八十八年度訴字第一二三八號｜民事：給付報酬｜裁判日期：89 年 02 月 08 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第一二三八號　　　　　　　　　　巷原　　　告　城市物業股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　陳水亮律師郭振茂律師被　　　告　肯夢國際股份有限公司法定代理人　甲　○　　　住台北市○○○路○段二一九巷十二號六樓之一訴訟代理人　唐月妙律師　住台北市○○○路○段十四巷三號七樓右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬玖仟零捌拾陸元及自民國八十八年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之二，其餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾玖萬玖仟零捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣壹佰貳拾伍萬肆仟零貳拾陸元暨自起訴狀繕本送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）原告願提供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：（一）緣原告（原名城市房屋仲介有限公司，嗣更名為城市物業股份有限公司）於民國八十六年一月間與訴外人ＡＴＴ吸引力綜合百貨股份有限公司（下稱ＡＴＴ公司）總經理戴春發簽約，獨家代理ＡＴＴ公司位於台北市○○○路○段二一九、二二一號、二○五巷七弄十號、二二三巷五號等建物一樓及二樓（以下統稱旗艦廣場）店面之商品定位規劃及廠商招租等事宜。被告係原告就眾多廠商中挑選出並與之洽詢、引介、進駐旗艦廣場Ｇ１及Ｇ２店面之招商客戶。茲將原告接受ＡＴＴ公司委任並向被告招商、引介進駐旗艦廣場之經過詳述如後：１、民國八十五年間，坐落臺北市○○○路○段二一九號、二二一號、二０五巷七弄十號、二二三巷五號之原統領百貨旁之衣魔市大賣場，因所有權人聯邦商業銀行擬出租予訴外人ＡＴＴ公司，原告於八十六年一月二十日由原告代理部經理趙天民出具函件予訴外人ＡＴＴ公司戴春發總經理，表示若訴外人ＡＴＴ公司取得上述賣場之承租權時，願意獨家代理該賣場之店面租賃洽尋、談判有關事宜，訴外人ＡＴＴ公司戴春發總經理完全同意並於上述原告所出具之函件上簽章，此有原告與訴外人ＡＴＴ公司共同簽章之函件在卷可證。２、訴外人ＡＴＴ公司於向聯邦銀行協商承租上述衣魔市賣場，及與原告簽訂上述招商代理租賃事宜時，均係以訴外人ＡＴＴ公司名義為之，此有訴外人ＡＴＴ公司與聯邦銀行之租賃契約書影本在卷可證，嗣後訴外人ＡＴＴ公司因規劃將上揭賣場更名為「旗艦廣場」，因而於與聯邦銀行簽訂上揭賣場之正式租賃契約時，係以另行設立之「旗艦廣場企業股份有限公司」名義簽訂者，故原告於於向廠商招商引薦進駐上揭賣場時，亦係以「旗艦廣場」之名推介，經原告推介成功同意進駐之廠商，訴外人ＡＴＴ公司亦係以「旗艦廣場企業股份有限公司」之名義與進駐之廠商簽約，本件被告進駐旗艦廣場之經過亦同。３、訴外人ＡＴＴ公司於委託原告就旗艦廣場為招商之代理時，該公司總經理戴春發即與原告擬妥進駐廠商之合作方式，亦即先就旗艦廣場各編號店面預定每坪之最低營業額，同時約定「包底抽成額：包底部分以最低營業額之百分之二十二抽成，超過最低營業額部分則以百分之五抽成（此項係進駐廠商應支付予訴外人ＡＴＴ公司之營業費用）」，「最低營業額調幅：每年百分之五」、「招商服務費：以契約明定之壹個月之營業費用外加百分之五加值營業稅作為服務費用（此項係進駐廠商應付原告之費用）」等事項，原告即依訴外人ＡＴＴ公司所擬定之合作方式製作招商簡介，並據以向各廠商推介旗艦廣場。４、八十六年三月二十五日，原告之趙天民經理於向被告之職員孟娟娟小姐作招商說明時，曾交付招商簡介等文件予孟娟娟小姐，並為孟娟娟詳細解說招商簡介之內容，孟娟娟已明確了解，並於其中一份簽名後交還趙天民收執。趙天民與孟娟娟討論後，孟娟娟初始雖曾以電話向原告公司趙天民經理表示不予考慮，惟經趙經理多次與孟娟娟溝通並向訴外人ＡＴＴ公司戴春發總經理報告被告所反應之意見，乃分別於八十六年五月四日及五月二十二日安排戴春發總經理與被告負責人朱平及孟娟娟於被告辦公室內直接會面協商細節，原告之趙天民經理均全程在場陪同，原告總經理江廷賢並於八十六年五月二十二日陪同在場，被告不久之後即與戴春發總經理簽約進駐「旗艦廣場」編號Ｇ１及Ｇ２之店面，並於同年十二月開幕營業。（二）被告既係因原告之招商引介而進駐旗艦廣場，自應依約定支付原告招商服務費，有關原告向被告收取之招商服務費，原告於向被告作招商簡介時，已於交付被告之招商簡介中載明「招商服務費：以契約明定之壹個月之營業費用外加百分之五加值營業稅作為服務費用」，而被告應付予訴外人ＡＴＴ公司之營業費用係以「包底抽成額：包底部分以最低營業額之百分之二十二抽成，超過最低營業額之部分以百分之五抽成」之方式計算，而訴外人ＡＴＴ公司就旗艦廣場各個編號店面所規劃、預計之營業費用係以廠商進駐店面之面積坪數為計算基準，每坪最低營業額為六萬元，故依上述包底抽成額之約定，被告應付予訴外人ＡＴＴ公司之營業費用最低為每坪為一萬三千二百元以上。原告於簽發帳單向被告請求支付服務費時，請款金額係依被告所承租店面之坪數，並以每坪最低營業額計算出營業費用後，再自行再降低二百元予計算而得，亦即每坪以一萬三千元計算。（三）被告辯稱伊進駐旗艦廣場，係因戴春發總經理兩度蒞臨被告事務所誠意邀請，並非原告之引介云云，惟查被告進駐旗艦廣場，確係原告之趙天民經理之居間引介，並安排訴外人ＡＴＴ公司戴春發總經理直接與被告之負責人甲○、孟娟娟人洽商後所而簽約者，此從後述二點可資證明。１、從證人孟娟娟確認之其與原告之趙天民經理於八十七年一月二十日之電話對談內容，可證被告之孟娟娟對於原告向伊招商進駐旗艦廣場，應收取招商服務費乙事，知之甚詳，孟娟娟所爭執者，係伊未於原告所交付之招商簡介函上簽字交予原告收執，故不同意付款予原告，惟依原告所提出之招商簡介函上，確有孟娟娟小姐之親筆簽名無誤，而孟娟娟小姐於本院八十八年五月二十四日庭訊時提示八十六年三月二十五日函，並詢問該函件是否伊之簽名時，孟娟娟亦證述「字像我的字」，並未否認伊之簽名，足證被告確係原告居間引介進駐旗艦廣場無誤。２、從原告之趙天民經理、江廷賢總經理及證人孟娟娟、戴春發分別於本院八十八年五月二十四日、八十八年八月二十四日審理時之下列證述內容：「〔問（證人趙天民）：（提示）八十六年三月二十五日函是否你簽的？〕趙：趙天民是我簽的，我是帶這封信及簡介給孟娟娟小姐看。」、「〔問（證人孟娟娟）：是否看到此封簡介？〕孟：有，她給我看二份，這是其中一份連同前面的八十六年三月二十五日函。」、「〔問（趙天民）：給此封信做什麼？〕趙：給她簡介，是給他做確認我們的簡報內容都了解。」、「〔問（孟娟娟）：是否如此？〕孟：沒錯，我了解。」、「〔問（孟娟娟）：收到資料如何處理？〕孟：我了解這事情，我要做考慮，在二十七日我回絕這案子，『因為太貴了，租金太貴，地點挑高太矮』，隔了一些時間，戴春發來找我們，：：：條件隨我們選，『如果我們覺得地方不夠的話，樓上父母的地方可以打通出租，中間隔段時間我們就談成了。』」、「〔問（趙天民）：是否有通知戴春發？〕趙：有，我們都通知他與被告接洽情形。我之前與孟小姐聯絡過後，孟小姐說他不考慮，『因為他認為ＡＡＴ死要錢，遠企可提供保養室給他，租金負擔沉重』，我向戴春發報告之後，我又跟孟小姐聯絡很多次，在五月四日我與戴春發一起去被告公司，：：：，孟小姐說他們給付包底租金能力比較差，雙方協商，在五月二十二日八點在被告公司，被告表示包底抽成太重了，戴總告訴我抽成東西不希望我介入，他要自己談，孟小姐要我提供同商場之廠商，還有天花板的圖面：：：，我跟他講位置很不錯，細節需跟戴總聯絡：：：隔好幾個月就開幕。」、「〔問（孟娟娟）：對趙天民所言有何意見？〕孟：戴春發與我會談時候，原告的人都沒有在場，是趙天民跟我講無能為力，要戴先生親自出馬。」、「〔問（孟娟娟）：是否彼此見面（指江廷賢）？