八十八年度簡上字第七九八號｜民事：給付管理費｜裁判日期：91 年 04 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度簡上字第七九八號上　訴　人　　紡織大樓管理委員會法定代理人　　甲○○ 複　代理人　　王小湄被　上訴人　　天騰工業股份有限公司法定代理人　　乙○○ 右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十五日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第二八三八號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院判決如左：主文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰參拾萬伍仟柒佰壹拾貳元，及自民國八十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。第一、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：如主文第一、二項所示。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：原審判決駁回上訴人之訴，無非係以：上訴人所使用之管理員管理中心之二側玄關用地均係被上訴人所有，依每月每坪租金新台幣（下同）一千元計算，亦無不合理之情形，被上訴人可得向上訴人主張不當得利之數額即有二百零四萬零五百元之債權可供抵銷，上訴人之請求於法自有未合等語，為其論據。惟查，該判決認事用法均有違誤，茲說明如下：（一）本件上訴人於原審主張之訴訟標的金額經減縮後為一百零四萬三千六百五十三元，上開金額係被上訴人自民國八十四年八月至八十七年十月積欠之管理費及其他費用之總額，惟被上訴人嗣後仍未按時繳交，累積至八十八年六月份，共積欠一百三十萬五千七百一十二元，合先敘明。（二）本件管理費之請求依據如下：上訴人為紡織大樓管理委員會，經紡織大樓區分所有權人會議決議成立，並向台北市政府報備核准。依公寓大廈管理條例第十八條、第二十一條及紡織大樓住戶規約第十條規定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定繳交公共基金、管理費等。紡織大樓自六十三年新建完成並成立管理委員會以來，大樓之管理費及水、電費均依各區分所有權人單位坪數攤收。被上訴人自八十四年八月起即藉口管理費分攤比例不公為由拒不繳納，後經區分所有權人會議於八十八年七月二十一日決議通過新計算方式，惟被上訴人對須分攤一樓門廳公設的管理費坪數仍覺不合理，主張以一樓門廳之租金抵銷管理費，並答應於會後十日內提出認為公平合理之分攤比例算法。惟嗣後並未提出其認為合理之算法，且自八十八年七月起即按時繳交管理費。（三）本件管理費之計算方式如下：１紡織大樓管理費及其他費用係依據各戶的面積除以大樓總面積計算而來。２被上訴人建物面積為一二○一點一九平方公尺，扣除騎樓及兩側平台、車道（附屬建物）後之面積為八一五點三五平方公尺。由於被上訴人曾抗議兩側門廳（玄關）其並未使用，上訴人同意再將該部分面積一三三點八九平方公尺扣除，故被上訴人實際繳費之面積僅為六八一點四六平方公尺（實際室內面積）。３大樓建物總面積為：地下一樓為九○一點八三平方公尺、一樓為六八一點四六平方公尺、二樓為八一五點三五平方公尺、三樓至七樓各為一二○一點一三平方公尺，合計面積為八四○四點二九平方公尺。４依被上訴人實際室內面積六八一點四六除以大樓建物總面積八四○四點二九，經四捨五入後之比例為百分之八點一一，即為被上訴人應分擔管理費及其他費用之比例。５由於八十四年八月至八十七年四月，被上訴人之房屋為空戶，依往例費用減半，故分擔比例降為百分之四點○五五。八十七年五月被上訴人開始遷入，故分擔比例恢復為百分之八點一一。八十八年二月被上訴人將房屋出租一半，故分擔比例降為百分之四點○五五，另外百分之四點○五五由現住戶負擔。八十八年七月份以後，被上訴人均已依照上開比例繳交管理費，故本件被上訴人欠繳之管理費為八十四年八月份至八十八年六月份。（四）原審判認被上訴人得依不當得利之數額主張抵銷，於法未合：１公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項（見該條例第三十四條），並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權加以干涉之權。有關管理委員會之法律上地位，在公寓大廈管理條例立法前，實務上之見解並不一致，通說認為屬於民事訴訟法第四十條第三項之非法人團體。公寓大廈管理條例立法後，於第三十五條賦予管理委員會當事人能力，性質上相當於非法人團體，但仍不具有實體的權利能力，真正法律上權利義務的主體仍歸屬於全體區分所有權人。原告雖係紡織大樓之管理委員會，惟法定權責僅在維護管理大樓並執行區分所有權人會議事項，並無承受被上訴人得否向其他區分所有權人主張不當得利之責，且區分所有權人繳納管理費之義務乃源自於公寓大廈管理條例及住戶規約之規定，而非基於與管理委員會間之對價契約關係，被上訴人自無權向上訴人主張行使抵銷權。２次查本大樓於六十三年興建完成時原始起造人將整棟大樓共同使用部分（如電梯、樓梯、走廊、廁所、一樓平台、車道、二側玄關）全部均以專有方式登記在最靠近該部分之區分所有權人名下，造成整棟大樓沒有公同共有之建物，二樓以上住戶欲進出大門時必定會經過其他區分所有權人建物之專有部分。由於此種特殊之歷史因素，本大樓於六十三年興建完成後，大樓各樓層之共同設施，均提供全體區分所有權人使用，二十幾年來被告前手之原區分所有權人從未對一樓兩側玄關（即門廳）主張行使專用權，依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，被上訴人應繼受原區分所有權人之義務，自不得向上訴人或其他區分所有權人主張相當於租金額之不當得利，更無行使抵銷之權。３有關區分所有建築物之共有部分，學說上可分為法定共有部分及約定共有部分。法定共有部分乃在性質上、構造上僅供區分所有權人共同使用，各區分所有權人不得以合意變更為專有部分，例如共用正門、門廊、樓梯間、電梯間、走廊等，公寓大廈管理條例第七條亦規定公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分，連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，並不得為約定專用部分。換言之，性質上屬共用性質者，如走廊、樓梯、通往室外之通路或門廳，不僅不得供作「專有部分」，亦不得約定供作「共有專用部分」。４本件紡織大樓一樓兩側之玄關（即門廳）、平台、車道，其性質及構造上皆不具有獨立性，僅供區分所有權人共同使用，就區分所有權之性質言，原不應登記為被上訴人單獨所有。縱使登記為被上訴人所有，亦不影響其為公共使用性質。況且系爭大樓兩側門廳部分為大樓全體區分所有權人出入必經之地，大樓各區分所有權人自有權依二十幾年來之約定繼續使用。上訴人為有效執行管理大樓人員進出，並收受信件等，在該處設立管理櫃檯，自屬依建築物之性質合法使用，並無不當得利可言。被上訴人主張依不當得利予以抵銷積欠之管理費，顯無理由。５況依原審判決，則七樓住戶進出樓梯、電梯即必須支付六樓以下區分所有人租金（因整棟大樓之樓梯、電梯均為專有部分），六樓住戶須支付五樓以下區分所有權人租金。