112年度訴字第5509號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：113 年 07 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5509號原告即反訴被告駱伯舟訴訟代理人陳明宗律師被告即反訴原告陳俊良訴訟代理人羅凱正律師黃子盈律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年6月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。反訴被告應同意反訴原告向安信建築經理股份有限公司領取玉山商業銀行股份有限公司營業部，帳號00000-0000-00000號受託信託財產專戶內新臺幣壹拾萬元，並應給付反訴原告自民國一百一十二年十月一日起至反訴原告領取前開款項日止，以新臺幣壹拾萬元按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之三，餘由反訴原告負擔。反訴原告假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序事項：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查原告起訴主張為購買被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地及其上建物門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄0號3樓之不動產（下稱系爭房屋），兩造於民國112年4月9日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）、價金交付信託同意書及代辦履約保證委任契約（下稱系爭信託委任契約），原告於同月10日匯款新臺幣（下同）286萬元至安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）內，因被告未依約將系爭房屋瑕疵修繕完成並提出不漏水證明文件，經催告被告履行後，被告仍未履行，爰解除契約，請求被告返還買賣價金及給付違約金暨法定利息等語。被告抗辯其已依約完成漏水修繕，系爭契約並未約定被告應提出不漏水證明文件，原告解除契約為不合法，被告催告原告應依約給付買賣價金，原告卻未履行，被告於解除契約後得依系爭契約第10條第2項第2款約定，沒收系爭履保專戶內之價金，由於被告已先領取系爭履保專戶內50萬元，系爭履保專戶尚餘236萬元，茲就沒收系爭履保專戶內236萬元暨請求法定遲延利息，提起反訴。經核本訴與反訴間，均與系爭契約所生之權利義務相關，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提反訴為合法，應予准許。貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴時先位聲明：㈠被告應給付原告386萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應同意原告向安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）領取玉山銀行營業部，帳號：00000-0000-00000，戶名：玉山商業銀行受託信託財產專戶（下稱系爭履保專戶），帳戶內286萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中表示不為先備位之聲明，請求本院擇一為有利判決。又反訴原告起訴時聲明：㈠反訴被告駱伯舟應同意反訴原告向安信建經公司領取系爭履保專戶內之286萬元，並應給付反訴原告自112年10月1日起至反訴原告領取前開款項日止，以286萬元按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中減縮聲明為：㈠反訴被告應同意反訴原告向安信建經公司領取系爭履保專戶內之236萬元，並應給付反訴原告自112年10月1日起至反訴原告領取前開款項日止，以236萬元按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。經核本訴原告之訴及反訴原告所為其變更或請求減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。