〕孟：他有到我們公司來。」、「江（廷賢）：五月二十二日趙小姐要在被告公司開會，我與趙小姐及戴春發到被告公司：：：就招商內容、細節共同研究，確認位置。」、「〔問（趙天民）：八十六年三月二十五日函孟小姐共簽幾份？〕趙：我送他二份，他簽一份給我的。：：：他有打電話給我們不考慮，但後來有繼續磋商，五月二十二日以後有電話聯絡，是孟小姐打電話給我，內容是談天花板太低，因為戴春發說細節他們自己談，：：：。」（以上見本院八十八年五月二十四日言詞辯論筆錄）、「〔問（戴春發）：肯夢公司進駐旗艦廣場，是否趙天民引進？〕戴：我們委託原告招商出租，經過原告介紹，肯夢公司有來談，因為出租談不成，我就提議改成專櫃，是抽成的，是趙天民帶我去肯夢公司，：：：出租過程都是原告與被告談的，談專櫃是趙天民第一次帶我去的，：：：。」、「問（戴春發）：是誰安排第一次旗艦廣場與肯夢公司會面？〕戴：趙天民。是我提議委託趙天民與肯夢聯絡。」、「〔問（戴春發）：當時誰在場？〕戴：我肯定有趙天民。（見本院八十八年八月二十四日言詞辯論筆錄），足證確係原告之趙天民經理引介訴外人ＡＴＴ公司總經理戴春發與被告洽談，被告方進駐旗艦廣場無誤。（四）被告另辯稱證人孟娟娟小姐無權代表被告於招商簡介函上簽名云云，惟查依被告公司之變更登記事項表之記載，孟娟娟小姐持有被告公司股份一百十三萬二千股，約佔被告公司股份六百五十萬股之六分之一強，且證人孟娟娟於被告公司任職，擔任管理，負責公司管理，業經孟娟娟於本院八十八年五月二十四日言詞辯論時證述明確，自有代表被告之權限，且本件招商過程中，被告之法定代理人甲○及孟娟娟均曾參與協商，當時甲○從未曾否認孟娟娟之權限，證人孟娟娟亦從未告稱伊無權代表被告，現臨訟否認孟娟娟之代表權限，顯係為推卸責任之詞。（五）被告辯稱證人孟娟娟縱於原告交付之招商簡介函文上簽名，亦僅不過表示收到該招商簡介及合作方式，而瞭解招商簡介之內容，並不代表同意該招商簡介之條件，且孟娟娟事後已拒絕該案，該招商簡介僅屬原告之要約，既經被告拒絕，兩造間自無任何契約存在云云，惟查：１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。故契約之成立，除要式契約外，本無一定之方式，若對於他方「要約」之內容已經明瞭，又於記載要約內容之書面文件簽名並交還他方，客觀上即係對於他方之要約為承諾而成立契約，不言自明。２、原告為引介廠商進駐「旗艦廣場」而製作之招商簡介，依其內容性質上固屬「招商居間」之要約，惟該招商簡介及函文均係由原告代理部趙天民經理親將二份招商簡介及函文送交被告之孟娟娟，並為之作詳盡解說，孟娟娟對於「旗艦廣場」之合作方式，及原告另須收取招商服務費等情事已經了解並表示願意進駐，證人趙天民始請孟娟娟於招商簡介及函文上簽名交還原告收執作為原告繼續引介之依據，業經孟娟娟小姐於本院作證時自承在案，孟娟娟於招商簡介及函文上簽名之行為，性質上已屬對於原告招商簡介上所作之要約內容加以「承諾」，而成立居間契約，該招商簡介及函件即為兩造「居間契約」之憑證。被告辯稱僅係表示收到招商簡介云云，純屬卸責之詞。蓋證人孟娟娟若無意願由原告為之招商引介進駐「旗艦廣場」，只須口頭予以拒絕原告之招商要約即可，並無簽名表示收受該招商簡介之必要，原告亦無請伊簽名表示收到之必要。３、被告又辯稱證人孟娟娟事後已拒絕原告之招商要約云云，惟查兩造既因證人孟娟娟於原告所交付之招商簡介及函文上簽名而成立居間契約，契約既已成立，亦不致因被告事後單方之拒絕而失效，何況孟娟娟事後之拒絕，並非拒絕原告之居間引介，而係因為認為旗艦廣場所能提供之場地太小、且收取租金過高而表示不願進駐，此從孟娟娟於本院八十八年五月二十四日言詞辯論時證稱：「我了解這事情，我要做考慮，在二十七日我回絕這案子，『因為太貴了，租金太貴，地點挑高太矮』，隔了一些時間，戴春發來找我們，：：：條件隨我們選，『如果我們覺得地方不夠的話，樓上父母的地方可以打通出租，中間隔段時間我們就談成了』」，另證人趙天民亦證稱「：：：孟小姐說他不考慮，『因為他認為ＡＴＴ死要錢，遠企可提供保養室給他，租金負擔沉重』，我向戴春發報告之後，我又跟孟小姐聯絡很多次，在五月四日我與戴春發一起去被告公司，：：：」，「他有打電話給我們不考慮，但後來有繼續磋商：：：」等語可資證明，故兩造間之招商居間契約仍然存在，且經由證人趙天民將被告之需求向證人戴春發報告，並安排證人戴春發與孟娟娟直接對談後，被告終於成功進駐旗艦廣場，被告辯稱兩造間並無契約或協議書存在云云，亦非屬實。（六）被告辯稱原告將旗艦廣場之招商簡介及合作方式交付被告，係履行與訴外人ＡＴＴ公司間委任契約之義務，而非為被告報告訂約之機會，或為訂約之媒介云云，惟查原告將旗艦廣場之招商簡介及合作方式交付被告，就訴外人ＡＴＴ公司而言，固屬履行與訴外人ＡＴＴ公司間委任契約之義務，惟就被告而言，亦屬為被告報告訂約之機會，或為訂約媒介之勞務提供者，且國內居間行業中有「買一賣二」之慣例，亦即居間之人本可向簽約之雙方各自收取居間之費用，僅係費用有別而已，故原告於履行對ＡＴＴ公司義務之同時，本得與被告另行成立居間契約，並約定收取居間費用，二者並無相背之處，蓋若被告不願與原告成立居間契約支付費用，原告本得將此訂約之機會另行報告、媒介予願付費用之他人，何況本件原告於向被告為招商要約時，即已說明另向被告收取一個月之營業費用作為招商服務費，孟娟娟亦了解須付費用而簽名，自不容被告事後以此卸責。（七）被告又辯稱原告不知被告應付訴外人旗艦公司之費用為何，訴外人旗艦公司亦未依與原告之委任契約支付費用予原告，足證訴外人旗艦公司亦不認為伊與被告簽訂「專櫃設置合約書」係因原告之引介云云，原告與訴外人旗艦公司間關於「旗艦廣場」招商代理服務費用之結算與否，係原告與訴外人旗艦公司間之內部事宜，與被告是否因原告之引介而進駐無關，且有關原告向被告收取服務費用之金額，招商簡介上已有明載，原告只須依此計算請求金額即可，至於被告應付旗艦公司之費用為何，原告自不便置問。（八）證人戴春發證稱「ＡＴＴ僅委託原告代理租賃事宜，關於專櫃抽成部分並未委託原告辦理，因原告就租賃無法與被告談成，我提議改以專櫃抽成方式，而與被告談成進駐」云云，與事實不符，說明如後：１、原告與訴外人ＡＴＴ公司間所簽訂之委任契約，雖載明「委任本公司獨家代理洽尋、談判店面之『租賃』事宜」，惟實際訴外人ＡＴＴ公司委託原告與進駐廠商談判之「租賃」，合作方式係以「包底抽成額」為原則，此從原告之招商簡介上載明「合作方式：包底抽成額：包底部分以最低營業額之百分之二十二抽成，超過最低營業額部分則以百分之五抽成」可明，此種合作方式之「租金」計付方式與戴春發於本院證稱之「專櫃抽成」之計付方式本質上相同，即進駐廠商應付予訴外人ＡＴＴ公司之「租金」即營業費用，係依進駐廠商營業額之約定百分比作為計算基準，所異者僅係「包底抽成額」之方式約定有「最低營業額」，廠商之實際營業額若未達到最低營業額，仍需依約定最低營業額之百分比支付「租金」，若超過約定之最低營業額，除依最低營業額之百分比計付外，就超過最低營業額部分之營業額，另依約定之百分比支付「租金」，此種方式，對廠商而言，因需支付固定之營業費用予訴外人ＡＴＴ公司，負擔較重，而戴發春發所稱之「專櫃抽成」方式則無「包底額」即最低營業額之約定，均依廠商實際營業額之約定百分比計付租金即營業費用，此種方式，因係依營業額支付租金，對廠商而言，租金負擔之壓力較輕。惟不論使用名稱究係「租賃契約」，亦或「專櫃設置合約書」，均係一方使用收益他方人之物，而支付對價予他方之有償契約，均屬民法第四百二十一條所定之「租賃」性質，自屬訴外人ＡＴＴ公司委任原告代理之業務範圍內。２、證人戴春發證稱伊因原告與被告就「租賃」無法談成，伊提議改以「專櫃抽成」方式，委託趙天民與被告孟娟娟約定時間洽談，並由趙天民陪同到被告處洽商專櫃方式云云，益證專櫃抽成之方式係在委託原告租賃代理之範圍內，否則戴春發何須要求趙天民為之引介，趙天民又豈會為之引介並陪同到場？３、綜上，關於戴春發證述與被告達成專櫃抽成方式進駐旗艦廣場，非屬訴外人ＡＴＴ公司委託原告代理之範圍內云云，與事實不符，戴春發之所以為此證述，目的在於藉此規避伊應付原告之服務費用而已。