甚且部分一個樓層有二個以上區分所有權人之住戶（如二樓之一、三樓之六、四樓之四、五樓之四）使用廁所、茶水間，尚須支付租金予同樓其他區分所有權人。如此違背常情之見解，不僅嚴重破壞建築物區分所有權人間之相鄰關係，亦和公廈大廈管理條例之立法精神相違。６退步言之，原審判認上訴人於兩側門廳管理中心之使用範圍為四十點八一坪，惟上訴人於該處僅設置一簡單櫃檯，以收受大樓信件及管制人員進出，實際使用面積依被上訴人之自認，僅零點七六坪，並非如原審所言有四十點八一坪。又原審以每坪每月租金一千元計算，完全無視於該處僅為大樓出入口，並非被上訴人所得單獨使用，其權利之行使明顯違反公共利益，竟仍判認以每坪每月租金一千元為相當，顯有違誤之處。倘依原審判決，兩側門廳四十點八一坪，每坪每月租金一千元，則被上訴人每月可主張之門廳租金高達四萬零八百一十元，比其每月應繳納之管理費還高，其不合理之處，顯而易見。至於管理櫃檯以外之其他門廳面積，為二樓以上住戶進出大樓必經之處，上訴人實際上並未使用，自無所謂不當得利可言。（五）上訴人抗辯部分費用過高，並無理由：本件管理費及其他費用係依照住戶面積與全棟大樓建物總面積比計算而得，原即合理。甚且被上訴人建物面積部分在其要求下，上訴人已自行扣除騎樓、平台、車道、兩側門廳等部分之面積，其他住戶登記專有之公共使用部分的面積，仍依比例繳交管理費，惟被上訴人仍藉口費用過高拒繳。被上訴人抗辯之公共電費，其費用係包括大樓中央空調冷氣、電梯、抽水馬達、污水馬達等範圍之費用；清潔費之部分係包括整棟大樓之公共設施部分及地下停車場之清潔、倒垃圾、定期消毒等費用，均有收據足供查核。（六）本件管理費各項明細如下：１有關自用電費部分：在八十七年五月份以前，被上訴人之自用電費係和地下一樓共用一個公電錶，另外由被上訴人接二個私電錶，地下一樓接三個私電錶。於電力公司依公電錶用電量核算費用後，再依被上訴人二個私電錶之用電量計算應負擔之費用。八十七年六月份以後，被上訴人已自行裝設獨立電錶，並自行繳費。２公共電費部分：係按總用電費，依被上訴人該月份應負擔之比例計算。該費用包含大樓中央空調冷氣、電梯、公共走道照明燈、抽水馬達、污水馬達等範圍之用電費。３水費部分：計算方式同公共電費。４清潔費：計算方式亦同公共電費，其費用包括整棟大樓公共設施部份及地下停車場之清潔、倒垃圾、定期消毒等。５管理費：計算方式同公共電費，在八十五年一月份以前及八十八年一月份以後，係每月固定收取總額二十萬，八十五年二月至八十七年十二月固定收取總額二十四萬，該月份如遇端午節、中秋節或春節，則依管委會決議調高總額。其費用主要用於支出六位保全人員、三位管委會職員薪資，該月份倘有剩餘則歸入公基金，不足部份由公基金支付。６修雜費：計算方式亦按比例分擔，各月份支出明細表均按月公告，各項費用單據留存委員會供住戶核對。７汽車管理費：八十五年八月以前每部二百元，九月以後每部調整為五百元，被上訴人擁有二個汽車位。８汽車位租金：被上訴人於八十七年十月以後，另向大樓承租一個車位，每位五千元。（七）本棟大樓汽車位租金主要係用於大樓管委會員工退休金及重大修繕購置：１查本件紡織大樓一樓之停車位租金皆存入公共基金，其主要係用於本大樓之前內聘的員工於八十五年五月至八十六年間陸續退休所需之退休金及整棟大樓重大修繕之用，係依系爭大樓八十一年五月十六日第十三屆第一次管理委員會之決議所為。２另依八十八年七月二十一日區分所有權人會議通過上訴人於八十七年八月十一日之會議決議內容：「‧‧‧地面上規劃出十九個停車位，由管委會統籌提供予本大樓住戶使用，並每個車位每月收取五千元管理費存入公共基金，做為日後大樓基本修繕費用」，故有關汽車位租金之收費標準及使用用途皆經大樓歷屆管委會決議通過，並提交區分所有權人追認無誤。上開汽車位租金收入均係專款專用，僅用於「員工退休金」及「大樓重大修繕購置」，故並未列入管理費明細表中。前開所謂「重大修繕購置」主要係針對大樓基本設備，為全體「區分所有權人」利益之支出；其他針對「現住戶」之需求而花費之修雜費，則包含在每月之管理費內。３本棟大樓有關汽車位租金收入自八十四年八月至八十八年六月止合計共收入三百一十二萬六千四百三十二元，在此期間針對專款專用之公共基金總共支出七百三十四萬八千七百六十元，不足部份由大樓之前累積之公共基金中支出。本棟大樓汽車位租金收入係歸入公共基金專款專用，和本件被上訴人積欠之管理費無關。（八）被上訴人其餘抗辯均無理由：１被上訴人於購買系爭房地時，由於先前地政事務所之登記疏失，將附屬建物平台及車道部份均登記為三八點九八平方公尺（實際面積為一三八點九八平方公尺），合計為七七點九六平方公尺，約僅二三點五八坪，有建築改良物所有權狀、新舊登記簿、謄本可證，故被上訴人實際購得平台、車道面積原僅二三點五八坪，嗣後因其發現登記錯誤，遂於八十七年間申請更正。況一般房屋買賣，買受人於購買時原即會事先考量室內實際可使用之面積，並依此計算買賣價金；且任何公寓大樓之權狀面積，原即包含公共設施之部份，殊不得以此主張拒繳管理費。如前所述，本棟大樓並無公有部份，其他二樓以上住戶在購買該區分所有權時，其權狀上所載建物之面積亦包括走道、廁所等公共使用之部分。倘依被上訴人之主張，豈非全棟大樓住戶均可依此理由拒繳管理費？如此論點，不妥之處，顯而易見。２被上訴人另辯稱上訴人將車道部分出租非本棟住戶收取租金等，亦非事實。蓋上訴人出租車位之部分，為大樓建築物外圍靠近圍牆之「法定空地」，並非被上訴人所稱附屬建物之車道部分。此從上訴人於鈞院提出之建築物改良物平面圖第一紙所示，在建築物兩側及後面尚有許多「法定空地」即可得知。另從現場實際拍攝之照片亦可明確看出出租之車位係位於建築物外緣靠近圍牆之法定空地上。上開法定空地（地基部分）既為全棟大樓區分所有權人公同共有，則上訴人依區分所有權人會議決議，將租金收入以專款專用方式用於職工退休金及大樓重大修繕購置上，自屬依法有據。３按公寓大廈之區分所有權人，須依區分所有權人會議決議繳納管理費等公共基金，此參酌公寓大廈管理條例第十八條、第二十一條等規定可明，被上訴人所有之紡織大樓住戶規約第十條第一款亦明文規定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定繳交公共基金、管理費。又有關上訴人起訴請求被上訴人給付管理費之適法性爭議，從公寓大廈管理條例第三十四條第六款、住戶規約第十條第五款可知上訴人得訴請法院命被上訴人給付應繳之金額及遲延利息。足見區分所有權人（即被上訴人）繳納管理費用、公共基金之義務，乃源自於上開法律及住戶規約之規定，而非基於與管理委員會（即上訴人）間之對價契約關係。從此亦可導出上訴人權責僅在維護管理大樓並執行區分所有權人會議事項，並無承受被上訴人得否向其他區分所有權人主張不當得利之責，被上訴人自無權向上訴人主張行使抵銷權。４最高法院六十七年台上字第八六五號、六十八年台抗字第八二號判例明確指出程序法對非法人團體雖認其有形式上當事人能力，但在實體法上並無權利能力。被上訴人既已肯認訴訟法上當事人能力與實體法上當事人能力應分別以觀，卻推論出得向上訴人主張抵銷，顯有矛盾。至於管理委員會依法有公共基金之設置，仍源自於公寓大廈管理條例及住戶規約之規定，真正法律上的權利義務主體是全體區分所有權人，故公寓大廈管理條例第三十六條規定管理委員會應向區分所有權人會議負責。被上訴人自不得以其得否向其他區分所有權人主張不當得利之責，向上訴人主張行使抵銷。上開問題真正之關鍵在於上訴人及其他大樓區分所有權人，使用系爭門廳係依照建築物使用執照為合法使用，且該門廳依公寓大廈管理條例第七條規定，性質上為法定共用部分，自無所謂不當得利之問題。