臺灣臺北地方法院112年度重訴字第717號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 113 年 06 月 20 日
• 當事人: 洪千淑、游至頤

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴字第717號
原 告 洪千淑

訴訟代理人 李國豪律師
被 告 游至頤

訴訟代理人 李岳洋律師
複 代理人 林蔡承律師
黃正龍律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號一樓房屋如附
件複丈成果圖所示編號A、B、C、D、E部分（面積共計六十三平
方公尺）遷出並返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項定有明文。原告起訴時訴之聲明第1項原聲明請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號1樓房屋左邊約
19坪部分（下稱系爭房屋）騰空返還予原告，嗣於訴訟進行中，原告變更訴之聲明為先備位請求(詳後述)，經核原告之變更，其請求之基礎事實同一、不甚礙被告防禦及訴訟終結，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告前於民國107年12月5日向訴外人蔡明鴻承租系爭房屋，作為經營金瀚股份有限公司（下稱金瀚公司）使用，每月租金為新臺幣（下同）26,000元，租期自107年12
月5日起至110年12月4日止，租約到期後，原告繼續繳納租
金使用系爭房屋，轉為不定期租賃契約。原告承租系爭房屋後，將約系爭房屋面積二分之一範圍之空間轉租予被告(被
告占有部分如附件複丈成果圖所示編號A、B、C、D、E部分
，面積共63平方公尺），租金則為每月13,000元，原告與蔡明鴻之租約到期後轉為不定期限租賃契約，轉租契約亦隨同成為不定期限契約。嗣因原告有使用空間之需求，且被告經常違規使用轉租空間，被告又私自找蔡明鴻訂定租約，因蔡明鴻拒絕作罷。原告得知上情後，於112年3月21日與蔡明鴻重新續約，期間自112年4月1日起至113年3月31日止，租金
不變。原告已提前發函予被告終止轉租契約，並請求被告於112年5月底前自系爭房屋遷出，且將木埕室內裝修設計有限公司（下稱木埕公司）之公司登記一併辦理遷出，未獲置理。原告於上開期限屆至後，再次向被告表示終止轉租契約並催告被告遷讓騰空系爭房屋，仍未獲置理。原告已定一個月以上期限催告被告表示終止租約，自得依民法第455條請求
被告遷讓返還系爭房屋。並聲明：㈠先位聲明：1.被告應自系爭房屋如附件複丈成果圖所示編號A、B、C、D、E部分（
面積共計63平方公尺）遷出並返還予原告。2.被告應將木埕公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。㈡備位聲明：1.被告應自系爭房屋如附件複丈成果圖所示編號A、C、E部分（
面積共計57平方公尺）遷出並返還予原告。2.被告應將木埕公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。
二、被告則以：被告與蔡明鴻間存在租賃契約，原告並非出租人，有契約書面為據。退步言之，若不認被告與蔡明鴻間有租賃契約存在，亦應解為兩造共同向蔡明鴻承租系爭房屋使用，原告所主張之轉租契約因欠缺契約必要之點，轉租契約並未成立，因兩造對於轉租契約之空間使用並無合意，從未明確劃分屋內空間。再退步言，縱認轉租契約存在(被告否認
之)，原告未特定被告之承租範圍，亦無終止事由，若為不
定期限租約，除有土地法第100條各款情形外，原告亦不得
終止租約，原告之訴並無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：原告主張其向蔡明鴻承租系爭房屋使用，並將其中如附件複丈成果圖所示編號A、B、C、D、E部分
（面積共計63平方公尺）轉租予被告，每月租金13,000元，原告已終止轉租契約等情，有房屋租賃合約書、照片、受理案件證明單、房屋租賃契約書、存證信函、經濟部商工登記公示資料等件為證，已經被告否認，經查：
㈠兩造間成立轉租契約：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條亦有明文。民法第443條所謂轉租係指承租人與出租人間繼續其租賃關係而將租賃物租與次承租人使用收益，次承租人支付租金與原承租人(即
轉租人)之情形而言。
2.原告前於107年12月5日向蔡明鴻承租系爭房屋使用，並簽訂租賃契約，有租賃契約書可憑，並有證人蔡明鴻之證詞可稽，嗣原告將系爭房屋部分空間轉租予被告，被告按月支付13,000元，有被告匯入原告帳戶資料可憑(見本院卷
第221頁以下)，原告主張其與被告間成立轉租契約應堪認定，被告雖抗辯租賃契約係存在於被告與蔡明鴻之間，或是兩造共同向蔡明鴻承租云云，並提出被證1之租賃契約
書為據(見本院卷第77頁)，但證人蔡明鴻已證述其沒有與被告簽約，其與原告簽約，原告匯款租金並負擔押金，因為被告要申請營業執照才簽立被證1之租約等情(見本院卷第256至259頁)，足見系爭房屋之租約係存在於原告與蔡
明鴻間，兩造間僅成立轉租契約，至被證1之契約書，僅
被告為辦理營業執照所用簽立，並不能證明被告與蔡明鴻間成立租賃契約。
3.被告雖又以兩造間就系爭房屋之空間使用未明確劃分約定，對轉租契約必要之點尚未合致，辯稱兩造間轉租契約尚未成立云云，惟被告就其使用系爭房屋部分空間一事並無爭執，且由兩造間之Line訊息可知(見本院卷第121頁)，
兩造使用系爭房屋之空間範圍，並非不能特定，從而，被告稱原告與被告間之轉租契約因為特定範圍而不存在，並不足採。
㈡原告已經終止轉租契約：
⒈按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，固為民法第450條第2項所明定，土地法第100條亦規定出租人非因
該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約
時，應受土地法第100條各款之限制。次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之
房屋，客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明而言（最高法院43年度台上字第1199號裁判意旨參照）。且非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條定有明文。