惟就本件而言，原告與被告間既已成立居間契約，且原告確已媒介被告進駐旗艦廣場，則原告居間之義務已經完成，被告與ＡＴＴ公司間究以「包底抽成」抑或「專櫃抽成」之付費方式達成協議，並不影響原告依居間契約請求被告支付服務費用之權利，不言自明。（九）被告辯稱伊與旗艦公司簽訂之專櫃設置合約，係旗艦公司戴春發與被告親自洽談，而該專櫃設置合約與原告招商簡介函文所附之合作方式不同，及二樓Ｇ２部分不在原設計圖內，已非原告招商規劃之範籌云云，惟查：１、原告所交付予被告之招商簡介函文上，雖載有合作方式及位置圖，惟此一招商簡介內容，僅係原告與業主即訴外人ＡＴＴ公司於招商前所商討規劃之「招商原則」而已，並非一成不變，於實際招商過程中，各別廠商於商談中自會提出各別之需求，例如營業費用之計算方式，位置及面積之增減變動，就原告而言，為使廠商能順利進駐，自會向業主戴春發反應廠商之意見及需求，並在可能範圍內，建議戴春發配合、滿足廠商之需求，此項廠商意見及需求之反應及予配合滿足，本係原告身為居間居間者所能發揮之功能所在，如謂原告與業主事先商討研擬之招商簡介內容所載之合作方式及設計圖所載之位置，不能因應廠商之需求而修正，又如何能吸引廠商進駐呢？有關被告進駐旗艦廣場確係被告公司趙天民經理居間引介戴春發與被告公司孟娟娟直接洽談而成者，被告以伊與旗艦公司簽訂之專櫃設置合約內容與原告招商簡介函文所附之合作方式不同，及二樓Ｇ２部分不在原設計圖內，已非原告招商規劃之範籌云云，與事實不符。２、另業主戴春發原向聯邦銀行承租之旗艦廣場店面分屬前後二棟建物，前棟部分包括建物之一、二樓部分，後棟部分僅有建物之一樓，訴外人ＡＴＴ公司委任原告獨家代理旗艦廣場招商事宜時，原告經理趙天民即曾請領該等建物之謄本，當時即已知道後棟建物二樓部分有一間房屋（即被告所承租二樓Ｇ２之店面）為業主ＡＴＴ公司所有，此從原告請領該建物之登記謄本時間為八十五年十二月三十日可明，當時原告即曾建議戴春發可將該間房屋一併招商，戴春發表示如廠商有此需求時，可隨時提供併入招商。另孟娟娟初始向趙天民表示不考慮進駐原因之一，即在租金太貴，地點挑高太矮，「遠企」可提供保養室等等，而此等問題經趙天民向戴春發報告反應，並向戴春發提及二樓部分有一間屬於ＡＴＴ公司的房子，可挪出利用供被告作保養室之用，戴春發因而要求趙天民約孟娟娟於八十六年五月四日於被告見面商談，戴春發向孟娟娟表示二樓部分可以打通出租予被告，業經趙天民及孟娟娟、戴春發分別於本院八十八年五月二十四日及八十八年八月二十四日言詞辯論時證述，故二樓Ｇ２部分雖未在最初招商簡介所附之設計圖內，惟於原告招商引介過程中，即已列入招商規劃範圍，並經戴春發與孟娟娟直接洽談時商定，被告以二樓Ｇ２部分不在設計圖內，辯稱非屬原告招商規劃中云云，與事實不符。（十）依招商簡介之約定，被告應給付原告招商服務費用，此項費用為「以『契約』明定之『壹個月』營業費用外加百分之五加值營業稅」為計算基準，原告主張所謂「契約」應係指原告與被告成立之「居間契約」，並依招商簡介合作方式所規劃之「包底抽成額」予以計算，故原告於被告進駐旗艦廣場後，即於八十六年十二月二十九日向被告請領招商服務費一百二十五萬四千零二十六元，被告對於原告向伊請領招商服務費用之金額並無異議，僅於八十七年一月八日函覆原告提出所謂之「協議書」，另從證人孟娟娟與證人趙天民於前揭電話錄音中，對於招商服務費金額亦未表示異議，且一再表示伊並未簽字，如有簽字，伊會遵從承諾，而事實上孟娟娟確有於原告所交付之招商簡介函文上簽字，足證孟娟娟於簽字時即已知悉並同意依原告招商簡介所載「包底抽成額」方式支付原告招商服務費。故原告據此於八十六年十二月二十九日向被告請領招商服務費一百二十五萬四千零二十六元，並無不當之處。被告以原告於八十六年十二月二十九日提出請款單向被告請款，係認應以被告開始營業之「第一個月」即八十六年十月之營業費用為計算招商服務費之基礎云云，不僅故意曲解原告請款之原意，且與契約之約定不符。（）被告辯稱縱認被告應給付原告招商服務費用，亦應依被告第一個月即民國八十六年十月給付旗艦公司之營業費用為計算基礎云云：１、原告招商簡介上所記載被告應給付原告之招商服務費係「以『契約』明定之『壹個月』營業費用」，其意係指「契約」所明確約定之「壹個月」之營業費用金額者而言，而被告所簽之「旗艦廣場專櫃設置合約書」第五條之約定，係按「每月營業額」之固定百分之二十三之比例計算應付業主之營業費用，而其每月營業額雖於合約書上第四條約定「營業目標：每月目標預估營業額為新台幣貳佰伍拾萬元整」，惟此僅屬營業目標，亦非屬確定之營業數額，故被告與業主之合約書上並未明確約定「壹個月」之營業費用究為若干，其應付業主營業費用係屬浮動而不確定，每月均有不同，故不能依此每月均不同之營業費用決定原告得請求之招商服務費用。且所謂「壹個月營業費用」，自應係指被告實際營業天數滿一個月之月營業費用而言，並未指明某一特定月份之營業費用，故非指契約生效後被告依契約應付業主之「第一個月」營業費用之金額甚明，先予陳明。２、另查被告經原告之引介進駐旗艦廣場Ｇ１及Ｇ２二處店面，且依被告所提呈之「旗艦廣場專櫃設置合約書」第一條第一項之約定，被告所進駐之位置為一樓Ｇ１及二樓Ｇ２部分，及第五條第一項之「每月之營業額：：：．，其總額百分之二十三固定，為應付甲方之管銷費（即招商簡介所稱之營業費用）：：：」之約定，被告應支付業主旗艦公司之營業費用係依一樓Ｇ１及二樓Ｇ２二處專櫃合計之每月營業額之百分二十三計算，故於計算被告應付原告之招商服務費時，亦應將一樓Ｇ１及二樓Ｇ２之每月營業金額合併計算，始符契約之約定，惟旗艦廣場係於八十六年十月二十四日正式開幕營業，被告當時僅有一樓Ｇ１部分之化粧品門市部之專櫃開始營業，二樓Ｇ２保養室之專櫃部分，仍在裝修中並未開始營業，故被告一樓Ｇ１化粧品門市部專櫃部分，十月份之營業天數僅八天，並非「壹個月」，且二樓Ｇ２部分並未營業，又如何能以十月份之營業額作為計算基礎？被告所辯顯屬無據。３、國內居間居間者於提供居間服務時，就簽約之一方或雙方提出直接由簽約雙方私下協商契約內容要求時，居間居間者會予同意，通常均係因簽約雙方所已就契約內容之歧見甚少，對於居間居間者可請求之仲介服務費金額影響不大，基於尊重與互信簽約雙方之原則下而為者，蓋若差距過大，成功簽約之可能性本屬甚低，居間居間者自不可能繼續提供服務，而將簽約機會媒介予其他之第三者，不言甚明。故若簽約雙方所私下協商確定之契約內容，直接影響到居間居間者原可請領之服務費時，簽約雙方仍需依照原約定之居間服務費用支付，或係事先徵詢居間居間者，情商減少、折扣應付之居間費用，俾使契約順利簽約，此種情事，居間居間者亦會依原可請領之服務費以九折至七五折間折讓居間服務費用，但絕非任由直接商談之簽約雙方自行決定契約內容，而置居間居間者之居間服務費用於不顧之情事。本件原告居間引介被告進駐旗艦廣場應收取之招商服務費，其計算依據已載明於招商簡介之合作方式內，訴外人ＡＴＴ公司及被告均已簽章表示同意，故原告可請求之招商服務費用本已確定，現因被告經原告趙天民經理引介與戴春發見面商談後，因戴春發向趙天民要求欲私下與被告另行商談合作條件，毋須原告居間介入協商，但依彼等自行協商之契約內容予以計算，原告原可請領之服務費幾乎折減至一折至二折而已，而此項協商內容被告與戴春發卻從未知會原告，依上述說明，被告自仍應依招商簡介所載合作方式計付服務費用予原告。（）關於被告於旗艦廣場設置專櫃之營業額，不論係戴春發或被告所提呈之資料，原告認為就營業額部分顯有低報、漏報之情事，與實際營業額不符，原告否認其內容之真實性，先予陳明。退步言之，若本院認為被告應給付原告之「壹個月營業費用」之招商服務費，應依戴春發或被告所提呈之營業額申報資料為依據，原告認為應依下列方式計算：１、就一樓Ｇ１部分：所謂「壹個月營業費用」，應係指被告實際營業天數滿一個月之月營業費用而言，並未指明某一特定月份之營業費用，亦非指契約生效後被告依契約應付業主之「第一個月」營業費用之金額，已如前述，本件被告應付業主之營業費用既因依實際營業額計算而有不同，並非每月固定，而專櫃之設置，於初創之初，營業額甚低，無法達到預期，而隨營業期間之經過而逐漸提昇至通常水準，乃眾所週知之事實，故若依被告營業初始之前幾個月之某特定月份營業額計算應付原告之招商服務費用，並非公平之事，蓋就業主而言，其應收之營業費用，會隨合約期間之增長而逐漸增加，就被告而言，其應付原告「壹個月營業費用」之招商服務費，係分攤在合約期間內，故業主與被告均會因合約期間之增長而獲有潛在利益，惟原告則無法獲此利益，此即居間業者於此種營業費用（或租金）非固定不變之情況下，簽約雙方均會與居間業者先行協商仲介費用金額之調整方式，俾免引發爭議。