否則二樓以上住戶豈非無法進出門戶？５被上訴人辯稱大樓其他區分所有權人假民主表決方式以多數暴力否決被上訴人要求重新核定管理費計算方法之提案云云。惟查基於公寓大廈區分所有之性質，其管理維護兼具有社區自治之精神，關於社區公共事務，原則上即得經由社區組織多數決之方式定之。果若區分所有權人會議之決議方式或內容確有違背法令，自得循法律途徑予以撤銷或確認無效，殊不得任由被上訴人以所謂「多數暴力」等情緒性攻擊其他區分所有權人之言詞為由拒繳管理費。況上訴人於本件審理過程中已應被上訴人要求扣除騎樓、平台、車道、兩側門廳等部份之面積，重新調整管理費計算方式，並溯及自本件請求之月份起適用，被上訴人亦自認可以接受而於八十八年七月份以後均按時繳納，惟其卻自相矛盾對先前積欠之管理費拒不繳納。６被上訴人抗辯大樓二樓並無騎樓、兩側平台、車道等附屬建物可資扣除，上訴人主張二樓面積為八一五點五三平方公尺，並非實在云云。惟查本棟大樓一、二樓樓地板面積均為八一五點三五平方公尺，三樓至七樓為一二○一點一三平方公尺，形成下窄上寬之整體外觀。一樓樓地板面積外圍之車道、平台、騎樓合計面積為三八五點八四平方公尺，係以附屬建物之方式登記在一樓區分所有權人名下，二樓並無上開三部份之附屬建物，故面積為八一五點三五平方公尺，被上訴人所辯恐有誤會，且其實際計算管理費之面積為扣除騎樓、平台、車道、兩側門廳後之實際室內面積六八一點四六平方公尺。７被上訴人質疑計算比例每月皆不相同之問題，乃因大樓區分所有權人倘有空戶之情形，依規定該戶當月份應負擔之比例得減半（被上訴人於八十四年八月至八十七年四月即因空戶而管理費減半），故每月計算標準會有些許不同。例如被上訴人提到之二樓住戶「冠恆公司」，係於八十七年五月新搬入，該公司於五月、六月因整修裝潢期間，尚未正式使用，因此以空戶計，所以分攤面積折半後為二一一點四平方公尺，七月份以後正式辦公，恢復為四二二點八平方公尺。本件管理費上訴人為免訴訟資料過於複雜，增加鈞院負擔，已將被上訴人應負擔之管理費按面積比例固定為百分之八點一一，空戶時減半為百分之四點零五五，八十八年二月起被上訴人出租建物一半予現住戶，管理費亦降為百分之四點零五五。在此期間，本大樓其他住戶因空戶而管理費減半時，原會導致被上訴人在此期間分攤比例上升，然為求簡化部分爭議及避免鈞院計算上之負擔，上訴人並未將此不利於被上訴人之因素計算在內，此亦為被上訴人列舉的舊分攤比例均高於百分之八點一一的原因。然被上訴人卻刻意援用以前之計算公式和現在之公式比較，模糊問題所在，實不足採。８被上訴人又主張其公司員工不過四、五人，所負擔之管理費卻高居大樓第二名或第三名。此項抗辯顯然忽略大樓管理費係依區分所有權人建物面積比例計算，本棟大樓之一樓、六樓及七樓係各自由同一區分所有權人獨立擁有全層之建物所有權，二樓至五樓之所有權係由三到八個區分所有權人所擁有。被上訴人所擁有之一樓建物面積既然較多，所需繳交之管理費自然較高。至於被上訴人公司員工人數多寡，此和管理費之計算並無任何關連。又被上訴人辯稱上訴人所僱佣之清潔人員其清潔範圍尚及於二樓以上各住戶專用部分，惟不包括被上訴人使用之一樓部分云云，亦對事實有所誤解。蓋本棟大樓之清潔工作係由外包之清潔公司負責，上訴人支付予該公司之清潔費僅包括廁所、茶水間、電梯、地下室等公共設施部分。至於該公司清潔人員會進入二樓以上住戶專用部分清潔，乃因大樓住戶為求便利，額外私下付費請該清潔人員進入打掃，其所需費用並非由上訴人支出，上訴人自無權加以干涉。倘被上訴人認為其室內專用部分需專人清潔，自可逕自洽尋該清潔公司，所需費用及金額多寡，亦當由被上訴人自理。被上訴人另主張部分公共設施（如電梯、廁所等）其未使用，即無需負擔管理費云云。倘依被上訴人所言，則二樓住戶亦可主張其進出大樓皆從樓梯，無需搭乘電梯，如此大樓管理費將如何計算？標準何在？況本大樓之住戶規約及公寓大廈管理條例亦未就此有賦予一樓住戶免納管理費之權利，被上訴人自不得以某項公共設施未予使用為由，拒繳管理費。至於上訴人庭呈之公共電費及清潔費收據，皆係八十四年八月至八十八年六月間之單據，被上訴人質疑上訴人主張之管理費僅至八十七年十月，恐有誤會。（九）綜上所陳，被上訴人之抗辯均無理由，為此請求鈞院廢棄原判決，命被上訴人給付積欠之管理費一百三十萬五千七百一十二元，及自八十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。三、證據：除援用原審之立證方法外，補提管理費明細表一紙、汽車位租金收入及公共支出明細表一紙、竣工平面圖四紙、建築改良物平面圖二十六紙、電費收據十六紙、電費收據四十七紙、水費收據四十七紙、清潔費收據四十七紙、分攤明細表四十七紙、修雜費明細表四十七紙、停車位明細表六紙、管理委員會會議紀錄一份、區分所有權人會議紀錄一份、車輛收費統計表十五紙、員工退職核發退職慰勞金金額表五紙、重大修繕明細表四紙、建物所有權狀、新舊登記簿謄本各一紙、照片六張、管委會會議紀錄一份（以上均為影本）。乙、被上訴人方面：一、聲明：駁回上訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：（一）上訴人一再主張依紡織大樓「使用執照」記載，紡織大樓一樓平台、車道、二側玄關、樓梯間、電梯間及各樓層電梯間、通道、屋頂突出物、地下室等均係紡織大樓之共同使用部分，為大樓從物，「供大樓各所有人」共同使用，並主張依最高法院八十一年台上字第八十二號判決見解，屬大樓共同使用部份，就區分所有之性質言，原不應登記為某一區分所有人單獨所有，縱登記為某一區分所有人單獨所有，亦不影響其為公共使用之性質；且地面上規劃出十九個停車位，由管委會統籌提供予本大樓住戶使用，並每個車位每月收取五千元管理費做為日後大樓基本修繕費用。上開汽車位租金收入均係專款專用，僅用於「員工退休金」及「大樓重大修繕購置」云云。惟查：１上開一樓平台、車道、玄關等空間，於六十三年興建完成時起即登記為一樓所有權範圍，被上訴人於受讓系爭一樓房屋時，亦須就平台、車道及兩側玄關等部分獨力負擔買賣價金；而兩側玄關之面積高達四十點八一坪、平台及車道之面積亦將近八十四點二九坪，以系爭房地座落於台北市○○○地段，又為一樓房屋，其地價自屬驚人，是上訴人空言系爭房地應為共用部分，被上訴人應無條件供上訴人使用云云，顯係昧於常情之詞。２況上訴人主張上開部分應為「紡織大樓共同使用」，然其竟將車道劃分停車位後出租於非本樓住戶如：科瑞、原住民、賴小姐、北飛及才軒等，收取每位每月租金四千元，如依上訴人所提之「租金收入明細」觀之，該收入自八十四年八月至八十八年六月止合計共收入三百十二萬六千四百三十二元，雖上訴人敘及該筆收入係經管委會決議以「專款專用」方式用於「員工退休金」及「大樓重大修繕購置」（未納入本大樓管理費收入）；惟誠如上述，該車道既為被上訴人所有，其出租車位收入理應作為被上訴人所得或至少應納入大樓管理費收入，以減輕被上訴人應分擔之管理費用，然上訴人竟以提付大樓其他成員表決通過而擅自將被上訴人所有物之收入列為所謂大樓專款，強使被上訴人獨力負擔原屬全大樓各住戶應共同分擔之「員工退休金」及「大樓重大修繕購置」費用，其所為已嚴重侵害被上訴人之權益，其表決更違反利益衝突公平表決原則，足見上訴人之主張委無足採。３上訴人所舉之最高法院八十一年台上字第八十二號判決雖認屬大樓共同使用部分縱登記為某一區分所有人單獨所有，亦不影響其公共使用性質，然縱觀該判決意旨並無法得出「使用大樓不必付費」之結論；況此僅屬「判決」之見解，其對本案並不發生拘束力，是上訴人關於一樓兩側玄關、騎樓、平台及車道係共有性質而無須付費之主張，不足採信。