乙、實體事項壹、本訴部分：一、原告主張：兩造於112年4月9日簽訂系爭契約，約定由原告向被告買受系爭房屋，買賣總價金為2,865萬元，原告於同月10日將第1期簽約款268萬元匯至系爭履保專戶。兩造於訂約前即發現系爭房屋前臥室、後陽台及廚房有漏水壁癌現象（下稱系爭瑕疵），乃於系爭契約中約定應由被告於交屋前完成修繕，原告多次詢問修繕狀況，惟未獲回應，原告於同年6月23日至系爭房屋檢視時，發現大量水流從系爭房屋後陽台電源開關處流出，為使被告能檢測並有充分時間修繕漏水，經信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）居中協商後，兩造約定將系爭契約第3期款項交付日延後至同年7月17日，第4期款項延後至同年7月31日。信義房屋公司雖於6 月30日向原告表示系爭房屋已修繕完成，然未能提出系爭房屋已修繕完成及無漏水證明之檢測文件，經原告於7月21日催告被告應提出前開證明文件後，被告仍未提出，原告乃通知暫緩辦理完稅及對保等事宜，兩造復於7月25日再行協商，然未能達成合意，因被告未能提出系爭房屋已修繕完成及無漏水之證明，原告依民法第359條、系爭契約第9條第8項第1款解除契約，並以起訴狀繕本作為解除系爭契約之意思表示，並擇一依民法第179條、履約保證委任契約第7條第3 項規定，請求返還買賣價金286萬元暨法定遲延利息，另依系爭契約第10條第1項第2款請求被告給付違約金100萬元暨法定遲延利息，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告3 86萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告依系爭契約固負有修繕漏水之責，惟兩造並無約定被告應提出無漏水之檢測證明文件，被告已委請訴外人建眾防水工程有限公司（下稱建眾公司）進行修繕，於112年4月25日將漏水壁癌之瑕疵修繕完畢，有關6月23日後陽台電源開關漏水情形，已於次日修復完成，信義房屋公司人員偕同建眾公司於同年7月12日以紅外線測量儀檢視系爭房屋全屋狀況，並未發現有滲漏水情事，被告既已履行系爭契約約定之修繕義務，並無違約情事，原告解除契約為不合法。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第299至301頁，文字略作調整）㈠兩造於112年4月9日經由信義房屋公司居間就系爭房屋成立系爭契約，約定買賣價金為2,865萬元，雙方共同委託第三人安信建經公司為不動產買賣價金之受託人，負責管理不動產買賣價金之收付事宜，原告已匯款286萬元至系爭履保專戶。㈡系爭房屋之前臥室、後陽台及廚房於簽訂系爭契約時有漏水壁癌情形，依系爭契約第17條第21項之約定，由賣方（即被告）於交屋前修繕完成並負擔相關費用。㈢兩造於112年6月24日簽署「買賣補充協議書」，合意將系爭契約第4條約定之完稅日期更改至同年7月17日，將最後交屋日更改至同年7月31日。㈣原告於112年7月12日寄發台北光武郵局存證號碼300號存證信函予被告，被告於同年月13日寄發台北體育場郵局存證號碼730號存證信函予原告，原告於同年月17日寄發台北光武郵局存證號碼305號存證信函予被告，被告於同年月18日寄發台北體育場郵局存證號碼738號存證信函予原告，原告於同年月21日寄發台北光武郵局存證號碼310號存證信函予被告。㈤信義房屋公司會同兩造於112年7月25日召開協調會，該次協調會並無達成共識。被告於112年7月26日寄發台北光武郵局存證號碼336號存證信函予原告。原告於112年7月28日寄發台北杭南郵局存證號碼959號存證信函予被告。㈥原告並未依約於112年7月17日前給付1,379萬元完稅款，亦未於112年7月31日前給付1,200萬元交屋款。四、得心證之理由：原告主張被告依系爭契約第17條第21項負有於交屋日前將系爭瑕疵修繕完成，並提出公正單位出具之不漏水證明等義務，惟被告並未將系爭瑕疵修繕完成，原告得解除契約，請求被告返還已給付之價金及給付違約金乙節，為被告所否認，並以被告已修繕完成，兩造並無約定應提出不漏水證明文件等語置辯，則本件爭點厥為：㈠被告是否已依約將系爭瑕疵修繕完成？㈡兩造有無約定被告將系爭瑕疵修繕完成後，應提出不漏水證明文件？㈢原告解除契約有無理由？㈣原告請求被告返還買賣價金286萬元及給付違約金100萬元有無理由？茲分述如下：㈠被告已將系爭瑕疵及後陽台電源開關處漏水之瑕疵修繕完成： 1.