關於被告旗艦廣場Ｇ１部分營業額之認定，本院如認應以ＡＴＴ公司所提供之業績明細為據者，原告主張應依合約期間之月平均營業額，即自營業開始滿三十日之第一個月起至目前之月平均營業額或依八十六年之月平均營業額，即實際營業日數之營業總額之月平均數等二種方式中擇一計算「壹個月」營業費用之金額，不應以第一個月之營業額為計算基礎，方符公平。２、二樓Ｇ２部分。關於被告旗艦廣場Ｇ２部分營業額之認定，因被告總計有四個營業據點，即遠企購物中心（台北市○○○路○段二○三號四樓），誠品天母忠誠店（台北市○○路○段一八八號一樓），本件ＡＴＴ旗艦廣場Ｇ１及Ｇ２，華納威秀ＡＴＴ信義店（台北市○○路十六號一樓），均有出售「保養券」，惟被告僅於本件旗艦旗場Ｇ２設有「保養室」，專作保養之業務，故被告之消費者前來保養室消費時，除以現金支付保養費用外，尚可憑於其他營業據點所購之「保養券」作保養而毋須再行付費，保養室因未收到費用，即毋須開立發票予消費者，故本件旗艦廣場二樓保養室部分所開立之發票，所顯示者僅係少數零星以現金消費之保養戶之營業額而已，至於絕大多數持保養券消費之消費者營業額，則無法顯現（被告應已於銷售保養券之其他營業據點作帳），故若以被告所開立之發票金額認定營業金額，不僅與實際狀況不符，對原告亦不公平。經原告公司之職員實際調查，消費者欲前往保養室作保養時，均須事先預約登記時段，且營業時間內之時段天天滿檔，欲預約保養時，均須輪排至一星期以後，故Ｇ２部分實際營業額之認定，原告認為應依保養室之營業時間、設備及人員及各項保養之平均消費金額計算每日之營業額，應按服務人員有六至八人，每日營業時間上午十一時三十分起至下午九時止，每小時平均費用為一千八百元，每日保養服務之收費為六萬八千四百元，以每月三十一日計算，營業收入為二百十二萬零四百元，則依百分之二十三之租金加計百分之五之營業稅，應為五十一萬二千零七十六元。３、綜上，被告應付原告之招商服務費應為九十一萬零四百三十元。（）關於被告所提呈旗艦廣場Ｇ２部分，民國八十六年十二月、八十七年一月之療程服務統計月報表、預約記錄等文件，原告認為仍有不實之處，謹表示意見如後：１、被告之八十七年一月收費部分之金額（第二欄）與伊開立發票之金額（第七欄），除一月二日、十五日相符外、均餘均不符，或收費部分之金額與開立發票之金額為多，如一月一日、九日、十一日，十八日、二十一日、二十六日、三十一日等，其餘日期部分則相反。且就「收費療程與免費療程次數暨當日收費療程總額統計日報表」所記載金療程次數與同日之「Day Spa　Appointment Sheet」之記載相互對照，亦有不合之處，例如一月五日、六日、十三日、十四日、十六日、十七日、十八日、二十日、二十四日等。２、另被告收費金額總計為一十六萬七千元，免費部分之金額為三十四萬二千八百元，幾達收費金額之二倍，占實際營業額之三分之一，參照被告所提呈之療程服務統計之附註：「本月Free療程數150 - 50＝ 100（人次）」，亦即被告當月份所申報之營業額僅為總額之三分之一而已，參照二樓部分八十七年二月以後各月份之發票金額，顯然與營業常規相違。３、綜上，原告認為被告所提呈之資料不足以顯示真正之營業額，且有壓低應申報業績部分之療程營業額，轉帳為未收費之療程項目，以求降低應付業主營業費用之情事。被告顯然隱匿真正營業額之資料，請求鈞院依原告所主張依招商簡介所約定之「包底抽成額」之計算方式作為原告請求被告點付報酬之基準。三、證據：提出建物登記謄本、旗艦廣場開幕邀請函等件影本為證，並聲請訊問證人趙天民、孟娟娟、戴春發、江廷賢。乙、被告方面：一、聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）若受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。二、陳述：（一）被告之所以與旗艦公司簽訂專櫃設置合約書係因旗艦公司負責人戴春發兩度蒞臨被告處誠意邀請，並非原告指稱之因原告之引介、規畫協商進而承租ΑＴＴ旗艦廣場，原告就其主張有利於己之下列事實應依民事訴訟法第二百七十七條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」舉證證明其真正：１、原告就其主張八十六年三月二十五日，被告之董事孟娟娟小姐代表被告於招商簡介函文上簽署後交還原告趙天民經理收執之事實，應舉證證明孟娟娟之簽名為真正。２、原告就其主張原告人員多次與被告人員親往旗艦廣場勘察現場、選擇店面位置、坪數、並規畫店面之內部格局之事實，應負舉證責任證明為真實。（二）縱認孟娟娟於系爭招商簡介函文之簽名為真正（被告否認之），被告並未授權孟娟娟以被告代理人名義於系爭招商簡介函文上簽名，此由該招商簡介函文上孟娟娟係以個人名義簽名，並未蓋被告公司章及被告法定代理人章可證，是以縱孟娟娟於系爭招商簡介函文之簽名為真正（被告否認之），其效力亦不及於被告。（三）縱認孟娟娟於系爭招商簡介函文之簽名為真正（被告否認之），縱認孟娟娟係以被告代理人名義於系爭招商簡介函文上簽名（被告否認之），然細究系爭招商簡介函文之內容，可知該招商簡介函文目的係將旗艦廣場之招商簡介及合作方式交付孟娟娟供參考。孟娟娟縱於該函文上簽名亦不過表示收到該招商簡介及合作方式，並非表示同意照該招商簡介及合作方式履行，茲縷列理由如下：１、系爭招商簡介函文主旨為「台北市○○○路旗艦廣場（Flagship Plaza）產業資料」；內容為「孟小姐鈞鑑，茲附上旗艦廣場（ Flagship Plaza）之招商簡介如附件，本案位於台北市○○○路○段二一九、二二一號等。如有任何問題，請不吝來電指教。」細譯上開內容可知該招商簡介函文目的係將旗艦廣場之招商簡介及合作方式交付孟娟娟供參考。２、復按被告與旗艦公司簽訂之專櫃設置合約書內容與原告上開招商簡介函文所附之合作方式大相逕庭，該專櫃設置合約書並無包底抽成額，亦無最低營業額調幅，復無履約保證金之約定，關於公共裝潢費計算方式亦與上開招商簡介函文所附之合作方式不同。若謂被告因孟娟娟於系爭招商簡介函文簽名，即需受該招商簡介函文所附合作方式上所載「招商服務費」規定之拘束而支付原告招商服務費，被告何以無須受同一合作方式所載之包底抽成額、最低營業額調幅，履約保證金，公共裝潢費計算方式之拘束。同一書面之合作方式竟有不同效力，豈不荒謬。３、被告與旗艦公司簽訂之專櫃合約書上設櫃位置二樓部份原係旗艦公司負責人戴春發父母之住宅，該部份並不在旗艦廣場招商規畫中，請原告提出包含該部份位置之招商簡介附件證明被告與旗艦公司簽訂之專櫃設置合約書係因被告之引介及規畫協商。（四）依原告計算被告應給付招商服務費之方式可證被告與旗艦公司簽訂設置專櫃合約書並非因告之引介及規畫協商，此由原告並未參與合約簽訂致不知被告應付旗艦公司之費用為何，不知系爭契約名為「專櫃設置合約書」而非原告所稱之「租賃契約」，亦不知該契約簽訂年月日，復未於系爭契約上簽名可證。（五）本件縱認被告應給付居間報酬予原告（被告否認之），被告主張應以第一個月之營業額為計付標準，原告就旗艦廣場一樓主張以月平均額為計付居間報酬標準顯乏依據，至於二樓部份原告提出之計算方法、數據均乏依據，被告否認其真實，況被告初始除於旗艦廣場一、二樓出售療程卷即保養卷外並未於其他賣場出售療程卷，嗣因生意不佳始於八十七年八月起於其他賣場出售療程卷。（六）原告質疑被告八十七年一月收費部份之金額與開立發票之金額除一月二日、十五日相符外，餘均不符，或收費部份之金額與開立發票之金額為多，如一月一日、九日、十一日、十八日、二十一日、二十六日、三十一日等，其餘日期部份則相反云云。惟因原告請本院命被告提供「預約療程時間表」，被告因該「預約療程時間表」不易讀，是以將其整理成易讀性較高之日報表，然該日報表僅針對「療程服務」作統計，並未細分成當次療程、預收療程、已付費禮券、現金禮券、療程收入、產品收入、當日發票金額等項目。而當日收入分成「療程收入」與「產品收入」兩項，「療程收入」加「產品收入」即為當日收入亦即當日發票金額，其中「療程收入」係由「當次療程」加「預收療程」減「已付費禮券」減「現金禮券」而成，今按如上所述項目作成八十六年十二月及八十七年一月療程明細表。