八十五年度重訴字第一五三七號｜民事：不動產所有權移轉登記｜裁判日期：89 年 05 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十五年度重訴字第一五三七號原　　　告　名高建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　簡長順律師羅必強被　　　告　乙○○　　　　　　　　　住台北縣三重市○○街十一巷六十二號訴訟代理人　郭疆平律師複　代理人　黃慧怡　　　　　　　　　住台北市○○○路○段十七號九樓右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：主　　文被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如假執行程序實施前，以新臺幣伍佰伍拾柒萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事　　實甲、原告方面：壹、聲明：被告應將附表所示之不動產移轉所有權登記予原告。被告乙○○應給付原告新台幣（下同）七百六十九萬元及自民國（下同）八十三年元月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告四百八十七萬八千元損害賠償金。訴訟費用由被告負擔。本判決請准供擔保宣告假執行。貳、陳述：一、緣被告陳仁於民國（下同）八十年十一月二十一日，向原告預購原告所預建之不動產，其中土地係工業區土地，房屋則為預售方式，此有房屋及土地預定買賣契約書可資為證。二、嗣因原告為給被告等人保障，乃徵得被告同意，以被告名義為建照執照起造人（係以工業社名義為之），並經原告建築完成，且本件系爭建物因係工業區之住宅，故有最少建造面積之限制，是乃以三戶合而為一建照起造人名義申請建造執照（其餘二戶非被告所購買）。並依法為第一次所有權登記，經蘆竹地政事務所就被告乙○○為起造人名義部分編為蘆竹鄉○○段三一五建號，嗣於八十三年十一月十一日即分割出三四九、三五０建號。惟因嗣後經濟不景氣，被告乙○○係投資客乃亟思解約，欲取回其已付之價金，即一再藉故托延辦理另二戶建物（即附表之建物）移轉登記之手續，經原告一再向被告表示，登記在被告名下之不動產乃高達二千餘萬元，而被告亦僅繳交二百餘萬元左右而已，縱然僅登記乙戶而將其餘二戶返還原告仍對被告之保障綽綽有餘，惟被告均置之不理，導致原告另外之購買客戶即依此原告予以索賠，致對原告造成莫大之損失。三、按本件被告拒絕將信託登記予被告名下之不動產移轉登記給原告乃有侵占之犯行，又依本件信託之目的已達，本依約定被告即應依原告請求移轉登記回復為原告名義，然被告竟拒絕移轉，原告自得再以本訴為終止信託關係意思表示，而請求被告應移轉信託登記部分之房屋予原告，又縱認無信託關係，則被告就該系爭附表一所載之不動產亦應依不當得利之法律關係予以返還，爰依法起訴請求。四、又本件被告依當時約定於八十三年十一月十一日分割成完成後即應返還前開不動產之所有權予原告，被告竟拒絕履行，自己對原告造成損失，則本件除有債務不履行（即信託關係）外，亦有侵權行為，依法自得請求依被告於八十三年十一月十一日經原告要求後，被告仍拒絕履行之損害賠償，此因被告不履行移轉登記予原告，致原預訂要履行給其他客戶部分無法完成，除造成原告尾款未收而無法清償原預計清償原告向他人借款債務月息百分之一．八之損害外，且造成原告對客戶之違約，此部分購買戶尾款未收致原告無法清償舊欠之損失詳如計算式，其餘損害等均暫予以保留。則被告乙○○應給付原告之損害額為四百八十七萬八千元正。另本件被告既已登記為名義人，則被告即有給付尾款之義務，然被告乃拒絕辦理貸款，依代辦貸款委託書第五條約定，被告乃應再給付尾款。此部分被告乙○○應再給付七百八十九萬及利息，惟因被告與原告曾協議因花台部分被道路佔用，原告同意減縮二十萬元，則被告應再給付七百六十九萬元及利息之尾款。