（二）上訴人主張因先前地政事務所之登記疏失，將附屬平台及車道部分均登記為三八點九八平方公尺（實際面積為一三八點九八平方公尺），合計為七七點九六平方公尺（註：應為二七七點九六平方公尺），約僅二三點五八坪。況一般房屋買賣，買受人於購買時原即會事先考量室內實際可使用之面積云云，並非實在。蓋：１一樓之平台與車道面積，應以土地所有權狀及台北市建成地政事務所建築改良物平面圖謄本所載為準。而按其記載，平台與車道面積均各為一百三十八點九八平方公尺，合計為二百七十七點九六平方公尺，依一平方公尺等零點三零二五坪計算，共計為八十四點零八坪。至於登記面積與土地買賣契約所約定之面積是否相符，為買賣雙方之問題，與其他共有人甚至於大樓之管理委員會完全無涉。況本案爭點之一在於：系爭土地之所有權為被上訴人所有，但為上訴人無權占有並劃分停車位出租予他人收取租金供作己用，與被上訴人購買系爭一樓房地時買賣契約所載之面積是否等於登記面積，係屬二事。２被上訴人於購買系爭房地時確係善意相信土地所有權狀上記載之所有權面積範圍內，均為自己使用，縱有其他住戶出入，但終不至於妨害自己經常性之利用。詎料上訴人竟將被上訴人所有之車道、平台及兩側玄關等土地，移作自己使用，甚至劃分停車位出租牟利，使被上訴人須另行支付費用方得利用自己之土地，自難令人甘服。（三）查系爭紡織大樓自始即為紡織公會成員所有，故名為「紡織大樓」，所有住戶均為紡織公會成員，彼此之間自有一定默契存在，後來因一樓所有權出讓予非公會成員之被上訴人，於區分所有權人會議中，被上訴人可謂人單勢孤，雖曾提案要求重新核定管理費計算方法，然終遭大樓其他區分所有權人假民主表決方式以多數暴力而否決，被上訴人只得採取消極拒付管理費及主張抵銷之方式，以權充自保之法。其後大樓另一住戶亦出售予訴外人中港公司甘興國，伊亦因管理費問題而與上訴人訴訟，足證上訴人所列管理費之計算方式確實不公，才屢遭民怨。嗣上訴人自知理屈，於提起本件訴訟後，始以書狀一再主張被上訴人應繳付管理費經扣除其一樓公共設施部分不計坪數，上訴人已減縮請求金額等語，並於八十八年七月二十一日重新調整管理費計算方式，並將其後之管理費計算方式比照辦理，被上訴人認為勉強可以接受後即自當月起按月繳納管理費，且亦未於本件訴訟中追加抵銷之金額。由上可知，上訴人所主張之管理費計算方式自始即非合理，且為上訴人所自知，是其本案請求即無理由自明。（四）依上訴人主張其於本件審理過程中已應被上訴人要求扣除騎樓、平台、車道、兩側門廳等部分之面積，重新調整管理費計算方式，並溯及自本件請求之月份起適用，足證上訴人確已自認其起訴時所據以計算管理費之基礎並不合理。雖上訴人於本件審理中已做調整並溯及自請求之月份起算，然上訴人無權占有兩側玄關之利益，仍超過其請求之管理費金額，是被上訴人即無須繳納，且被上訴人自八十八年七月份起亦已遵期繳納管理費，故上訴人主張被上訴人迄今仍拒絕繳納管理費云云，與事實不符，自無足採。（五）原審曾就上訴人使用被上訴人之不動產範圍及上訴人之管理狀況與其他樓層使用狀況比較上訴人管理費計算之結果是否公允乙事，進行現場勘驗，原審所得之心證為：「其失當之處固已昭然可見‧‧‧但就被告（即被上訴人）所有玄關部分確係自前揭時日以來即為原告（即上訴人）占有使用一事，已為原告所自承，就此事實『被告』（應為原告之誤）所稱係大樓共用部分而毋庸支付使用代價之詞已非可採，是被告就此部分所為抗辯‧‧‧於法尚無不合」。蓋上訴人主張被上訴人應無償供本大樓使用之兩側玄關、平台及車道等部分，總面積高達一百二十五點一坪（40.81坪+84.29坪=125.1坪），其主張完全不合情理，且上訴人更將被上訴人所有之車道劃分停車位出租以收取租金，所得租金又未列入管理費中扣抵支出，是上訴人主張之不合理，莫此為甚。（六）上訴人主張：系爭大樓管理費負擔比例係依據各戶面積與大樓總面積比例而來，而大樓總面積係以被上訴人所有建物面積一二○一點一九平方公尺，扣除騎樓及兩側平台、車道之面積為八一五點三五平方公尺，加上二樓面積八一五點三五平方公尺及三樓至七樓各為一二○一點一三平方公尺。被上訴人質疑計算比例每月皆不相同之問題，乃因大樓區分所有權人倘有空戶之情形，依規定該戶當月份應負擔之比例得減半為免增加鈞院負擔，已將被上訴人應負擔之管理費按面積比例固定為百分之八點一一云云，均非實在。蓋：１二樓並無騎樓、兩側平台、車道等附屬建物可資扣除，是上訴人主張二樓面積為八一五點三五平方公尺，即非實在。又觀諸上訴人於原審所提出「紡織大樓管理委員會八十七年六月份至八十八年三月份水電及清潔、管理費等各戶分攤明細表」，上訴人充作計算之其他各樓層之使用面積，並非每月固定不變，例如：就各月份二樓之使用面積總和分別為六○三．九六坪（八十七年六月份）、八一五．三六坪（八十七年七月份）、六四八．○四坪（八十七年八月份）。惟於使用住戶不變之情形下，使用面積之比例應係固定數字，然上訴人每月所列皆不相同，且各樓層各住戶使用面積合計後亦與上訴人主張不符，益足證明上訴人所計算之管理費並不實在。２依上訴人所言，管理費計算比例係依各區分所有權人使用面積與大樓總面積之比例定之，則樓地板面積均為不變之數，其比例亦應固定不變；縱因空戶而得減半計算，其比例亦非浮動。然依上訴人提出八十七年十一月分以後三個月之管理費明細表，上訴人主張被上訴人應負擔之比例亦為百分之八點八七九，與上訴人主張之百分之八點一一已有不同；且以被上訴人已繳納之八十八年十月份及十一月之管理費為例，亦有百分之四點零五與百分之四點七八之差別（一樓已分租科霽公司），足證上訴人計算管理費負擔比例時，並非依其所述，係以樓地板面積作為計算之基準。職是之故，依上訴人第一次所列被上訴人應繳之八十七年十一月管理費四萬七千九百六十元，與上訴人更正後之金額為四萬六千二百七十一元，相差一千六百八十九元，長此以往，將累積成一筆可觀之金額，足見被上訴人如未消極抵制，則被上訴人將平白多繳許多管理費，是以上訴人所計算之管理費絕非公平，至為灼然。（七）依上訴人所開立「紡織大樓管理委員會八十七年六月份（迄八十八年三月份）之水電及清潔、管理費等各戶分攤明細表」所載，被上訴人每月應分擔之百分比分別為：八點六五二、八點四二四、九點一四四、九點一四四、九點一四四、九點一○三、九點○一五、九點○一五、九點○一五、九點○一五等。如依上訴人所述，係以面積比例作為費用分擔之計算方式，則樓地板面積比例應係固定不變之數額，如何可能得出每月不同之百分比，是被上訴人自始即故意以不實之方式，要求被上訴人負擔不合理之管理費用。（八）被上訴人公司員工不過四、五人，然每月所需負擔之各項費用如水費、清潔費、管理費與修繕費及什支等，均高居本大樓第二名或第三名，且上訴人所僱用之清潔人員及保全人員，其清潔及管理之範圍除及於公共設施部分如廁所、電梯外，尚及於二樓以上各住戶專用部分，獨漏被上訴人專用之一樓如廁所等部分，基於「使用者付費」反面解釋，被上訴人既未使用，自無付費之義務或至少應減至合理之應付費用。被上訴人對此亦曾多次向上訴人反應，然始終未獲處理，是被上訴人迫於無奈只有採取消極措施，以求自保。（九）依上訴人所列每月修繕及雜支之分攤明細表，被上訴人每月所應支付之管理費、修繕費及什支竟各自高達二十四萬及二十餘萬元，惟其計算之管理費負擔比例有顯失公平之處，諸如：每月修繕及雜支明細表均固定有「四部電梯月保養費－一萬三千元」之支出，不定期尚有電梯修理費之負擔，惟被上訴人身處一樓無需使用電梯，故該項費用自應列入「各樓層修繕費」而由二樓以上使用者分擔，方為合理，然上訴人竟列入「修繕及雜支明細」，強使被上訴人負擔。