（七）因「預約療程時間表」不易讀，是以將其整理成易讀性較高之日報表，然因整理時間緊迫且耗時，故有些許筆誤，今僅將筆誤部份更正之。（八）原告質疑被告收費金額總計為一十六萬七千元，免費部份之金額為三十四萬二千八百元，幾達收費金額之二倍，占實際營業額之三分之一：：顯然與營業常規相違，認被告所提呈之資料不足以顯示真正之營業額，且有壓低應申報業績部份療程營業額，轉帳為未收費之療程項目，以求降低應付業主營業費用之情事云云。查被告剛開張時為訓練具備專業訓練之工作人員及促銷，故有大量內部訓練課程及免費公關招待券，此有被告所提「預約療程時間表」之記載可稽，且旗艦公司人員亦曾收受公關招待券，是以旗艦公司人員對被告上開內部訓練課程及免費公關招待券知之甚詳故未曾提出質疑。按民事訴訟法第二百七十七條規定「當事人主張有利於自己之事實者，就其事實有舉證之責任」，原告質疑被告所提呈之資料不足以顯示真正之營業額，且有壓低應申報業績部份療程營業額，轉帳為未收費之療程項目，應由原告負舉證責任。（九）被告公司孟娟娟小姐縱於原告交付之招商簡介函文上簽名，亦不過表示收到該招商簡介及合作方式，孟娟娟小姐縱瞭解該招商簡介之內容，並不代表孟娟娟小姐「同意」該招商簡介及合作方式之條件，此有孟娟娟小姐於八十八年五二十四日至本院證稱：「我瞭解這事情，我要作考慮，在二十七日我回絕這案子」及原告公司趙天民小姐同日本院證稱「他是有打電話給我們不考慮」可證。姑不論該招商簡介並非契約或協議書，縱認系爭招商簡介為契約或協議書（被告否認之），原告所為之「要約」既經被告「拒絕」，依民法第一百五十五條之規定「要約經拒絕者失其拘束力」規定，兩造間並無契約或協議書存在，合先敘明。（十）因被告公司孟娟娟小姐對系爭招商簡介之認知為「原告受旗艦公司委託交付旗艦廣場產業資料」並非與原告訂立「契約」或「協議書」，是以當被告公司收到原告請求給付其所謂之招商服務費新台幣一百二十五萬四千零二十六元時，曾於八十八年一月八日去函原告要求提出所謂「依據協議」之「合約書」，復因被告不堪其擾再於同年三月四日去函旗艦公司表明「城市物業於八十六年三月主動接觸本公司，並在事先從未告知的情況下，將向本公司收取如此龐大的服務費用，本公司更從未與城市物業簽寫任何的合約：：：由於城市物業為ＡＴＴ招商居間公司，故此特請戴總經理儘速告知如何處理此問題」，此亦為何於原告八十八年五月二十四日提出之錄音帶中被告一直要求原告「提出一份我曾經跟你們簽過字的這個同意書，或合約之類的東西」。（）原告係受訴外人ＡＴＴ公司「委任」辦理訴外人ＡＴＴ公司所屬旗艦廣場廠商招租事宜，此有原告八十八年六月二十九日準備書狀「原告與吸引力公司之契約書影本」記載「本公司完全同意委託城市物業顧問獨家代理店面租賃洽詢、談判有關事宜」可證。是以原告將旗艦廣場招商簡介及合作方式交付被告公司孟娟娟小姐，係履行原告與訴外人ＡＴＴ公司間「委任」契約之義務，而非「為被告報告訂約之機會，或為訂約之媒介」。（）依原告與訴外人ＡＴＴ公司簽訂之委任契約上關於「代理與服務費用收取標準與辦法」規定「貴公司委任本公司獨家代理洽詢、談判店面租賃事宜。如成功租賃本公司所推薦之承租方時，本公司將向　貴公司收取正式合約明定之一個月平均月租金外加百分之五加值營業稅作為服務費用，於簽訂正式租賃契約書時，以現金一次支付本公司」，可知旗艦公司若成功租賃原告所推薦之承租方時，應於簽訂租賃契約時給付原告一個月租金。惟依原告起訴書計算被告應給付招商服務費之方式可證原告不知被告應付旗艦公司之費用為何，且原告從未提出旗艦公司支付服務費用證據，亦可證明旗艦公司亦不認為其與被告簽訂之「專櫃設置合約書」係因原告之引介、洽詢、談判，故旗艦公司亦未按其與原告簽訂之委任契約於與被告簽約時支付一個月租金與原告，致原告不知被告應付旗艦公司之費用為何。此復有原告公司趙天民小姐八十八年五月二十四日於本院證稱「後來被告與ＡＴＴ簽約事情是聽ＡＴＴ人談的」亦可證明旗艦公司亦不認為其與被告簽訂之「專櫃設置合約書」係因原告之引介、洽詢、談判，是以旗艦公司亦未告知原告業與被告簽約事。（）被告並未與原告訂立任何契約或協議書，不另贅述。於此重申者為依原告趙天民、被告孟娟娟及旗艦公司負責人戴春發於本院證詞，如何能期待被告瞭解進駐旗艦廣場係因原告居間，被告因此需給付居間報酬與原告。原告給被告簡報，目的是給被告作確認原告的簡報內容都了解，是以就被告及原告當時言，並無雙方意思表示一致之居間契約或協議書存在。況被告公司於收到原告八十六年三月二十五日函後已於同年月二十七日回絕原告，且該回絕之意思表示已到達原告，至此原告八十六年三月二十五日函及所附招商簡介、合作方式之內容均已因被告回絕而告一段落結束。嗣後因旗艦公司想引入被告公司進駐旗艦廣場，遂由負責人戴春發提議將「租賃」改成「專櫃」，並由戴春發二次親至被告公司洽商合作條件。是以就被告言，被告之進駐旗艦廣場係與戴春發洽商之結果與原告無關。至於戴春發所謂「是我提議委託趙天民與肯夢聯絡」，則是戴春發與趙天民間之意思表示與被告無關，被告無從得知此時原告公司趙天民與旗艦公司之關係，況戴春發於法官問「談專櫃時為何趙天民不在場」亦證稱「不在我的委託範圍內」，則如何能期待被告認識原告係在為被告居間。（）被告孟娟娟既認兩造間並無任何居間契約或協議書，是以原告於八十六年十二月二十九日向被告請領招商服務費一百二十五萬四千零二十六元及被告孟娟娟於與趙天民電話對談時，被告孟娟娟之反應均係請原告提出居間契約或協議書，而未談及居間服務費用金額。原告竟以此認定被告公司孟娟娟對於原告向伊請領招商服務費用之金額並無異議，洵屬無據。（）原告一方面主張招商簡介內容並非一成不變，例如營業費用之計算方式；一方面主張依招商簡介之約定，被告應給付原告招商服務費用已確定，被告應依招商簡介合作方式所規畫之「包底抽成額」計付服務費用予原告，互相矛盾：１、原告「原告所交付予被告招商簡介函文上，雖載有合作方式及位置圖，惟此一招商簡介內容：：：並非一成不變：：例如營業費用之計算方式，位置及面積之增減變動，就原告而言，為使廠商順利進駐，自會向業主戴春發反應廠商之意見及需求，並在可能範圍內，建議戴春發配合、滿足廠商之需求，此項廠商意見及需求之反應及予配合滿足，本系原告身為居間居間者所能發揮之功能所在，如謂原告與業主事先商討研擬之招商簡介內容所載之合作方式及設計圖所載之位置，不能因應廠商之需求修正，又如何能吸引廠商進駐呢？」２、原告復謂「依招商簡介之約定，被告應給付原告招商服務費用，此項費用為「以『契約』明定之『壹個月』營業費用外加百分之五加值營業稅」為計算基準，原告主張所謂「契約」應係指原告與被告成立之「居間契約」，並依招商簡介合作方式所規畫之「包底抽成額」予以計算。綜右說明，原告既謂招商簡介內容並非一成不變，例如營業費用之計算方式，如謂原告與業主事先商討研擬之招商簡介內容所載之「合作方式」及設計圖所載之位置，不能因應廠商之需求修正，又如何能吸引廠商進駐云云；卻又主張不論被告應給付業主之營業費用計算方式如何變更，被告均應依招商簡介「合作方式」所規畫之「包底抽成額」計付服務費用與原告，事之荒謬，莫此為甚。（）證人孟娟娟八十八年五月二十四日證稱：「我了解這事情，我要做考慮，在二十七日我回絕這案子，是因為太貴了，租金太貴，地點挑高太矮，隔了一些時間戴春發來找我們的，他跟我約時間到公司來，他很誠懇來二次條件隨我們選，如果我們覺得地方不夠的話樓上父母的地方可打通出租」；旗艦公司負責人戴春發證稱：「我自己談，所有配合條件都是我跟他談的，：：：談專櫃是趙天民第一次帶我去的以後都自己談」。綜上被告孟娟娟及旗艦公司負責人戴春發證詞，可證係戴春發向被告提及如果被告覺得地方不夠的話樓上父母的地方可打通出租，均未證稱係趙天民向戴春發提及二樓部份有一間屬於吸引力公司的房子，可挪出利用供被告保養室之用。原告所謂趙天民向戴春發提及二樓部份有一間屬於吸引力公司的房子，可挪出利用供被告保養室之用，業經趙天民及孟娟娟、戴春發分別於本院八十八年五月二十四日及八十八年八月二十四日證述明確，故二樓Ｇ２部份雖未在最初招商簡介所附之設計圖內，惟於原告招商引介過程中即已列入招商規畫範圍云云，顯係原告無中生有，委無可採。