乙、被告方面：壹、聲明：一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、被告願供擔保，請准免為假執行。貳、陳述：一、按兩造素不相識，若原告擬將系爭二戶與被告無涉之房屋信託登記在被告名下，衡諸常理，原告必要求被告與伊簽訂書面之信託契約，以規範雙方權利義務。然查本件並無任何書面之信託契約存在，而自兩造間之買賣契約以觀，亦無此信託關係之約定，甚且雙方對於被告應於何時、以何價錢將系爭二戶房屋過戶予何承購戶，更無指明；另有關信託之報酬若干，信託期間之房屋稅損如何負擔，及信託房屋再過戶予他承購戶時，所產生之契稅、財產交易所得稅與相關過戶費用應如何負擔等，均無約定，凡此實顯不合常理，自足證明兩造間確無信託關係存在。二、原告不得依不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋移轉登記予伊：１、按不動產之過戶移轉，均有其法律上之原因，如買賣、贈與、互易、繼承等，然本件原告若基於不當得利之法律關係請求，則原告顯無得請求被告將系爭房屋「移轉登記」予伊名下之法律關係存在無疑，充其量請求塗銷被告之保存登記，即得回復其利益。故原告請求被告將系爭房屋「移轉登記」予伊，應屬無據！２、次依被告於民國八十七年三月五日庭呈之桃園地方法院強制執行文件所載，系爭三五０建號之房屋，業因原告積欠抵押權人鉅額債務未還，而遭法院查封拍賣在案，被告就該房屋，即有民法第二百廿五條第一項規定所指「因不可歸責於債務人之事由致給付不能」之情事，故被告就該三五０建號之房屋，依法自免給付之義務。矧原告積久抵押權人鉅額債務，無力償還，若判命被告將系爭房屋返還，被告對原告之回復價金及違約金債權，將亦無法求償，故基於同時履行抗辯及不安抗辯，被告亦得拒絕返還。３、第查原告依據買賣契約，明知伊僅有給付一戶房屋給被告之義務，並無給付三戶房屋義務，而竟多給付系爭二戶房屋予被告，則依民法第一百八十條第三款規定，彼就系爭無給付義務之二戶房屋，當亦無不當得利之返還請求權可言。４、復查原告係為逃避自己公司之營業稅及營利事業所得稅，方以被告名義擔任起造人，並將系爭房屋辦理保存登記在被告名下，使被告成為出售房屋予他承購戶之出賣人。如此，不僅原告可逃漏營業稅，且本應由原告負擔之售屋所得稅，亦轉歸由被告負擔，且事實上，原告就系爭房屋之買賣亦未開立發票繳納營業稅，更未申繳營利事業所得稅。則似此以逃漏稅捐為目的之不法給付，依民法第一百八十條第四款規定，自亦不得請求返還。５、原告就此雖提出台灣高等法院八十六年度上易字第六八三四號有關「被告丙○○」無罪之刑事判決，主張伊非因不法原因而為給付云云。然查： ①該刑事判決僅謂「丙○○」無詐欺及使公務員登載不實之犯行，並未指原告公司及其負責人無法逃漏稅捐之犯行，故該刑事判決自不得作為原告有利之判斷依據！②又原告就伊出售房屋予被告及其他購屋人之營業行為，從未開立發票繳納營業稅；且伊就系爭「南坎家天下」之建屋出售案件，因係使用部分購屋人之名義起造及辦理保存登記後，再移轉產權予他承購戶，故伊就此建屋出售案並未申報繳納營利事業所得稅，亦屬無疑。基此，縱如該刑事判決所言，原告得不另徵求被告之同意，而僅依據兩造間之「代刻印章委託書」，即得持代刻之印章以被告名義成立企業社再據以申請建築執照，然此就「丙○○」言，雖經刑事判決認無詐欺及使公務員登載不實之犯行，惟就國家之稅收立場言，原告之行為仍屬逃漏稅損！故原告公司就系爭房屋買賣，既未開立發票繳納營業稅並申報營利事業所得稅，可見伊確係為逃漏稅捐之不法原因，而將系爭二戶房屋登記在被告名下無疑，依法自不得請求返還。 ③事實上，財政部就此類情形，於台財稅字第831607041 號函令中（見附件），即明示：「本案建設公司於工業區內成立工業社，憑以請領建造執照後，由建設公司出資建屋出售，如經稽徵機關查明該工業社並非實際建屋出售者，亦無銷售貨物或勞務之行為，應由建設公司直接開立發票予購屋者，亦無銷售貨物或勞務之行為，應由建設公司直接開立發票予購屋者，並依法報繳營業稅及營利事業所得稅。