當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。被告主張系爭瑕疵已修復完成，自應由被告就該有利於己之事實負舉證責任，如被告提出證據足以證明其主張之事實為真者，原告則負有提出反證之舉證責任，若僅空言爭執而未提出確實之證明方法者，即難認原告主張之抗辯事實為真正。經查，被告透過信義房屋公司委請建眾公司進行修繕，建眾公司於112年4月10日提出估價單（下稱系爭估價單），修繕範圍及內容包括：⑴3樓前臥室牆壁癌區刨除：施工區PP版及防塵膠膜包護遮蔽處理（完工後地坪清潔、不含家俱落塵細清）、局部牆壁面層區域刨除或機械研磨處理、矽酸質防水材負水壓處理、防水砂漿粉光整平。⑵3樓前臥室外部外牆：銜接區矽膠填縫劑填縫、外牆面層塗佈（有膜耐候不黃變色）透明壓克力樹脂防水材塗佈及屋頂區高空垂吊作業。⑶3樓天花板區及油漆剝落區局部、不保固：白華及油漆剝落清理、壓克力樹脂防水材塗佈（見本院卷第133頁）。質之證人周成鴻即建眾公司施工人員具結證稱，系爭估價單為其至現場照相、畫圖後進行估價，開始施工時間約在提出系爭估價單後1週，漏水位置如估價單圖面所示，施作內容如系爭估價單所示，項次⑶部分須待4樓修完漏水，觀察1個星期後，仍沒有漏水情形，才會做天花板油漆，當時有去按4樓門鈴，4樓屋主告訴我們他修好了，我才去油漆，估價單所列各項目已施作完成，施作完成後才會出具保固書，我在112年7月12日前往系爭房屋以紅外線儀器檢視修繕部分，當天下大雨，測量結果並無漏水現象等語（見本院卷第432至434頁）。證人韓伯群即信義房屋公司南京三民店店長到庭證稱，有關後陽台漏水瑕疵部分，因為後陽台漏水是從4樓漏下來，其與被告一起去拜訪4樓住戶，後來4樓住戶答應要自行修繕，4樓住戶大約在系爭房屋成交後1個月內以電話通知後陽台漏水已修繕完成，後來我們去4樓現場用潑水進行測試，當時確實沒有再漏水，在建眾公司修繕完畢後，並未聽聞前臥室及廚房有漏水壁癌等語（見本院卷第438至439頁）。證人王嬋臻即信義房屋公司南京店仲介人員證稱，4樓鄰居通知被告已將後陽台漏水修繕完成，因為擔心沒有修繕完成，當下有放水、以積水3 到5公分做測試，請我到3樓去看水有沒有滲漏，當時沒有漏水，就表示處理完成，建眾公司修繕完畢後，我沒有聽到前臥室及廚房有發生漏水壁癌等語（見本院卷第448頁）。足見系爭瑕疵及後陽台電源開關處漏水之瑕疵業經建眾公司修繕完畢，且有112年4月22日至4月24日系爭房屋前臥室修繕照片、防水工程保固書及112年7月12日廚房及後陽台紅外線測量儀檢視照片等資料附卷可佐（見本院卷第321至331頁），是被告抗辯系爭房屋漏水壁癌瑕疵已修復完畢，堪予認定。 2.原告主張其於112年7月2日至系爭房屋查估修繕漏水所須費用，經李師傅估算後金額為11萬元，當日發現系爭房屋有新增多處壁癌，經晶川工程有限公司（下稱晶川公司）提出報價，進行壁癌打除及施作防水費用為45,000元，可徵系爭房屋迄至112年7月2日仍未完成漏水壁癌修繕，並提出李師傅出具之工程報價單及晶川公司估價單為證（見本院卷第553 、555頁）等語。惟查，觀之證人王嬋臻、原告與原告配偶曾紀婕line對話記錄，王嬋臻於112年4月10日告知曾紀婕：「我們剛剛有陪屋主還有我們勘漏廠商去看房子的壁癌及後陽台漏水的狀況喔，也有去拜訪四樓進去裡面看過了。屋主陳先生也希望可以用最好的方式做處理，臥室部分外牆會做防水，內部壁癌會整個刨掉再重新上水泥，後陽台部分屋主說那天他女兒洗衣服忘記關水，導致水淹滿整個陽台才會滲到我們樓下。他們自己已經做好防水層處理了」，王嬋臻復於112年4月22日將建眾公司進行外牆防水修繕工程之照片傳送至群組內，曾紀婕向王嬋臻詢問：「他們水泥會增加防水材料嗎？不是只有牆壁打防水針而已，主臥室窗戶那面牆能不能檢查確定一下有沒有壁癌，外牆有要打防水針嗎？房間壁癌的地方，加防水劑的水泥砂漿師傅會塗幾層呢？防水膠可以塗兩層嗎？」原告告知王嬋臻：「請幫忙把修補的裂縫拍照給我們，那個窗他們要怎麼處理？這有保固？王嬋臻回覆：會增加防水材料進去，傳送外牆防水漆範圍照片，外面有做防水漆，施作順序為水泥＋防水膠＋水泥＋防水膠，師傅說可以塗兩層但施工期間會比較長，因為每一層上去都要先等它乾」等語（見本院卷第405至407頁）。