況原告既稱與被告成立居間契約（被告否認之），則該二樓Ｇ２部份既未在原告所稱居間契約招商簡介合作方式設計圖內，且並非戴春發不願原告介入之抽成部份，何以原告未盡其所謂規畫協商之居間義務，將該二樓Ｇ２部份重新規畫納入招商簡介設計圖內，且未參與協商甚或過問協商內容，直至被告與旗艦公司簽約，原告仍不知情。原告以被告與旗艦公司居間人自居，卻未盡其所謂居間人義務，竟反過來怪罪被告從未知會原告協商內容，並要求被告給付超過被告每月付與旗艦公司營業費用數倍之招商服務費與原告。（）依不動產經紀業管理條例第十九條第一項規定「經營居間業者應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收」，是以縱認被告應給付居間報酬（被告否認之），亦應以被告實際支付旗艦公司營業費用為計收標準。且縱認被告應給付二樓Ｇ２部份招商服務費予原告（被告否認之），原告所提算法實在荒謬，蓋被告於其他公司賣出之保養券，已計算在該賣出公司之營業費用內而給付專櫃抽成費用，原告竟謂被告在其他公司出售保養券金額應計入招商服務費，非但違反不動產經紀業管理條例第十九條第一項規定且荒謬。（）證人孟娟娟小姐縱於原告交付之招商簡介函文上簽名，亦不過表示收到該招商簡介及合作方式，孟娟娟小姐縱瞭解該招商簡介之內容，並不代表孟娟娟小姐「同意」該招商簡介及合作方式之條件，該招商簡介並非契約或協議書，此有被告公司孟娟娟小姐及及原告公司趙天民小姐八十八年五月二十四日至本院證詞可證原告趙天民經理交付系爭八十六年三月二十五日函及招商簡介目的為給被告公司孟娟娟小姐「簡介」並確認證人孟娟娟瞭解「簡介內容」而非簽訂「居間契約」。而被告公司孟娟娟小姐於八十六年三月二十五日函簽名表示收到上開函件後二日即以電話告知原告公司趙天民小姐「不考慮」，被告公司該「不考慮」之意思表示已到達原告公司趙天民小姐，為原告公司趙天民經理所不否認，足證兩造並未簽訂任何「居間契約」。且遍觀證人孟娟娟證詞未表示願意進駐「旗艦廣場」，原告所謂「孟娟娟對於『旗艦廣場』之合作方式，及原告另需收取招商服務費等情事已經瞭解並表示願意進駐：：：業經孟娟娟小姐於鈞院作證時自承在案」云云顯係編造，有意誤導本院（）原告趙天民經理交付證人孟娟娟八十六年三月二十五日函僅記載：「茲附上旗艦廣場之招商簡介如附件，本案位於台北市○○○路○段二一九、二二一號等。如有任何問題請不吝來電指教，謝謝」，並無任何要約之意思表示；此與原告與招商廠商旗艦廣場簽訂之委託店面租賃契約除由原告趙天民經理於載明「倘若貴公司對上述之條件願意接受，請將隨函附上之副本簽名後，送還本公司。」要約意思文件上簽名外，另由旗艦廣場戴春發於隨函附上載明「本公司完全同意委託城市物業顧問（城市房屋仲介有限公司）獨家代理店面租賃洽詢、談判有關事宜，並願遵守上述之約定。」承諾意思文件上簽名，以完成簽約之方式完全不同。故原告交付被告之「招商簡介」性質並非「招商居間之要約」，而被告公司孟娟娟小姐對系爭招商簡介之認知為「原告受旗艦公司委託交付旗艦廣場產業資料」並非與原告訂立「契約」或「協議書」，是被告公司孟娟娟小姐於該招商簡介上簽名亦非「承諾」之性質。（）縱認系爭招商簡介為契約或協議書（被告否認之），原告所為之「要約」既經被告「拒絕」，依民法第一百五十五條之規定「要約經拒絕者失其拘束力」規定，兩造間並無契約或協議書存在。因證人孟娟娟對系爭招商簡介之認知為「原告受旗艦公司委託交付旗艦廣場產業資料」並非與原告訂立「契約」或「協議書」，是以當被告收到原告請求給付其所謂之招商服務費新台幣一百二十五萬四千零二十六元時，曾於八十八年一月八日去函原告要求提出所謂「依據協議」之」合約書」，復因被告不堪其擾再於同年三月四日去函旗艦公司表明「城市物業於八十六年三月主動接觸本公司，並在事先從未告知的情況下，將向本公司收取如此龐大的服務費用，本公司更從未與城市物業簽寫任何的合約：：：由於城市物業為ＡＴＴ招商居間公司，故此特請戴總經理儘速告知如何處理此問題」。此亦為何於原告八十八年五月二十四日提出之錄音帶中被告一直要求原告「提出一份我曾經跟你們簽過字的這個同意書，或合約之類的東西」。（）依證人戴春發之證詞及旗艦公司與原告簽訂之委任契約載明「委任本公司獨家代理洽詢、談判店面『租賃』事宜」，可證旗艦公司僅委託原告代理租賃事宜，關於專櫃部份並未委託原告辦理。原告謂戴春發證述與被告達成專櫃抽成方式進駐旗艦廣場，非屬旗艦公司委託原告代理之範圍內云云，與事實不符，戴春發之所以為此證述，目的在於藉此規避伊應付原告之服務費用而已。惟查依戴春發提出之同意書，原告同意不收取服務報酬，則戴春發有何必要為規避服務費用而冒偽證罪之風險說謊，原告所辯顯不合理。（）原告之趙天民經理於招商簡介及所附合作方式於經被告表示不考慮而拒絕後，之所以安排被告與旗艦公司負責人戴春發見面係因旗艦公司戴春發之委託，與被告無關。且被告與旗艦公司係於原告之趙天民經理所自稱八十六年五月陪同戴春發至被告（被告否認之）洽談後四個月之八十六年九月二十二日始簽訂專櫃設置合約書，並非原告所稱被告不久之後即與戴春發總經理簽約進駐「旗艦廣場」。況原告總經理江廷賢並未於八十六年五月二十二日陪同戴春發至被告，業經戴春發及孟娟娟證述在卷。（）原告與旗艦公司簽訂之專櫃設置合約係旗艦公司戴春發與被告親自洽談為原告所不否認，而該專櫃設置合約書內容與原告上開招商簡介函文所附之合作方式大相逕庭已脫離該招商簡介所附合作方式範疇：１、依招商簡介合作方式，有包底抽成額，而包底抽成被告係給付一定金額予旗艦公司，旗艦公司無須分擔被告營業風險，而按該專櫃設置合約書並無包底抽成額，則旗艦公司收取之營業費將隨被告營業額而變動，需分擔被告營業風險。而專櫃設置合約書亦無最低營業額調幅，復無履約保證金之約定，關於公共裝潢費計算方式亦與上開招商簡介函文所附之合作方式不同。２、被告與旗艦公司簽訂之專櫃合約書上設櫃位置二樓部份原係旗艦公司負責人戴春發父母之住宅，該部份並不在旗艦廣場招商規畫中，此有原告所提招商簡介所附旗艦精品店二Ｆ設計圖並無被告與旗艦公司簽訂專櫃設置合約書二樓２Ｇ部份可證。（）原告就其主張有利於己之下列事實應依民事訴訟法第二百七十七條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」舉證證明其真正：原告不知系爭契約名為「專櫃設置合約書」而非原告所稱之「租賃契約」，亦不知該契約簽訂年月日，復未於系爭契約上簽名，而被告業與旗艦公司簽約事，原告公司趙天民小姐稱是聽旗艦公司人談的，復按原告計算被告應給付招商服務費之方式可證被告與旗艦公司簽訂設置專櫃合約書並非因原告之引介及規畫協商，此由原告並未參與合約簽訂致不知被告應付旗艦公司之費用為何可證。原告主張「有關原告向被告收取服務費用之金額，招商簡介上已有明載，原告只需依此計算請求金額即可，至於被告應付旗艦公司之費用為何，原告自不便置問」荒謬至極，查系爭招商簡介所附合作方式載明：「招商服務費：以契約明訂之一個月營業費用外加百分之五加值營業稅作為服務費用」，亦即被告若應給付原告招商服務費，係以被告給付旗艦公司一個月營業費用為基礎計算得出。原告所謂被告應付與旗艦公司之營業費用係以「包底抽成額：包底部份以最低營業額之百分二二抽成，超過最低營業額之部份以百分之五抽成」之方式計算，而旗艦公司就旗艦廣場各個編號店面所規畫、預計之營業費用係以廠商進駐店面之面積秤數為計算基礎，每坪最低營業額為六萬元，故依上述包底成額之約定。被告應付與旗艦公司之營業費用最低為每坪一萬三千二百元以上。原告於簽發帳單向被告請求支付服務費用時，請款金額係依被告所秤租店面之坪數，並以每坪最低營業額計算出營業費用後，再自行降低二百元計算而得亦即每坪以一萬三千元計算而得，認被告應給付原告一百二十五萬四千零二十六元整。顯與被告實際依專櫃設置合約書給付旗艦公司營業費計算方式不同，此有專櫃設置合約書可稽。原告應依民事訴訟法第二百七十七條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」舉證證明被告係依其所舉上列計算方式給付營業費用與旗艦公司。（）退萬步言，縱鈞院認被告應給付招商服務費與原告，依旗艦公司所提業績報告，被告第一個月即八十六年十月給付旗艦公司之營業費為一十四萬零三十五元，十一月為二十一萬六千九百四十五元，按原告係於八十六年十二月二十九日提出請款單向被告請款，則原告係認應以第一個月即十月之營業費用為計算招商服務費之基礎。