否則該工業社應依規定辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。至於契稅則由買受人依規定報繳」。可見有關本案在工業區建屋出售之情形，應由建設公司（即原告）自行成立工業社，並由建設公司直接開立發票予購屋者，並依法報繳營業稅及營利事業所得稅，且購屋人須依規報繳契約。惟原告竟不法以部分購屋人（包括被告）之名義起造房屋後轉售予他承購戶，藉以逃漏稅捐，依上開財政部貧布之函令所示，自屬不法無疑！④原告雖辯稱以被告名義擔任起造人，可省契約云云，然依前揭財政部解釋，購屋人事實上仍應依規報繳契約，並無節省契約之可言。且若原告擬為承購戶節省契約，則系爭二戶房屋應以其真正買受人為起造人，方有可能省下契約，否則系爭二戶房屋之承購戶若未擔任起造人，則彼等於房屋建成後，須再一次以買賣為名，向被告買受房屋並移轉產權，其結果，不僅系爭二戶房屋之承購戶沒省到契稅，且變成被告建屋出售，反須由被告為原告負擔龐大之稅捐，根本不划算，實難至愚者所不為，且亦無何節稅之可言！⑤原告雖又辯稱工業區住宅有最少建照面積之限制，是乃以三戶合而為一而僅以被告為起造人云云。然前揭財政部解釋工業社應由建設公司即原告自行成立，且查被告並非工業社，何有以被告名義起造之理！況自原告公司就本件房屋銷售案，從未開立發票報繳稅捐乙節觀之，原告部承購戶（如被告）名義起造房屋出售，根本就是為不法逃漏稅捐無疑！三、原告不得請求被告給付尾款七百六十九萬元及利息：１、按兩造間之買賣契約，業經原告合法解除，且　鈞院八十四年度訴字第五八四號判決（見前呈被證二號）、及台灣高等法院八十五年度上字第四九八號判決（見被告於八十六年八月廿六日呈報狀所附之判決書），並據此判決原告應返還被告前所繳納之買賣價金在案。故原告依據業經解除之契約，請求被告給付買賣尾款，於法自有不合。２、況且「解除契約之意思表示，不得撤銷」，民法第二百五十八條第三項定有明文。本件原告於起訴狀所附八十四年三月廿三日桃園廿一支郵局第四三一號存證信函中，即明確對被告表達「特通知台端限於七日內依約履行並予以貨款等，逾期未履約即依法解除，不另通知」云云之解除契約意思表示。是原告既已主張解約，何能再請求被告給付買賣價款！３、復依被告於民國八十七年三月五日庭呈之桃園地方法院強制執行文件所載，兩造間買賣標的之三一五建號房屋及二０三－一三七地號土地，亦因原告積欠抵押權人鉅額債務未還，而遭法院查封拍賣在案，顯有因可歸責於債務人（原告）之事由致給付不能之情形，依民法第二百廿六條及第二百五十六條規定，被告除得請求全部不履行之損害賠償外，並亦得以此為由解除契約。被告就此，前已以民國八十七年三月三十一日答辯（五）狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，則原告即無再依據被解除而不存在之契約，請求被告給付尾款之理！四、原告不得請求被告為侵權行為之損害賠償：１、按系爭二戶房屋登記在被告名下，係原告主動所為，被告並無任何故意或不法行為，豈有侵權行為法則之適用！２、況且原告謂伊受有四百八十七萬八千元之損害金乙節，乏據可稽，何能請求被告填補該不存在之損害！理　　由壹、兩造爭執之要旨：一、本件原告起訴主張，被告於八十年十一月二十一日，向原告預購原告所預建之不動產，其中土地係工業區土地，乃經被告同意以被告之工業社名義為建照執照起造人，又因工業區住宅有最少建造面積之限制，乃三戶合而為一建照起違人名義申請建造執照，並依法為第一次所有權登記，經蘆竹地政事務所就被告乙○○為起造人名義，編為蘆竹鄉○○段三一五建號，並於八十三年十一月十一日分割出三四九、三五０建號；惟被告竟拒絕將信託登記其名下之不動產移轉登記予原告，原告以本訴為終止信託關係之意思表示，並請求被告應移轉信託登記部分之房屋予原告；若無信託關係，被告仍應依不當得利之法律關係，將如附表一所示之不動產返還原告。