再如各樓層單獨使用之衛生設備，因人為使用不當造成之阻塞或損壞，其修復或更新之費用，本亦應由該樓層使用之住戶自行負擔，方為是理，然上訴人亦列入管理費，使被上訴人亦須分擔，經被上訴人不斷據理力爭，上訴人始改列為「各樓層修雜費」。足證上訴人自始即知其所臚列之管理費並不合理。（十）上訴人主張公寓大廈管理委員會之權責，僅在維護管理該大廈，並執行區分所有權人會議事項，並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權，是被上訴人自無權向上訴人主張行使抵銷權，並非實在。蓋：１上訴人於本件訴訟之提起、減縮、擴張請求之金額等，僅提出八十一年五月十六日及八十八年七月二十一日之會議紀錄，惟對區分所有權人會議授權起訴、減縮及擴張請求之書面紀錄則付之闕如。其既未提出區分所有權人會議之授權書面紀錄，是其起訴、減縮及擴張請求金額主張之適法性，即不無可議。２實務向認訴訟法上當事人能力與實體法上當事人能力應分別以觀，故仍得逕為實體判決，最高法院六十七年台上字第八六五號、同院五十年台上字第二七一九號判例可資參照。且管理委員會依法有公共基金之設置，故被上訴人向上訴人主張抵銷並無不合。又最高法院八十九年度台上字第一七八七號給付管理費民事判決，對於管理委員會有受領抵銷表示部分，亦持肯定之見解，足見上訴人所辯被上訴人無權對之行使抵銷權云云，純屬誤會。（十一）上訴人主張二十幾年來被上訴人前手之原區分所有權人從未對一樓兩側玄關（即門廳）主張行使專用權，依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，被上訴人應繼受原區分所有權人之義務，不得向上訴人或其他區分所有權人主張相當於租金額之不當得利，更無行使抵銷之權云云，並非實在。蓋：１綜觀公寓大廈管理條例及大樓規約之內容，就區分所有權人之權利或義務部分，均未有命區分所有權人應無償提供自己所有之土地供他人無償使用之明文，而上訴人又未舉證以實其說，是其空言主張被上訴人應繼受原區分所有權人之權利義務，即無足採。２按「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人‧‧‧惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違‧‧‧」，司法院大法官會議釋字第三四九號解釋文著有是例，是應有部分之受讓人非必然受其前手與他共有人間分管契約之拘束。查被上訴人之前手與本大樓其他區分所有人間究有如何之協議，並非被上訴人所得知悉，而上訴人又未能舉證證明被上訴人對渠等之協議已經知悉，則參酌上揭解釋文之精神，被上訴人自不受前手與其他區分所有人間協議之拘束。（十二）上訴人主張得計算不當得利之部分僅有櫃檯零點七六坪，且亦為被上訴人所自認云云，亦非實在。蓋被上訴人始終主張應抵銷之範圍為兩側玄關之全部，即四十點八一坪，並反對上訴人所稱實際使用面積為零點七六坪，是上訴人主張被上訴人已自認實際使用面積為零點七六坪，容有誤會。上訴人自認一樓櫃檯係為收受大樓信件及管制人員進出，則相關人員自須經常出入，且兩側玄關亦為電梯之所在，人員往來都必需通行其間，所利用之空間確為兩側玄關之全部，被上訴人對兩側玄關之部分，已完全無移作其他使用之可能，職是之故，原審認定上訴人應就兩側玄關全部面積之四十點八一坪負不當得利返還責任，並無不妥，上訴人之抗辯，即與事實不符。（十三）上訴人主張：兩側之玄關（即門廳）、平台、車道，性質、構造上皆不具有獨立性，縱使登記為被上訴人所有，亦不影響其為公共使用性質，在該處設立管理櫃檯，自屬依建築物之性質合法使用，並無不當得利，被上訴人自認之實際使用面僅零點七六坪，櫃檯以外之其他門廳面積上訴人實際上並未使用，自無所謂不當得利可言云云，顯屬誤會。蓋：１共用部分在性質上必須屬於專用部分之外，惟系爭門廳即兩側玄關與車道、平台等，在土地登記簿上均已登記為被上訴人所有，是其縱有供共同使用之可能，亦與公寓大廈管理條例所定「共用部分」之定義不符，上訴人主張兩側玄關及車道、平台等為「共用部分」，顯屬誤會。２系爭「紡織大樓」原為紡織公會成員之其他區分所有權人所興建，是為何於興建之初即將一樓之兩側玄關與車道、平台等登記為一樓所有，惟有本大樓其他區分所有權人較為清楚。且上訴人如認為系爭兩側玄關與車道、平台應為共用部分，應即於本大樓第一次辦理所有權保存登記時，即提出異議，或向亦屬紡織公會成員之被上訴人之前手主張變更登記或其他，方為正途。而被上訴人於八十四年繼受一樓房地之所有權時，係善意相信土地及建物所有權狀所載之面積，均為自己所有之專用部分，被上訴人才有可能支付大筆價金購買之，現上訴人空言系爭兩側玄關與車道、平台應為共用部分，被上訴人應無償供他人使用，完全漠視被上訴人依法為所有權人之地位。３系爭紡織大樓於六十三年興建完成時，一樓所有權登記包含二側玄關、樓梯間、騎樓及附屬建物含平台及車道等，是其使用權自亦歸屬於一樓所有權人即被上訴人，則上訴人及其他區分所有權人如欲作為自己停車甚或對外出租予非本大樓住戶使用，自應支付對價予被上訴人，否則即該當於民法第一百七十九條不當得利，依同法第一百八十一條但書規定，上訴人自應償還相當於租金之價額，此亦經原審確認在案。上訴人及其他住戶使用被上訴人所有兩側玄關（四十點八一坪）及平台與車道（合計約八十四點二九坪），被上訴人僅就兩側玄關部分，參酌附近房屋使用狀況，每坪每月酌收一千元之租金應為合理。故以兩側玄關總面積為四十點八一坪，被上訴人每月可主張四萬零八百一十元，且應自被上訴人八十三年十一月買受、八十四年二月六日登記完竣，計算至八十八年四月五日止，共五十個月，則上訴人應給付相當於租金之不當得利價額為二百零四萬零五百元，被上訴人自得與管理費債務主張抵銷。（十四）上訴人一再主張原審認定被上訴人得就兩側玄關共四十點八一坪，以每坪每月一千元主張抵銷，其金額顯然過高云云。惟查：１原審曾就上訴人使用被上訴人之不動產範圍及上訴人之管理狀況與其他樓層使用狀況，比較上訴人管理費計算之結果是否公允乙事，進行現場勘驗，並於判決內說明其所得之心證。２被上訴人原先參考附近行情，主張得抵銷之金額為每坪每月二千三百元，嗣減為每月每坪一千元，後因被上訴人將一樓房屋分租予訴外人科霽水產行銷股份有限公司（下稱科霽公司），面積大約為一百零四點五坪，基本租金每月每坪約為三千三百四十九元，且租金亦隨科霽公司營業額之增加而調高，最高可達八千一百三十四元，是原審判決被上訴人就兩側玄關共四十點八一坪，每坪每月得主張一千元，合計五十個月得主張二百零四萬零五百元之不當得利，對被上訴人言，損失雖大，惟為平息訟爭，維護相鄰關係之融洽，其判決勉可同意。（計算式：40.81坪×1000元/坪月×50 月＝2,040,500元）３上訴人一再主張抵銷之租金，應依實務常見之計算式，即依公告地價年息百分之十計算相當於租金之損害額，若果真如此，則系爭土地自八十三年七月以降，公告地價為每平方公尺七萬六千七百六十七元，乘以年息百分之十計算，被上訴人應得主張四百三十一萬五千二百四十二元，其結果還可多主張二百二十七萬餘元。如此主張對上訴人顯然更為不利，足見被上訴人就本案犧牲之大與上訴人主張之不當。（計算式：40.81坪×3.30579 平方公尺/坪＝134.0000000平方公尺×76767元×10%÷12×50≒4,315,24 2元－2,040,500元＝2,274,742元）（十五）綜上所述，上訴人之主張為無理由，為此請求駁回上訴及其假執行之聲請。三、證據：除援用原審之立證方法外，補提一樓玄關、梯間、平台及車道之測量平面圖一紙、平面圖謄本一紙、民事判決一份、房屋租賃契約書及附圖一份為證（以上均為影本）。