（）綜上論述，被告並非因原告之居間而與旗艦公司簽訂專櫃設置合約書，被告並無給付招商服務費與原告之義務。三、證據：提出原告八十七年一月八日傳真函影本乙份、八十七年三月四日傳真函影本乙份、原告趙天民經理八十六年一月二十日出具之同意書影本乙份、「旗艦廣場」精品店二Ｆ設計圖影本乙紙、二Ｆ平面配置圖影本乙份、被告於旗艦廣場一樓八十六年十月、十一月銷貨記錄正本、影本各乙份、被告於旗艦廣場二樓八十六年十二月、八十七年一月療程服務統計月報表，日報表、預約記錄正本、影本各乙份等件為證。理由一、本件原告起訴主張：伊於民國八十六年一月間與訴外人ＡＴＴ公司簽約，獨家代理該公司旗艦廣場店面之商品定位規劃及廠商招租等事宜，關於租金部分約定按「包底抽成額：包底部分以最低營業額（即各編號店面預定每坪之最低營業額）之百分之二十二抽成，超過最低營業額部分則以百分之五抽成」，「最低營業額調幅：每年百分之五」，而報酬即「招商服務費：以契約明定之壹個月之營業費用外加百分之五加值營業稅作為服務費用（此項係進駐廠商應付原告之費用）」；八十六年三月二十五日，原告向被告作招商，經被告之職員孟娟娟小姐簽認招商簡介之內容，嗣經原告居間並協調，被告與訴外人ＡＴＴ公司於八十六年九月二十二日簽訂專櫃設置合約書，並於同年十月十月二十四日起開始營業；依訴外人ＡＴＴ公司就旗艦廣場各個編號店面所規劃、預計之營業費用係以廠商進駐店面之面積坪數為計算基準，每坪最低營業額為六萬元，故依上述包底抽成額之約定，被告應付予訴外人ＡＴＴ公司之營業費用最低為每坪為一萬三千二百元以上，用以計算原告壹個月之租金，經原告自行降低二百元予計算以每坪一萬三千元計算，被告應給付原告新台幣壹佰貳拾伍萬肆仟零貳拾陸元暨自起訴狀繕本送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。被告則以兩造間無前揭居間契約存在，伊與旗艦廣場間之專櫃設置合約書非租約，亦非因原告之居間而簽訂，原告無報酬請求權，且原告請求之金額計算方式，亦屬無據云云，資為抗辯。二、查於八十六年一月二十日原告與訴外人ＡＴＴ公司之委託，就原告居間該公司向訴外人聯邦商業銀行坐落臺北市○○○路○段二一九號、二二一號、二０五巷七弄十號、二二三巷五號之賣場之出租事宜，成立仲介契約，並以「旗艦廣場」名義招租，招租廠商之合作方式，為先就旗艦廣場各編號店面預定每坪之最低營業額，同時約定「包底抽成額：包底部分以最低營業額之百分之二十二抽成，超過最低營業額部分則以百分之五抽成（此項係進駐廠商應支付予訴外人ＡＴＴ公司之營業費用）」，「最低營業額調幅：每年百分之五」、「招商服務費：以契約明定之壹個月之營業費用外加百分之五加值營業稅作為服務費用（此項係進駐廠商應付原告之費用）」。八十六年三月二十五日，原告之趙天民經理於向被告之職員孟娟娟小姐作招商說明時，並交付內容記載前揭合作方式之招商簡介等文件予被告職員孟娟娟，且孟娟娟已明確了解，並於原告八十六年三月二十五日內容為：「茲附上旗艦廣場（Flagship Plaza）之招商簡介如附件，本案位於臺北市 ○○○路四段二一九、二二一號等。如有任何問題，請不吝來電指教。」等語之信函簽名後交還趙天民收執。嗣孟娟娟曾以電話向原告公司趙天民經理表示不予考慮。被告於八十六年九月二十日與訴外人ＡＴＴ公司簽約進駐「旗艦廣場」編號Ｇ１及Ｇ２之店面，並於同年十月二十四日開始營業等情，為兩造所不爭執，且與證人戴春發、孟娟娟之證述相符，並有經被告之董事孟娟娟簽名之原告八十六年三月二十五日函、商場招商簡介、專櫃設置合約書、被告之董事孟娟娟與原告趙天民經理間之電話談話錄音及譯文等件為證，足信為實在。三、原告主張被告因原告之居間，而承租旗艦廣場之Ｇ１、Ｇ２攤位，被告應依前揭八十六年三月二十五日函所附之招商簡介所約定，為報酬給付等語。被告則否認係因原告之居間而與旗艦廣場簽訂專櫃設置合約書，且該專櫃設置合約書非租約，自無給付報酬之義務云云。查：（一）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」民法第四百二十一條第一項定有明文。次按「查使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃。」（最高法院七十二年度台上字第八三五號判決意旨參照）、「凡使用收益他人之物，而支付對價者，即屬租賃，至其得使用收益他人之物之原因行為是否為租賃，或所支付之對價是否稱為租金，原非所問。本件被上訴人高雄縣政府將公有河川土地供上訴人使用種植，上訴人則支付使用費予高雄縣政府，雙方即成立租賃關係，不因台灣省河川管理規則並無河川公地租用之規定，而得謂其非租賃。」（最高法院八十年度台上字第一五三四號判決意旨參照）查本件被告與旗艦廣場間之專櫃設置合約書，依該合約書之內容為：「茲就甲方（即旗艦公司）提供賣場及規劃，乙方（即被告）提供商品及有關服務等，雙方同意訂立下列條款，以資共同遵循：：：一、設櫃位置：甲方（即旗艦公司）同意『提供』旗艦廣場即臺北市○○○路○段二一九號商場內之『約定位置』設立專櫃（位置面積均詳如附圖）。：：：五、結帳付款（一）每月之營業額以月底為結帳日，於次月五日前雙方結算對帳乙次，其總額百分之二十三固定，為應付甲方（即旗艦公司）之管銷費，再扣除應扣款項（扣除項目詳如附件，附件外之扣款應事先經甲乙雙方同意後為之，一黨專政之其他餘額（貨款），由甲方（即旗艦公司）以付款日（每月十五日）起參拾天票期兌現之指定抬頭及禁止背書轉讓期票於甲方（即旗艦公司）之付款日由乙方（即被告）領取。」，是訴外人旗艦公司將旗艦廣場之前揭Ｇ１、Ｇ２位置之攤位交付被告使用，而被告依每月之營業額之百分之二十三給付對價，揆諸前民法之規定，該專櫃設置合約書其性質屬租賃契約，堪可認定。被告抗辯該專櫃設置合約書非租約云云，難謂有理由。（二）原告之趙天民經理於八十六年三月二十五日將前揭函及旗艦廣場之招商簡介交付證人即被告之董事孟娟娟，且經孟娟娟於前揭函上簽名，孟娟娟於本院八十八年五月二十四日言詞辯論期日時，亦證稱伊對於證人即原告趙天民經理所為簡介內容均已瞭解，雖其於同月二十七日業已拒絕原告，但其後在原告之居間及原告趙天民經理陪同下，旗艦公司暨ＡＴＴ公司之總經理即證人戴春發與被告之法定代理人甲○、董事孟娟娟會面晤談相關招商事宜，並依戴春發之要求，由戴春發逕與被告洽商，並簽訂專櫃設置合約書等情，亦據證人戴春發結證在卷。原告之業務為仲介不動產之租售，其業務包含承租人之洽尋、談判，此有被告所不爭執之原告與ＡＴＴ公司間之居間店面租賃契約在卷可稽，且為實務上不動產居間業之業務內容，是證人孟娟娟向原告趙天民經理表示因條件不好，被告不予考慮，其後又在趙天民之安排下，由被告法定代理人甲○、董事孟娟娟與證人戴春發、趙天民等人會面洽商，原告並依戴春發之指示，由戴春發本人與被告洽商前揭專櫃設置合約書之內容並簽訂契約，難謂原告未履行其居間之義務，是兩造間存有不動產居間契約，足認為真實。被告雖初期不同意ＡＴＴ公司所提之契約內容，但其後亦與戴春發洽商前揭專櫃設置合約書內容，而簽訂之該契約內容與ＡＴＴ公司原先所要約之內容不符，顯見被告之拒絕僅係對原告代理ＡＴＴ公司所為要約內容為拒絕，並非終止前揭居間契約，是拒絕要約屬契約內容談判之範疇，此為原告居間業務之內容，被告辯稱其於八十六年三月二十七日即已拒絕原告要約內容，其後再於原告趙天民經理之安排下與證人戴春發洽商，與前揭居間契約無關云云，為卸飾之詞，委不足採。（三）綜言之，原告於八十六年三月二十六日與被告成立不動仲介契約，且代理ＡＴＴ公司向被告提出要約，並安排證人戴春發與被告之法定代理人甲○、董事孟娟娟會面洽商不動產租賃契約之內容，兩造間存有不動產租賃居間契約，且被告因原告之居間，與旗艦廣場簽訂專櫃設置合約書，原告既履行其居間義務，其本於該居間契約，向被告要求報酬，自屬有據，是原告之報酬請求，堪認實在。