足見原告對於被告於000年0月間委請建眾公司進行漏水壁癌瑕疵修補等情，已從王嬋臻處獲知，並詢問王嬋臻相關施工工法、內容及修繕情形，嗣王嬋娟亦將建眾公司出具之工程保固書傳送予曾紀婕，此為曾紀婕所不否認，益徵原告知悉被告業已進行系爭瑕疵修繕作業且已施作完成，如原告認上開修繕工程並未達到瑕疵修復之目的，應具體指明系爭房屋於修繕工程完成後仍存有漏水及壁癌等瑕疵，並提出證據以實其說，然原告僅空言系爭瑕疵尚未修繕完成，卻未提出足以支持其主張之證據，難認原告上開抗辯事實為真正。 3.原告又主張其於112年6月23日至系爭房屋勘查時，發現有大量水流從系爭房屋後陽台電源開關處流出，被告卻未在系爭房屋之不動產標的現況說明書第29項註明，被告顯未盡據實陳述義務，系爭房屋之價值可能因自始未漏水，或漏水後經修繕完成而有所不同，應予原告重新決定是否締約之決定等語。經查，標的物現況說明書第29項記載：「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」（見本院卷第47頁），兩造於簽約時即已知悉系爭瑕疵，並於系爭契約第17條第21項約定由被告負責修繕，系爭房屋有系爭瑕疵既為兩造於簽約前所知悉，自已納入協商買賣價金之考量因素，原告不得以此作為解除契約之理由。又原告於112年6月23日發現系爭房屋後陽台電源開關處漏水之部分，證人王嬋臻證稱，當天我休假，原告帶裝潢師傅去現場看，我請我同事王信凱帶原告去看，現場原告看到後陽台電源開關漏水後就錄影傳給我，我第一時間就傳給韓伯群，隔1、2天韓伯群就找師傅去現場看，師傅現場看說開關是從樓頂拉到3樓的電線，因為是加壓馬達的開關，所以電線是從樓頂拉下來，電線要走一個管子，因為當天下大雨加上樓頂有積水，水就從管子直接滲下來到我們3樓的開關，所以師傅現場就把水管封起來等語（見本院卷第448至449頁）；證人韓伯群證稱，我們有馬上在隔天找廠商去現場確認漏水的情況，當天我跟被告還有被我們找的廠商金鑫工程楊師傅過去，因為他是最快可以過來看的人，他來現場之後跟我們說因為電閘漏水水量很大，所以一定是有管線的水漏出來，後來讓我們帶著師傅去頂樓，師傅說因為我們電閘是頂樓機器使用，有電線從頂樓走到3樓後陽台的位置，因為有電線外有管子包附，所以可能是因為沒有封好管子，才導致水從頂樓灌下來，後來師傅幫我們把幾個可能這個電閘管子找出來並且全部於當天用矽力康封好等語（見本院卷第440頁）。衡諸後陽台電源開關處非處於隱蔽處，若發生滲水，牆壁會有明顯水漬，為一般人目視可清楚得知（見本院卷第49頁），兩造及信義房屋公司仲介人員於訂約前後已多次至系爭房屋勘查，均未發現有系爭房屋後陽台電源開關漏水或留有水漬之情形，可認上開電源開關處漏水之情形，並非於兩造訂約時系爭房屋即已存在之瑕疵，被告未於標的物說明現況說明書第29項記載上開情形，非屬刻意隱匿之舉。況被告既於電源開關漏水事件發生後已進行修繕，嗣未再發生電源開關處漏水之情形，此有證人韓伯群及王嬋臻上開證述及修繕照片可稽（見本院卷第333至337頁），則依系爭契約第9條第8項第1款約定，原告在發現系爭房屋有物之瑕疵時，得催告被告補正，在被告拒絕補正或客觀上難以補正，且解除契約無顯失公平之情形下，原告方得解除契約，被告既已將上開瑕疵補正，原告主張解除系爭契約，即屬無據。 4.至原告主張證人王嬋臻於知悉建眾公司出具之工程保固書後，卻於112年6月26日、27日偕同金鑫公司及建眾公司前往系爭房屋估價修繕漏水，於同月30日向原告說明廠商已出具2 紙估價單，可知被告迄至112年6月30日前尚未依系爭契約之約定完成系爭房屋前方臥室窗框、側框滲漏水、天井二側滲漏水、後方臥室側窗框滲漏水修繕之事實，並提出建眾公司112年6月29日報價單為證（見本院卷第545至551頁）等語。經查，原告於本院審理時陳稱：「系爭房屋前臥室窗框滲漏就是買賣契約所記載前臥室的漏水壁癌，天井二側滲漏及後方臥室側窗框滲漏，都是在買賣契約後陽台及廚房牆壁滲漏。」，即上開瑕疵係屬系爭契約第17條第21項約定之範圍，被告依約於交屋日前修繕完成，即屬完成系爭契約約定之義務。原告於112年6月23日發現後陽台廁所窗框處有壁癌痕跡，要求證人王嬋臻通知被告處理後，證人王嬋臻回覆原告將於6月28日上午10時進行勘漏及估價，同月30日提出建眾及金鑫公司之報價單（見本院卷第409至411頁），並進行後續修繕，此從被告於112年7月23日存證信函說明：「於今年七月初新發現之壁癌，經信義房屋協調，是以台端所找廠商之估價作為處理，本人願意負擔部分款項，餘額據了解由信義房屋處理，故已維護台端權利。」