理由一、按地方法院獨任法官將應適用通常訴訟程序之事件，誤行簡易程序，所踐行之訴訟程序即有重大瑕疵，惟當事人在第一審訴訟程序，對於該程序之違背已表示無異議，或無異議而為本案之言詞辯論者，應認為已喪失民事訴訟法第一百九十七條第一項所規定之責問權，前述程序上之瑕疵，即因當事人喪失責問權而補正，故第二審法院自不得依同法第四百五十一條第一項之規定，以該訴訟程序有重大瑕疵為由將該事件發回原法院，最高法院八十一年台上字第一三一○號判例意旨可資參照；民事訴訟法八十八年二月三日修正時，於第四百二十七條增列第四項規定：「不合於第一項及第二項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意」，亦同此旨。查上訴人係於八十八年一月二十日提起本件訴訟，請求被上訴人給付其管理費一百二十一萬八千三百一十二元，及自八十八年一月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，依八十八年二月三日修正前之民事訴訟法第四百二十七條第一項、第二項之規定，非屬應適用簡易訴訟程序之事件，原審誤行簡易訴訟程序，其踐行之訴訟程序本有瑕疵，惟兩造就此均未抗辯而為本案之言詞辯論，該項瑕疵即已獲得補正，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；於第二審訴訟程序為訴之變更追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項分別定有明文。上開規定，依同法第四百三十六條之一第三項之規定，於簡易訴訟事件之第二審上訴程序，亦有所準用。查上訴人於原審請求被上訴人給付一百零四萬三千六百五十三元，及自八十八年一月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，嗣於本院上訴程序中，先於八十八年十二月三十日變更聲明為「被上訴人應給付一百二十八萬四千七百二十七元，及自八十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息」；又於其八十九年二月一日之民事準備書狀將上開金額變更為一百二十八萬三千七百九十七元，利息之請求不變；再於其八十九年六月二十六日之民事準備（二）狀將金額變更為一百三十萬五千七百一十二元。核上訴人上開所為，均屬擴張或減縮其應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，其訴之變更自屬合法。三、上訴人起訴主張其為紡織大樓之管理委員會，經該大樓全體區分所有權人會議決議成立並定有紡織大樓住戶規約，被上訴人為系爭大樓一樓區分所有權人，自八十四年八月起即藉詞拒繳大樓管理費，至八十七年十月止共積欠一百零四萬三千六百五十三元，起訴後被上訴人仍未按時繳交，累積至八十八年六月份止共積欠一百三十萬五千七百一十二元，經上訴人多次催告請其繳付，被上訴人仍拒不繳納，為此依公寓大廈管理條例第二十一條及紡織大樓住戶規約第十條之規定，訴請被上訴人如數給付，及自八十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息等語。被上訴人則以：系爭大樓於六十三年興建完成時，一樓之二側玄關、樓梯間、騎樓及附屬建物含平台及車道等均登記為當時一樓區分所有權人所有，目前則為被上訴人所有，然上訴人計算管理費之方式有諸多不公，屢經反映未獲解決，被上訴人只得拒繳管理費以為自救，上開玄關、平台及車道等部分均遭上訴人及其他住戶使用，顯有不當得利之情形，並造成被上訴人之損害，該兩側玄關總面積為四十點八一坪，以每坪每月一千元之租金計算，每月租金應為四萬零八百一十元，自被上訴人八十四年二月六日買受登記時，計算至八十八年四月五日止，共五十個月，上訴人應給付相當於租金之不當得利價額總計為二百零四萬零五百元，自得主張與所欠之管理費相互抵銷等語，資為抗辯。四、上訴人主張其經紡織大樓區分所有權人會議決議成立，並定有紡織大樓住戶規約，被上訴人為系爭大樓一樓區分所有權人，依公寓大廈管理條例及住戶規約之規定，被上訴人負有繳交管理費之義務等事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、紡織大樓住戶規約等件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信其此部分主張為真實。上訴人另主張被上訴人自八十四年八月起即至八十八年六月份止共積欠管理費一百三十萬五千七百一十二元，未為繳納等情，業據其提出積欠管理費明細表、律師催告函為證，被上訴人對於欠繳管理費之事實並不爭執，惟以系爭大樓管理費之收費標準並非合理，金額亦非正確，且上訴人及其他住戶使用其所有兩側玄關，獲有相當於租金之不當利益，造成其受有損害二百零四萬零五百元，自得據與所欠之管理費主張抵銷等語置辯。是本件兩造之爭執點即為：（一）系爭大樓管理費之收費標準及金額，是否有被上訴人所辯不合理或不正確之情形？（二）被上訴人就本件所欠管理費，得否以上訴人及其他住戶使用其所有一樓兩側玄關，獲有相當於租金之不當利益，致其受有損害為由，主張抵銷？五、經查：（一）上訴人具有起訴請求被上訴人給付管理費之當事人能力，亦得擴張或減縮其請求之金額：按公寓大廈應設置公共基金，其來源包括區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款、第二十一條分別定有明文。系爭紡織大樓住戶規約第十條第１、２、３、４點亦分別規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：（一）公共基金。（二）管理費」、「管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之」、「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」、「區分所有權人若在規定之日期為繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息‧‧‧」等語，有上訴人於原審所提出而為被上訴人所不爭執之紡織大樓住戶規約一份附卷可稽。是不論依據公寓大廈管理條例，或住戶規約之規定，紡織大樓管理委員會即上訴人均有向法院起訴請求區分所有權人或住戶給付積欠之管理費之權限，應屬無疑。又依公寓大廈管理條例第三十五條第一項之規定，管理委員會具有當事人能力，此乃該條例賦予管理委員會訴訟上當事人能力之特別規定，則管理委員會既得起訴請求積欠者給付管理費，於該給付管理費之事件復具有訴訟法上當事人能力，則於訴訟程序中當然亦有依民事訴訟法擴張或減縮應受判決事項聲明之權限。是被上訴人辯稱上訴人僅提出八十一年五月十六日及八十八年七月二十一日之會議紀錄，惟未提出區分所有權人會議授權起訴、減縮及擴張請求之書面紀錄，其起訴、減縮及擴張請求金額之適法性有所可議云云，依上述說明，自非可採。（二）上訴人請求被上訴人給付管理費一百三十萬五千七百一十二元，洵屬有據：１查上訴人主張被上訴人自八十四年八月起至八十八年六月份共積欠管理費一百三十萬五千七百一十二元等情，業據其提出「天騰公司欠繳紡織大樓管理費明細表」一紙為證（該明細表曾經上訴人更正，以其八十九年十月五日當庭提出之民事準備書狀後附者為準）。