四、原告主張被告與旗艦廣場簽訂前揭專櫃設置合約書，因該合約書所約定之租金計算方式，與原先其與ＡＴＴ公司間之居間契約內容不同，未能依約定計算租金，乃請求依訴外人ＡＴＴ公司就旗艦廣場各個編號店面所規劃、預計之營業費用係以廠商進駐店面之面積坪數為計算基準，每坪最低營業額為六萬元，故依上述包底抽成額之約定，被告應付予訴外人ＡＴＴ公司之營業費用（租金）最低為每坪為一萬三千二百元以上，用以計算原告壹個月之租金，經原告自行降低二百元予計算以每坪一萬三千元計算，被告應給付原告新台幣壹佰貳拾伍萬肆仟零貳拾陸元暨自起訴狀繕本送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。被告抗辯原告所主張之報酬金額顯無理由，且遠超過其應給付旗艦廣場之租金等語。查：（一）原告主張居間之攤位為Ｇ１、Ｇ２云云，惟為被告抗辯原告僅就Ｇ１部分為仲介等語，且原告亦自承伊與ＡＴＴ公司間之委託原未包括Ｇ２部分，伊初僅係就Ｇ１之攤位為居間，只提供Ｇ１部分之設計圖予被告，亦為原告所不爭執，並有原告提供之設計圖在卷可按。核與證人孟娟娟之證述內容：「：：：隔了一些時間戴春發來找我們的，他跟我約時間到我們公司來，他很誠懇來二次，條件隨我們選，如果我們覺得地方不夠的話，樓上父母的地方可以打通出租，中間隔段時間，我們就談成了。」、「：：：是趙天民跟我跟講無能為力，要戴先生親自出馬。」，而證人趙天民證稱：「：：：五月二十二日以後有電話聯絡，是孟小姐打電話給我，內容是談『天花板太低，因為戴春發說細節他們自己談：：：。」、證人江廷賢證稱：「五月二十二日：：：在場有甲○、小姐及戴春發、我及趙小姐，就招商內容、細節共同研究，『確認位置』。」、證人戴春發亦證稱：「：：：與肯夢公司會談第一次趙天民有參與，以後沒有印象，我簽約時只有肯夢與我們在場。」，足見原告於第一次會談時，僅就Ｇ１部分為磋商且確認之位置為Ｇ２，原告主張其對被告之居間範圍及於Ｇ２部分，及證人趙天民、戴春發、孟娟娟於本院八十八年五月二十四日、八月二十四日言詞辯論期日業已證明云云自屬無據，再者，嗣後由戴春發代表ＡＴＴ公司及旗艦公司，與被告磋商，並以另行提供Ｇ２部分出租為條件使被告同意承租，既非原告之居間，尤有進者，原告自始至終未曾參與Ｇ２部分之承租談判，而談判為原告應提供之服務，亦為原告所自認，且其重要性遠大於介紹，若無居間者居中的提供談判之服務，單純在被告對Ｇ１部分即表示拒絕要約之情形，亦殊無可能成立Ｇ２部分之租約，若謂原告可以其參與Ｇ１部分之居間服務，即可要求Ｇ２部分之報酬，顯與居間契約其應提供之談判服務不相當，並違反誠信原則。原告自不得以被告與旗艦公司間之前揭專櫃設置合約書包括Ｇ２部分，即謂係其居間，並請求該部分之報酬，是原告僅得請求Ｇ１部分之報酬，先予說明。（二）原告與ＡＴＴ公司間之居間契約，其業務包括不動產租賃之居間及談判，其代理旗艦廣場所提出之租約內容中租金之計算為「包底抽成額：包底部分以最低營業額之百分之二十二抽成，超過最低營業額部分則以百分之五抽成（此項係進駐廠商應支付予訴外人ＡＴＴ公司之營業費用）」，「最低營業額調幅：每年百分之五」，依此原告之報酬為：「招商服務費：以契約明定之壹個月之營業費用外加百分之五加值營業稅作為服務費用（此項係進駐廠商應付原告之費用）」，有前揭招商簡介可稽。（三）於八十六年三月二十七日被告拒絕原告所提之要約後，經原告之安排由戴春發與被告之法定代理人甲○、董事孟娟娟會面，且由戴春發繼續與被告磋商，證人即原告趙天民經理亦證稱：「：：：戴總告訴我抽成東西，不希望我介入，他要自己談：：：」是租金之計算方式由ＡＴＴ公司戴春發自行與被告決定，且為原告所是認，租金之計算方式既已變更，原告之居間報酬計算方式自應隨之變更，原約定以契約明定之壹個月之營業費用外加百分之五加值營業稅之計算，自應予變更。（四）衡諸被告與旗艦公司間之前揭專櫃設置合約書第五條約定之營業費用（即租金）並非如招商依前揭招商簡介所載：係以被告之每月營業費用（租金）即每月營業額之百分之二十二計算，而係以每月營業總額之百分之二十三計算，雖無招商簡介之包底約定，但抽成之比率則增加為百分之二十三。再者，依前揭招商簡介所載之「最低營業額調幅：每年百分之五」及實務上之租金係以週年為調整之標準，則計算被告應給付予原告報酬應以被告給付訴外人旗艦公司之週年營業費用（租金）平均計算之月營業費用加計百分之五加值營業稅為相當，而本件被告給付訴外人旗艦公司之營業費用，自民國八十六年十一月份為二十一萬六千九百四十五元、十二月份為三十八萬四千七百五十一元、八十七年一月份為二十九萬八千七百五十一元、二月份為二十九萬六千八百七十三元、三月份為二十四萬九千五百十六元、四月份為二十萬九千四百六十二元、五月份為二十三萬一千三百十二元、六月份為二十萬零一百四十元、七月份為二十六萬零一百四十五元、八月份為三十四萬五千一百二十三元、九月份為三十二萬六千六百四十六元、十月份為三十九萬八千四百六十一元，有證人戴春發所提出之Ｇ１部分民國八十六年十月份至八十八年七月份之業務報表明細在卷可稽，且為兩造所不爭執，前揭十二月份之營業費用總計為三百四十一萬八千一百二十五元，平均每月之營業費用（租金）為二十八萬四千八百四十四元，加計百分之五之營業稅後，原告所得請求之報酬為二十九萬九千零六十六元。（五）按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」（最高法院十七年度上字第九一七號判例要旨參照）原告主張應依被告應付予訴外人旗艦公司之營業費用（租金）最低為每坪為一萬三千元計算，乘以被告所承租之坪數，被告應給付原告新台幣一百二十五萬四千零二十六元云云，未曾提出證據以實其說，難認有據，顯為無理由。（六）綜言之，原告所得請求之報酬為二十九萬九千零六十六元，其請求超過部分，為無理由。五、被告抗辯證人孟娟娟無權代表與原告簽訂居間契約云云，查證人孟娟娟係被告之董事，為文告所自認，且證人孟娟娟亦證稱其於被告係負責公司管理，而於原告趙天民經理遞送前揭八十六年三月二十五日函（含招商簡介）後，證人孟娟娟於八十六年三月二十七日代理被告拒絕原告代訴外人ＡＴＴ公司所為要約，亦經證人孟娟娟證述在案，且被告亦自承嗣與證人戴春發就「旗艦廣場」攤位之租賃為磋商，則自證人孟娟娟接待原告趙天民經理，為拒絕之表示，至就「旗艦廣場」攤位之租賃為磋商，在在均足認孟娟娟有權代理被告就兩造間居間契約之意思表示，且接受被告之居間服務，是被告此抗辯為無理由。六、被告抗辯縱認與原告有居間契約存在，亦應按被告給付旗艦公司之第一個月即民國八十六年十月份之租金（營業費用）為一十四萬零三十五元計算報酬云云。在仲介業之租賃仲介實務上，向以相當於每月租金之金額為仲介報酬，惟此係就每月租金有固定之金額言，本件前揭專櫃設置合約書所約定被告應給付之租金（營業費用）係不定額，在被告營業之初之營業額，因市場尚未開拓，自必較少，且在該專櫃設置合約書之訂立過程中，均由被告與證人戴春發磋商，關於原告得請求之居間報酬，原告未能實際參與，亦無從就居間報酬之計算表示意見，如以第一個月被告應給付旗艦公司之租金金額為原告之報酬，顯失公平，而如前所述，實務上租金向以週年為調整標準，從而以週年之每月平均租金之金額為被告應給付之報酬，較為妥當，被告此抗辯，難謂有理由。七、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告應給付新臺幣二十九萬九千零八十六元及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即民國八十八年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；原告其餘請求無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻，明確兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　二　　　月　　　八　　　日民事第二庭法　　　官吳光釗右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　二　　　月　　　八　　　日 ~B法院書記官　林春城

臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第一二三八號

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