（見本院卷第145、146頁），可證被告前於000年0月間委請建眾公司進行瑕疵修繕後，復於000年0月間再行委請廠商修繕新發現瑕疵部分，且已修繕完成，原告自承於112年7月2日至系爭房屋勘查漏水情形，並請李師傅及晶川公司提出報價，如原告嗣後認為系爭瑕疵仍未修復者，應對被告具體指出未修繕完成之區域及據以認定未修繕完成之證據，惟原告僅係一再要求應由公正單位進行漏水測試及出具不漏水證明，自難認原告之主張系爭瑕疵尚未修繕完成為真實。 5.綜上所述，被告主張其於兩造約定交屋日即112年7月31日前已將系爭房屋前臥室、後陽台及後陽台之漏水壁癌瑕疵修繕完成，堪予信採。㈡兩造並未約定被告於系爭瑕疵修繕完成後，應提出系爭房屋不漏水證明文件： 1.按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性（最高法院103年度台上字第713號判決參照）。 2.系爭契約第17條第21項約定：「本物件前臥室、後陽台及廚房有漏水壁癌之情形，簽約時雙方合意由賣方於交屋前修繕完成並負擔相關費用」（見本院卷第28頁），被告依上開約定應負責修繕系爭瑕疵及負擔所需費用，然兩造並未約定被告於修繕完成後，須提供系爭房屋不存在漏水情形之證明。證人韓伯群證稱，在簽約前，原告與太太去現場看系爭房屋發現前臥室、後陽台及廚房有漏水壁癌情形，兩造於簽約時約定修復漏水壁癌方式為由信義房屋公司找公證第三人廠商即建眾公司進行修繕，由被告支付費用，當初兩造沒有討論一定要用什麼特定施工方法，就是由廠商施工後並且有保固，簽約時及簽約前，兩造並無約定漏水或壁癌修繕完畢後，被告應提出專家出具之檢驗報告或其他任何證明文件，原告係於兩造簽訂買賣補充協議書後，約定完稅日即7月17日前，才提出後陽台須進行放水測試，以及須由公正鑑定單位做漏水鑑定之要求等語（見本院卷第435至437頁）。核與證人王嬋臻證稱，原告在簽約前就知道系爭房屋有這些漏水、壁癌的情形，希望被告要修繕，所以作成系爭契約第17條第21項約定，兩造在簽約及簽約前並未約定修復漏水壁癌之施工方法及被告應於修繕完畢後提出專家出具之檢驗報告或其他任何證明文件等語大致相符（見本院卷第444至446頁）。況證人曾紀婕亦證稱，兩造並無約定以公正單位之證明文件，作為漏水已修繕完畢之證明（見本院卷第374頁）。是依契約當事人締約真意及契約文義解釋，被告依系爭契約第17條第21項約定雖負有修繕系爭瑕疵及負擔費用之義務，惟不包含被告於修繕完成後應提出公正單位或專家出具之檢驗報告或相關證明文件，被告抗辯兩造並無約定修繕完成後應提出證明文件等語，洵為可取。 3.原告又主張係因被告保證會負責修繕系爭瑕疵，始與被告簽立系爭契約第17條第21項，並以證人曾紀婕之證述為佐（見本院卷第375頁）。然證人王嬋臻證稱，原告是在買賣契約成立後，約4月的時候提出被告應出具專業土木技師或公正鑑定單位鑑定證明或是建管處的人來看之要求等語（見本院卷第452頁）。足見原告於簽約時即知道系爭房屋後陽台漏水，乃4樓後陽台漏水至3樓所致，須4樓住戶配合修繕始能達成系爭房屋後陽台不再漏水之目的，原告在經過審慎考慮後，同意由被告於系爭契約約定交屋前完成修繕，簽約當時並無被告應於修繕完成後提出專業公正機構出具之不漏水證明，或由兩造會勘請4樓住戶協助進行後陽台漏水測試等約定，原告雖於系爭契約簽訂後提出上開要求，然未獲被告同意，是被告並無提出系爭房屋不漏水證明或協調4樓住戶進行放水測試之契約義務。㈢原告解除系爭契約為不合法： 1.原告主張被告並未履行系爭契約第17條第21項約定之義務，且經原告多次以存證信函催告後，仍拒絕履行，其主張同時履行抗辯乃屬合法，並以起訴狀繕本作為解除系爭契約之意思表示等語。經查，被告於系爭契約約定交屋日前，已將系爭契約第17條第21項約定之修繕義務履行完畢，已如前述，原告主張解除契約即無理由。又同時履行抗辯乃指在他方提出對待給付前，得拒絕己方之給付，惟被告並無提出系爭房屋經公正單位檢測後出具不漏水證明文件之契約義務，則原告主張同時履行抗辯即非適法，不生同時履行抗辯效力。 2.至原告主張為使被告有充分時間查明系爭房屋後陽台電源開關漏水原因及進行修繕，兩造乃合意將系爭契約原約定第3 期完稅款延至112年7月17日，第4期交屋款延至112年7月31 日履行等語，被告抗辯延後原因係因原告貸款問題所致。然兩造既已簽訂買賣補充協議書，將兩造於各期所應負擔之權利義務同時延後，且延後履約期日並不影響兩造依系爭契約原應負擔之權利義務，則兩造於買賣補充協議書將系爭契約第3、4期款項延後之原因，與本件爭議並無關連，無審酌之必要，附此敘明。