被上訴人對於欠繳管理費之事實並不爭執，其抗辯本件管理費之收取標準不合理、計算方式不正確，無非係以下列理由，為其主要論據：①系爭大樓於六十三年間興建完成時，一樓平台、車道、玄關等空間即登記為一樓所有權範圍，其受讓系爭一樓房屋時亦一併受讓該部分並須負擔買賣價金，上訴人將車道部分劃分停車位後出租於非本樓住戶，所得租金款項未納入大樓管理費收入；②二樓並無騎樓、兩側平台、車道等附屬建物可資扣除，上訴人主張之二樓面積不實，各層樓地板面積並非每月固定不變，被上訴人應負擔之比例亦時常不同，足證上訴人主張以各區分所有權人使用面積與大樓總面積之比例作為負擔管理費之計算標準，並不實在，被上訴人公司員工僅有四、五人，然每月所需負擔之各項費用竟名列系爭大樓前茅，且上訴人所僱用之清潔人員及保全人員其清潔及管理之範圍，不包括被上訴人專用之一樓如廁所等部分，並非合理；③被上訴人身處一樓無需使用電梯，故電梯修理費不應列入「修繕及雜支明細」，而應以「各樓層修繕費」項目計算，由二樓以上使用者分擔，各樓層單獨使用之衛生設備修復更新費用，亦應由該樓層使用之住戶自行負擔。２按公寓大廈公共基金之來源包括區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費，此為公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款所明定，本件紡織大樓住戶規約第十條第３點亦規定管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔，均已如前述。查紡織大樓向來均以各區分所有權人之單位坪數比例為收取管理費之計算標準，此有上訴人提出之六十三年十二月五日紡織大樓管理委員會第四次會議紀錄可參，嗣於八十八年七月二十一日之紡織大樓區分所有權人會議決議變更收費比例，並自八十八年四月份起實施，亦有該日之會議紀錄在卷可稽，被上訴人亦自承自八十八年七月當月起開始依照新比例標準按月繳交管理費，足見依紡織大樓區分所有權人會議之決議，系爭大樓管理費應以各區分所有權人之坪數比例為計算標準，則上訴人依被上訴人單位坪數之比例計算請求被上訴人應負擔之管理費，自屬有據。查被上訴人抗辯系爭大樓於六十三年間興建完成時，一樓騎樓、平台、車道、兩側門廳、玄關等空間即登記為一樓所有權範圍，其受讓系爭一樓房屋時亦一併受讓該部分等事實，業據其於原審提出土地及建物登記謄本、台北市建成地政事務所建築改良物平面圖謄本為證，且為上訴人所不爭，固堪認定屬實。惟查，上訴人起訴請求被上訴人給付本件管理費後，被上訴人即一再抗辯上開平台、玄關等空間均供大樓其他住戶及被上訴人無償使用，將該部分面積納入其坪數比例計算管理費並非合理，上訴人遂於本院審理時自行扣除騎樓、平台、車道、兩側門廳等部分之面積，僅以被上訴人實際室內面積六八一點四六平方公尺為收費標準（按被上訴人建物面積為一二○一點一九平方公尺，扣除騎樓及兩側平台、車道後之面積為八一五點三五平方公尺，再扣除門廳玄關部分之面積一三三點八九平方公尺，所得為六八一點四六平方公尺），業據上訴人陳稱在卷，亦為被上訴人所不爭執，至於其他住戶或區分所有權人之管理費計算面積，則仍包含部分公共設施部分，此項退讓後之請求，對被上訴人而言已屬有利，被上訴人自應依系爭大樓區分所有權人會議之決議，繳交以實際室內樓地板面積計算之管理費。３被上訴人雖辯稱被上訴人將登記其所有之車道部分劃分停車位後出租於他人，所得租金款項未納入大樓管理費收入，以減輕管理費之負擔等語，惟查，系爭大樓一樓之停車位租金，係依該大樓八十一年五月十六日第十三屆第一次管理委員會之決議而存入公共基金，供作大樓前內聘員工退休金及大樓重大修繕之用，另依八十八年七月二十一日區分所有權人會議決議通過將車位租金存入公共基金，作為日後大樓基本修繕費用，有上訴人提出之會議紀錄在卷可考，至於該租金收入應否歸入大樓管理費收入，事涉區分所有權人會議之權限，被上訴人自應依法定程序於會議中提出並經全體區分所有權人表決，自不得以該租金收入供作他用，據為拒繳管理費之正當理由，更何況該租金收入究應如何運用始為公平，與本件被上訴人應繳交之管理費無關（被上訴人就此部分並未主張不當得利或抵銷抗辯）。被上訴人雖抗辯上訴人及其他區分所有權人假借多數暴力否決其更改管理費收費標準之提案，惟依公寓大廈管理條例之立法精神，本即應以出席之區分所有權人表決比例為議決之依歸，縱有違背法令或住戶規約之情事，亦得循法律途徑主張其無效或應予撤銷，被上訴人認為表決不公而拒繳管理費，並非正途。至於被上訴人另辯稱其位居一樓無需使用電梯，電梯修理費不應列入「修繕及雜支明細」，而應以「各樓層修繕費」項目計算，由二樓以上使用者分擔；各樓層單獨使用之衛生設備修復更新費用，亦應由該樓層使用之住戶自行負擔云云，揆諸前揭說明，亦與本件無關。４被上訴人復抗辯上訴人據以計算管理費之二樓面積不實，各層樓地板面積及其應負擔之比例每月均有變動，上訴人以各區分所有權人使用面積與大樓總面積之比例作為負擔管理費之計算標準，並不實在等語。惟查，系爭大樓一、二樓樓地板面積均為八一五點三五平方公尺，一樓樓地板面積外圍之車道、平台、騎樓合計面積為三八五點八四平方公尺，並以附屬建物之方式登記於一樓區分所有權人名下，有卷內系爭大樓建築改良物平面圖、竣工平面圖可證，亦據上訴人陳明無訛，是上訴人以二樓面積八一五點五三平方公尺之比例計算管理費，並無錯誤，況其計算被上訴人之面積比例，係扣除騎樓、平台、車道、兩側門廳後之實際室內面積六八一點四六平方公尺。是被上訴人辯稱上訴人算出之二樓面積不實，即非可採。又依卷內建築改良物平面圖所示，系爭大樓地下一樓至七樓合計之面積為八四○四點二九平方公尺，被上訴人實際室內面積為六八一點四六平方公尺，則被上訴人應分擔之管理費用及其他費用比例應為百分之八點一一（四捨五入），而大樓區分所有權人之房屋倘遇空戶情形，依往例該戶應負擔比例均予以減半一節，業據上訴人陳明在卷，被上訴人對此並不爭執，則遇有住戶遷進遷出時，其每月計算基準即有變化，是上訴人主張其為簡化計算並避免爭議，業已將大樓其他住戶空戶時造成被上訴人分擔比例增加之因素排除，固定以百分之八點一一之比例為計算被上訴人應負擔管理費用之標準，自屬可信；被上訴人指摘計算方式不實，即非可採。又本件係因被上訴人一再抗辯不應將車道、平台等共同使用部分計入其分攤管理費之面積，上訴人始於上訴程序予以全數剔除，其管理費之計算方式及比例當然會與先前主張不同，被上訴人以上訴人嗣後更改其計算標準為由，辯稱足以證明先前之計算方式不實云云，顯有因果倒置之嫌，亦與其應繳交管理費之義務無涉。５再者，系爭大樓管理費之收費標準既一律以各該區分所有權人或住戶所佔面積之比例分擔計算，則面積愈大者，其所佔全大樓合計面積之比例愈高，分攤之管理費金額當然愈大，與各該住戶人數或員工數量無關，各該住戶實際上究竟有否使用何項設施或享有何項勞務，亦在所不問。故被上訴人辯稱其公司員工人數較少，然負擔之各項費用較他人為多，大樓所僱用之清潔保全人員之清潔及管理範圍不包括其一樓專用部分云云，顯然與本件無關；至於系爭大樓究應採何種管理費收取標準始稱合理，自應由住戶或區分所有權人循法定程序於區分所有權人會議中提案議決。於議決通過變更收費標準之前，尚難以收費標準不合理或不公平為由而拒絕管理費之繳交。（三）被上訴人抗辯上訴人及其他住戶使用其所有一樓兩側玄關，獲有相當於租金之不當利益，得與本件管理費抵銷云云，並非可採：１按區分所有建築物之共有部分，依民法第七百九十九條後段之規定，係指專有部分以外之建築物其他部分，解釋上包括建築物之基本構造部分，如為維持建築物之安全及其外觀所必要之支柱、屋頂、外牆等，及建築物之共用部分及必須具備之附屬物，如樓梯間、走廊、電梯、公共出入之大門等，均屬之。