭執事項㈦） 12 110年3月31日 7,805元原審卷第54頁交易明細所示編號250跨行轉入之款項，其中7,805元為租金、695元為管理費（依系爭協議第2條約定，係由上訴人繳納，故此部分管理費並非租金，不得用以扣除租金），該帳戶為上訴人未成年子女陳○嘉（現名為陳○邑）所有之帳戶（見兩造不爭執事項㈦）合計： 17萬6,405元

臺灣臺北地方法院112年度簡上字第21號

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