㈣原告請求被告給付違約金100萬元為無理由：系爭契約第9條第8項第1款約定，房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，雙方依下列約定處理：買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正者，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。系爭契約第10條第1項第2款約定，賣方若違約且可歸責時，經買方書面通知限期告後仍無故不履行者時，買方得解除本買賣契約，賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。原告主張解除系爭契約並不合法，已如前所述，故原告自不得依上開約定請求被告給付違約金。㈤綜上所述，原告以其已合法解除系爭契約為由，主張被告受有不當得利，依民法第179條或履約保證委任契約第7條第3 項約定，請求被告返還已支付價金286萬元，並依系爭契約第10條第1項第2款約定請求被告給付違約金100萬元，均無理由，應予駁回。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴原告將系爭瑕疵修繕完成後，信義房屋公司仲介人員偕同建眾公司施工人員周成鴻於112年7月12日進行系爭房屋漏水檢測，並未發現有滲漏水情形，經信義房屋公司通知反訴被告檢測結果後，反訴被告仍要求反訴原告應提出經專業公正單位檢測無漏水之證明文件，反訴被告上開要求已超出系爭契約約定之內容，反訴原告雖多次函請反訴被告應按期如數給付買賣價金，否則將沒收買賣價金286 萬元，惟反訴被告仍拒不履行，反訴原告乃於112年9月22日寄發存證信函解除系爭契約，爰依系爭契約第10條第2項第2款約定，請求沒收買賣價金暨請求法定遲延利息。並聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告向安信建經公司領取系爭履約保證專戶內之236萬元，及自112年10月1日起至反訴原告領取前開款項日止，以236萬元按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：系爭房屋於112年6月30日仍有多處漏水未修繕完成，反訴被告於112年7月23日已行使同時履行抗辯，反訴原告解除契約並無理由。系爭契約約定之違約金性質屬損害賠償總額預定性質違約金，縱認反訴被告有違約情形，該違約金過高，應予酌減。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：同本訴兩造不爭執事項。四、得心證之理由：反訴原告主張反訴被告未依系爭契約約定，如期給付第3期完稅款1,379萬元、第4期交屋款1,200萬元，經反訴原告催告後仍拒不履行，反訴原告於112年9月23日以存證信函將解除契約之意思表示送達予反訴被告，反訴原告得依系爭契約第10條第2項第2款之約定，沒收反訴被告已匯入系爭履保專戶之款項及請求法定遲延利息等語，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。本件爭點厥為：㈠反訴原告主張解除契約及請求反訴被告給付違約金有無理由？㈡系爭契約約定之違約金有無過高情事？如有，應酌減之金額為何？㈢反訴原告請求違約金之法定遲延利息有無理由？茲分述如下：㈠反訴原告主張解除契約及請求反訴被告給付違約金為有理由：依系爭契約第10條第2項第2款約定，買方違約且可歸責時，依下列規定辦理：經賣方書面通知限期催告仍無故不履行者，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議。查，反訴被告依系爭契約、買賣補充協議書約定，應於112年7月17日前給付第3期款1,379萬元，同月31日前給付第4期款1,200萬元，然反訴被告並未如期給付，此為兩造所不爭執，反訴被告固抗辯反訴原告尚未履行修繕義務，其得主張同時履行抗辯云云，然反訴原告已履行系爭契約第17條第21項之修繕義務，已如前述，且反訴被告抗辯反訴原告應提出系爭房屋不漏水證明一節，亦逾系爭契約約定之範圍，反訴被告上開抗辯，並不足採。是反訴被告未依買賣補充協議書之約定，如期給付買賣價金，顯屬違約且屬可歸責，則反訴原告於112年9月23日以存證信函解除系爭契約，並依系爭契約第10條第2項第2款前段約定，請求反訴被告給付違約金，核屬有據，應予准許。㈡被告得沒收之違約金為60萬元： 1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害（最高法院107年度台上字第1959號判決參照）。 