而被告既已登記為不動產名義所有人，即有給付尾款之義務，扣除原告同意減縮之二十萬元，被告仍應給付七百八十九萬元及利息；又被告依約於八十三年十一月十一日分割完成後，即應返還前揭不動產之所有權，被告拒絕履行即負有侵權行為之損害賠償責任，原告所受之損害，因對客戶違約無法收取尾款，造成損害原告先就部分請求四百八十七萬八千元。二、被告則以：兩造間並無任何信託關係存在，原告請求移轉登記，並無依據，且原告初係以逃漏稅捐之不法原因，始將系爭不動產登記被告名下，依民法第一百八十條第四款即不得依不當得利之法律關係請求返還，又系爭不動產係原告依買賣契約而給付，其給付時既明知僅有給付一戶之義務，竟仍多給付二戶，亦屬民法第一百八十條第三款不得請求返還。又系爭不動買賣，被告已解除契約並訴請原告返還價金，並獲勝訴判決，原告亦曾主張解除契約，被告自已無依契約再給付尾款之理；至系爭不動產從未登記原告名下，原告並無權利受侵害，自無侵權行為之請求，況其主張之四百八十七萬七千元之損害賠償額亦屬憑空計算，原告之請求並無依據。貳、得心證之理由：一、按所謂信託行為，係指委託人將財產權移轉於受託人，使其成為權利人，以達到當事人間一定經濟上或社會上目的之法律行為而言。是信託關係，得由當事人依其目的訂立信託契約（信託法於八十五年一月二十六日公布施行後，依同法第二條之規定）而發生。從而本件首應審究者，厥為被告是否因與原告間之信託關係，而登記為如附表所示之不動產所有權人。二、本件原告於八十年十一月二十一日向被告買受座落桃園縣蘆竹鄉○○段二０三 ─二一、二０三─二九、二０三之八三土地內之「桃園家天下」編號Ａ九之房屋及座落基地，房屋價款為三百二十六萬四千元、土地價款為七百六十一萬六千元，合計一千零八十八萬元，被告並已繳交價款二百九十九萬元，此部分之事實，有兩造間之「房屋．土地預定買賣合約書」附卷可稽；是如附表所示之不動產二筆，並非被告依買賣契約而取得所有權之標的，已無爭執，況上揭房屋屬建前之預售預購，被告除登記為名義上所有權人外，尚無任何取得系爭不動產所有權之法律上基礎或原因。三、又系爭基地屬桃園縣土地使用分區中之工業區土地，已經明文約定於上揭買賣合約書中；而代銷系爭房屋之名謙事業廣告有限公司負責人張家淳亦到庭結證稱，訂立業務銷售合約時，於合約書內有特別附加要以承購戶之名義申請建造執照，代售系爭房屋時亦確有告知被告工業區土地性質等事；復參以兩造所不爭、附於上揭契約末之代刻印章委託書，該委託書載明「本式印章僅得使用座落桃園縣蘆竹鄉○○段二０三─二一、二０三─二九、二０三之八三地號內土地本項建物產權登記之申請或變更、領用及代辦貸款手續、代辦銀行貸款開戶並領取貸款，．．」等語，則準此，被告既願以相當之價款購得所謂工業住宅之工業區內房屋，依其委託用印等約定，堪認於簽約購屋時應即同意，於系爭工業區內土地之建照執照、使用執照等產權取得所有權之行政申請程序上，予建商即原告相當之授權及配合，此即包括八十一年間於工業區興建廠房、辦公室及單身宿舍，其建造執照及使用執照之起造人資格均應為以工業人為之（該部分被告之同意授權，參見卷附台灣桃園地方法院八十五年度易字第一六九五號刑事判決、台灣高等法院八十六年度上易字第六八三四號刑事判決，均認定被告同意以育盛企業社之工業人名義擔任起造人）；再依台灣省畸零地使用規則第三條所定，工業區土地，最小寬度七公尺、縱深十六公尺，始得為建造執照之申請，是本件工業區土地依法令既需委建工業人且合二至三戶始得申請建造執照，應即為買賣雙方於訂約時所明知且願相互配合取得產權之相當條件，是本件如附表所示之不動產二筆，雖被告登記為名義所有權人，惟既非買賣契約之標的，則其並無取得該所有權之相當對價，況被告另復無有任何取得系爭標的所有權之法律上原因或依據，則相互参以上揭所述等情，原告主張其取得所有權登記係基於兩造間之信託關係，應堪採信。四、按信託關係，因委託人信賴受託人代其行使權利而成立，委託人即有隨時終止信託契約之權利。