公寓大廈管理條例第三條第四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」；同條例第七條亦規定公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，可供參照。而共有部分與專有部分不同，係屬各區分所有人共有，依民法第八百一十八條規定，各區分所有權人得按其經濟目的使用之，亦即，只要不違背共有部分之目的、性質及構造，各區分所有權人均得使用之，此乃共有部分之性質所使然。２查系爭大樓於興建完成之初，原始起造人即將整棟大樓共同使用部分（電梯、樓梯、走廊、廁所、一樓平台、車道、二側玄關）全部以專有方式登記在最靠近該部分之區分所有權人名下，一樓兩側玄關（門廳）等共同使用部分因此登記於一樓之區分所有權人名下，被上訴人係向他人購買系爭一樓房地，故於登記現狀上為該玄關門廳之所有權人等情，有上訴人提出之竣工平面圖、建築改良物平面圖可證，亦為兩造所不爭執。惟查，一樓門廳玄關係整棟大樓住戶或區分所有權人上下出入必經之地，為兩造所不爭，其性質應為區分所有建築物之共用（共同使用）部分，該部分之性質原應屬於區分所有建物之共有部分，依公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，尚且不得約定為專有部分。按「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。登記機關發給建物勘測結果時，應附發建物位置圖及平面圖」；「區分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外‧ ‧‧」，為八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第六十九條、第七十二條所規定，依上開規定，區分所有建物之共同使用部分，於昔日固得登記於各區分所有建物之內，惟土地登記規則於八十四年七月十二日修正後，不論係九十年九月十四日修正前之第七十五條，抑或修正後之第八十一條，均規定區分所有建物之共用部分，應另編建號，登記為各相關區分所有權人共有，是依現行之土地登記規則及公寓大廈管理條例第七條之規定，共用部分自不得登記於任何區分所有建物之內。３系爭大樓係早於六十三年間即興建完成，依當時土地登記規則之規定，申請所有權第一次登記時，得將共用部分登記於區分所有建物之內，公寓大廈管理條例於斯時亦尚未制訂立法，始發生本件系爭大樓之一樓玄關門廳均以專有部分之方式登記於一樓區分所有建物內之特殊情形。惟此乃因當時土地登記法規之規定所致，該共用部分並不因登記於某一區分所有建物專有部分之內，而喪失其供全體區分所有權人或住戶「共同使用」之性質，蓋若限制其他區分所有權人使用該共用部分，將使該區分所有建物之一般正常功能遭受嚴重影響，故依土地登記謄本或土地登記現狀，獲登記為該共用部分所有權人者，亦不得主張對於該共用部分有單獨使用之權能，而排除其他區分所有權人之通常合理使用。另依公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項之規定，共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，並得由區分所有權人會議或規約另為規定，亦同此旨。４查被上訴人於登記實務上為系爭大樓一樓玄關門廳之所有權人，該玄關門廳平日均供紡織大樓住戶進出使用，上訴人並設置櫃檯供管理員管制人員進出及收受大樓信件之用，為兩造所不爭。惟依上開說明，該玄關門廳係供全體紡織大樓區分所有權人或住戶共同進出使用，性質上本應屬於共用部分，任何人均不得對之主張擁有單獨使用之權限，是縱因昔日土地登記法規之因素而登記於一樓區分所有建物之內，目前之所有權人即被上訴人亦不得主張該部分屬於其專有部分而排除他人之使用。是則上訴人及其他區分所有權人及住戶，依該玄關門廳之性質，自得予以利用作為對外進出之通道，自無因使用該共用部分而有獲取不當利益之可言，上訴人主張該一樓玄關門廳性質上屬於系爭大樓之共用部分，區分所有權人均得通行使用等語，即屬可採；被上訴人辯稱上訴人及其他住戶無償使用其所有一樓玄關門廳，受有相當於租金之利益，致其受有損害，構成不當得利云云，自屬無稽。另查上訴人於該玄關門廳設置櫃檯，供管理員管制人員及收受信件之用，然其面積範圍僅有零點七六坪，為被上訴人所自承（見本院八十九年十月五日準備程序筆錄），衡其設置櫃檯使用之目的及程度，應屬於一般通常使用該共用部分之行為，亦不構成不當得利。５綜上所述，一樓玄關門廳係屬紡織大樓全體區分所有權人或住戶得共同使用之共用部分，其性質不因登記為被上訴人專有而有異，上訴人或其他區分所有權人進出通行其中，或於其上設置櫃檯收發信件，並不構成不當得利。從而被上訴人辯稱該玄關總面積為四十點八一坪，以每坪每月一千元之租金計算，每月租金應為四萬零八百一十元，自其八十四年二月六日買受登記時，計算至八十八年四月五日止，上訴人應給付相當於租金之不當得利價額二百零四萬零五百元，得與所欠之管理費相互抵銷云云，揆諸前揭說明，自無理由。至於被上訴人得否向地政機關請求將該共用部分登記為其他區分所有權人共有，或尋求其他方式解決，自應由被上訴人自行與其他區分所有權人協議，與本件管理費之繳交義務無關，亦非本院所能審酌，附此敘明。六、綜上所述，上訴人以被上訴人室內實際樓地板面積佔全部大樓面積之比例計算本件管理費，其依據及金額均無錯誤或不當，其主張被上訴人應給付欠繳之管理費，應屬有據；被上訴人抗辯本件管理費收取標準有誤且不公，並以不當得利之債權與其所欠之管理費相互抵銷云云，並非有理。按區分所有權人若在規定之日期未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算，為系爭紡織大樓住戶規約第十條第５點所明定，從而上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條及住戶規約第十條之規定，訴請被上訴人給付自八十四年八月起至八十七年十月止積欠之管理費一百三十萬五千七百一十二元，及自八十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文所示。又被上訴人雖於其九十一年三月二十九日辯論意旨狀聲明如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行等語，惟司法院九十一年一月二十九日（九一）院台廳民一字第○三○七四號函，業已依民事訴訟法第四百六十六條第三項之規定，命令將同法第四百六十六條第一項所定上訴第三審之利益額數提高為一百五十萬元，並自九十一年二月八日起實施，故本件上訴利益未逾前述得上訴第三審法院之額數，一經判決即告確定，自無宣告假執行之可言，被上訴人聲明願供擔保免為假執行，自有誤解，一併敘明。七、又本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　四　　　月　　　十二　　日民事第二庭審判長法官　丁蓓蓓法官許純芳法官林庚棟右為正本係照原本作成不得上訴中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　四　　　月　　　十二　　日 ~B法院書記官　劉芳菊

臺灣臺北地方法院八十八年度簡上字第七九八號

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