2.查系爭契約第10條第2項第1、2款約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一計算之遲延利息賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。㈡經賣方書面通知限期催告仍無故不履行者，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已移轉登記予買方或其指定登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方並負擔因此衍生之全部稅費及相關必要費用」，觀之上開約定，係就買方未於約定期限內給付買賣價金，即須支付違約金或沒收買賣價金，主要目的乃在於賠償賣方所受之損害，並非督促買方履行契約，又懲罰性違約金之特性在於違約之一方除須負擔違約金外，尚應履行債務或負擔債務不履行之損害賠償，然系爭契約除上開違約金約定外，並無買方應繼續履約或負擔債務不履行之損害賠償責任等相關約定，依民法第250條第2項規定，該條約定應視為因不履行而生損害之賠償總額。 3.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第1606號判決參照）。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。經查，本院審酌因反訴被告未能依約於112年7月17日前給付第3期款1,379萬元，同月31日前給付第4期款1,200萬元，反訴原告為系爭契約締約及履約時所支出之勞力、時間及金錢費用等成本，因解除契約而受有未能使用買賣價金之利息損失，以及反訴原告於112年9月22日解除系爭契約後，復於同年10月12日將系爭房地以2,900萬元出售予第三人等情（見本院卷第575至579頁），認兩造約定違約金以反訴被告已繳納價款286萬元誠屬過高，爰酌減為60萬元為適當。又反訴原告於112年4月9日經反訴被告同意後，已先行領取系爭履保專戶內50萬元（見本院卷第365頁），則本件違約金經酌減後，反訴原告尚得請求自系爭履保專戶領取之金額為10萬元。㈢經本院酌減違約金後，反訴原告請求反訴被告應同意其向安信建經公司領取系履保爭專戶內10萬元，並給付自112年10 月1日起至清償日止，以10萬元按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。惟逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。參、綜上所述，本訴部分，原告依民法第179條、系爭契約9條第8項第1款、第10條第1項第2款，請求被告給付386萬元及自起訴狀達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。反訴部分，反訴原告依系爭契約第10條第2項第2款前段反訴請求反訴被告應同意反訴原告向安信建經公司領取系爭履保專戶內10萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。至原告於112年4月10日將第1 期簽約金286萬元匯至系爭履保專戶，經本院酌減違約金後，尚餘226萬元，應於判決確定後由兩造依相關約定辦理併此敘明。肆、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，惟本訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。反訴部分，上開准許部分，因係命反訴被告為一定意思表示之判決，自屬不適執行者，不得為假執行之宣告，則反訴原告假執行之聲請，應予駁回，至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失其附麗，爰併予駁回。伍、本件本訴及反訴之事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　12　　日民事第二庭　法　官　賴秋萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　12　　日書記官　洪仕萱

臺灣臺北地方法院112年度訴字第5509號

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