⒉兩造間就系爭房屋之轉租契約，係口頭約定之不定期限租賃契約，原告已於112年4月11日定一個月以上期間（至112年5月31日）催告被告為終止轉租契約之意思表示，且被告已於112年4月11日收受，有存證信函及郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第35至37頁），是原告終止轉租契約之意思表示應已於112年5月31日發生效力，兩造間轉租契約已經消滅。被告雖另主張依土地法第100條，原告不得終
止轉租契約云云，然土地法100條之立法目的是為保障經
濟上弱勢之承租人，限制房屋所有人任意終止租賃契約，準此，土地法第100條之限制對象應為房屋所有權人，原
告並非系爭房屋所有權人，自無適用餘地，況原告已經陳明終止轉租契約收回系爭房屋係為自己公司營業之用，符合自用之要件，被告依土地法第100條抗辯原告不得終止
轉租契約，自無理由。從而，原告既已終止轉租契約，原告依民法第455條請求被告就占用如附件複丈成果圖所示
編號A、B、C、D、E部分遷出並返還予原告，為有理由，
自應准許。
四、至原告又請求被告將木埕公司之公司登記自系爭房屋遷出云云，已經被告否認，原告雖可終止轉租契約收回轉租之空間，但依據證人蔡明鴻之證詞及被證1之租約，已可認屋主蔡
明鴻有容認被告利用系爭房屋作為木埕公司設址登記之意，況經本院詢問原告關於請求被告將木埕公司設址登記之請求權基礎時，原告並無法具體指明，僅泛稱是依據租約終止後之回復原狀義務，而轉租契約僅為口頭契約並無明文，而終止轉租契約後，被告雖負遷出占用部分返還原告之義務，但木埕公司設址登記之影響為所有權人對系爭房屋之用益，從而，原告此部分請求，並無依據，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於轉租出租人地位，依轉租契約法律關係，請求被告應自系爭房屋如附件複丈成果圖所示編號A、B、C、D、E占用部分遷出並返還予原告，為有理由，應予准許
。至原告請求被告應將木埕公司登記地址自系爭房屋遷出部分，則無理由，應予駁回。原告先位之訴部分有理由，備位之訴無庸再予審酌。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　20　　日民事第四庭法　官 陳正昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　20　　日書記官 翁挺育