本件原告既以本訴之提起為終止信託契約之意思表示（見起訴狀理由欄第三段），則兩造間之信託關係自被告意思表示之通知到達時即生終止之效力，從而，本件受託人即被告，於起訴狀繕本送達翌日起即有返還信託物於信託人即原告之義務，是原告起訴請求被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至被告所稱原告係以此規避稅捐云云，惟是否另涉逃漏稅捐之行政甚或刑事責任，自宜另由稅務主管機關就此工業住宅之建售型態核實稽課移送，尚非被告得據以為取得本件不動產所有權之依據。又被告雖另以，系爭契約已經其解除，並訴請求回復原狀而受勝訴之判決（詳後述），得基於同時履行抗辯而拒絕原告交屋之請求云云，但按所謂同時履行之抗辯乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。最高法院五十九年台上字第八五○號著有判例。本件原告所主張對於被告之移轉登記請求權，及被告對於原告之回復原狀請求權，並無對價關係，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，揆諸上揭判例意旨，亦不能發生同時履行之抗辯，併此敘明。五、原告雖另主張，系爭不動產於八十三年十一月十一日已分編為蘆竹鄉○○段三一五建號、三四九、三五０建號，被告自其時起，即有返還上揭不動產之所有權之義務云云；但按，兩造間雖堪認有信託關係存在，惟原告既未能舉證證明，兩造間信託關係中，如何約定被告應於何時返還信託物之義務，則受託人之返還信託物義務，自係於信託人終止信託關係後始發生，是依上述，本件被告之返還信託物義務既於契約終止即起訴狀送達翌日始行發生，則原告主張其於八十三年十一月十一日即負有返還信託物之義務，顯即無所據，是原告以被告未於八十三年十一月十一日返還即另負有債務不履行及侵權行為責任云云，顯無理由，其請求被告給付四百八十七萬八千元之損害賠償云云，應予駁回。又原告另請求被告應給付七百六十九萬元之買賣價金尾款及利息云云，惟本件買賣契約，業經被告依買賣契約之瑕疪擔保於本院八十四年度訴字第五八四號請求回復原狀事件中，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並經本院八十四年度訴字第五八四號、台灣高等法院八十五年度上字第四九八號民事判決勝訴在案，有卷附判決書可稽，原告且於本件起訴狀所附八十四年三月二十三日桃園二十一支郵局第四三一號存證信函中為解除契約之意思表示，則按之「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之」，「解除契約之意思表示，不得撤銷」，民法第二百五十八條第一項、第三項分別定有明文，原告既於起訴時已提解除契約之意思表示（即上揭存證信函），復依系爭契約請求給付買賣價金尾款，自無理由。六、綜上，本件原告終止信託關係，請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，於法相符，應予准許。其餘請求被告給付四百八十七萬八千元之損害賠償，及另請求被告應給付七百六十九萬元買賣價金尾款及利息，則無理由，均應予駁回。参、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。肆、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書，第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　五　　　月　　三十一　　日民事第六庭法　　　官　林政憲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　六　　　月　　　五　　　日書　記　官　張漪蕙註：本案起訴日期為八十五年六月十九日。

臺灣臺北地方法院八十五年度重訴字第一五三七號

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